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Q
大阪の賃貸は仲介できる物件はどこも同じって本当ですか?
気になる物件があります。全物件どこの仲介店でもご紹介可能でしょうか?
A1
結論から言いますと大阪の市場の約8割~9割はどこでも取扱い可能です!
ただし残りの1割~2割の物件の中には【囲い込み】というものが存在します。
例えば「A物件はどこの業者でも紹介可能だが、B物件は特定の業者のみ可」
といった感じです。
囲い込み物件とは?
業者間の流通情報として他に出していないという物件で、
その業者でしか取扱い出来ない物件のことを言いますが、
ほとんどのケースがオーナー側に黙って囲い込みしていることがあります。
本来は、
専任媒介等でオーナー様から預かった物件はどこの業者でも紹介出来るように
周知してから他の業者でも客付けが出来るようにするのが一般的です。
<例外的にあるケース>
家主様が自主管理ではなく、仲介店、管理会社などに物件の管理を任せている場合、
家主様に代わって管理業務をしているので、当然そこには【報酬】が発生しています。
任された業者としては貴重な【売上】となりますので、
当然「管理はずっと当社に任せてください」となるわけです。
そこで、お客様に物件を紹介し、契約を取得する業者が、
管理を任された業者ではなく、他の仲介店(仮に「a」とします)ばっかりであれば、
「このa社さんはよくウチの物件を紹介して契約してくれるから、管理もこのa社さんに任せようかな」
と考える家主様もいらっしゃるわけです。
そうなると、所謂【管理外れ】となり、【売上】を失います。
任された業者としては立場が無くなり【格好が付かない】という事になるので、
これを避けるため、他の仲介店から物件の問い合わせがあった際「満室です」などと言って、
その仲介店に紹介出来ないようにするのです。
仲介店としては、管理会社から「満室」と言われてしまった以上は、
その通りお客様にも伝えるしかありません。
これが【囲い込み】というものです。
管理を任された業者さんは当然、問い合わせがあった事や「満室です」と嘘をついた事は家主様に内緒です。
勿論、こんな事をする業者さんばかりではありません。
以上の事から、市場に出ている全賃貸物件を紹介出来るお店は、
存在しないと思っていただいて良いですが、概ね網羅出来るということが言えます。
賃貸は売買と比べても比較的全物件紹介出来る可能性が高いですので、
気軽にご相談ください☆
http://smilease.jp/info/request_guide

 

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質問

先日、スーモをみて、よさげな物件がありました。

初めての一人暮らしで、不動産屋に問い合わせたところ、
2014年12月半ばの引越しなら、今からの準備は早いので
11月ぐらいに改めて連絡ください、と予想外の返事がありました。


ほとんどこんな対応でしょうか?

回答

普通そんな対応は致しません(^_^;)

もちろん早いのかもしれませんが、スマイリースのお客様の3割~4割くらいは
1ヶ月~3ヶ月以上先でお部屋探ししておられる方も多いです!

◆業者の返答に関して
確かに引越しが12月半ばであれば、
効率良く探す(もしくは不動産業者側の効率)を考えれば、
そういった返答になるのかもしれません。

今、良い物件があって契約したくても家賃が10月半ばから末に発生します。
家賃の発生日は物件を決めて申し込みをしてから
20日から30日は伸ばせます。
(良い物件や家主次第でもっと早く発生する場合もございます)

ですが、お客様の場合は初心者(初めて賃貸?)なので、
相場の感覚やエリア情報、築年数の感覚、賃貸設備の感覚など不明点を
明確にしたいことが多いと思いますので、
事前に早い段階でご希望条件を一旦固めて頂いて、
再度、検索して部屋探しというのが良いかと思います。

(((理想のスケジュール))))
9月末から10月末までの間に良いと思う物件をピックアップをして頂いて、
内見。(実際に住めない部屋、感覚を掴んでもらう為の内見)

内覧後に再度条件を修正。

①10月20日過ぎより本気で住むお部屋のピックアップ。。。。
賃貸は月末に翌月の解約を出す傾向にあります。
そして退去時の家賃が日割りにならない為に皆さん月末に退去をされます。
10月末から11月初旬にかけて11月末までの物件情報がMaxになります。

②11月初旬から10日以内に本気で住むお部屋の内覧。
。。。10月末に出た物件が見れます。
(既にリフォームも仕上がって見れている部屋は皆さんが見て決めて無い部屋です)
内覧できない11月末退去の部屋との比較検討が出来ます。

11月に入って解約を出すと12月末までの家賃が必要なので、
12月初旬から中旬の入居であれば、情報としてはMaxです。
そして、日が過ぎるにつれ良い物件から順に無くなっていきます。

③11月初旬で無ければ11月末退去の部屋に期待、
もしくは条件の変更。
(10月末から11月初旬に退去情報が分かります)
。。。新たな情報がほとんど出て来ない為です。

というスケジュールが一番理想で無駄がないかと思います。

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不動産会社を大きく二つのタイプに分けると、

A:自社で管理している物件をお客さんに紹介する地元密着型と、

B:自社で管理している物件はない(少ない)が他社の物件を数多く紹介する都市型

の2種類に分けられます。

(ちなみにスマイリースは両タイプの不動産会社と提携しているのでどちらでも紹介可能です!)

どちらがいいとも言えませんが、

もし住みたい街が決まっているなら

その街の地元の不動産会社Aに聞き、

住みたい街が決まっていなければBの都市型の不動産会社の

ポータルサイトや地元密着サイトを見ると良いでしょう。

例えば大阪の千里中央に店舗がある会社に、「難波で探しています」と言っても

物件情報をメールや資料で貰えないか、数日経ってから連絡があります。(笑)

その代わり吹田市や豊中市で探していればBのタイプの不動産会社より探しやすいでしょう。

物件を絞り込むまでに業者がどちらのタイプか見極めるのも重要です!

見極める方法は?(ステップⅠ~Ⅳを参考に)

関西圏の全業者がどのタイプかの情報がすべて分かります!

そして最後は最適な条件で契約する!

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