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HOME > スマイリースBLOG top > 「おとり広告」は「何が目的」なんですか?

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【質問】

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか?」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか?

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね?

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか?

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

 

 

【回答】

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です(恐)

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど?いや業者間では聞いたことがありません!

<その業者の目的は>
①来店

②何らかの契約が難しい条件を提示

③お客さんが安い理由を納得

④別の物件を提案する

⑤お客様の情報と反響1件獲得

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで(おとり広告とバレないと思っている)
⑤にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

けれどこれで反響(集客)1件になる訳です。

これが業界の悪者達です(怒)

それを撲滅するために「スマイリースおとり広告撲滅運動」しています。

また何でもご相談ください。

 

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某不動産会社で掲載しているレバンガ江坂公園APについて相談あり

===============================

もともとアドパークの検索で、敷金礼金なし、家賃3.2万円管理費8千円にとびついたが、

実際みつもりでは2か月間だけ安い家賃で、

そのあとは管理費込みで7.5万円になると・・・

しかし、礼金を10万ちょっと払えば家賃変動なしの6.7円との事。

あまりの違いに不信感あり。

最低でも2年住みたいが、本当の家賃はどれくらいになるか?

===============================

管理会社へ確認するとまず存在しない条件であり、

仲介業者側で絵を描いた内容なため非常に注意が必要です!

サイトの案内(3、2万)とのギャップで不信感があるのは当然であり、

見積もりではもっともそうな内容で提示はしているがこれは酷い客引きによる言い訳のため

おとり広告撲滅運動の中で特に注意が必要な業者として特定しております。

 

 

 

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不動産会社で真面目に情報を提供している営業マンからすると、

おとり広告している業者、営業マンは「いつまでやるのか?」と

疑問に思います。

集客の広告料に膨大な費用がかかるから、

来店目的で結果的にウソをついてお客さんを呼び込む…

この賃貸業界の実態がある中、なぜこんなにも賃貸はおとり広告が多く、

そして規制などで注意されないのでしょうか?

実のところ、注意や警告といってペナルティーを受けているところはあります。

ただ、

ほんの一部で、まだまだやりたい放題が残っています。

それは、

分譲マンションや、物件の一室を特定できない物件などは、

号室が特定できないのと、マンションの区分所有者がそれぞれ違うため、

契約条件は自由に選べることから、「空いていない」けれど、「空いている」という言い訳が

業者はお客さんに対して非常に簡単にウソをつけるということです。

この業界がというより、人としてどうなの?と聞こえてきそうですが、

私達は、この流通市場の中でウソ発見器の役割もしています。

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「おとり物件に関して」
基本的に「おとり広告」(おとり物件、釣り物件)の場合は、
もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
(そのための物件広告なので)

見破るにはいくつかございますが、
理由を付けて「見に行かないで契約したい」「物件のすぐ近くに住んでる」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
(出来る営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。)

◆このような理由を言う業者は気を付けてください。
下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます)

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「定期借家です。1年(〇〇ヶ月)しか住めません」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも1万円ほど高い設定となっています。
(家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです)

「事故物件です」(自殺物件など)
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「隣りの人がおかしい」
(ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど)

もちろん掲載は手入力なので間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

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質問

賃貸の誇大広告=おとり広告
ありもしない条件でネット掲載してお客さんを呼ぶ手法

賃貸でおとり広告に引っかかった人はどのようにして、営業されるのですか?
対処方法などあれば教えてください。

回答

スマイリースのお客様の中でも、過去に物件探しをしている際、明らかにおとり広告だろう
と言う物件での問合せがここ最近は多いです。

でもお部屋を探している方からすると、本当にどれが正しいのか?
それが分からないのが当然です。

今までで一番ひどい扱いをされて相談にのりましたのが、
確実に今現在居住しているのに、空き物件として情報が出されている物があり、
お客さんが不動産屋さんに問い詰めたところ連絡が途絶えました。
という相談がありました。

対処法として、「おとり広告」の多くが
まず「現地集合をさせてもらえません」から、
物件の住所を聞いて現地集合にしてもらってみてください。

おとり広告の営業方法としては、まず「来店」してもらい、
つい先日!契約されてしまった。。。先に申込みが入ったなどと言って、
他の物件を勧めるケースが多いので、とにかく来店をしつこく迫るようなら、
その不動産屋さん自体を避けた方が良い傾向が非常に強いです。

立ち合いはあっても、
基本的に来店しなくては見れないというのはありません。

申込み意思がなくても気軽にお部屋を見てください!

