仲介手数料無料で大阪の全ての賃貸を|スマイリース

年中無休 10:00〜20:00 (完全予約制)TEL:06-6948-5729MAP
お問い合わせLINEでのお問い合わせ

HOME > スマイリースBLOG top > 大阪の賃貸は礼金交渉ができる!初期費用をお得にする裏ワザ

permalink»


Q
多少の礼金等の値下げはお願いできないでしょうか?。
また、礼金無しで毎月の家賃を3000円、5000円、値上げとかでもかまいませんが
A
まず、交渉について、
仲介会社が交渉することそのものは可能です。
ただし、オーナー様が承諾して頂けるかどうかは管理会社次第です。
そこで、交渉を受け入れてくれやすい提案をすることが重要なPOINTです!
◆すぐに入居するので!
目安としては、1週間~2週間程度となります。
(そのお部屋がまだ入居中であったり、入居審査に時間がかかる場合を除き)
すぐに入居してもらうことで部屋の空きをつくらずに家賃の収入が入るため、
オーナー様のメリットが大きいです。すぐにでも引っ越しができるのであれば、ぜひ聞いてみましょう!
◆1年未満の短期違約金や2年未満の短期違約金を付けて交渉する!
退去時の違約金特約としての相場としては、1年未満で家賃の2ヶ月分、1年以上2年未満は家賃の1ヶ月分が一般的です。
もしも長く入居するつもりであれば、2年以上の入居で短期解約違約金が無効になるのでおすすめです。
貸主側も長く入居してもらうと嬉しいので、受け入れてくれるケースがあります。
◆ご質問の方のように家賃を上げる
考え方としては2年計算として家賃1,000円×24ヶ月=24,000円
平均的に家賃1,000円UPすると礼金24,000円ダウンが見込める場合があります!
家賃自体は上がってしまいますが、初期費用を抑えることができます。
相場や目安としては、表記家賃にプラス2000~5000円ぐらいの数千円単位の交渉になるでしょう。
家賃を上げることで、借主が長く住めば住むほど礼金分を取り戻せるので、オーナー様にとってもメリットがあります。
<POINT>
条件の相談自体が可能かを、仲介会社から管理会社へまずは聞いてみます。
先方から、契約者情報を先に見させていただきたいと言われたら、
とりあえず送って、礼金ゼロの交渉を入れてみます。
家賃値上げは最終手段でやってみます。
※段階的にすることで交渉成立度合いに影響します☆
http://smilease.jp/info/request_guide

 

permalink»


Q
他のお店からも同じ物件を紹介されたのですが、そこは家賃1ヶ月分をサービスしてくれるとの事でした。
そういったことは、お店によって違うものでしょうか?
どこのお店で契約しても同じ条件とは限らないのでしょうか?
A2
オーナー側が一部の仲介店にだけ好条件を出すという事は基本的にありません。
管理会社を通して契約する形式と、直接オーナー様(所有者、貸主)とやり取り出来る物件かで
多少違いますが、間に管理会社が入っている場合はどこの仲介店で契約しても基本的に条件は同じです。
勿論、仲介店のそのお店が付ける付帯オプション商品というものがあるので、
「初期費用」は仲介店によって違うという事はよくあります。
見積り金額が違う仕組みとしては、
貸主報酬がどの程度出ていて、任意項目が見積りに入っているかどうかです。
すぐに査定が必要であれば物件指定(気になる物件のURL)でお聞き頂ければ、
管理会社が本来必要としている項目を回答してから条件交渉についてご相談頂けます☆
http://smilease.jp/info/request_guide

permalink»


大阪の賃貸でタワーマンションを格安で契約する方法!

タワーマンションというと高級で高額所得者や会社の役員がお住まいになる方が多いというイメージがあると思いますが、

そういう方ほど合理的にタワーマンションを安く格安で契約したいと思われる傾向がここ最近増えています。

そこで気になるのが、「タワーマンションの特徴」と「貸主報酬の因果関係」で「格安にする方法」を以下でお伝えします。

 

<タワーマンションの特徴>

まず大阪の賃貸でのタワーマンションに限らず市場の分譲賃貸というのは区分所有で、

お部屋によって所有者が異なる形式がほとんどです。

例えば10階のA号室は家賃15万円の管理費10,000円もあれば、11階のB号室は家賃14万円の管理費30,000円という場合もあり

号室によってオーナーさんが自由に家賃、管理費設定を出来ます。

それと同時に仲介業者に対して紹介手数料の報酬額も自由に設定出来ます。

 
<貸主側から報酬が出ている物件を狙う>

貸主報酬が出ている物件ほど仲介業者に対する仲介手数料の値引きが出来たり、

貸主報酬が出ている物件ほど礼金ダウン出来る見込みがあります。

 
<大阪の賃貸のタワーマンションで貸主報酬が出ているか確認する>

本来、貸主報酬が出ているかどうかは業者とオーナーでの秘密ごとになるためタブーです。

ただし、スマイリースの物件指定検索サイトにて「貸主報酬が出ているかどうか確認」という要望を出せば

その該当物件の貸主報酬が分かり最大仲介手数料0円や礼金減額交渉の成果報酬型システムを使うことで

http://www.chintai-kushitsu.com/other/multi24.html

タワーマンションを格安で契約することが可能!

