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HOME > スマイリースBLOG top > 大阪の分譲賃貸で一般の賃貸に出しているものと、転勤などで一時的に賃貸に出しているのものの区別は?

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Q質問

分譲賃貸物件で、家主さんが不動産として賃貸に出しているものと、

転勤などで一時的に賃貸に出しているのものの、区別はどのように判断したら良いですか?

分譲賃貸だと紹介されない物件が多いですか?


 

A回答

分譲賃貸物件で、家主さんが不動産として賃貸に出しているものと、転勤などで一時的に賃貸に出しているものは、

はっきりと区別はつきます。逆に言うとその区別がついていなかれば流通の賃貸募集に出ませんので

不動産会社側では、ほぼ確実に分かるものであると理解頂ければと思います。

分譲賃貸の中には種類があります。

①普通賃貸借契約=自動更新

②定期借家契約=定められた期間で契約終了

③定借(転勤留守宅)=定められた期間で契約するが甲乙協議可

※③の場合は定期借家契約ですので原則的には定められた期間で契約は終了(退去)するのですが、

転勤やその他の理由で双方協議し合意したら再契約可能である文言が追記されます。
不動産会社側で一般賃貸を探す場合と分譲賃貸を探す場合とで探すツールは同じですので、

分譲賃貸が検索にヒットした場合は提案していると理解頂ければと思います。
もちろん募集とのタイムラグがあれば埋もれる可能性はあるでしょう。

つまり、「分譲賃貸だから」という名目で出し惜しみしていることは通常は無いと解釈頂き、

ネットの情報と摺合せしていくことで情報を網羅出来る確率が上がりますね。
ただし、一般のポータルサイトでは「分譲賃貸だから」という名目で掲載されている物件と掲載されいないサイトが存在します。
これは成約済みなのに「消し忘れ広告」や「存在しない条件で掲載する等のおとり広告」がありますので、

 

その点は注意して当社にご確認頂ければと思います。

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こんな人に向いている♪角部屋~長所と短所~

2018年9月30日

角部屋に関心のあるあなたに、長所と短所をお伝えします。こんな人に向いている♪という角部屋のオススメポイント、中部屋との違いもご紹介いたします!

もくじ

• ★角部屋の長所は★

• ★角部屋の短所は★

• ★中部屋との違いを徹底紹介!★

• ★角部屋はこんな人に向いている♪★

角部屋の長所は

角部屋は、隣接する部屋が1つしかないことで、色んな長所があるのです。

角部屋の長所は、この5つです。

①自然採光が2面あって、日当たり抜群で明るい開放感

②換気しやすい窓の数が満たされている

③隣の部屋が一部屋だから日常の音が、中部屋ほど気にならない

④玄関先の人通りがない

⑤中部屋より居住面積が広い場合もある

それではここから、さらに分かりやすくお伝えしていきますね。

①自然採光が2面あって、日当たり抜群で明るい開放感

角部屋はその名の通り、1番角にあたる場所にあり、端の方にあるお部屋なので、隣のお部屋が1つだけで、お部屋の左右一方が外に面しています。

外に面しているほうに窓を設置してある場合がほとんどで、居間などの大窓と合わせて2つの面から日光が差し込むので、日中はお部屋が明るく、とても気持ち良いです。

②換気しやすい窓の数が満たされている

中部屋では居間などにある窓と換気扇を付けて換気するのに比べ、角部屋では2つの面に窓があるので、その2つの窓を開けて換気できるのです。風通しがよく、空気を清浄に保てて、清々しく過ごせます。

③隣の部屋が一部屋だから日常の音が気にならない

隣のお部屋が一部屋なので、中部屋より隣から聞こえる日常の音が気になりません。

④玄関先の人通りがない

玄関先は、路地や階段から1番遠くの、奥にあるので人通りは少なく静かです。人影や足音が気になったりもしません。

⑤中部屋より居住面積が広い場合もある

角部屋のほうが、中部屋よりも広く作られていることが多いです。

お部屋により部屋数が多かったり、収納スペースが広かったりする場合があります。

角部屋の短所は

次に、角部屋の短所をお伝えします。一般的に窓の数やお部屋の場所に問題が生じます。

角部屋の短所は、この5つになります。

①外気温などに左右されやすい

②窓の数だけ部屋に置く家具のレイアウトに悩む

③外からの防音性は低い

④賃貸価格が高め

⑤1階は防犯セキュリティが必要

さらに詳しくお伝えします。

①外気温などに左右されやすい

窓が多いということは、採光は良いけれど外気温度にも左右されます。夏は高温で冬は低温なので、生活する上で冷暖房の必要性が高くなります。冷暖房利用で、電気代があがってしまう可能性があります。

