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HOME > スマイリースBLOG top > 「おとり広告」は「何が目的」なんですか?

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【質問】

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか?」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか?

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね?

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか?

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

 

 

【回答】

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です(恐)

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど?いや業者間では聞いたことがありません!

<その業者の目的は>
①来店

②何らかの契約が難しい条件を提示

③お客さんが安い理由を納得

④別の物件を提案する

⑤お客様の情報と反響1件獲得

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで(おとり広告とバレないと思っている)
⑤にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

けれどこれで反響(集客)1件になる訳です。

これが業界の悪者達です(怒)

それを撲滅するために「スマイリースおとり広告撲滅運動」しています。

また何でもご相談ください。

 

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大阪 仲介手数料

質問

気に入った物件は大抵もう決まってしまいましたと言われるのですが、
インターネットの情報はやはり信用してはいけないでしょうか?

回答

ネット情報はリアルタイムではないにしても
信用するかどうかについて、最近では特に誇大広告やおとり広告が目立ちます。

◆お客さんが来店するまでは

「空いていないお部屋でも空いている」と言われる。

◆お客さんが来店されてから

「空いているお部屋でも空きが無くなりました」と言いクロージングする。

この傾向は、集客の広告が限られている中でいかに来店率を上げるかを
重視しているかでその店舗によりやり方は異なります。

でも、こんなの面倒ですよね?

真っ直ぐ営業してほしいと思いませんか?

(下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」

の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます)
 
「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)
 
「定期借家です。1年(〇〇ヶ月)しか住めません」
(はじめから空いていないケースがほとんどです。「1年でも大丈夫」と言うと空いていないという結果となります)
 
「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも1万円ほど高い設定となっています。
(家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです)
 
「事故物件です」(自殺物件など)
(はじめから空いていないケースがほとんどです)
 
「隣りの人がおかしい」
(ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど)
 
もちろん掲載は手入力なので間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

見破るにはいくつかございますが、
理由を付けて「見に行かないで契約したい」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。)

インターネットで探した場合、
損得の感覚(「綺麗」「広い」「安い」「駅から近い」など)が世間と同じであれば、
「おとり物件」が必ずピックアップされます。

「おとり物件」で問い合わせて別の物件で契約をすると、
見事不動産業者に「釣られた(騙された)」という事になります。

大阪の物件で仲介手数料を無料にしてお部屋探しするなら是非弊社にご相談下さい。

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この物件は取扱いできますか?

というお客様からのご質問はよくお聞きします。

でも賃貸というのは他の不動産屋さんでも同じく全ての物件を扱えるのですが、

会社の方針や営業マンの考え方、利益、


営業マニュアルなどの理由で、

初期応対ではなかなか良い物件を何件も出してこない傾向があります。

((((理由は下記のような事があります))))

①空いていても「空いて無い」と言う。。。
家主さんから、より多くの報酬が貰える物件に誘導する為や、
案内の効率を謀る為など。

②空いてないのに「空いている」と言う。。。
集客、来店目的のおとり広告

③「良い物件」が複数あった場合、全てを紹介してくれない。。。
悩まないように1件しか紹介しなかったり、
また、お客様に決めって頂けなかった時の予備物件として隠す。
上記のように家主から報酬が貰える物件を優先にする為など。

良い営業マンの見分け方はこの逆をしてくれているかどうかを見る。

でもどうしたらその実態が分かるの?

Google、Yahoo!で
「賃貸空室価格com」検索
http://www.chintai-kushitsu.com/
ここなら本当の”今空いている”が分かります!

ご興味を持って頂ければ幸いです。

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現地の確認!
お部屋の下見(見学)は重要です。
図面だけ、話だけではわからなかったところをしっかりチェックすることです。
「百聞は一間にしかず」・・・現地を案内してもらうとき・見学する時にしっかりチェックしよう!!
そして営業マンに左右されないように!

【室内チェック】

■設備
(エアコン)
エアコン付きとなっていても全部の部屋にあるかどうかは分からない。
一般的には1部屋についていることが多いのではないかな?あとの部屋は自分でつけるような形になる。
その際クーラースリーブ〈空調機のホースを通す穴〉があるのかどうか見ておきましょう。
 また、無い場合には穴をあけてもいいかということを確認した方が良いです。
 なお、エアコンがついてない物件でつけて欲しいといったら
大家さんが設置してくれたなんてこともあります!
また大きなエアコンを付ける際はV(ボルト)確認は必須です!

