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HOME > スマイリースBLOG top > 交渉の前に知っておくべきポイント【初期費用編】

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Q、質問

一つ目
『賃貸保証』についてですが、
契約時に一度払えば良いものなのでしょうか?
それとも永続的(一定期間毎)に払わないといけないものなのでしょうか?
 
二つ目
『家賃』と『礼金』ですが、金額交渉など可能なものでしょうか?
 
三つ目は
近年『礼金』のみの物件が多いように思われますが、
これを『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更などの交渉は可能なものでしょうか?

A、回答

一つ目
賃貸保証料について、
料金の形態については賃貸保証会社によるのと、
保証会社のプランによるという2つがあります。
1つは家主や管理会社側が物件によって提携している賃貸保証会社が違うのと、
2つめは保証会社にはプランがあり、大きく分けて連帯保証人有りor無しプランという事で
保証人有りプランの方が安く、無しプランの方が高いというのが一般的です。
例えば、
保証会社(日本セーフティ)で初回38,000円(総賃料の50%ですが最低保証料38000円~)で
更新料として毎年1年に1回1万円という形式です。


二つ目
金額交渉自体は可能です。
ただし、成立させるための材料を用意して交渉を進めていく必要があります
材料=借主情報を貸主に伝えて交渉していくという点です。
交渉するためには仮申込書というのを記入もしくはメール頂き、
その内容と事情を貸主に説明しながら交渉して譲歩してもらいます


三つ目
礼金を
『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更するというのは属性が異なるため難しい可能性が高いです。
http://smilease.jp/wp/?p=42
あくまで敷金は家主側へ預ける=退去時に何も問題(お部屋の汚し方)なければ返ってくるお金。
それに対して礼金は家主側へのお礼金になる=契約後には返還義務がない。

敷金を預けることで、保証会社免除の交渉は物件によって通った事例はありますが、
礼金を敷金に変えるというのは難しいです。

例えば、家賃を5,000円UPするかわりに礼金を10万円ダウンしてほしいというのや、
(家賃5000円UP⇒5000円×24か月=12万円のため2年以上住む想定だと礼金を支払う方が得)
その逆で、家賃を下げるかわりに礼金UPで2年以上住んだ時に借主様が特になるような想定で
(家賃5000円ダウンで礼金12万上乗せ⇒上記の計算から4年以上居住すれば5000円ダウンで常に入居可能)
というような内容でご相談して交渉を進めるようなケースもあります。

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不動産会社で真面目に情報を提供している営業マンからすると、

おとり広告している業者、営業マンは「いつまでやるのか?」と

疑問に思います。

集客の広告料に膨大な費用がかかるから、

来店目的で結果的にウソをついてお客さんを呼び込む…

この賃貸業界の実態がある中、なぜこんなにも賃貸はおとり広告が多く、

そして規制などで注意されないのでしょうか?

実のところ、注意や警告といってペナルティーを受けているところはあります。

ただ、

ほんの一部で、まだまだやりたい放題が残っています。

それは、

分譲マンションや、物件の一室を特定できない物件などは、

号室が特定できないのと、マンションの区分所有者がそれぞれ違うため、

契約条件は自由に選べることから、「空いていない」けれど、「空いている」という言い訳が

業者はお客さんに対して非常に簡単にウソをつけるということです。

この業界がというより、人としてどうなの?と聞こえてきそうですが、

私達は、この流通市場の中でウソ発見器の役割もしています。

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Q
連休中に気になった物件を何件かピックアップさせていただきました。

※別のエリアも候補に増やしてみました。
空室の状況、家賃初期費用等のコスト、御社のご意見を頂戴できれば幸いです。
相場よりかなり安い物件もありますのであまり期待しておりませんが。。。
特におとり物件かと思って不動産会社に問い合わせましたら、
空いているとのことで、内覧や仮押さえもできると言われました。
具体的な内覧の予約日時の話まででたのでちょっと期待しているのですが。。。
本当のところどうでしょうか?

A
確かに安いですね(笑)
「定期借家」とか言われそうですね。
内見予約じゃなくて見ないで決めるって言った方が良いですよ!
それでも受付してくる営業マンはいますが。
基本的には問合せの為じゃなくて、
来店目的なので。。。

見破るには
掲載業者に電話して、近くに住んでいるもので、
既に入居中なのを見たのですが空いているのですか?
と尋ねてみてください。
すると、業者はこの人にウソついたらバレる…
と思って実は….と言い訳を並べて伝えてくるケースが多いです。

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Q
中学校区限定でお部屋を探していますが、物件が少なくて困っております。
不動産屋さんに紹介いただいた物件も校区外なので無理でした。。
いやぁ難しいですね。
子供が高校生なら問題なかったのですが。

まだどこの不動産屋にも物件探しにはいっておりません。
とりあえずまずネットや不動産さんからの紹介でと思いまして。
それはそれとして不動産屋回りしといたほうがよいのでしょうか?

A
もし営業マンを比べるなら回った方が良いかもしれません。
ただ、物件を探すために回る必要はございません。
特殊なエリアではございませんので、
スマイリースで十分にご紹介できるエリアとなっております。

探し方で正しいやり方は、
➀インターネットで掲載している業者に問い合わせする。
②空いている物件リストをまとめる
③ネット未公開物件を提示してもらうよう不動産屋さんに聞く
④ネット未公開物件のリストをまとめる
⑤行く不動産屋を決める

ここで注意が必要なのが「空いていない」のに空いてると言っておとり広告するケースが
以外に多いということです。

続きは次回の記事で!

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