 

 

 

permalink»


【質問】
1年しか住まい賃貸で考えております。
春(4月)から借りるとして、2月中にお部屋を見たいのですが、
いつ頃に申込(契約)すれば一番お得なのでしょうか?
というのも、3月分の家賃を支払わなければならない場合はもったいなので、できるだけ避けたいのです。
【回答】
原則、(平均的に)どの物件でも申込日(お部屋確保日)から約20日~30日以内に
管理会社(オーナー)側から入居の有無に関わらず家賃発生を要求されてきます。
(例外は1ヶ月以上先でも認めてもらえる物件の場合)
※1ヶ月フリーレント
※キャンペーン等
※特別認めてもらえる理由があるとき

そのうえで、
2月末迄に内見して物件決定する場合は上記の例外を適用してもらうために原則的な物件に”交渉”するのと、
同じ物件の別の部屋で2月末空き予定(入居中の部屋)を申込することにより、
必然的に3月末~4月上旬に家賃発生することが可能となります。

3月分の日割り分を1日でも支払いたくない場合は、
3月上旬に申込することにより上記の原則に従った物件を選べる確率が増えます。
ただし、礼金が安い物件ほど1年未満の解約違約金設定が多いため、
3月末入居の設定にすることにより翌年3月に退去する際に違約金がかからないというのが必要な項目です。

結論としては
①2月中に内見した物件を申込し3月31日や4月1日頃を契約始期に交渉する
②2月中に内見した物件の空き予定の別の部屋を申込して契約始期にする
②2月末~3月1日頃に申込をして3月末~4月上旬契約始期にする

以上のような選択肢が良いかと思います!

permalink»


【お部屋探しに欠かせない解約通知】

現在、賃貸物件にお住まいの方が新たに新居の賃貸物件を探すうえで、欠かせないのが、

現在の住居物件の解約通知です。

大阪に限っては市場の約8割~9割が「借主からの解約通知は1ヶ月前予告の月割計算とする」というように

契約書の解約通知に関する文言に記載があります。

ポイントは

現在の住居物件の賃料がいつまでかかるか!?

新居の賃貸物件がいつからかかるか!?

例えば、今日、2016年9月7日に良い物件(新居)が見つかったので申込して契約予定だったけれど、

現住居の解約通知を提出(申し入れ)すると10月31日(1ヶ月分)までの賃料がかかってしまうとなると、

新居での賃料日割発生日は10月1日からしか交渉出来ない場合に約1ヶ月分の賃料がかぶってしまうということです。

 

この問題、以外とお部屋を探している途中は気づかないため、

解約通知を出すときに過去の契約書を見たときに気づくのが多いです。

 

なので、もちろん月末に新居の申込をして翌月末に新居の賃料日割発生に交渉すれば問題ないのですが、

通常、交渉しても一般的には申込した日から遅くても約1ヶ月後には賃料発生するため、

少しでも早めに調べて二重家賃の損失を減らしましょう♪

 

※一部、解約時に日割計算出来る物件や、解約通知日から1ヶ月分の支払いで済む物件は特に問題ありません。

 

 

 

 

 

 

permalink»


◆条件交渉に関して

よく「この物件は交渉できますか?」というご質問を頂きます。
結論から申し上げると交渉は出来ますが、
初めから条件が下がる可能性を知ることは暫定ではお知らせ出来ますが、
ほとんどの物件は、

物件を申込したい意思を提示して「交渉の申し込み書」を提出しないと
確実な事が言えません。

通常の物件に関しては家賃設定時に交渉幅を予め設定されているかどうかで変わります。
4割くらいの物件は交渉幅を持っている物件がございます。(幅は2千から3千円程度)

交渉幅を持っていない物件があるのは単に入居者の取りこぼしが無いようにです。
例えば5千円の幅を作った時にその5千円が原因で検索に引っかからなかったり、
候補から外れたりするので、
始めから5千円安く募集しているか、
初めから交渉幅を設けて高く設定している場合があります。
(交渉幅が無いところはガチの交渉となります)

また、家主は2、3年のスパンで考えられるので、
「家賃3,000円の交渉の場合」
3,000円×24ケ月(2年)=72,000円
or
3,000円×36ケ月(3年)=108,000円
108,000円の減額交渉として考えています。
10万円くらい安くしてみたいな感じです(笑)

(不動産業者の演出もあります)
例えば相場的にみてお得な物件が実際が6万円の物件を
67,000円で提案して7,000円交渉しました。
何てことは相場よりも良い物件と理解している出来る営業マンがする手法です。
理由を付けて「今決めてもらったら家主さんが7千円下げてくれる」みたいなやつです。

permalink»


Q、質問

一つ目
『賃貸保証』についてですが、
契約時に一度払えば良いものなのでしょうか?
それとも永続的(一定期間毎)に払わないといけないものなのでしょうか?
 