②窓の数だけ部屋に置く家具のレイアウトに悩む

角部屋では窓になっている面が多く、壁になっている面が中部屋に比べて少ないので、家具の配置に悩みます。

③外からの防音性は低い

また、窓が多いということは、外からの音が聞こえやすく、近くに大通りがある場合は、車の音等が聞こえてくるかもしれません。けれども閑静な住宅街にあるお部屋は、外からの音はほとんど気にならず、とても静かです。

④賃貸価格が高め

角部屋は、中部屋よりも家賃高めが多いです。場合もによっては1万円程高くなる場合があります。理由としては、中部屋よりも居住面積が広い、窓の数の施工費、中部屋よりも人気があるということで高めに設定されています。

⑤1階は防犯セキュリティが必要

角部屋は、空き巣などに侵入されやすい部屋でもあります。窓が多く入りやすい、人目につきにくい、外に面していて逃走しやすい等の理由から狙われやすいのです。この事を念頭に置いて、1階の角部屋に住む時には、防犯セキュリティを万全にする必要があります。

中部屋との違いを徹底紹介!

角部屋図式

 

 

 

 

角部屋は2種類の眺めが楽しめる♪

角部屋は異なった方角に窓が付いていることがあるため、2つのそれぞれの窓で違った眺めを楽しめますね。そして、角部屋は窓の数が多いことから開放感があり、気持ち良いです。

室内写真

 

角部屋は結露が多い⁉️

室内と室外の温度差が大きい時に結露が発生するので、角部屋は窓によく発生します。さらに、角部屋は窓が2面にあるので、窓の数だけ結露が発生します。

中部屋のほうが外気温に左右されない!

中部屋は外と接している面積が角部屋に比べて少ないので外気温度にさほど左右されません。

角部屋は外からの防音対策が必要⁉️

外と接している壁が多い角部屋は、外からの音が気になりやすいです。大通りに面している場合の角部屋は、騒音がひどい部屋もあります。けれど、通りから離れている角部屋は外からの音はほとんど気になりません。

中部屋のほうが家具のレイアウトに悩まない♪

大きな家具は壁面にレイアウトすることが多いのですが、角部屋で窓を塞がないように家具を配置することは困難です。中部屋には壁面が2つあるので、大きな家具を置きやすいです。角部屋に引っ越しが決まり、家具を買うならば、窓の下にレイアウトできる背の低い家具がおすすめですね。

角部屋はプライバシーが守られる♪

玄関の前の通路が真っ直ぐに伸びているタイプの賃貸住宅なら、角部屋はプライバシーを守りやすいです。中部屋の前は人の通りが多くありますが、角部屋は端にあるので、訪ねてくる友人知人を除いて、人が通りません。

角部屋を好む人が多く、賃貸価格が高い⁉️

中部屋に比べ一般的に、角部屋は賃貸価格が高めです。理由は、

① 中部屋より快適だ!!と人気が高いから

② 戸数が少なく価値があるから

③ 中部屋よりも居住面積があるから

④ 窓の数だけ施工費がかかるから

の4つです。

角部屋はこんな人に向いている♪

角部屋について色んな視点をもってお伝えしてきました。角部屋に住むのは以下のような人が向いていると言えますね。

・明るく開放感があるお部屋で生活したい人

・多少家賃が高めになっても大丈夫な人

・中部屋のように、隣接する部屋の双方向からの生活音を気にしたくない人

・玄関先などの人影や足音を気にせずに静かに過ごしたい人

以上、ぜひ角部屋に住むかどうかを決めるときの参考にしてみてくださいね。

 

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売買編:未公開物件の探し方!ネット情報にない情報はどこから仕入れる?

そろそろマイホームが欲しいとなったときにどのように物件を探していますか?インターネットが普及している時代ですから、まず住宅情報サイトを見る人がほとんどなのではないしょうか。住宅情報サイトに掲載されていないような物件のことを未公開物件といいます。

公開していない物件の中には「こんなすごい物件もあるの?」と思うような優良物件を見つけられるケースも多いです。

ではなぜ不動産屋さんは全ての物件を一般公開にしないのでしょうか?今回は物件を公開しない理由や、未公開物件を見つけるにはどうしたらいいのかなどについて考えていきましょう。

未公開物件はなぜ一般公開されないの?

