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HOME > スマイリースBLOG top > 賃貸マンションと分譲賃貸の違いを教えてください

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質問

賃貸と分譲賃貸の違いは何ですか?

回答

賃貸は一般的に1棟すべてが賃貸用の物件です。
分譲賃貸は、分譲(売り買い)用の物件を購入した人が、
何らかの理由で賃貸に出している状態のものです。

メリットとしては、
分譲賃貸マンションの方が、建物や質(設備やグレード)が良いです。

デメリットとしては、
分譲賃貸は区分所有(1室ごとにオーナーが違う)のため、
すぐ隣は買った人でファミリーマンションの場合は近所付き合いが難しいとも聞きます。

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実例

先日インターネットのサイトで家賃3万円、楽器可の賃貸情報の広告がのっていました。
そのサイト名は「いい部屋ネット」でした。
大東建託のCMとかで良く聞きますが、そことの会社の関連でしょうか。。

最初に電話で問い合わせし、女性の方が電話に出て、「空きがあるか確認して折り返します」
と言われ。5分後、「空きがあり、楽器もいいですよ」とのことですといい、
それなら見学したいと思ったので、見学予約をしました。

「空きがあり、楽器もいいですよ」
この言葉通りに信用していました。

ところが後日お店に行くと、その女性の方はお店におらず、男性の営業マンがいました。
「家賃3万円の〇〇のお部屋の見学を予約してきたのですが、」というと、
「ああまたこれか」というような顔をされ、「別の部屋なら紹介できます」といいました・・・。
「はっ?」と思いました。

同じ時にきていた別のお客さんもインターネットで見たといって印刷された広告を
営業マンに見せると、「こんな物件あるわけないですよ!」といっていました。
だってあきらかに相場からかけ離れていますしね。

こちらが想定していなかった物件を2件見せられました。
1件目は日当たりがかなり悪い、昼間でも真っ暗な部屋で、2件目は分譲なので
しっかりしたつくりです。といっていました。
条件がとにかく静かな所、治安が悪くないところ、を挙げていました。

さらに2件目の物件は「弊社が管理です」とおっしゃっていました。
それならまだ安心かなぁ。。とその時は思いました。
少し繁華街に近いのでそのことも聞きましたが、ただ「そんなことないですよ!」と言われました。
お店に戻って手付けを置いていくよう言われたのですが、
もう少し考えたかったのですが、1万円置いていきました。
帰ってから気が進まず、「時間が無くて契約に行けない」と電話で伝えると、
「ご自宅まで行きますよ!」と言われ、断れませんでした。

引越してからというもの、夜遅くに出入りする人が多く、深夜早朝に足音が響き、眠れません。
物件の管理も本当はそこの仲介業者ではなく別のところで、
騒音の苦情を言ってもまったく対応してくれず、住人の層もかなり悪いです。
しかも春頃から隣の空き地で新築工事が竣工されだして、
1日中騒音が響き、とてもうるさいです。。

このようなお部屋を紹介されたのも問題ですが、うその言葉で「おとり広告」をされ、
正直許せないと思い、後日宅建業指導グループに相談して調査してもらいましたが、
「誇大広告」や「おとり広告」は証拠として不十分なので、と言われて、そこの仲介業者に
言ってもそのような掲載はしていないはずですが・・・。
女性の営業マンの勘違いかもしれませんね。
ととぼけたことを言われました。

こんな悪質、悪意のある業者を許せないです。
すぐに引越し出来れば良いのですが、本当に悩んでいます。

回答

おとり広告というのは、言い訳がしやすいようになっております。

※注意しなくてはいけないセリフ
◆家主さんが3ヶ月で帰ってくるのですぐ出ていかないといけないですが宜しいですか?

こちらは3ヶ月ごとに家賃の1ヶ月分の更新料がかかりますが宜しいですか?


