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HOME > スマイリースBLOG top > 大阪の分譲賃貸で一般の賃貸に出しているものと、転勤などで一時的に賃貸に出しているのものの区別は?

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Q質問

分譲賃貸物件で、家主さんが不動産として賃貸に出しているものと、

転勤などで一時的に賃貸に出しているのものの、区別はどのように判断したら良いですか?

分譲賃貸だと紹介されない物件が多いですか?


 

A回答

分譲賃貸物件で、家主さんが不動産として賃貸に出しているものと、転勤などで一時的に賃貸に出しているものは、

はっきりと区別はつきます。逆に言うとその区別がついていなかれば流通の賃貸募集に出ませんので

不動産会社側では、ほぼ確実に分かるものであると理解頂ければと思います。

分譲賃貸の中には種類があります。

①普通賃貸借契約=自動更新

②定期借家契約=定められた期間で契約終了

③定借(転勤留守宅)=定められた期間で契約するが甲乙協議可

※③の場合は定期借家契約ですので原則的には定められた期間で契約は終了(退去)するのですが、

転勤やその他の理由で双方協議し合意したら再契約可能である文言が追記されます。
不動産会社側で一般賃貸を探す場合と分譲賃貸を探す場合とで探すツールは同じですので、

分譲賃貸が検索にヒットした場合は提案していると理解頂ければと思います。
もちろん募集とのタイムラグがあれば埋もれる可能性はあるでしょう。

つまり、「分譲賃貸だから」という名目で出し惜しみしていることは通常は無いと解釈頂き、

ネットの情報と摺合せしていくことで情報を網羅出来る確率が上がりますね。
ただし、一般のポータルサイトでは「分譲賃貸だから」という名目で掲載されている物件と掲載されいないサイトが存在します。
これは成約済みなのに「消し忘れ広告」や「存在しない条件で掲載する等のおとり広告」がありますので、

 

その点は注意して当社にご確認頂ければと思います。

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Q
保証会社更新料を払いたくないので、更新料不要のプランがある保証会社を指定させていただく事は可能ですか?

A
管理会社は自社の保証会社や火災保険など提携している分、

それらを利用する事で手数料を頂き、成り立つ商売ですので、原則的に、保証会社利用に関しては先方のルールに従わなければならないです

<保証会社を外せるかもしれないポイント>

以下は管理会社又はオーナー側が承諾した場合に限り認められるケースがあります。

◆敷金を支払う(因果関係はありますが担保として交渉してみましょう)

◆連帯保証人をつける!(保証人の有無に関わらず必要な場合でも交渉してみましょう)

◆とにかく賃貸人(大家さん)へ保証加入を解除依頼する!(ワザではありませんが(笑))

 

また、お部屋を解約する時等は更新料を支払う前が良いタイミングですので、

更新時期が来る前に退去しちゃう!というのも念頭に置いておいた方が良いですね!

 

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Q
多少の礼金等の値下げはお願いできないでしょうか?。
また、礼金無しで毎月の家賃を3000円、5000円、値上げとかでもかまいませんが
A
まず、交渉について、
仲介会社が交渉することそのものは可能です。
ただし、オーナー様が承諾して頂けるかどうかは管理会社次第です。
そこで、交渉を受け入れてくれやすい提案をすることが重要なPOINTです!
◆すぐに入居するので!
目安としては、1週間~2週間程度となります。
(そのお部屋がまだ入居中であったり、入居審査に時間がかかる場合を除き)
すぐに入居してもらうことで部屋の空きをつくらずに家賃の収入が入るため、
オーナー様のメリットが大きいです。すぐにでも引っ越しができるのであれば、ぜひ聞いてみましょう!
◆1年未満の短期違約金や2年未満の短期違約金を付けて交渉する!
退去時の違約金特約としての相場としては、1年未満で家賃の2ヶ月分、1年以上2年未満は家賃の1ヶ月分が一般的です。
もしも長く入居するつもりであれば、2年以上の入居で短期解約違約金が無効になるのでおすすめです。
貸主側も長く入居してもらうと嬉しいので、受け入れてくれるケースがあります。
◆ご質問の方のように家賃を上げる
考え方としては2年計算として家賃1,000円×24ヶ月=24,000円
平均的に家賃1,000円UPすると礼金24,000円ダウンが見込める場合があります!
家賃自体は上がってしまいますが、初期費用を抑えることができます。
相場や目安としては、表記家賃にプラス2000~5000円ぐらいの数千円単位の交渉になるでしょう。
家賃を上げることで、借主が長く住めば住むほど礼金分を取り戻せるので、オーナー様にとってもメリットがあります。
<POINT>
条件の相談自体が可能かを、仲介会社から管理会社へまずは聞いてみます。
先方から、契約者情報を先に見させていただきたいと言われたら、
とりあえず送って、礼金ゼロの交渉を入れてみます。
家賃値上げは最終手段でやってみます。
※段階的にすることで交渉成立度合いに影響します☆
http://smilease.jp/info/request_guide

