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大阪の治安

2013年3月4日

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質問

大阪の北エリアは治安がいい!?
南は治安が悪いと聞きますが、北と南はどこの地域を言っているのですか?
関東から大阪に単身赴任します。

友人に中百舌鳥駅は南だからやめておけと言われましたが・・・。

教えて下さい。

回答

北エリアは主に北摂地域(吹田市、豊中市、箕面市・・・)のことです

中百舌鳥は御堂筋線の始発であり終点駅であり、
南には南海高野線という駅もあります。
道路は中央環状線が走っていて駅周辺には堺東警察署があります。

ただ、大きな幹線道路(中央環状線)が走っていて夜はスピードを出して
走る車や長距離トラックが多く走っています。

中央環状線は東京で言いますと環八のような幹線道路です。
しかも、
金岡方面に行くと少年鑑別所と大阪刑務所が隣接して建っています。
早朝は暴力団幹部の放免祝いなどで黒塗りの高級車がズラリと並んで
停車している場合もあります。

治安はいたって普通です。

大阪市内と比べたらスーパーが少ない。
公園が多い、大泉緑地・白鷺公園・大仙公園・金岡公園に古墳も多い。

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気に入った靴が決まらず、

あれこれと迷ってしまうように、不動産も、どれがいいのか迷うことの方が多いですよね。

しかも、靴よりも規模、金額が大きいですから、なおさらそうです。

そんなとき、他の店舗ではどのような物件があるのかが気になり、

たくさんの不動産屋を見ておいたほうがよいのか?と思うかもし
れませんが、

出来ればこれと思った一店舗だけで、

条件に見合うような物件を探す方がいいです!

営業マンを無視して、物件はどれでもほぼ取扱い可能だからです。

それでも複数の店舗を見たい場合、

まずどんな条件で物件を探しているのか、

どこに住みたいのか、という自分の希望を具体的に提示し、

それに見合う
物があるかどうかをまず軽く紹介してもらいます。

その条件に見合わない店舗は辞めておいて

なるべく理想に近いものを紹介してくれる店舗を探していきます。

一番理想に近いものを持っている店舗を絞り、店員とよく話し合った上で、

希望を実現させていくのがよいと思います。

そうでもしないと、長時間に渡り複数の物件を見せられるだけになってしまい、

悪い場合は店員に強く推されて理想とはかけ離れた物件で

妥協してしまうケースも出てきます。

そうならないように、まず自分の理想をしっかりと持って、

それに合う形での不動産屋探しをしたほうがよいと思います。

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フランチャイズなど多店舗型といわれる大手不動産業者は各地に支店を持ち、

全国区にTVCMを流し、その知名度も大きいので、不動産選びの経験のない人、

初心者にとっては安心感があり、取り入りやすいとも思われます。

1階の店構えで、入店もしやすく、明るく大きな店内は、

落ち着いて物件も探せると思います。

店員もマニュアルがあるとはいえ、親切に対応してくれると・・・。

地域密着が地元の店ならば、大手は全国展開のスーパーみたいなもの。

支店が広範囲にわたっているので品数も豊富!

なんてイメージもありますが、

それがマニュアルどおりの対応になるので、

融通のきかない場合もあります。

思いがけない質問に返答に困り、そのために時間がかかることもあります。

また、大手だと社員にノルマを課し
ている場合が多いので、

かなりしつこく物件を勧めて来るという事もある。

ただ、知名度の高い分、評判が落ちると困るので、

度が過ぎることはないとは思いますが、それでも印象が悪くなるかもしれませんね。

不動産会社というのは社員をマニュアル化したくても、

どうしても最後は「ヒト」がキモになる商売です。

大手でも小さい会社でも、そのヒトで判断することをオススメします。

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不動産探しも、現在はインターネットで気軽に見れて、

直接店舗に行かなくても、情報が豊富に探せるようになりました。

でも、いくら情報が豊富で、いい物件が見つかったと
しても、

その不動産屋は果たして信用するに足りるお店かどうか?

考え出せばきりがないのですが、

できるなら親切で丁寧を心がけるお店に巡りあいたいものです。

万が一、いい物件が見つかっても、実は悪徳業者だったということもあります。

ネット情報の場合、その店舗はホームページをまめに更新しているかどうか。

同じ物件が何日も掲載されていたり、更新がかなり前からストップしている

ネットサイトだ
と、物件が売れていない、人気のないお店のような印象です。

情報誌でも、同じ物件を載せている不動産屋は要注意!!!

