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HOME > スマイリースBLOG top > 無職でも審査を通す方法!大阪の賃貸

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<ご質問>

現在転職活動中で、繋ぎとして夜職をしている状態です。
親に保証人になってもらうことができ、前家賃を数カ月ぶん入れることも可能なのですが、賃貸契約は出来ますか?

 

<回答>
【審査について】
一般的に賃貸業界の審査では有職者というのは所得証明が出来る方を定義しております。
(所得証明=源泉徴収票、給与明細、課税証明、納税証明、確定申告書…等の公的証明)

お仕事をしていても所得を証明出来ない場合は無職と判断されてしまいます。

つまり、今回の場合ですと「契約名義人が無職+連帯保証人が親族」で審査することになります。

【物件について】
上記の点から有職者と比べて選べる物件数が非常に少ないと理解頂きたいですが、
厳しい中でも全く不可能ではありません。

①契約希望家賃を審査が通るレベルにする
②審査が通る物件を選ぶ
③審査が通りやすい地域にする
④その他

その他にも、方法論としてはいくつかございます。

【その他の方法論】

①代理契約(親族での名義)で契約する
②預貯金の残高証明で審査をしてもらう
③無職でも契約できる物件を選ぶ

オーナーさん・不動産管理会社によって違いますが、こうした場合には”安心材料”となる
書類やお金を追加することで審査出来ることもあります。

ご契約者様の状況によって異なりますのでその都度ご確認ください。

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【質問】
1年しか住まい賃貸で考えております。
春(4月)から借りるとして、2月中にお部屋を見たいのですが、
いつ頃に申込(契約)すれば一番お得なのでしょうか?
というのも、3月分の家賃を支払わなければならない場合はもったいなので、できるだけ避けたいのです。
【回答】
原則、(平均的に)どの物件でも申込日(お部屋確保日)から約20日~30日以内に
管理会社(オーナー)側から入居の有無に関わらず家賃発生を要求されてきます。
(例外は1ヶ月以上先でも認めてもらえる物件の場合)
※1ヶ月フリーレント
※キャンペーン等
※特別認めてもらえる理由があるとき

そのうえで、
2月末迄に内見して物件決定する場合は上記の例外を適用してもらうために原則的な物件に”交渉”するのと、
同じ物件の別の部屋で2月末空き予定(入居中の部屋)を申込することにより、
必然的に3月末~4月上旬に家賃発生することが可能となります。

3月分の日割り分を1日でも支払いたくない場合は、
3月上旬に申込することにより上記の原則に従った物件を選べる確率が増えます。
ただし、礼金が安い物件ほど1年未満の解約違約金設定が多いため、
3月末入居の設定にすることにより翌年3月に退去する際に違約金がかからないというのが必要な項目です。

結論としては
①2月中に内見した物件を申込し3月31日や4月1日頃を契約始期に交渉する
②2月中に内見した物件の空き予定の別の部屋を申込して契約始期にする
②2月末~3月1日頃に申込をして3月末~4月上旬契約始期にする

以上のような選択肢が良いかと思います!

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【ご質問】
上場企業の正社員や公務員の場合にも保証会社加入(保証料)が必要ですか?
個人名義でも上場企業と同等といえるか)
【ご回答】
基本的に市場の約7割~8割は「賃貸保証会社に加入しなければ契約出来ない」というのがあります。
その理由はご存知の通りオーナー様の家賃保証になるのですが、
勤務先が上場企業の正社員でも、公務員の方でも、個人名義が借主の時点で、
選ばれる物件が保証会社加入必須条件であれば属性に限らず加入を要求されます。

ただし、物件によっては「借主が公務員」「保証人が親族の有職者」という内容次第で交渉し
賃貸保証会社の加入をしなくても良い場合があります。

したがってご回答としては、
◆個人名義の契約=原則賃貸保証に加入(例外:属性で承諾もらえるケースがある)
◆法人名義の契約=原則賃貸保証に加入(例外:法人が1部上場会社であれば外せる)
というケースがあります。
【要チェックPOINT】
気になる物件が以下の①~③のどれかによって
①家主指定の保証会社
②管理会社指定の保証会社
③仲介会社指定の保証会社

誰の利益に関係するかで交渉内容が異なりますので、気軽にご相談ください。

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【質問】

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか?」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか?

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね?

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか?

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

 

 

【回答】

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です(恐)

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど?いや業者間では聞いたことがありません!

<その業者の目的は>
①来店

②何らかの契約が難しい条件を提示

③お客さんが安い理由を納得

④別の物件を提案する

⑤お客様の情報と反響1件獲得

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで(おとり広告とバレないと思っている)
⑤にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

けれどこれで反響(集客)1件になる訳です。

これが業界の悪者達です(怒)

それを撲滅するために「スマイリースおとり広告撲滅運動」しています。

また何でもご相談ください。

 

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【お部屋探しに欠かせない解約通知】

現在、賃貸物件にお住まいの方が新たに新居の賃貸物件を探すうえで、欠かせないのが、

現在の住居物件の解約通知です。

大阪に限っては市場の約8割~9割が「借主からの解約通知は1ヶ月前予告の月割計算とする」というように

契約書の解約通知に関する文言に記載があります。

ポイントは

現在の住居物件の賃料がいつまでかかるか!?

新居の賃貸物件がいつからかかるか!?