ういうのを業界内では「つぶし」と言います。

その営業マンがトークの中でお客さんが嫌がりそうな事を見つけて、その部分をついてきます。
営業マンは何回も練習しているので、自然に、オトリ広告を「つぶし」にかかります。

別の物件で集客して他の物件で決める。

実例でもあったように、そういった業者に責任を求めるのが難しいのが、
昨今に賃貸市場の現状です。
更新のし忘れ、間違って掲載していました・・・など何とでも言えますので。

相手が悪かったというより、お客さん自身が警戒し、
来店前に本当に空いているのであれば、物件資料をメールやFAXで頂けるはずですので
慎重に進めてください。

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質問


ママ友がついにみんなマイホームになりました。

しかも、幼なじみの家(マンションです)に遊びに行ったら、話の流れで、『もうさ~、この歳になったらみんな家買うじゃん!だから…(会話続く)』みたいに言っていて…。
『あんたの目の前に居る私、賃貸ですけど』と、心の中で叫びました。
やっぱマイホーム持ってる人は、賃貸(結構うち古いです)の人を貧乏、もしくは家を買う経済力が無いと感じているのでしょうか?



回答

持ち家が資産と呼べるのか難しくなる時代が近づいています。
賃貸だからといって引け目を感じる必要はないでしょう。
持ち家の購入が、この前の震災のような際に莫大な負債を抱えるなど、
リスクを背負うことであるのには変わりありません。
賃貸であれば、いつでもどこへでも移動できるという利点があります。
急な転勤や家族の事情で引越しする必要が生じるなんてことはよくあることです。

ただ、ご自身が「賃貸が恥ずかしく持ち家がいい」と思っているなら、焦って中途半端な家を買うより、じっくりと資金を貯めて将来的に素敵なマイホームを持てばいいと思います。

旦那さんとしっかり話しあって決めてくださいね。

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マンションとアパートの違いってパッと聞かれても、なかなか答えられないですよね。

実は、業界の人でもそれは同じなんです。
明確な区分、定義はないんですね。

ただ、一般的な分類として、比較的大規模で、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンク
リート造、鉄骨造などで造られているものをマンションと呼び、小規模で1階ないしは2階程度の低層で、木造、軽量鉄骨造などで造られているものを
アパートと呼んでいます。

他にも、設備に関してマンションにはエレベータがついていたり、エントランスにオートロックなどが整備されたりしていますが、それらの有無がマンションかアパートかを区分するわけではありません。
高級なイメージで差別化するために用いられるようになったので、一般的にマンションというと、アパートよりも高級な共同住宅として捉えられています。

ちなみに、言葉本来の意味から言えば、どちらも「共同住宅」です。
これは共通の入り口や通路を通って各住戸に入る形式の建物のことで、タウンハウスにように各住戸の玄関がそれぞれ独立しているものは共同住宅ではありません。低層といっても「アパート」にはなりませんし、鉄筋コンク
リートで造られていても「マンション」にはなりません。

運営形態は、賃貸アパートは1人のオーナーである場合が殆どですが、賃貸マンションの場合は、1人であったり各住戸ごとにオーナーがいたりする場合があります。

ただ、気をつけて貰いたいのが物件名に「○○マンション」「○○アパート」「コーポ○○」などが表記されている場合がありますが、必ずしも物件種別と同一であるとは限りません。
コーポなのに「○○マンション」としている場合があるということですね。
名前だけで判断しないように注意してください。

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質問

「ペット不可」のマンションを交渉して「ペット可」にできないでしょうか?

回答

もちろん交渉するのは自由ですが、
交渉材料として敷金を追加するなど方法はありますが、
近所トラブルまで心配されている大家さんもとても多いので難航するでしょう。

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質問

なぜペット不可物件はこんなに多いのですか?

