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HOME > スマイリースBLOG top > 大阪の引越しシーズン期に先に良い物件を申込する方法!

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Q2月に内見しに行くのと3月に内見するのはどちらが良い?

◆2月上旬~中旬に内見する事
メリット:選択出来る物件数が多い
デメリット:情報は多いた空き予定で見れない場合がある
※選択肢の少ない条件設定の人は良い物件を先に選ぶ事が出来る

◆2月末~3月上旬中旬に内見する事
メリット:シーズン期で決まってしまうため選択出来る物件数が少なくなる
デメリット:2月末に空いた物件を3月上旬に内見出来るため現物を見れる率が高くなる
※選択肢の少ない条件設定の人は良い物件を先に取られる事が多い

【大阪特有の契約】
関西は退去時1ヶ月前予告月割計算という形式が多く、
1月末や2月末に退去通知を出す(退去する)人が圧倒的に増加傾向にあるため、
退去通知を出す入居者が増えて供給が多くなるが、翌月の上旬でしか室内を見れないため
選択出来る物件は増える中でシーズン期は外部から大阪入居の需要も増え現物を見れる物件の申込みが増えて内見出来る物件は少なくなる。
それに合わせて3月は学生入居の需要も増えるため余り物になる傾向がある。

<家賃発生のPOINT>
2月の選択肢が多い中で決めたいお部屋が空き予定(入居中内見不可)であれば、
成約済み又は空いている別の部屋で同タイプのお部屋を内覧(似たお部屋を内覧)して外部環境を確認し
申込みする事でイメージがつきやすく、家賃発生日を3月末から4月上旬にする事が可能になる。
(即入居可能なお部屋は申込から約1ヶ月前後で家賃発生する場合が多い)

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【思ったよりも早く家賃が発生してしまう】

例えば3月25日から入居したいため、1月末~2月上旬にお部屋探しをするとします。

不動産屋さんに行き気に入った物件が見つかったとして、

「もう申込したい!」

となったとき、どういったことが考えられるでしょうか?

そうです!

1月25日に申込(お部屋確保)して3月25日からの家賃発生を希望となると

およそ2ヶ月間はカラ家賃でオーナーさんの収益にはなりません。

つまり申込していつから家賃発生するかは入居審査や交渉事項として非常に大きな問題です。

一般的な慣習や事例でいきますと申込日から1ヶ月後の家賃発生というのが最長であったりします。

(物件によってもっと早くでないと受付出来ない場合や、もう少し融通を聞いてもらえるのもあります)

そんなときに交渉するのがフリーレントや条件交渉なのですが、

この引越しシーズン期はなかなか交渉がスムーズにいかない場合もあります。

理由は2つ

①大家さんが強気である(焦らなくても決まる)

②管理会社がバタバタしており注力してくれない

 

なかなか難しいですが、お部屋探しは入居日から逆算して一番良い物件を見つけることをおすすめします!

 

 

 

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引越しシーズン期は物件数が増える!?

全国的に1月~4月は入居の需要が増えるとともに退去も増えます。

そこであまり知られていない注意事項としてのチェックポイントをお知らせします!

 

シーズン期は物件の空室状況が多少平月と比べて流動的になります。

(空いていた物件が無くなる確率が高い)

ここまではよく知られている内容ですが以外と知らないポイントの2つが、

【空き予定は多いが内見できる物件が少ない】

この現象以外と多いのです、、、

関西において退去は1ヶ月前予告通知の月割計算での清算が多いため(2ヶ月前予告も存在します)

仮に、現在大阪に住んでいる方が1月10日に退去通知を出しても1月30日に退去通知を出しても

2月末日まで家賃がかかってしまうので翌月末に退去する人が増えます。(家賃がもったいないので)

つまり、

例えば2月にお部屋探しをして、3月に入居したいとします。

2月上旬から不動産屋さんに依頼して物件情報をもらい内見したとしても

2月末空き予定の物件は内見することが出来ません。(当然入居中ですので)

では一体いつお部屋探しするのがベスト?

一概には言えませんが確率論で言いますと月の上旬が内見できる物件が一番多いと言えます。

ただし、シーズン期は家賃の支払いをしていても既に退去しているお部屋もあるため

これは参考にしてみて下さい。

 

 

 

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バタバタで更新が遅くなってしまいました・・・。

久々に更新します!(笑)

今年が始まって半月が経ち

たくさんのお客さんから反響を頂いて感謝します。

まだまだこれからが引越しシーズンで忙しくなってきます。

私が賃貸仲介の不動産会社に勤めていた頃の引越しシーズン期は、

2月2週目が始まった頃~なんとなくヤバイ(手がいっぱい)なーと感じ始め

朝から営業、接客、ご案内で19時過ぎてからは契約関係の確認がスタート

日中はとにかく電話が鳴り、見込み顧客をどんどん作っていくといった感じ。

気づいたら22時、翌日の段取りを準備してなんやかんやで23時で終電・・・。

これがほぼ毎日続く (笑)

3月は1日しか休まなかった営業マンもいました。

3月末には疲労MAXで4月も少し続いていくという感じ。

大変ですねー

とよく言われながら、2月、3月はそんなことを考える暇もなく過ぎていき、

5月に入ったら暇だなーと言っている。

だいたいどこの不動産屋さんもこんな感じです。

でもお部屋を探している側のお客さんからすると「そんなの関係ない」

さすがにこの時期、忙しくて対応が悪くなるイメージはあると思いますが

自分で探して、不動産会社をもっとうまく利用する方法があります。

それは?

①ネット(ポータルサイト)で探す

②ネット(○○駅 賃貸)検索エンジンで探す

③借りたいエリアの不動産屋さんから資料を取り寄せする

③自分の足で地域を回る

④自分の足で気になる物件の外観を見にいく

⑤何社かに、気になる物件の見積もりをもらう

⑥物件の室内を見学

⑦交渉→契約

これであれば不動産屋さんも頑張ってくれるし

お客さんは一番安く契約できる可能性が相当高いです!

つまり不動産屋さんが忙しいのであれば、

自分が手間暇かけた分は安くして!って話なので、

不動産営業マンとしても注力してくれる。

あくまで参考程度ですが、

これからの時期、

物件が動きやすいことから借主さんにとってもチャンスではあります!

現在お住まいの方が退去するとき

関西の場合、ほとんど1ヶ月前の退去予告で、翌月は月割り清算になるため

月末退去の方が多いです。

ですので、当月に翌月の空室予定が分かりますので、

空室予定の室内を見れない物件を見ずに決める方が多くなります。

これが引越しシーズン特有の早い者勝ちになっていくのですが、

あれば同じ棟の別の部屋を参考に室内を見て判断することをオススメします。

失敗しないお部屋探しで新生活応援します。

SMAILEASEをどうぞよろしくお願いしまーす!

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