一般の人に公開されない物件が未公開物件です。物件が一般に公開されないのには「売主の事情」と「業者の事情」という大まかに分けて2つの理由が考えられます。

もう少し詳しく説明すると以下のようになります。

売主の事情の場合

  • 近所の人に知られたくない
  • まだ居住中で家に見学に来たら困るから
  • 特定の業者にだけ売却依頼をしている

業者の事情の場合

  • わざわざ不動産情報サイトに載せなくてもすぐに売れる
  • 珍しい物件に見せたい
  • レインズに未掲載

レインズってなに?

不動産業者限定で閲覧ができる物件情報交換サイト。

売主の仲介手数料が従来の半額であることが人気だが、その分、不動産会社に手数料が入らない。

登録しなければ不動産会社に売主と買い主の両方から手数料が入る仕組み。

 

このように売主や業者に事情があると、非公開になってしまうのです。

未公開物件を掲載している不動産屋さんはどれくらい?

とある不動産会社が未公開物件に関する調査をしたところ、以下の結果が出てきました。

この調査によると「未公開物件がある」と回答した不動産屋さんが5割以上いました。

たしかに未公開物件の中には好立地で状態の良い物件も多いと言われています。ですから、これから家を買おうという人にとって、未公開物件は非常に魅力的な選択肢の1つとなるのです。

ですからうまく未公開物件を見つけるためにはその方法を知る必要があるのです。

未公開物件はどうやって探せばいい?

パソコンやスマホで住宅情報サイトを検索してみると、「未公開物件も掲載中」と書かれたサイトも見かけます。ですが、未公開物件と書かれた物件が実際は他社のサイトにも掲載されていた物件だったりしませんか?基本的に未公開物件を見つけるには「不動産屋さんに足を運ぶ」しかありません。

不動産屋さんに行っても見せてくれるとは限らない

未公開の物件を紹介してもらおうと、不動産屋さんに行っても一見さんだと紹介してもらえるとは限りません。

不動産屋さんは「信用できる」と思うお客さんでないと未公開の。ですから何度も不動産屋さんに足を運んで信頼関係を作る必要があるのです。

ただし、何度も足を運ぶにあたって、相手は営業能力に長けた営業マンですので、押しが弱い方だと、希望していない物件を契約してしまうということもあります。

また、不動産屋さんの中にはあえてレアな物件に見せるためにあえて一般公開にしない業者もありますので、不動産屋さんを選ぶときには注意する必要があるでしょう。

スマホやパソコンでは未公開物件を見つけられないのか?

スマホやパソコンで未公開物件が見られるサイトがいくつか存在します。無料で検索することができるものもあれば会員登録ができるものもあります。

SUUMOやHOME`Sなどの不動産・住宅情報サイトではなく、その物件を実際に販売している不動産会社のサイトに会員登録すれば、未公開となっている物件も見ることができるケースもあります。

ただし、それも一部で本当にネットに掲載したくないような物件は店舗に足しげく通ってくれた人にしか紹介しないようになっています。

もちろん不動産サイトが掲載している物件の中に未公開物件があることもありますが、自分の条件にマッチする優良物件を探すなら、やはり不動産屋さんの営業の方と信頼関係を築くために何度も足を運ぶ必要があるでしょう。

メール登録で未公開物件情報を貰える

不動産会社の中には物件の希望を登録することで、メールで物件情報を教えてくれるサービスを提供している会社もあり、未公開物件の情報を送ってくれることもあります。

このようなサービスを登録しておくことで、未公開物件の情報を知る可能性もグッと上がります。

大手の仲介業者さんであればほとんどがこのようなサービスを展開していることが多いです。

完璧な探し方は存在しない

未公開物件の探し方をご紹介していきましたが、絶対見つけられるという方法は存在していません。もし完璧に探せる方法があるのであれば、もうすでに不動産会社が実践しているでしょう。

不動産会社の数が多すぎる

なぜ完璧な探し方が無いのかというと、不動産会社が数えきれないほどありますので、全ての不動産会社と良好な関係を築くのは困難だからです。

良好な関係を築けていない不動産会社が持っている未公開物件情報を知ることができないとなるのです。

未公開物件にこだわりすぎない

住宅探しの本当の目的は自分たちの希望条件に合う物件を見つけることです。ですから未公開物件だから自分に合う物件とは限りません。

あまりにもこだわりすぎると期待をし過ぎて、なかなか物件が見つかりませんので注意しましょう。

まとめ

今回は未公開物件の探し方についてまとめていきました。未公開物件は条件の揃った魅力的な物件も多いですので、色んな不動産屋さんと信頼関係を構築して良い物件を紹介してもらうのもいいでしょう。

