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家賃の値下げ交渉には大きく分けて2つ
「入居時」と「更新時」それぞれにやり方がありますので、事例と方法について詳しくご説明します。

入居時に使える家賃の値下げ交渉

まず下記のように記載しておりますが、
見て頂ければ分かるように値下げ「額」がスゴイ!理由ではありません・・・。
問題は交渉「額」ではなく、物件に交渉の余地があるのかどうかという点を調べ、
下がる余地があるのなら徹底的に調査するということです。

SMILEASEの交渉実績(一部)
【物件】                     【交渉前】          【交渉後】           【値下げ額】    【年間値下げ額】
新大阪駅1K築15年
マンション       家賃 56,000円      52,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 4,000円    48,000円
千里中央駅3LDK築5年一戸建        家賃  112,000円   109,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 3,000円    36,000円
なんば駅1LDK築12年のマンション    
家賃   82,000円       77,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額  5,000円     60,000円
天王寺駅1R築19年のマンション
      家賃   40,000円       34,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額  6,000円     72,000円

東大阪1R築18年のマンション    礼金  50,000円                 0円家賃賃料値下げ交渉達成金額 50,000円   50,000円
吹田市2LDK築3年のマンション   礼金 450,000円     350,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 100,000円  100,000円
北区1LDK築10年のマンション
     礼金  250,000円     100,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額 150,000円  150,000

尼崎市1K築6年の
マンション   家賃65,000日割発生8月~   日割発生10月~家賃賃料値下げ交渉達成金額 130,000円 家賃2ヶ月分無料
守口市2LDK築11年のマンション
家賃80,000日割発生12月~  日割発生1月~ 家賃賃料値下げ交渉達成金額 80,000円  家賃1ヶ月分無料

■交渉の余地があるのかどうかを調査するには?

【内部事情が重要】

現状の空室状況、大家さんの事情(大家さんの心情、困り具合)、

登記簿謄本に抵当権設定されているか(大家さんの資産運用の状況)

どこの専任又は管理業者に委託しているのか、大家さんが自分で募集管理しているのか、

その他にもたくさんの情報をSMILEASEを利用して調べます。

そこでお客様に状況を提示して相談していく形です。

①気になる物件条件を確認する
②SMILEASEをうまく利用して交渉の余地である【内部事情】を知る
③重視したい交渉事項の優先順位をつける(家賃、共益費などの月々の支払い or 敷金、礼金などの初期費用)
④段階を踏んで交渉スタート【仮申込で判断】
⑤結果を見る

孫子の兵法のように相手の情報をいかに多く得ることが出来るか?
それが入居時の交渉に欠かせません。
1~3月の繁忙期より、それ以外の時期での交渉の方が成立はしやすい
(繁忙期は大家さんは空室に困りにくい・・・)

更新時に使える家賃の値下げ交渉

一般的な更新は2年に1回行われ、大家さんや管理会社、不動産屋に、更新料、更新手数料というものを
支払わないといけない場合もあります。【大阪・阪神間は更新料がほとんどありません】
でも実は、更新時は賃料を下げるチャンスでもあります。

交渉する前のチェックポイント

まずは今の家賃が妥当かどうかを調べる
ネットや住宅情報誌などで、近くの似たような間取りの物件の家賃を調べられます。
これらの客観的なデータを基に交渉しましょう。

更新・家賃の交渉などは基本的に管理会社に相談する
入居時に仲介してくれた不動産屋さんに言うと物件の管理会社に聞いてくださいと言われるケースがある。

家賃交渉するときには契約更新することを前提にすること
ようは、値下げしてくれたら更新しますということで、値下げに応じてくれたのに更新しないなんてことはないように!

