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HOME > スマイリースBLOG top > 大阪の一人暮らしの部屋探し時期はいつ頃がいいの?

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Q
大阪で一人暮らしを考えております。
引越しするのに何月頃が良いというのはありますか?
A1
時期によってメリット、デメリットがございます。
1月~3月は賃貸のトップシーズンで引っ越す方が多く、多くの物件の
空き予定が出やすい時期となります。
ただし、それだけ他の方でもお部屋を探す方が多いので物件が埋まるのも早く、
ゆっくり検討出来る時間が少なくなります。
つまり「物件は多いがゆっくり探せない」という時期です。
また、動きが多いという事は「入居したい」という需要が多いという事なので、
条件交渉が通りにくいという事もございます。
1.2.3.4月以外の閑散期は逆に、シーズン中に決まらなかった物件が空室で、
人気物件はあまり空いておらず、物件数も少なくなります。
その代わりに条件交渉が通りやすかったり、キャンペーンなどが多めです。
また、比較的ゆっくり検討する事が出来、焦って決める必要があまりないので、
とことん探す事が出来るというメリットがございます。
結論としては、絶対的に良い時期というのはなく、
その時にのタイミングでピンとくるのがあるかどうかです!

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質問

自分がわがままな条件だとは理解していますが、

綺麗な改装物件というので、なかなか希望物件が見つかりません。

どのように探すのがベストでしょうか?

回答


◆お部屋探しに関して
不動産業者は一般のお客様が見れるサイトとは別に
各物件情報が閲覧できるサイトがございます。
そのデータベース上でお客様のご希望条件の「エリア」「建物階数」「賃料」「広さ」「築年数」を
検索したところ該当しそうな物件が存在しなかったという事です。

抜け目が有るとすれば、
「設備変更やこれから間取変更などの大規模改装の物件(リノベーション物件)」
または「賃料(条件)が大幅に下がる物件」です。
あとは「個人で募集から管理までしている個人家主の物件」です。

ただ、条件が厳しい中で、
物件的には少なくお客様の条件に当てはまる物件が有れば良いですが、
確率的に望めません。

もし弊社のいう事に疑いが有り条件を変更したくないようであれば、
一度駅前の不動産屋さんに行かれることも視野に入れてみて下さい。
もしかするとデータベース上では確認が出来ないリノベーション物件や
設備が変更されている物件が有るかも知れません。

因みにお客様がおっしゃっている綺麗な改装は
設備が交換された「プチリノベーション物件」だと思います。
リノベーションは建物のローン(債務)が終わってきた段階で、
税金対策としてすることが多いので築年数は必然と30年くらいとなります。

一度またご相談ください。

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礼金

礼金とは賃貸借契約の際、借り主が家主に対してお礼の意味で支払うもので、
家主の返還義務はありません。つまりお部屋を解約しても返ってきません。

大阪近郊、関西においては
この礼金、次に触れる敷金ともに家賃の2ヶ月~4か月分を支払うのが一般的です。

ただし、西日本特有の保証金(敷金)、解約引き(礼金)という方式ですと、
家賃の5か月以上支払わなければいけない物件も出てきますので要注意!
これが法律的にどうこうではなく、契約の自由というのがある以上、慣習なのです。

でも近年、礼金1ヶ月または礼金なしなどという物件も出てきているので、
関西も関東方式に近づいてきています。(要は交渉の余地があるということ)

特に東京のどこかで探すとなると大抵が礼金2ヶ月分です。

礼金1ヶ月または礼金なしという物件はそれなりに条件が悪い(例えば古いとか、駅まで遠いとか)
という場合もあります。

敷金

敷金とは法律的に借り主の賃料債務を保証する目的

授受される一時金という理解が正しいです。

つまり、家賃や公共料金が未払いのまま退出した場合や、
借り主の不注意によって室内の修理費用が発生した場合、
その代金を家主が敷金で支払っていいですよということです。

それらの債務を弁済した後、残額は借り主に返還されます。

逆に言うとそれ以外の目的で敷金を使ってはいけないということになります。

でも。。。現実にはどうでしょうか?