 

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Q
他のお店からも同じ物件を紹介されたのですが、そこは家賃1ヶ月分をサービスしてくれるとの事でした。
そういったことは、お店によって違うものでしょうか?
どこのお店で契約しても同じ条件とは限らないのでしょうか?
A2
オーナー側が一部の仲介店にだけ好条件を出すという事は基本的にありません。
管理会社を通して契約する形式と、直接オーナー様(所有者、貸主)とやり取り出来る物件かで
多少違いますが、間に管理会社が入っている場合はどこの仲介店で契約しても基本的に条件は同じです。
勿論、仲介店のそのお店が付ける付帯オプション商品というものがあるので、
「初期費用」は仲介店によって違うという事はよくあります。
見積り金額が違う仕組みとしては、
貸主報酬がどの程度出ていて、任意項目が見積りに入っているかどうかです。
すぐに査定が必要であれば物件指定(気になる物件のURL)でお聞き頂ければ、
管理会社が本来必要としている項目を回答してから条件交渉についてご相談頂けます☆
http://smilease.jp/info/request_guide

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【ご質問】
上場企業の正社員や公務員の場合にも保証会社加入(保証料)が必要ですか?
個人名義でも上場企業と同等といえるか)
【ご回答】
基本的に市場の約7割~8割は「賃貸保証会社に加入しなければ契約出来ない」というのがあります。
その理由はご存知の通りオーナー様の家賃保証になるのですが、
勤務先が上場企業の正社員でも、公務員の方でも、個人名義が借主の時点で、
選ばれる物件が保証会社加入必須条件であれば属性に限らず加入を要求されます。

ただし、物件によっては「借主が公務員」「保証人が親族の有職者」という内容次第で交渉し
賃貸保証会社の加入をしなくても良い場合があります。

したがってご回答としては、
◆個人名義の契約=原則賃貸保証に加入(例外:属性で承諾もらえるケースがある)
◆法人名義の契約=原則賃貸保証に加入(例外:法人が1部上場会社であれば外せる)
というケースがあります。
【要チェックPOINT】
気になる物件が以下の①~③のどれかによって
①家主指定の保証会社
②管理会社指定の保証会社
③仲介会社指定の保証会社

誰の利益に関係するかで交渉内容が異なりますので、気軽にご相談ください。

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【質問】

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか?」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか?

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね?

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか?

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

 

 

【回答】

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です(恐)

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど?いや業者間では聞いたことがありません!

<その業者の目的は>
①来店

②何らかの契約が難しい条件を提示

③お客さんが安い理由を納得

④別の物件を提案する

⑤お客様の情報と反響1件獲得

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで(おとり広告とバレないと思っている)
⑤にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

けれどこれで反響(集客)1件になる訳です。

これが業界の悪者達です(怒)

それを撲滅するために「スマイリースおとり広告撲滅運動」しています。

また何でもご相談ください。

 

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質問


ママ友がついにみんなマイホームになりました。

しかも、幼なじみの家(マンションです)に遊びに行ったら、話の流れで、『もうさ~、この歳になったらみんな家買うじゃん!だから…(会話続く)』みたいに言っていて…。
『あんたの目の前に居る私、賃貸ですけど』と、心の中で叫びました。
やっぱマイホーム持ってる人は、賃貸(結構うち古いです)の人を貧乏、もしくは家を買う経済力が無いと感じているのでしょうか?