ただ、未公開物件が自分に合う物件とは限りません。ですから未公開物件に固執することなく自分の条件と見合わせながら物件を探していきましょう。

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Q
大阪の賃貸は仲介できる物件はどこも同じって本当ですか?
気になる物件があります。全物件どこの仲介店でもご紹介可能でしょうか?
A1
結論から言いますと大阪の市場の約8割~9割はどこでも取扱い可能です!
ただし残りの1割~2割の物件の中には【囲い込み】というものが存在します。
例えば「A物件はどこの業者でも紹介可能だが、B物件は特定の業者のみ可」
といった感じです。
囲い込み物件とは?
業者間の流通情報として他に出していないという物件で、
その業者でしか取扱い出来ない物件のことを言いますが、
ほとんどのケースがオーナー側に黙って囲い込みしていることがあります。
本来は、
専任媒介等でオーナー様から預かった物件はどこの業者でも紹介出来るように
周知してから他の業者でも客付けが出来るようにするのが一般的です。
<例外的にあるケース>
家主様が自主管理ではなく、仲介店、管理会社などに物件の管理を任せている場合、
家主様に代わって管理業務をしているので、当然そこには【報酬】が発生しています。
任された業者としては貴重な【売上】となりますので、
当然「管理はずっと当社に任せてください」となるわけです。
そこで、お客様に物件を紹介し、契約を取得する業者が、
管理を任された業者ではなく、他の仲介店(仮に「a」とします)ばっかりであれば、
「このa社さんはよくウチの物件を紹介して契約してくれるから、管理もこのa社さんに任せようかな」
と考える家主様もいらっしゃるわけです。
そうなると、所謂【管理外れ】となり、【売上】を失います。
任された業者としては立場が無くなり【格好が付かない】という事になるので、
これを避けるため、他の仲介店から物件の問い合わせがあった際「満室です」などと言って、
その仲介店に紹介出来ないようにするのです。
仲介店としては、管理会社から「満室」と言われてしまった以上は、
その通りお客様にも伝えるしかありません。
これが【囲い込み】というものです。
管理を任された業者さんは当然、問い合わせがあった事や「満室です」と嘘をついた事は家主様に内緒です。
勿論、こんな事をする業者さんばかりではありません。
以上の事から、市場に出ている全賃貸物件を紹介出来るお店は、
存在しないと思っていただいて良いですが、概ね網羅出来るということが言えます。
賃貸は売買と比べても比較的全物件紹介出来る可能性が高いですので、
気軽にご相談ください☆
http://smilease.jp/info/request_guide

 

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NAVERまとめに紹介されました!

【大阪賃貸】仲介手数料無料0円!でお部屋探しができる賃貸サイト集【2017年最新版】

 

【大阪】 賃貸仲介手数料無料の不動産サイト6選

 

口コミ頂いた方、有難うございます<(_ _)>

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はじめは仲介手数料無料の仕組みを知らずに怪しがる私にも、営業の方が丁寧に説明した上密に連絡をとってくれて、

最終的にスマイリースさんの仲介で物件を契約しました!

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ご契約者様の口コミが広がるようさらに精進してまいります。

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いい部屋を見つけるのにまず一番大切なことは、条件を明確に決めることです。

安くて、広くて、駅に近くて、新しい部屋など都合に合うだけの部屋はほとんどありません。

以前、私が実際お客さんを案内して、「すべてパーフェクトで希望通りです!」と言った人はいまだかつて一人もいません。

残念ながら皆何か妥協して決めています。

安い部屋より高い部屋のほうがいいに決まっています。

高い部屋を見たら心がゆれると思います。

でも、
もしあなたが最初の条件でいくら以上は出せないと決めたら、ここはぐっと我慢してあきらめることです。

もしくは自身の経済状況を一度ゼロから考え直してみるのもありです。

いくら以上は出せないけど駅まで歩いてもいいとか、古くてもいいとか、

妥協できるところはしないと、なかなかいい部屋には巡り合えません。

また、

条件が定まっていない状況で賃貸の不動産屋に行ったら、あまり良い接客をしてくれないんですよね。。。

それでも希望条件が定まっていない人は無料で相談にのりますので、気軽にご連絡ください!


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