また、おとり広告も要注意!!!(偽情報<安すぎるとき>)

サイト上に不動産屋の宅建認可番号というものがあります。

そこを必ず目を通してください。

ひとつの基準になりますが、

『大阪府知事
第(1)000000号』と書かれていて、()の中の数字に注目ください。

中の数字は認可してからの年数を表すものです。

数字は三年ごとに更新されているので、

これだと1~3年、(5)と書かれているのであれば、

15年ということになります。

年数が多ければ多いほど、その店舗は長期にわたって

経営しているということになります。

どれだけ長く経営しているかの指標もひとつの基準です。

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今日は月初め特有の退去についてお話します!

月の上旬にお部屋探しをして、

見学して、とてもぴったりの新居があり、申込み!

こんな時、いまの賃貸物件の退去通知を出さなくてはいけません。

しかし、

関西の場合、おおむね退去は1ヶ月前予告の翌月は月割り計算・・・。

例えば、2月2日に新居に申込み、

現賃貸には2月3日に退去通知を出すとどうなるでしょう?

そう

現在住まいのマンションは3月31日分まで家賃を支払わなくてはいけません(涙)

こんな時は2つの方法しかありません。

今のマンションのオーナー又は管理会社に日割りをお願いと頼む、

それが無理なら新居の家賃発生をギリギリまで延ばす。

月初でお部屋を決める場合は退去のことを念頭に申し込むことも大切です。

かといって新居の良いお部屋はすぐに申込みが入ってします・・・。

計画を立てて順番に行いましょう!

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不動産=ノルマ

このイメージはありますね。

私も不動産会社に勤めていた時は少々の歩合でした。

小さな町の不動産屋さんでは、ノルマというのはほとんどありませんが、

大手になると、やはり業者間の競争が激しいので、物件の売り込み、

契約といっ
た営業や賃貸、売買の際の仲介料の数がノルマになってきます。

こうなると通常の企業と同じく営業力が必要とされるので、

社員はノルマのために、身を粉にし
てはたらかないといけません。

その激しさに絶えられずに辞める人も多く、離職率も高いといわれています。

もちろん、町の不動産屋にもそれなりの必要最低限の売り上げといった

線引きはありますが、それは店舗によってまちまちです。

「潰れない程度にぼちぼちやっている」と、小さな昔ながらの不動産屋さんは

タバコ吸いながらニコニコして言います(笑)

ノルマがあるかどうかもですが、

問題はノルマがある営業マンとない営業マンで、どちらが良いか?

私の考えと経験では、もちろんヒトによりますが、

ノルマは無い営業マンの方が親切です。

ただし、ある営業マンの方がガッツがあるかも!!!

なんて聞きます。

どいらにせよ、不動産選びは営業マン選びというほどに、

営業マン選びは妥協せずにいきましょう。

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「なぜ町の不動産屋は少人数なのか?」

ふとお客さんから質問されました・・・。

店舗が小さいので、従業員が大勢いても困るという理由もあるかもしれませんが、

ほとんどはそういった理由ではなく、不動産業者というものは、資格さえ取れれば、

どこでも経営することが可能でなお仕事です。

飲食店の経営と似たところがあるので、少人数になっています。

また、不動産屋の経営は、地元に密着した形で、お客様のニーズに答えるべく、

大手の知らないような物件を取り扱っているので、

新規に人を増やすこともなく、また繁盛しているといっても、

商品を直接お客様の前に見せることもないので、

人手が足らないということもなく少数で経営できる形態です。

物件を見るのなら、こちらの時間の都合のいいように調整できるし、

スーパーのように、商品を持った客の列ができるということもありません。

そして、

何といっても在庫という経費がかからないのが特徴的で、

かかるのは人件費のみ・・・(その他パソコンや用紙・・・)

特に賃貸というのは言い方を悪くすると人の財産で商売している(笑)

ちょっと悪く言いすぎましたが、

オーナーさんの物件を間に入ることになるので、

間に入って仲人したのを仲介手数料という利益になります。

私は何度も引っ越しを繰り返していますが、

この仕組みの内部を理解すれば、不動産屋さんに仲介手数料を払わなくても住める!

それでSMILEASEを立ち上げました。

最近、忙しすぎてブログの更新ができていませんが、

読者の方、また何でもご質問くださいー☆

ではまた!

