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HOME > スマイリースBLOG top > 大阪で短期での賃貸契約、違約金について

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【質問】
1年しか住まい賃貸で考えております。
春(4月)から借りるとして、2月中にお部屋を見たいのですが、
いつ頃に申込(契約)すれば一番お得なのでしょうか?
というのも、3月分の家賃を支払わなければならない場合はもったいなので、できるだけ避けたいのです。
【回答】
原則、(平均的に)どの物件でも申込日(お部屋確保日)から約20日~30日以内に
管理会社(オーナー)側から入居の有無に関わらず家賃発生を要求されてきます。
(例外は1ヶ月以上先でも認めてもらえる物件の場合)
※1ヶ月フリーレント
※キャンペーン等
※特別認めてもらえる理由があるとき

そのうえで、
2月末迄に内見して物件決定する場合は上記の例外を適用してもらうために原則的な物件に”交渉”するのと、
同じ物件の別の部屋で2月末空き予定(入居中の部屋)を申込することにより、
必然的に3月末~4月上旬に家賃発生することが可能となります。

3月分の日割り分を1日でも支払いたくない場合は、
3月上旬に申込することにより上記の原則に従った物件を選べる確率が増えます。
ただし、礼金が安い物件ほど1年未満の解約違約金設定が多いため、
3月末入居の設定にすることにより翌年3月に退去する際に違約金がかからないというのが必要な項目です。

結論としては
①2月中に内見した物件を申込し3月31日や4月1日頃を契約始期に交渉する
②2月中に内見した物件の空き予定の別の部屋を申込して契約始期にする
②2月末~3月1日頃に申込をして3月末~4月上旬契約始期にする

以上のような選択肢が良いかと思います!

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【質問】

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか?」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか?

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね?

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか?

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

 

 

【回答】

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です(恐)

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど?いや業者間では聞いたことがありません!

<その業者の目的は>
①来店

②何らかの契約が難しい条件を提示

③お客さんが安い理由を納得

④別の物件を提案する

⑤お客様の情報と反響1件獲得

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで(おとり広告とバレないと思っている)
⑤にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

けれどこれで反響(集客)1件になる訳です。

これが業界の悪者達です(怒)

それを撲滅するために「スマイリースおとり広告撲滅運動」しています。

また何でもご相談ください。

 

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よくファミリーのお客様に、

3LDKのマンションのエアコンの年式はどれくらいですか?

賃貸はエアコンが付いているのは普通?

というご質問があります。

一般的にファミリータイプでエアコンが設備になっているケースはほとんどありません。

2K以上のお部屋でエアコンが付いている場合は、

家主さんが入居促進のために備え付けにしているか、

前の入居者が残していった残置物である可能性が高いです。

■エアコンが設備になっている可能性が高い間取り

ワンルーム、1K、1LDK

■エアコンが設備になっている可能性が低い間取り

2K、2DK、2LDK、3K、3DK、3LDK、4K、4DK、4LDK~

ですので、単身なのかファミリータイプなのかで、

エアコン購入の費用も念頭に入れる必要がありますね☆

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ごくまれにあるお話で、

お客様から物件の指定をされましたが

不動産業者専用の募集サイトで確認が取れない物件というのは?

不動産業者専用サイトに掲載していない物件の理由として極稀にですが家主さんの希望で

①「1つ(または数社)の会社でしか物件の紹介して欲しくない(契約事態はどこでも可能)」

②「WEBに掲載しないで欲しい」

③「絶対に1つの会社での物件紹介。かつ契約もその会社のみ」

などといった場合がございます。

最後の③「絶対に1つの会社での物件紹介。かつ契約もその会社のみ」

といった場合のみ当社では契約ができません。

そこの会社に行かないと紹介すらして貰えないので、

家主さんとしては部屋が決まり難いのでこの形態はあまりございません。
(大阪ではなく地方に多い形態です。または文化住宅に多い)

①、②はお探しに時間がかかります。
(しかし珍しい形態なので募集が出ていないと認識でほぼ問題ないです)

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気に入った靴が決まらず、

あれこれと迷ってしまうように、不動産も、どれがいいのか迷うことの方が多いですよね。

しかも、靴よりも規模、金額が大きいですから、なおさらそうです。

そんなとき、他の店舗ではどのような物件があるのかが気になり、

たくさんの不動産屋を見ておいたほうがよいのか?と思うかもし
れませんが、

出来ればこれと思った一店舗だけで、

条件に見合うような物件を探す方がいいです!