1~3月の時期の交渉は避ける

更新時期が賃貸オンシーズンと言われる1~3月の繁忙期ならば、できればその時期の交渉は避けた方がベター。
更新時期に家賃交渉できなかったのなら、繁忙期が終わった5月~秋ごろに相談してみる


交渉パターン
なんとなく「下げて欲しい」とお願いするよりも、「下がらなければ引っ越す予定」または
「更新料を支払う余裕がない」などの理由を付けた方が効果的

■金額を不動産管理会社にぶつけ、素直に相談するやり方
「家賃が下がればこのまま更新する」「そのままなら退去しないと生活が苦しい」「なんとか助けてください」
このパターンは大家さんと顔見知りの場合は効果的ですがそうでない場合あまり言い過ぎると嫌がられます。

不動産管理会社に、同じ棟で別の不動産会社が募集している
同じような家賃のマンションを引き合いに出して
みる

これは素人が行うと嫌らしく見える場合もあるので、尋ねてみる程度からスタートしてみる。

大家さん宅へ挨拶をする
・手土産を渡す
・少し手土産の話や天気の話でつなげる
・「おりいってのお願い」で交渉スタート

例:
(1)今まで挨拶していなかったですが、実家の母に大家さんくらいには挨拶しときなさいといわれたこともあり、
直ぐ近くの裏の方だというを聞いたので参りました。
(2)これ、つまら無いものですが…  で、少し手土産の話や天気の話
(3)その世間話のときに、如何に気に入って住んでいるか、良い建物は大家さんのお人柄がにじみ出ている感じですね…
(4)ところで、大変恐縮なのですが、おりいってのお願いがありまして…実は…

■近隣の環境の変化を引き合いに出して、交渉する
近隣に新築の賃貸物件などが建っている場合や近隣のコンビニが閉店したなどという場合には、
それらを理由に1000円でも2000円でも家賃の値引き交渉をしましょう


参考:【値下げの成功例】
これはめったにないですが、今までで一番のSMILEASEの交渉実績。
入居中にお部屋の家賃15,000円ダウン

ご相談は
「今の部屋が高いから新居を探したいのでどうしようかな~」と連絡がありました。

【相談内容】
現在、大阪府吹田市の賃貸マンションに住んでおり、居住年数が約12年。
転居理由は家賃が少し高いので、もう少し安くで住みたい。
子供が大きくなってきて3年後のことを考えると、部屋が狭いので。。。
先にはなるけど、部屋探しを検討したい。

■現在居住中の賃貸マンションの条件■
家賃80,000円
管理費5,000円
駐車場代15,000円
毎月計100,000円
次のマンションも出来たらこれくらいかそれ以下で良い部屋をみつけたい。

この相談内容を聞いてすぐに思ったのが、

必ず新居が必要なのは遅くても3年後であり、現在12年も賃貸マンションに住んでいるのであれば、
現在の家賃を交渉する方も考えてみたら良いのでは。。。

そこでスマイリースが提案したのが、
【提案内容】
①新居のお部屋探しを優先するのではなく、現在の賃料を減額交渉すること。
②新居が必要になるまでインターネット(ポータルサイト)でどんなお部屋が良いか検討し、
 検討したい部屋が見つかったら、スマイリースで仲介手数料0円で依頼する。

そして、まず最初に①をお願いされたので、

現在Aさんが住んでいるマンションの他の部屋を調査し、

賃貸マンションの個人オーナー(家主)さんの自宅へ行き、交渉してきました。
(調査=同じマンションの別号室に空室があり、Aさんより安い賃料で募集されている)

オーナー様へ交渉したトーク内容は↓
「現在○○マンション102号室にお住いのAさんから、賃貸のお部屋探しの依頼を受けています。

Aさんの転居理由は月々の賃料をもう少しおさえて新居に住みたいとのことです。

現在の家賃を、当マンションの空室部屋105号室の募集家賃と同等

もしくは現在の相場(Aさんより安い)賃料の支払いでお願いできますか?

12年前の賃料と現在の募集賃料に差が出て比較すると厳しく思います。

賃料ダウンが可能であれば、最低でもあと3年はAさんは居住すると聞いております。」
※(その他色んな言葉で交渉していますが、ここでは簡潔にしています)

すると、もちろんオーナーさんも退去されると月々の賃料収入が無くなるのと、
新規で募集をするとAさんから賃料をもらえないし広告料もかかるとのことで、
減額交渉にのっていただけました。

その空室部屋の募集家賃は12年前から比べたら9,000円ダウンしていました。

ですので、
オーナーさんには「新規募集する時のリフォーム費用と広告料がかからない分、

今回15,000円ダウンでどうですか?