例えば、今日、2016年9月7日に良い物件(新居)が見つかったので申込して契約予定だったけれど、

現住居の解約通知を提出(申し入れ)すると10月31日(1ヶ月分)までの賃料がかかってしまうとなると、

新居での賃料日割発生日は10月1日からしか交渉出来ない場合に約1ヶ月分の賃料がかぶってしまうということです。

 

この問題、以外とお部屋を探している途中は気づかないため、

解約通知を出すときに過去の契約書を見たときに気づくのが多いです。

 

なので、もちろん月末に新居の申込をして翌月末に新居の賃料日割発生に交渉すれば問題ないのですが、

通常、交渉しても一般的には申込した日から遅くても約1ヶ月後には賃料発生するため、

少しでも早めに調べて二重家賃の損失を減らしましょう♪

 

※一部、解約時に日割計算出来る物件や、解約通知日から1ヶ月分の支払いで済む物件は特に問題ありません。

 

 

 

 

 

 

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よくあるご質問

質問
お部屋の仮予約はいつからいつまでできるのか?


回答
まずご質問者様の言う仮予約というのは、
あくまで契約審査前になりますので、管理会社や貸主側に対しては
「仮予約します!」という表現ではなく申込みしますという形式になります。
つまり、
申込みしてから、審査終了するまではキャンセル料がかからないケースが多いので
仮予約(仮押さえ)して交渉してみましょうか?ということになります。
また、
一度に複数の仮予約は出来ません。
お部屋止めはお一人につき1室しかできません。

引越シーズンでの目安は見学日の3日前までしか止めれません)
※例外もあり

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下記、よくあるご質問になりますのでご参考ください。

質問
礼金が安い物件や契約期間が2年間となっていた場合、

1年で解約した場合、違約金が発生するのか?

回答
物件にもよりますが、

基本的には1年間で退去した場合,違約金などはかかりません。
しかし、1年未満での違約金がある場合もありますので、
例えば2014年3月21日から家賃発生の契約ですと、
2015年3月20日以前であれば違約金になります。
ですので、
今年契約日から1年以降での退去であれば問題ありません。

(退去通知日は関係ありませんので、前もって退去通知を出される事をお勧めします)
 

 


以上,また気軽にご相談ください。

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質問Q

保証会社に入るのに連帯保証人をつけなけばならない理由を知りたいです。

保証会社に入らなきゃいけないのはわかりますが、
保証会社だけじゃいけない理由はなんなのでしょうか?

何のための保証会社なのでしょう?

こういう場合は保証人がいないならなんとかならないか掛け合うより
断った方がいいでしょうか?

回答A

まず、
「なぜ両方必要なのか?」
というご質問を結論から申し上げますと、
それは契約者や連帯保証人の属性から判断されることになります。

要するにオーナー側としては保証会社の審査さえ通れば
入居してもいいという考えだけど、
保証人をつけないと保証会社としては審査に通らないということになります。

保証人が不要なのは賃貸契約の方で、保証契約は保証人が必要と
保証会社が判断したということです。
オーナー側ではなく、保証会社からの要望になります。

万が一家賃滞納があった場合、
保証人がいようがいまいが保証会社が家主に立て替えて払います。
その際に保証会社が立て替えた家賃を保証人からも回収できるように
しておきたいということになります。

そんな中でも保証人を付けて保証会社に入れば保証会社に
支払う保証料が安くなるケースもたまにあります。
保証料が高くなってもいいから保証人を付けないように
お願いします、と言ってみてください。
それで、保証人が必要なくなる場合もありますが一概には言えません。

いわゆる貸主側の判断も入ってきます。

ここ10年で、『今は借り手市場』と、
横柄な態度で不義理をして行く入居者さんが増えました。

荷物を置いて居なくなる入居者さんも増えましたので、
その時に身内の保証人さんがいると解決の糸口があります。

全ては権利主義のトラブル防止です。

ただし、本来の理屈であれば、保証人は必要ありません。
そのための保証会社です。

掛け合って話を聞いてください。

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質問

賃貸と分譲賃貸の違いは何ですか?

回答

賃貸は一般的に1棟すべてが賃貸用の物件です。
分譲賃貸は、分譲(売り買い)用の物件を購入した人が、
何らかの理由で賃貸に出している状態のものです。

メリットとしては、
分譲賃貸マンションの方が、建物や質(設備やグレード)が良いです。

デメリットとしては、
分譲賃貸は区分所有(1室ごとにオーナーが違う)のため、
すぐ隣は買った人でファミリーマンションの場合は近所付き合いが難しいとも聞きます。

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マンションとアパートの違いってパッと聞かれても、なかなか答えられないですよね。

実は、業界の人でもそれは同じなんです。
明確な区分、定義はないんですね。

ただ、一般的な分類として、比較的大規模で、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンク
リート造、鉄骨造などで造られているものをマンションと呼び、小規模で1階ないしは2階程度の低層で、木造、軽量鉄骨造などで造られているものを
アパートと呼んでいます。

他にも、設備に関してマンションにはエレベータがついていたり、エントランスにオートロックなどが整備されたりしていますが、それらの有無がマンションかアパートかを区分するわけではありません。
高級なイメージで差別化するために用いられるようになったので、一般的にマンションというと、アパートよりも高級な共同住宅として捉えられています。

ちなみに、言葉本来の意味から言えば、どちらも「共同住宅」です。
これは共通の入り口や通路を通って各住戸に入る形式の建物のことで、タウンハウスにように各住戸の玄関がそれぞれ独立しているものは共同住宅ではありません。低層といっても「アパート」にはなりませんし、鉄筋コンク
リートで造られていても「マンション」にはなりません。

運営形態は、賃貸アパートは1人のオーナーである場合が殆どですが、賃貸マンションの場合は、1人であったり各住戸ごとにオーナーがいたりする場合があります。

ただ、気をつけて貰いたいのが物件名に「○○マンション」「○○アパート」「コーポ○○」などが表記されている場合がありますが、必ずしも物件種別と同一であるとは限りません。
コーポなのに「○○マンション」としている場合があるということですね。
名前だけで判断しないように注意してください。

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