回答

ペット好きな方は意外に多いのに、ペット可のお部屋はとても少ないですね。
実際にネットで検索するとペット可にチェックを入れた途端、検索結果が少なくなってしまいます。
では、なぜペット可のお部屋は少ないのでしょうか。

◆お部屋の汚れ
ペット=部屋が汚くなる 固定概念もあります。。。
これが最も大きな理由でしょうか。
大家さんとしては部屋を必要以上に汚されないかどうかが最も気がかりなことでしょう。

ハウスクリーニングをしてもとれないような臭いが部屋に染み付く場合もあり、
次の入居者確保に支障をきたしてしまう場合もあります。
このような危険を恐れてペットを不可としている場合があります。

◆近所を気にする
基本的にペット不可のマンションに住んでいる人はそこのマンションがペット不可
であると認識して住んでいます。
そして入居者の中にはそのペット不可という部分が魅力で
そこに住んでいる場合もあります。
たとえば、騒音に対して敏感な方であれば、近隣のペットの鳴き声がとても気になるますし、
動物の臭いに敏感な人であれば、廊下でペットとすれ違うだけで気にしてしまう方もいます。

◆トラブルの防止
ペットの鳴き声はかなり壁の厚いマンションでも隣室へ響いてしまうことが多いのが現状。
そんな場合隣室との間でトラブルとなってしまうことがあります。
大家さんとしては家賃滞納を最も嫌がりますが、その次と言っても過言ではないくらいに
嫌なのが近所トラブル。それくらい、近所トラブルは嫌がられます。

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質問

エ○ブルでとっても素晴らしい物件あったからわざわざ電話して出向いたら
「ちょうど決まってしまいまして!」と言われて、
他の不動産屋さんに強引に他の物件を進めらました・・・。
エ○ブルだけは行ってはいけませんよ。。と

不動産業界ってどんな風になっているんですか?

回答

エ○ブルでもミ○ミニでも、アパ○ンショップでもフランチャイズです。
つまり株式会社○○不動産がFCの看板を借りています。
力がある不動産屋はそんな看板あげずにしっかりとやっていますよ!と聞きますが、

エ○ブルだから大手、アパ○ンショップだから大手、それが大きな間違いになってしまいます。

実際には社員2人、3人などで細々とやっている不動産業者も多いです。

安心できる業者かどうかの判断基準は来店前にどれだけ「本当の事」を言ってくれるか・・・。

つまり、良い物件が「空いている」というのは集客(来店)目的がほとんど。

ではその「本当の事」を言ってくれているのかを見分けるには?

おとり広告

をご覧ください!

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鍵のローテーションって?

賃貸マンションで鍵のシリンダーを予備や空いている別室のものと取り替えることです。

つまり、交換した空きの別室に住んでいた住人がそのまま鍵を持っていたら、

あなたの部屋の鍵を開けてしまえるということです。

ただし、もちろんそのようなことが起こる確率はかなり低くなります。

入居時の鍵の交換については、シリンダーのローテーションか新品への交換かを

費用を含めてしっかりと確認しましょう。

一般的にシリンダーの新品への交換には、15750円前後ほどかかります。

※鍵の形状にもよります。

あまりに費用が安い場合、もしくは請求されない場合は、ローテーションの可能性があります。

ローテーションでは気持ち悪いという方はしっかり確認をしましょう。

大阪の治安

2013年3月4日

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質問

大阪の北エリアは治安がいい!?
南は治安が悪いと聞きますが、北と南はどこの地域を言っているのですか?
関東から大阪に単身赴任します。

友人に中百舌鳥駅は南だからやめておけと言われましたが・・・。

教えて下さい。

回答

北エリアは主に北摂地域(吹田市、豊中市、箕面市・・・)のことです

中百舌鳥は御堂筋線の始発であり終点駅であり、
南には南海高野線という駅もあります。
道路は中央環状線が走っていて駅周辺には堺東警察署があります。

ただ、大きな幹線道路(中央環状線)が走っていて夜はスピードを出して
走る車や長距離トラックが多く走っています。

中央環状線は東京で言いますと環八のような幹線道路です。
しかも、
金岡方面に行くと少年鑑別所と大阪刑務所が隣接して建っています。
早朝は暴力団幹部の放免祝いなどで黒塗りの高級車がズラリと並んで
停車している場合もあります。

治安はいたって普通です。

大阪市内と比べたらスーパーが少ない。
公園が多い、大泉緑地・白鷺公園・大仙公園・金岡公園に古墳も多い。

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