(キッチン)
・単身用賃貸
単身用といえば、電気コンロの付いたミニキッチンやガスキッチンが主流だったが、
近年はIHクッキングヒーター付きの物件も増えている。IHクッキングヒーターは安全だし、掃除が楽!
という点から注目されている。ガスキッ
チンの人気もいまだ根強いようですが、料理好きな人は2口コンロが使えるキッチンかどうかも確認するといいでしょう!
 ・ファミリー用賃貸
最近は、新しい広い間取りになるとシステムキッチンが備えついている物件もある。
キッチン回りが使いやすいメリットと、見た目がすっきりしている感覚がなかなかよいと聞きます。
やっぱり女性にとってキッチンは命?みたいですね~。

(お風呂)
単身者用賃貸にはあまり無いが、ファミリー向け賃貸には追炊き機能がついているところがある。
なかなか便利なんです。しかし!沸かしなおしがすぐできるといって一日に何回も沸かしなおすと実際は給湯器でお湯を出すガス代よりも、追炊き機能を使ったガス代の方がかかってしまうケースが多々あると言われる。

(その他)
設備はもともと備え付けているもので、故障などがあった場合原則的には貸主が処理してくれる。
エアコンやガステーブル、蛍光灯などまれに前の入居者が置いていってる場合があるが、
それは設備にはならないことが多いので修理などは入居者の負担になることを確認しておいた方がいい。
 以外とカーテンレールがついているか雨戸があるのかなども見逃せない点なんです!

■収納
収納には押入タイプ・クローゼットタイプがある。
和室には押入れ、洋室にはクローゼットがついている場合が多い。衣類がかけれるのか布団が収納で
きるのかチェック!
人それぞれの用途がありますが、工夫次第ではいろいろな使い方ができるのであまり固執する必要はないとも思います・・・・。

■日当たり
「南向きですよ!」と笑顔で説明されて満足している人はまだまだ甘いですよ!
南向きでも目の前に建物があれば日は当たらん。こればっかりは現地を確認しないとダメです。
 基本的には南向きが一番好まれるが、東向き・西向きでも時間によって日は当たる。窓の大きさや風通しの良さなども大切です。
 気になるのは湿気です!
収納の床面に手を置いて湿気がないかも確認してみましょう。その他台所の収納や靴箱などもチェック!

■コンセント
個人でもパソコンを持つのが当たり前の時代になり、コンセントは1部屋にひとつは欲しいところ!
電話の差込口やテレビの端子などの場所もしっかり確認して部屋の配置なども考えてみるといいです。大切なのは電圧です。
単身物件では20A、ファミリー物件では30Aは必要。物件によっては電力会社に頼
んで電圧を上げることもできるので確認してみよう。

■キッチン
まずはガスコンロか電気コンロまたはIHクッキングヒーターかを確認すること。
単身物件には安全のため、省エネのため電気コンロが使われているケースが多い。
シンクの大きさ、調理台があるかないか、冷蔵庫置き場がどこにあるかなどもチェックしよう。

■防音
建物の構造も気になる点ですが部屋の配置などにも目を置いてみよう。これは間取図や資料でもわかる場合があるが、隣の部屋との接点(壁面)も現地の方がどの面がくっついているか?など確認できる。
 外の音は部屋のドアが開いているとき、閉まっているときでも違いがあるので注意!
騒音がひどくても窓やドアの厚さが意外としっかりしていて閉めると大丈夫な場合もあるので要チェック!

■携帯
最近は携帯電話しか持たない人も多いので、携帯電話の電波が入るかも見逃せない点です。

■ベランダ
広さや日当り、周りの環境などをチェック。マンションによっては外観を気にするため手すりに布団が干せないところもある。
そういう場合は物干し竿が
外から見えないところに備え付けてある場合が多い。
エアコンの室外機が置けるか、避難ハッチはあるかなどもチェック!

■ネット環境

以前は物件ごとに電話線を引かないとインターネットを利用することが出来なかったが、光ファイバーなどの普及によって簡単にインターネットを利用できるよ
うになってき。物件によっては建物単位で大家さんが契約していて、入居者が安いプランで利用できるところもある。
光ファイ
バーを利用できないこともありADSLになることもあるので確認が必要!