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実例

先日インターネットのサイトで家賃3万円、楽器可の賃貸情報の広告がのっていました。
そのサイト名は「いい部屋ネット」でした。
大東建託のCMとかで良く聞きますが、そことの会社の関連でしょうか。。

最初に電話で問い合わせし、女性の方が電話に出て、「空きがあるか確認して折り返します」
と言われ。5分後、「空きがあり、楽器もいいですよ」とのことですといい、
それなら見学したいと思ったので、見学予約をしました。

「空きがあり、楽器もいいですよ」
この言葉通りに信用していました。

ところが後日お店に行くと、その女性の方はお店におらず、男性の営業マンがいました。
「家賃3万円の〇〇のお部屋の見学を予約してきたのですが、」というと、
「ああまたこれか」というような顔をされ、「別の部屋なら紹介できます」といいました・・・。
「はっ?」と思いました。

同じ時にきていた別のお客さんもインターネットで見たといって印刷された広告を
営業マンに見せると、「こんな物件あるわけないですよ!」といっていました。
だってあきらかに相場からかけ離れていますしね。

こちらが想定していなかった物件を2件見せられました。
1件目は日当たりがかなり悪い、昼間でも真っ暗な部屋で、2件目は分譲なので
しっかりしたつくりです。といっていました。
条件がとにかく静かな所、治安が悪くないところ、を挙げていました。

さらに2件目の物件は「弊社が管理です」とおっしゃっていました。
それならまだ安心かなぁ。。とその時は思いました。
少し繁華街に近いのでそのことも聞きましたが、ただ「そんなことないですよ!」と言われました。
お店に戻って手付けを置いていくよう言われたのですが、
もう少し考えたかったのですが、1万円置いていきました。
帰ってから気が進まず、「時間が無くて契約に行けない」と電話で伝えると、
「ご自宅まで行きますよ!」と言われ、断れませんでした。

引越してからというもの、夜遅くに出入りする人が多く、深夜早朝に足音が響き、眠れません。
物件の管理も本当はそこの仲介業者ではなく別のところで、
騒音の苦情を言ってもまったく対応してくれず、住人の層もかなり悪いです。
しかも春頃から隣の空き地で新築工事が竣工されだして、
1日中騒音が響き、とてもうるさいです。。

このようなお部屋を紹介されたのも問題ですが、うその言葉で「おとり広告」をされ、
正直許せないと思い、後日宅建業指導グループに相談して調査してもらいましたが、
「誇大広告」や「おとり広告」は証拠として不十分なので、と言われて、そこの仲介業者に
言ってもそのような掲載はしていないはずですが・・・。
女性の営業マンの勘違いかもしれませんね。
ととぼけたことを言われました。

こんな悪質、悪意のある業者を許せないです。
すぐに引越し出来れば良いのですが、本当に悩んでいます。

回答

おとり広告というのは、言い訳がしやすいようになっております。

※注意しなくてはいけないセリフ
◆家主さんが3ヶ月で帰ってくるのですぐ出ていかないといけないですが宜しいですか?

こちらは3ヶ月ごとに家賃の1ヶ月分の更新料がかかりますが宜しいですか?


ういうのを業界内では「つぶし」と言います。

その営業マンがトークの中でお客さんが嫌がりそうな事を見つけて、その部分をついてきます。
営業マンは何回も練習しているので、自然に、オトリ広告を「つぶし」にかかります。

別の物件で集客して他の物件で決める。

実例でもあったように、そういった業者に責任を求めるのが難しいのが、
昨今に賃貸市場の現状です。
更新のし忘れ、間違って掲載していました・・・など何とでも言えますので。

相手が悪かったというより、お客さん自身が警戒し、
来店前に本当に空いているのであれば、物件資料をメールやFAXで頂けるはずですので
慎重に進めてください。

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どんな物件をおとり広告するのか


本当の条件より安い

実際は8万円の物件を7万円で載せていたり、6万円台で載せていたり、、
不動産オトリ広告の王道でもあります!