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不動産の賃貸契約の際に、

必ずと言っていいほど連帯保証人というものが必要となってきます。

分かりやすくいえば、借主が家賃を支払えない場合に代わりに払う人のことです。

でも何らかの理由で、借主が家賃を払えなくなった場合、

その義務は保証人に生じることになります。

支払いは法的にも義務付けられており、必ず支払わなければなりません。

そのため親や親族になってもらうことが多いです。

また、連帯保証人の収入が少ない場合は、複数人立てるケースもあります。

しかし、両親が高齢で支払いができない、

または借主がパート、アルバイト生活、もしくは何らかの理由で

未成年で一人暮らしといった特殊なケースがあります。

その際には保証人を立てないというシステムをとることがあります。

保証人不要のシステムとしては、クレジットカードで家賃引き落としを行うことを前提に

保証人を不要とするものと、代行会社(クレジットカード会社)に保証人になってもらう

システムがあります。

それが主に保証会社というものなのですが、

近年は家賃の滞納、夜逃げ、連帯保証人義務の放棄といった、

業界内では家主さんにとっては良くないニュースが多く流れており、

保証人がいても保証会社の加入が必須の物件が多く目立っております。

これは、全国的にも慣習化され、

物件を決めるためのある意味、契約条件化しています。

貸主のリスクを無くすための家賃保証システムである以上、借主が保証料を負担しなければ

ならないのですが、一方では保証人無し契約を実現したのが、このシステムでもあります。

物件選びで保証会社を見る人はほぼいないでしょう。。。

ただ、物件が決まったら、その物件の管理会社又はオーナーはどこの保証会社と

複数契約しているか確認することをオススメします!

複数あれば保証料の安い保証会社を選べる機会があるかもしれません。

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バタバタで更新が遅くなってしまいました・・・。

久々に更新します!(笑)

今年が始まって半月が経ち

たくさんのお客さんから反響を頂いて感謝します。

まだまだこれからが引越しシーズンで忙しくなってきます。

私が賃貸仲介の不動産会社に勤めていた頃の引越しシーズン期は、

2月2週目が始まった頃~なんとなくヤバイ(手がいっぱい)なーと感じ始め

朝から営業、接客、ご案内で19時過ぎてからは契約関係の確認がスタート

日中はとにかく電話が鳴り、見込み顧客をどんどん作っていくといった感じ。

気づいたら22時、翌日の段取りを準備してなんやかんやで23時で終電・・・。

これがほぼ毎日続く (笑)

3月は1日しか休まなかった営業マンもいました。

3月末には疲労MAXで4月も少し続いていくという感じ。

大変ですねー

とよく言われながら、2月、3月はそんなことを考える暇もなく過ぎていき、

5月に入ったら暇だなーと言っている。

だいたいどこの不動産屋さんもこんな感じです。

でもお部屋を探している側のお客さんからすると「そんなの関係ない」

さすがにこの時期、忙しくて対応が悪くなるイメージはあると思いますが

自分で探して、不動産会社をもっとうまく利用する方法があります。

それは?

①ネット(ポータルサイト)で探す

②ネット(○○駅 賃貸)検索エンジンで探す

③借りたいエリアの不動産屋さんから資料を取り寄せする

③自分の足で地域を回る

④自分の足で気になる物件の外観を見にいく

⑤何社かに、気になる物件の見積もりをもらう

⑥物件の室内を見学

⑦交渉→契約

これであれば不動産屋さんも頑張ってくれるし

お客さんは一番安く契約できる可能性が相当高いです!

つまり不動産屋さんが忙しいのであれば、

自分が手間暇かけた分は安くして!って話なので、

不動産営業マンとしても注力してくれる。

あくまで参考程度ですが、

これからの時期、

物件が動きやすいことから借主さんにとってもチャンスではあります!

現在お住まいの方が退去するとき

関西の場合、ほとんど1ヶ月前の退去予告で、翌月は月割り清算になるため

月末退去の方が多いです。

ですので、当月に翌月の空室予定が分かりますので、

空室予定の室内を見れない物件を見ずに決める方が多くなります。

これが引越しシーズン特有の早い者勝ちになっていくのですが、

あれば同じ棟の別の部屋を参考に室内を見て判断することをオススメします。

失敗しないお部屋探しで新生活応援します。

SMAILEASEをどうぞよろしくお願いしまーす!

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2013年 新年明けましておめでとうございます。

昨年はたくさんのお客様のお問合せ、ご契約頂きました有難うございました。

本年早々もたくさんのお問合せ有難うございます!

スマイリースは年中無休にてお問い合せの対応をさせて頂きます。

しかし、弊社提携不動産会社36社の営業日は1月4~6日から開始になりますので、

未公開物件の資料送付等はそれ以降になりますのでご了承ください。

2013年1月中旬~4月まで本格的な引越しシーズンへ入ります。

不動産会社はどこも繁忙期に入り忙しい中での対応になりますが、

サービスの質が落ちないよう、日々精神していきますので、

本年も何卒宜しくお願いします!

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