【敷地内チェック】

■自転車置き場
場所や広さのチェックをしましょう。大家さんによっては駐輪代をとる場合があるので要チェックです。
スクーター(オートバイなど)は駐輪禁止の場合が多いので
必ず不動産屋さんに確認。屋根があるかないかも一応チェック。

■駐車場
駐車場を物件といっしょに借りても、近隣の場合と敷地内の場合とでは大違いです。
どこにあるのかは必ずチェックすること。敷地が砂利なのかコンクリー
トなのか土なのかも念のためチェック。一般的にはコンクリートの方が好まれるが、砂利や土の場合は多少駐車場代が安い場合があるのがメリットです。
大きい車を持っている人は隣との感覚も確認。せっかく借りても出し入れに苦労するんじゃもったいないし、もちろん隣に大きな車があるかないかも要チェック!!
不動産屋によっては住居の仲介手数料とは別に駐車場仲介手数料を取る業者があります!(これは違法ではない)
もったいないので、これもスマイリースに相談してみる価値あります。

■ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は物件専用に用意されている場合と近所のゴミ捨て場の場合がある。
物件専用に用意されている場合は、屋根と扉がついているか要チェック。原則的にはゴミ指定日の朝に出すが前の日から出してしまうケースが多く、カラスなどが荒らさないように囲いは必需。物件にない場合はどこに出せばよいのかをチェック!あまり遠いと辛いので・・・。
ゴミの指定日やゴミの分類は各地域で異なるので確認が必要。街をきれいに!ゴミの出し方はきちんと守りましょう。

■死角の有無
敷地内の安全はチェック!意外なところに死角が隠れている場合がある。ベランダの前は見通しがあまり良すぎると、外から見えてしまうし、かといって悪いと下着ドロボーなど変質者など気になる!最近変な人が多いので注意!?
 自転車置場は死角になっていないか、玄関の前は・・・・などその他気になるところも確認しよう!特に女性!最近はエントランスがオートロックになっているマンションが
増えているが意外と回りから入れるもの…これも要チェック!(絶対にオートロックマンションだからといって不審な人が入ってこないともいえないので戸締りもきちんとしよう。実際には空き巣等の被害はそういう設備は一切関係ないといえる)
考え方次第ですが、人目が気にならないからいい・・ではなく人の目に付くから安全なんです。

■近隣住人
あまり隣の様子を見るのは困り者ですが玄関前の様子やベランダの雰囲気などで意外とわかってしまうものです。子供がいるかいないか、男性なのか女性なのか・・・あまりしつこく聞くと嫌がられるかもしれませんが、どうしても気になる人は不動産屋さんに直接聞いてみるのも一つの方法です。

【周辺チェック】

■環境
周辺の環境は大切。駅からの道のりを歩いてみたり、周辺をぐるっと確認するのも必要。昼と夜では環境にも変化があるので昼・夜と確認してみるのも参考になります!近隣に交番や病院、公園などがあるかもチェックしておくといいです。

■買い物の便
コンビニやスーパーが近くにあるのか、何時まで営業しているのかなど確認。近くにあっても帰りに閉まっていては意味がない・・・コンビニも郊外でたまに
24時くらいで閉まってしまうところがあるので要チェックです。その他自分の趣味を考えて必要なお店のチェックも忘れずしましょう。

■駅までの距離

不動産屋さんが表示する徒歩○分というのは一般的に80mで1分とされている。
そのため実際歩いてみると遠く感じるケースもあるため確認が必要!
車で案内してくれる不動産屋さんの場合は実際の距離が掴みにくいため、歩いてみた方が良いです!
 逆に車では通れない近道の発見もできたりするんです!

■公共施設
主に役所や図書館、郵便局、交番などの確認。せっかく地域住民になるですから使えるものは使う。
必要に応じて児童センターや、公民館などの施設も確認しておくといいかもしれません。

■学校
子供がいるファミリーには一番大切なとこ。最近は学校を探してから地域を限定して物件を探す人が多いです。公立はどうしても学区が決まっているので事前の確認を!!逆に学校のそばだとチャイムなどの騒音があるので嫌がる人もいますが。。。
良い校区は?というのがありますが、良いかどうかの評判は大事ですが、最終的に良いかどうかは通う人達の価値観が大切。
なので、身の丈に合った学校かどうかを調べる必要があります。

■バス停
駅が遠ければバスの便を確認してみよう。時刻表や最終バスの確認も忘れずにすること。普段は自転車で通える距離でも雨の日は・・・という人も要チェック!最近は深夜バスなども多く走っているため意外と便利ですよ。
探す妥協点の多くに駅から離れるというのがあります。
バスの行先をしっかりチェックすれば意外と苦ではなかったという声も聞きます。

■駅前の利便性
物件の周りに何もなくても駅にさえあれば大丈夫!ということで駅前の買い物の便は要チェックです。電車の時刻表や最終電車のチェックもしておこう。駅まで自転車という人は駐輪場の確認も忘れずに・・・意外と厳しかったり、有料だったりするもんです。詳しいことは駅前の交番や役所で確認できます。

■騒音
上の項目がすべて補えているところ(便利なところ)は必ずといっていいほど線路または大通り、商店街などに面しているケースが多い。自分の部屋探しに対する価値観や絶対条件を完備しながら騒音等に注意しましょう。

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