二つ目
『家賃』と『礼金』ですが、金額交渉など可能なものでしょうか?
 
三つ目は
近年『礼金』のみの物件が多いように思われますが、
これを『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更などの交渉は可能なものでしょうか?

A、回答

一つ目
賃貸保証料について、
料金の形態については賃貸保証会社によるのと、
保証会社のプランによるという2つがあります。
1つは家主や管理会社側が物件によって提携している賃貸保証会社が違うのと、
2つめは保証会社にはプランがあり、大きく分けて連帯保証人有りor無しプランという事で
保証人有りプランの方が安く、無しプランの方が高いというのが一般的です。
例えば、
保証会社(日本セーフティ)で初回38,000円(総賃料の50%ですが最低保証料38000円~)で
更新料として毎年1年に1回1万円という形式です。


二つ目
金額交渉自体は可能です。
ただし、成立させるための材料を用意して交渉を進めていく必要があります
材料=借主情報を貸主に伝えて交渉していくという点です。
交渉するためには仮申込書というのを記入もしくはメール頂き、
その内容と事情を貸主に説明しながら交渉して譲歩してもらいます


三つ目
礼金を
『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更するというのは属性が異なるため難しい可能性が高いです。
http://smilease.jp/wp/?p=42
あくまで敷金は家主側へ預ける=退去時に何も問題(お部屋の汚し方)なければ返ってくるお金。
それに対して礼金は家主側へのお礼金になる=契約後には返還義務がない。

敷金を預けることで、保証会社免除の交渉は物件によって通った事例はありますが、
礼金を敷金に変えるというのは難しいです。

例えば、家賃を5,000円UPするかわりに礼金を10万円ダウンしてほしいというのや、
(家賃5000円UP⇒5000円×24か月=12万円のため2年以上住む想定だと礼金を支払う方が得)
その逆で、家賃を下げるかわりに礼金UPで2年以上住んだ時に借主様が特になるような想定で
(家賃5000円ダウンで礼金12万上乗せ⇒上記の計算から4年以上居住すれば5000円ダウンで常に入居可能)
というような内容でご相談して交渉を進めるようなケースもあります。

permalink»


皆さん安くなってほしいと願うのは当然ですよね。
不動産の「交渉」って聞くと難しいイメージがありますが、
交渉を進めるうえで、行儀悪くなく、みんなが気持ちよく契約するのがベストです!

そこで今回は、質疑応答を例に、賃貸契約における交渉のポイントをあげてみました。
POINT
・元付業者?か客付業者?
・仲介業者に言っても良いもの?意味ある?
・嫌われては意味がない・・・


質問内容Q

_____________________________________

いま気になる物件があるのですが、家賃や仲介手数料などの条件が少し高くて・・・

A社とB社で同じ物件の募集があり
 
それを両社に値下げ交渉して 安くしてくれた方と契約する手段はあまりよくないやり方なんでしょうか?
 

回答A
_____________________________________

両社に値下げ交渉するのは全然問題ないことですよ!?

もちろん交渉先が元付業者と客付業者であれば、同じお客さんが二社に交渉しているとなって、

個人を特定されるとあまる良い印象ではない場合もあります。

でも、素人目線でいくと交渉したいし、客付業者や元付業者かは見分けがつきにくい、

合見積もりするのって当然の心理ですね。

私も去年引越してきた時は、業者に見積もりを出してもらいました。

なので、A社、B社が同じ物件であっても両方が仲介業者なのであれば、天秤にかける価値はあります。

もしどちらかが、元付(専任)というのが分かっていて、印象を悪くしたくないという気持ちがあれば、

個人情報をすべて書くような入居申込書にすべて記載しないで、口頭段階で様子を伺ってください。

そしてA社、B社の暫定見積もりの中でどちらか選び、本交渉(仮申込)して値下げを求める。

もちろん最終的には大家さんが決めるのは当然ですが、

大家さんには→管理会社、管理会社には→仲介業者からの言い分によってしか左右されません。

つまり仲介に決定権はなくても、仲介業者の言い分次第で変わるということです。

これが敏腕営業マンなら、大きく変わってきます。

こんな時代なので、安さを求めることは当然だと思います。

ただし、交渉の仕方によっては逆効果になる場合もありますので、

自分に一番近い信頼できそうな業者のプロを味方にして、うまく合見積もりすると良いと思います。

以上

と、こんな感じですが、

とにかく賃貸の場合は特に、交渉次第で払わなくて良いモノが多いです!

特に仲介手数料などは業者の膨大な広告費を削減できれば解決できる・・・

でも現状はそうなっておりません。

スマイリースはなぜホームページを作ったか?

それは、

仲介業者としてではなく、お客さんに最大限「価格」「サービス」でご満足頂くためです。

もちろんスマイリースだけでなく他社見積もりを取ることも大切です!

この画期的なシステムを利用すれば、思った以上に安くなった!?という声も頂いています。

参考にどうぞ!
http://smilease.jp/

最近のコメント

カテゴリー