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Q
大阪の賃貸は仲介できる物件はどこも同じって本当ですか?
気になる物件があります。全物件どこの仲介店でもご紹介可能でしょうか?
A1
結論から言いますと大阪の市場の約8割~9割はどこでも取扱い可能です!
ただし残りの1割~2割の物件の中には【囲い込み】というものが存在します。
例えば「A物件はどこの業者でも紹介可能だが、B物件は特定の業者のみ可」
といった感じです。
囲い込み物件とは?
業者間の流通情報として他に出していないという物件で、
その業者でしか取扱い出来ない物件のことを言いますが、
ほとんどのケースがオーナー側に黙って囲い込みしていることがあります。
本来は、
専任媒介等でオーナー様から預かった物件はどこの業者でも紹介出来るように
周知してから他の業者でも客付けが出来るようにするのが一般的です。
<例外的にあるケース>
家主様が自主管理ではなく、仲介店、管理会社などに物件の管理を任せている場合、
家主様に代わって管理業務をしているので、当然そこには【報酬】が発生しています。
任された業者としては貴重な【売上】となりますので、
当然「管理はずっと当社に任せてください」となるわけです。
そこで、お客様に物件を紹介し、契約を取得する業者が、
管理を任された業者ではなく、他の仲介店(仮に「a」とします)ばっかりであれば、
「このa社さんはよくウチの物件を紹介して契約してくれるから、管理もこのa社さんに任せようかな」
と考える家主様もいらっしゃるわけです。
そうなると、所謂【管理外れ】となり、【売上】を失います。
任された業者としては立場が無くなり【格好が付かない】という事になるので、
これを避けるため、他の仲介店から物件の問い合わせがあった際「満室です」などと言って、
その仲介店に紹介出来ないようにするのです。
仲介店としては、管理会社から「満室」と言われてしまった以上は、
その通りお客様にも伝えるしかありません。
これが【囲い込み】というものです。
管理を任された業者さんは当然、問い合わせがあった事や「満室です」と嘘をついた事は家主様に内緒です。
勿論、こんな事をする業者さんばかりではありません。
以上の事から、市場に出ている全賃貸物件を紹介出来るお店は、
存在しないと思っていただいて良いですが、概ね網羅出来るということが言えます。
賃貸は売買と比べても比較的全物件紹介出来る可能性が高いですので、
気軽にご相談ください☆
http://smilease.jp/info/request_guide

 

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NAVERまとめに紹介されました!

【大阪賃貸】仲介手数料無料0円!でお部屋探しができる賃貸サイト集【2017年最新版】

 

【大阪】 賃貸仲介手数料無料の不動産サイト6選

 

口コミ頂いた方、有難うございます<(_ _)>

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最終的にスマイリースさんの仲介で物件を契約しました!

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【お部屋探しに欠かせない解約通知】

現在、賃貸物件にお住まいの方が新たに新居の賃貸物件を探すうえで、欠かせないのが、

現在の住居物件の解約通知です。

大阪に限っては市場の約8割~9割が「借主からの解約通知は1ヶ月前予告の月割計算とする」というように

契約書の解約通知に関する文言に記載があります。

ポイントは

現在の住居物件の賃料がいつまでかかるか!?

新居の賃貸物件がいつからかかるか!?

例えば、今日、2016年9月7日に良い物件(新居)が見つかったので申込して契約予定だったけれど、

現住居の解約通知を提出(申し入れ)すると10月31日(1ヶ月分)までの賃料がかかってしまうとなると、

新居での賃料日割発生日は10月1日からしか交渉出来ない場合に約1ヶ月分の賃料がかぶってしまうということです。

 

この問題、以外とお部屋を探している途中は気づかないため、

解約通知を出すときに過去の契約書を見たときに気づくのが多いです。

 

なので、もちろん月末に新居の申込をして翌月末に新居の賃料日割発生に交渉すれば問題ないのですが、

通常、交渉しても一般的には申込した日から遅くても約1ヶ月後には賃料発生するため、

少しでも早めに調べて二重家賃の損失を減らしましょう♪

 

※一部、解約時に日割計算出来る物件や、解約通知日から1ヶ月分の支払いで済む物件は特に問題ありません。

 

 

 

 

 

 

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Q
中学校区限定でお部屋を探していますが、物件が少なくて困っております。
不動産屋さんに紹介いただいた物件も校区外なので無理でした。。
いやぁ難しいですね。
子供が高校生なら問題なかったのですが。

まだどこの不動産屋にも物件探しにはいっておりません。
とりあえずまずネットや不動産さんからの紹介でと思いまして。
それはそれとして不動産屋回りしといたほうがよいのでしょうか?