実際部屋を借りたことがある人なら敷金返還について、
いやな思いをしたことがある人が多いのではないかと思います。

敷金については┣ 業界裏話(賃貸の知識・不動産用語) の中でも触れていますので
参考にしてください。

前家賃

通常、家賃というのは契約の時に前払いになります。これが前家賃です。

例えば8月分の家賃は7月中に支払います。(何日迄に支払うかは契約書に書いてあります)

尚、月の途中から入居する場合は契約時にその月の家賃は日割りで計算して支払うのが一般的です。
(物件やオーナーによって免除してもらえる場合もあります)

仲介手数料

賃貸借契約が成立した際、借り主が不動産会社に対して支払う代金です。

これは契約した賃料の1ヶ月分以内という決まりがありますが1ヶ月分未満ということはほとんどありません。
最近営業停止をの株式公開している某不動産会社がイメージ回復のため
仲介手数料半額というキャンペーンを行っていましたが、あれには裏があります。

大抵が1ヶ月分か最低でも半月分は支払うことになるでしょう。(別途消費税が必要です。)

スマイリースが推進する不動産会社は仲介手数料は一切かかりません

貸主業者だったり、直接オーナーの情報をすべて保有しているので、
貸主と借主の間に仲介する者がいないのだからよく考えると当たり前ですね!

この場合注意しなければいけないのはその貸主である不動産屋にたどり着くまでに
他の不動産会社が仲介で入ると当然仲介手数料はかかります。

その他

詳しくは注意点「初期費用は絶対支払わなければいけないものばかり?」でも記載していますが、

特にチェックしておきたきたいのは火災保険料です。
これは決して強制ではありませんが、ほぼ95%くらいの確率で加入させられるでしょう。
加入しなければ物件に入居できないケースばかりです。
保険の特約に個人賠償責任担保特約や借家人賠償責任担保特約というのがあります。
これは水漏れ事故やボヤを出してしまった際、他の入居者の家財や貸主の建物のに対し
賠償責任が生じるので、この費用を特約でカバーするものです。
私の調査で年間0.5%くらいの確率で事故が起きるというデータがあります。
少なく感じるかもしれませんが、
不動産屋から見ると管理戸数1000戸に対し年間5件は事故が起きるのですから馬鹿にできません。
自分の財産がどうでもいいという人も他人に迷惑をかけた場合を考え加入しておきましょう。

費用は通常、掛け捨てで2年間1万円~2万円程度です。(単身=1万前後 、 ファミリー=2万前後)


最近ではその他に鍵交換費用がかかるケースが増えてきました。
過去に出入りの際鍵を交換していない物件が多く、元入居者の関係者等合鍵を持った者が空き巣に入る
といった事故が起き、問題になったからです。
また最近ピッキングという犯罪が非常に増えています。
これはピックという特殊な工具を使い鍵を壊さずに開ける方法です。
元々鍵師はこのような技を持っていますが、もはや泥棒の一般的な技術となってしまいました。
ピッキングに強い鍵は数種類ありますが、あまり古い建物だとドアの鍵取り付け部分がこれらに対応していなく
取り付けできない場合や加工が高価な場合があります。

このような場合を除いて極力交換したほうが安心です。

費用は電磁キー(鍵の横にマグネットが付いているヤツ)や
ディンプルキー(鍵の表面に丸い窪みが彫ってあるヤツ)や
カードキー等特別な鍵を使ってない限り1万~2万円程度です。
オートロックやマスターキー合わせがあっても2万円以内で済むでしょう。

預かり金(手付金)

手付金とは
借主がお部屋の申込~契約までお部屋を確保しておくために不動産屋に支払う預かり金です。

一般的に住宅局は不動産会社に対して
「預り金は借受予定者から、物件を確保するために特段の依頼があった場合のみ受領できるが、
やむを得ず受領した場合は契約の成立・不成立にかかわらずすべて借受予定者に返却すること」
という指導をしています。

つまり不動産会社は原則的には預り金を請求してはいけない、
キャンセルしたとしてもお金は戻ってくる
ということです。

この預り金についてもトラブルが多いようです。
本当は預り金を請求するような不動産会社には出入りしないほうが賢明でしょう。

物件を確実に確保できるのは家主代理専任媒介や依頼を受けている元付業者かだけであり、
物件を確保できる権利が全くな客付業者が預り金の支払いを強制し、キャンセルを入れた日には
没収するというケースがかなり多く見受けられます。

昨年もみなさんが大手で安心と思っている全国チェーンの不動産会社2社がこの預り金トラブル等で
営業停止の行政処分を受けました。
例え元付業者であっても物件を確保するためにお金を払う必要や、
払ったところで物件を確保してくれるような効力はないのですから、
請求されたらきっぱりと断るか、
不動産屋ではないスマイリースに相談して頂いても結構です。

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