初期費用が安い
本当は礼金がかかるのに0円で載ってたり・・・。

間取りが違う
ベランダが無い部屋をベランダ付きにしたり、
本当はセパレートではないのに、セパレートだったり、、6帖が9帖と表記されていたり・・・。

室内の写真が違う
中の写真が全然別で、とても綺麗な物件のものを写してるもの・・・。

※おとり広告の半分以上が家賃の書き換えです。

ではそんなおとり広告を見分けるには?

おとり広告の見分け方!

まず実際ホントにあるので、下記の事柄があった時点で「おとり率99%!」

        
        まず不動産屋さんへ電話    ⇒     お店
        Tururururururu、、、ガチャ
        
        お客様「インターネットに載ってる堺筋本町1丁目の6万円の物件ってまだ空いてますか?」
        不動産「空いてますよー。」
        お客様「実際にお部屋は見れますか?」
        不動産「見れますよー。一度来店して下さい。」
        お客様「では○月×日の△時にお伺いします。」
        不動産「待ってます。宜しくお願いします。」
        
        当日、、、
        お客様「先日お問い合わせしたこの物件みたいんですけど、、」
        不動産「ご用意してます、一つ確認なんですが、この物件三か月しか住めませんがよろしいですか?」
        お客様「えっ?何でですか?」
        不動産「家主さんが三か月後には帰ってくるんですよ。だから安いんですね。。」
        お客様「そうなんですか、、それなら見ても一緒ですね。他に物件ありませんか?」
        不動産「そうですか、この物件は訳あって安かったんで、同じような感じだと高くなりますが、、、、」
        

        あとは、その営業マンの実力次第・・・。

        一応過激な描写にならないように、優しい営業マンを想定して、上の問答を書きました。笑
        もっとヒドイ内容でやる所もあります。
        
        とりあえず、店に呼んであとはある事ない事言って物件につれていかず、別の物件で契約する。
        しつこく「それでもいいので見せて下さい。」
なんていうお客さんには「今決まりました。」なんて人もいます。
        
        だから、基本的には物件の前に現地集合なんてしれくれません。
はなから見せる気がない場合もあるから。
        でもたまに、現地集合した後に、そこに物件があるのに理由をつけて見せず、
事務所に連れて、、、というやり方をする人もいるそうです。

変な話、ここからが営業マンの腕の見せ所。
とりあえず、理由はなんにせよ、お客様がお店に来ました!!

注意
のやりとりの中で、営業マンが良く使うセリフ!
オーナー様の個人情報ですので」号室はお伝えできないんです・・・。

私は不動産屋で働いていましたので、分かります。
そんな事は99%ありません。

とにかくこのやりとりの初期症状が見えた時点で見分けが可能です!

ホントの情報でお部屋探しを正しく満足のいく形で選んでください。

おとり広告とは?

2012年11月14日

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最近、
おとり広告でお客さんを呼んでナンボって思っている不動産屋が多いです。
これはインターネットの効果でもありますが、お客さんの混乱のもとになるこの「おとり広告」
詳しく解説していきたいと思います。
私の周りにも、「どれがホントの情報なの?」と言っている方が多い・・・。
気持ちよく部屋を探す為にしっかりと読んでおいて下さい。
      

おとり広告とは?

別名、「客寄せ広告」「誇大広告」と呼びますが、
最近は度を超えてるものが多いです。

中古車20万円!」
        ↑こんなチラシを見て実際にお店に行くと、なんだかんだで、色々諸経費がかかって結局40万円くらいにになってました。
 ○○初回無料!」
        ↑こんな看板があったので入ってみると、○○は無料だけど登録料が3000円かかってしまうものだった。

つまり、えぇ!良いな~と思わせて集客すること。
集客の広告経費を削減。

その見分け方は!?

明日の記事で詳しく!

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