営業マンを無視して、物件はどれでもほぼ取扱い可能だからです。

それでも複数の店舗を見たい場合、

まずどんな条件で物件を探しているのか、

どこに住みたいのか、という自分の希望を具体的に提示し、

それに見合う
物があるかどうかをまず軽く紹介してもらいます。

その条件に見合わない店舗は辞めておいて

なるべく理想に近いものを紹介してくれる店舗を探していきます。

一番理想に近いものを持っている店舗を絞り、店員とよく話し合った上で、

希望を実現させていくのがよいと思います。

そうでもしないと、長時間に渡り複数の物件を見せられるだけになってしまい、

悪い場合は店員に強く推されて理想とはかけ離れた物件で

妥協してしまうケースも出てきます。

そうならないように、まず自分の理想をしっかりと持って、

それに合う形での不動産屋探しをしたほうがよいと思います。

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フランチャイズなど多店舗型といわれる大手不動産業者は各地に支店を持ち、

全国区にTVCMを流し、その知名度も大きいので、不動産選びの経験のない人、

初心者にとっては安心感があり、取り入りやすいとも思われます。

1階の店構えで、入店もしやすく、明るく大きな店内は、

落ち着いて物件も探せると思います。

店員もマニュアルがあるとはいえ、親切に対応してくれると・・・。

地域密着が地元の店ならば、大手は全国展開のスーパーみたいなもの。

支店が広範囲にわたっているので品数も豊富!

なんてイメージもありますが、

それがマニュアルどおりの対応になるので、

融通のきかない場合もあります。

思いがけない質問に返答に困り、そのために時間がかかることもあります。

また、大手だと社員にノルマを課し
ている場合が多いので、

かなりしつこく物件を勧めて来るという事もある。

ただ、知名度の高い分、評判が落ちると困るので、

度が過ぎることはないとは思いますが、それでも印象が悪くなるかもしれませんね。

不動産会社というのは社員をマニュアル化したくても、

どうしても最後は「ヒト」がキモになる商売です。

大手でも小さい会社でも、そのヒトで判断することをオススメします。

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不動産探しも、現在はインターネットで気軽に見れて、

直接店舗に行かなくても、情報が豊富に探せるようになりました。

でも、いくら情報が豊富で、いい物件が見つかったと
しても、

その不動産屋は果たして信用するに足りるお店かどうか?

考え出せばきりがないのですが、

できるなら親切で丁寧を心がけるお店に巡りあいたいものです。

万が一、いい物件が見つかっても、実は悪徳業者だったということもあります。

ネット情報の場合、その店舗はホームページをまめに更新しているかどうか。

同じ物件が何日も掲載されていたり、更新がかなり前からストップしている

ネットサイトだ
と、物件が売れていない、人気のないお店のような印象です。

情報誌でも、同じ物件を載せている不動産屋は要注意!!!

また、おとり広告も要注意!!!(偽情報<安すぎるとき>)

サイト上に不動産屋の宅建認可番号というものがあります。

そこを必ず目を通してください。

ひとつの基準になりますが、

『大阪府知事
第(1)000000号』と書かれていて、()の中の数字に注目ください。

中の数字は認可してからの年数を表すものです。

数字は三年ごとに更新されているので、

これだと1~3年、(5)と書かれているのであれば、

15年ということになります。

年数が多ければ多いほど、その店舗は長期にわたって

経営しているということになります。

どれだけ長く経営しているかの指標もひとつの基準です。

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