回答

持ち家が資産と呼べるのか難しくなる時代が近づいています。
賃貸だからといって引け目を感じる必要はないでしょう。
持ち家の購入が、この前の震災のような際に莫大な負債を抱えるなど、
リスクを背負うことであるのには変わりありません。
賃貸であれば、いつでもどこへでも移動できるという利点があります。
急な転勤や家族の事情で引越しする必要が生じるなんてことはよくあることです。

ただ、ご自身が「賃貸が恥ずかしく持ち家がいい」と思っているなら、焦って中途半端な家を買うより、じっくりと資金を貯めて将来的に素敵なマイホームを持てばいいと思います。

旦那さんとしっかり話しあって決めてくださいね。

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質問

「ペット不可」のマンションを交渉して「ペット可」にできないでしょうか?

回答

もちろん交渉するのは自由ですが、
交渉材料として敷金を追加するなど方法はありますが、
近所トラブルまで心配されている大家さんもとても多いので難航するでしょう。

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質問

なぜペット不可物件はこんなに多いのですか?

回答

ペット好きな方は意外に多いのに、ペット可のお部屋はとても少ないですね。
実際にネットで検索するとペット可にチェックを入れた途端、検索結果が少なくなってしまいます。
では、なぜペット可のお部屋は少ないのでしょうか。

◆お部屋の汚れ
ペット=部屋が汚くなる 固定概念もあります。。。
これが最も大きな理由でしょうか。
大家さんとしては部屋を必要以上に汚されないかどうかが最も気がかりなことでしょう。

ハウスクリーニングをしてもとれないような臭いが部屋に染み付く場合もあり、
次の入居者確保に支障をきたしてしまう場合もあります。
このような危険を恐れてペットを不可としている場合があります。

◆近所を気にする
基本的にペット不可のマンションに住んでいる人はそこのマンションがペット不可
であると認識して住んでいます。
そして入居者の中にはそのペット不可という部分が魅力で
そこに住んでいる場合もあります。
たとえば、騒音に対して敏感な方であれば、近隣のペットの鳴き声がとても気になるますし、
動物の臭いに敏感な人であれば、廊下でペットとすれ違うだけで気にしてしまう方もいます。

◆トラブルの防止
ペットの鳴き声はかなり壁の厚いマンションでも隣室へ響いてしまうことが多いのが現状。
そんな場合隣室との間でトラブルとなってしまうことがあります。
大家さんとしては家賃滞納を最も嫌がりますが、その次と言っても過言ではないくらいに
嫌なのが近所トラブル。それくらい、近所トラブルは嫌がられます。

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質問Q
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賃貸マンションに住んで2年目の大学生です。

洗面台でぞうきんなどを洗っていたら詰まってしまいました。

こういう時お金かかりますよね・・・どうしたら一番いいですかね?

回答A
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私は以前、爪楊枝をつまらせましたよ!笑

もしぞうきん自体が詰まっていないのであれば下記参考にしてください。
※何が詰まったのか分からない場合は特に!

※私はちなみに爪楊枝をつまらせたというのは後から分かったことです。

クラシアンとか有料の業者に連絡すると、費用がかかるので、

それは最終手段にした方が良いですよ。

私はある日の朝に、水がつまっていたので、管理会社に連絡して水が詰まっている旨を伝えました。

すると当然、後日管理会社さんが来てくれて確認してくれました。

「原因が分からないので専門の業者に聞いてみます」と言われ、

数日後、水道周りの専門か何かの業者さんが穴をほじくってくださり、

見事に水がスムーズに流れるようになりました・・・

「原因は爪楊枝かもしれませんね?」と言われ「気をつけます」で終わり・・・

費用はかかっていません。

ということで、まず、

①管理会社に連絡して見てもらう(まずは連絡)

②原因を調べてもらう(実費になるのかどうかは分からない)

③修理してもらう(管理会社の管轄で修理してもらえる場合アリ!)

最終手段
④業者を手配する(自分が原因だと指摘された場合は仕方なく支払う・・・)

こんな感じでしょうか。

ウソをつくのではありませんよ!?

もしかしたら原因は自分だけじゃないところに潜んでいるかもしれないので、

確認をしてもらってください!

そしたら、良心的にやってくださる場合があります。

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