すると、
渋々オーナーさんのOKを出して頂き、後日念書や覚書だけで確約をして、

以後Aさんは毎月計85,000円の賃料支払で住むようになりました。

この内容はホントですので、

スマイリースが初めて受ける相談内容もありますが、

色んな案件の中で何とか交渉成立できるように努めます!

難しいと考えてあきらめないで、

まずは気軽にご相談ください!

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ある一定の日とタイミングで賃貸店舗に飛び込み相談しに行くのは要注意!?

つまりどうしても対応が悪くなってしまう日があるということです。
※もちろん全店舗ではありません。

ただし確率が高いということです。

それはどんな日のどんなタイミングでしょうか?

「事前に行きます!」とアポをとっていない飛び込みの場合です。
※直前予約した場合も注意が必要です。

まず曜日は、水曜日、土曜日

えー土曜日なんかけっこう皆んな行くんじゃないの?と聞こえてきそうですが、

皆んなが相談しに行くからこそ「飛び込み相談」しに行くと放置プレイなんです・・・。

お客さんの数より営業マンの数が少ないと必然的に優先順位をつけられてしまいますので。

水曜日は?

以前記事でも書きましたが、賃貸管理会社の休みが一番多い日なので、

仲介店舗の営業マンは当日来られても空いているか空いていないか分からない物件を

紹介してくる場合があります。(業者専用閲覧システム指定流通機構の管理会社が休み)

もちろん空いているかの確認は明日になりますが・・・と言う営業マンも多いのですが、

一番懸念しなくてはいけないのが、

仲介店舗は管理会社に鍵の所在確認が出来ない場合(管理会社が休み)

その物件はその時点で紹介しない場合があるんです。

もし当日お客さんに決めてもらえないなら、後日掘り出し的な言い回しでご紹介!笑

ではどうやって対策をするのか?

その日は行かない訳にはいきませんから、

もうお気づきの方は多いかもしれませんが「事前予約」で「自分の優先順位を上げさす」ということです。

「事前予約の仕方」

と聞いて説明するまでもありませんが、

まず不動産屋さんとのやりとりはメールや電話で訪問したい日の約2~3週間前が良いです。

そして、訪問する日は実際に訪問したい日の4日前くらいに言うのが良いです。

なぜか?

初めの時点で、「行きます!」と言ってもらえるお客さんと、

「急ぎで探してて色々検討して物件資料見てから行きたいです」と言っているお客さん、

どっちが営業マンの力が入りますでしょうか?

ほとんどが後者の方です。

営業マンというのは不動産に関わらず、見込み客を作る仕事といっても過言ではありません。

ある意味駆け引きですが、純粋に後者の方が多いと思いますので、

こんな感じで事前に予約すれば問題ないです。

次に

「自分の優先順位を上げさす」

なんとなくイメージは分かると思いますが、

つまり、逆に営業マンが優先的に対応したくないな~と思われる様なことの反対の行動をとるだけです。

では営業マンが対応したくないお客さんとは?

偉そうな態度、文句が多い、契約する気がない・・・など

他にもありますが、要は普通にしていれば良いのですが、

この「契約する気」を見せないのは営業マンの愛をもらえない場合があります。

営業マンの愛などイラナイですけどね・・・

でもお部屋の「知識」や「情報」、そして「ホントの意味で選ぶ価値」は教えて欲しいので、

「契約はしなくてはイケナイの~」

というくらいまで見せて、「一度前向きに検討してみます・・・」と最後にそっと言ってあげてください。

簡単な話し、男性と夜を過ごすのは3回デートしてから!みたいなもんですかね?

でもその間の1回目、2回目のデートはチャンスがあると見せてあげるということです!

営業マンが男性でお客さんも男性の場合は気持ち悪がられない程度に頑張るしかないですね!

とまぁこんな感じです。

「水曜日には瞬時に契約しない」様にして、「土曜日は必ず事前予約」、そして「自分の優先を上げてもらう」

これが出来ればあなたもきっと良いお部屋が見つかるでしょう

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