A
もし営業マンを比べるなら回った方が良いかもしれません。
ただ、物件を探すために回る必要はございません。
特殊なエリアではございませんので、
スマイリースで十分にご紹介できるエリアとなっております。

探し方で正しいやり方は、
➀インターネットで掲載している業者に問い合わせする。
②空いている物件リストをまとめる
③ネット未公開物件を提示してもらうよう不動産屋さんに聞く
④ネット未公開物件のリストをまとめる
⑤行く不動産屋を決める

ここで注意が必要なのが「空いていない」のに空いてると言っておとり広告するケースが
以外に多いということです。

続きは次回の記事で!

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賃貸を探している方がスマイリースによくある質問を
下記まとめましたので、ご参考ください。

質問内容

信頼できる賃貸サイトが知りたいのですが?
場所は大阪市内で探しています。。

2か月前から賃貸の物件を探しているのですが、
検索サイトは、結局「これ良いな」と思ったのが空いていなくて、参考にならず困っています。
問い合わせをした物件のほぼ全てが、「まだ空室ですから急いで来てください」というような
メールや電話の返事をもらったのでお店に行ったものの、
「今さっき違う方に決まってしまったので。。。」
「これは〇〇条件付きの賃貸契約でして。。。」
「今から頑張って他のお部屋を探します」といった感じの対応でした。

交通費もかけたけど、もう見る気が失せて何もせず帰ってきました。
正直うんざり。

完全に信頼できるサイトってないものでしょうか??

回答

まず始めに、

賃貸サイトは仲介物件でも、貸す側には別の不動産会社が

ついている物件が多く、仲介する側の不動産会社は見たこともない古い物件を

ネットにそのまま更新せずに掲載している場合が殆どです。

完全に信頼できるサイトはあるのか?

ほぼ空室しか載っていないサイトは存在します!がしかし、、

一般ユーザは見る事ができないのが現在の賃貸業界です。

不動産屋さんが業務で使っているサイトのことです。

勿論有料で、不動産屋さんしか見れません。自社物件を自社で申込を取るのは

この業界では意外と難しいので、業務用のサイトに物件を
掲載して

他社にも仲介してもらうようにし空室対策するのです。

その業務用のサイトから良さそうな物件を選定して、

管理会社から承諾を得た物件だけをネットに掲載していきます。(一部無断もあり。。)

一般ユーザ向けサイトが全部が空室というのであれば、

業者用の有料サイトは存在しなくなります。

ではどうすれば良いのか?

一番良いのは、色んな不動産屋さんに、メールで家賃、場所、
引っ越し時期など

細かく希望条件を書いて送り、物件資料をメールで貰う事です。

メールは営業マンの真面目さが出ますし、一番新しい情報を送ってくれます。

ただ、物件は永久に空いている事はないので来店時には無くなってることも

可能性としてはゼロではない事を想定して下さい。

今はどこの不動産屋さんにいっても見ている元の情報が同じなので、

出てくる物件は同じです。一生懸命メールや資料を送ってくれる営業マンきっといます。

まずはその資料で良さそうな物件があれば相手を信用して

お店に行き物件紹介を任せてみては如何でしょうか。

スマイリースは?

地域密着不動産会社との提携で
空室情報の正確さ」&「仲介手数料最安値」&「信頼出来る入居

この3つをモットーに、日々お客様からのご指摘を課題に
頑張っています♪

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全国各地でお部屋探しのルールが若干違うので、
ここでは私の不動産会社での経験と関西(大阪)の一般的なケースについて紹介します。

お部屋を探し始める前に


まずお部屋を借りる時には、ほとんどのケースで不動産屋を介します。
その際に支払う「仲介手数料」というのがあります。

仲介手数料って何?


そしてその
仲介手数料を支払わなくても契約できる方法がある、
ということを知っておいてください!


またお金さえ払えば誰でも部屋を借りられるかというとそうではありません。

入居審査というものがあります。


審査の方法は不動産会社又は家主によってまちまちですが、
例えば高校生以下、無職の方は審査に落ちる可能性が高いでしょう。
(連帯保証人や保証会社等で、審査を通す方法もあります。)

次に自分が払える予算(家賃)と場所(地域)と間取(部屋の大きさ)を決めましょう。
月の収入の30%程度が理想といわれていますが、
最近では40~50%にもなっているようです!

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