仲介手数料無料で大阪の全ての賃貸を|スマイリース

年中無休 10:00〜20:00 (完全予約制)TEL:06-6948-5729MAP
お問い合わせLINEでのお問い合わせ

HOME > スマイリースBLOG top > たくさんの不動産屋さんを見るべき!?

permalink»


気に入った靴が決まらず、

あれこれと迷ってしまうように、不動産も、どれがいいのか迷うことの方が多いですよね。

しかも、靴よりも規模、金額が大きいですから、なおさらそうです。

そんなとき、他の店舗ではどのような物件があるのかが気になり、

たくさんの不動産屋を見ておいたほうがよいのか?と思うかもし
れませんが、

出来ればこれと思った一店舗だけで、

条件に見合うような物件を探す方がいいです!

営業マンを無視して、物件はどれでもほぼ取扱い可能だからです。

それでも複数の店舗を見たい場合、

まずどんな条件で物件を探しているのか、

どこに住みたいのか、という自分の希望を具体的に提示し、

それに見合う
物があるかどうかをまず軽く紹介してもらいます。

その条件に見合わない店舗は辞めておいて

なるべく理想に近いものを紹介してくれる店舗を探していきます。

一番理想に近いものを持っている店舗を絞り、店員とよく話し合った上で、

希望を実現させていくのがよいと思います。

そうでもしないと、長時間に渡り複数の物件を見せられるだけになってしまい、

悪い場合は店員に強く推されて理想とはかけ離れた物件で

妥協してしまうケースも出てきます。

そうならないように、まず自分の理想をしっかりと持って、

それに合う形での不動産屋探しをしたほうがよいと思います。

permalink»


フランチャイズなど多店舗型といわれる大手不動産業者は各地に支店を持ち、

全国区にTVCMを流し、その知名度も大きいので、不動産選びの経験のない人、

初心者にとっては安心感があり、取り入りやすいとも思われます。

1階の店構えで、入店もしやすく、明るく大きな店内は、

落ち着いて物件も探せると思います。

店員もマニュアルがあるとはいえ、親切に対応してくれると・・・。

地域密着が地元の店ならば、大手は全国展開のスーパーみたいなもの。

支店が広範囲にわたっているので品数も豊富!

なんてイメージもありますが、

それがマニュアルどおりの対応になるので、

融通のきかない場合もあります。

思いがけない質問に返答に困り、そのために時間がかかることもあります。

また、大手だと社員にノルマを課し
ている場合が多いので、

かなりしつこく物件を勧めて来るという事もある。

ただ、知名度の高い分、評判が落ちると困るので、

度が過ぎることはないとは思いますが、それでも印象が悪くなるかもしれませんね。

不動産会社というのは社員をマニュアル化したくても、

どうしても最後は「ヒト」がキモになる商売です。

大手でも小さい会社でも、そのヒトで判断することをオススメします。

permalink»


不動産探しも、現在はインターネットで気軽に見れて、

直接店舗に行かなくても、情報が豊富に探せるようになりました。

でも、いくら情報が豊富で、いい物件が見つかったと
しても、

その不動産屋は果たして信用するに足りるお店かどうか?

考え出せばきりがないのですが、

できるなら親切で丁寧を心がけるお店に巡りあいたいものです。

万が一、いい物件が見つかっても、実は悪徳業者だったということもあります。

ネット情報の場合、その店舗はホームページをまめに更新しているかどうか。

同じ物件が何日も掲載されていたり、更新がかなり前からストップしている

ネットサイトだ
と、物件が売れていない、人気のないお店のような印象です。

情報誌でも、同じ物件を載せている不動産屋は要注意!!!

また、おとり広告も要注意!!!(偽情報<安すぎるとき>)

サイト上に不動産屋の宅建認可番号というものがあります。

そこを必ず目を通してください。

ひとつの基準になりますが、

『大阪府知事
第(1)000000号』と書かれていて、()の中の数字に注目ください。

中の数字は認可してからの年数を表すものです。

数字は三年ごとに更新されているので、

これだと1~3年、(5)と書かれているのであれば、

15年ということになります。

年数が多ければ多いほど、その店舗は長期にわたって

経営しているということになります。

どれだけ長く経営しているかの指標もひとつの基準です。

permalink»


今日は月初め特有の退去についてお話します!

月の上旬にお部屋探しをして、

見学して、とてもぴったりの新居があり、申込み!

こんな時、いまの賃貸物件の退去通知を出さなくてはいけません。

しかし、

関西の場合、おおむね退去は1ヶ月前予告の翌月は月割り計算・・・。

例えば、2月2日に新居に申込み、

現賃貸には2月3日に退去通知を出すとどうなるでしょう?

そう

現在住まいのマンションは3月31日分まで家賃を支払わなくてはいけません(涙)

こんな時は2つの方法しかありません。

今のマンションのオーナー又は管理会社に日割りをお願いと頼む、

それが無理なら新居の家賃発生をギリギリまで延ばす。

月初でお部屋を決める場合は退去のことを念頭に申し込むことも大切です。

かといって新居の良いお部屋はすぐに申込みが入ってします・・・。

計画を立てて順番に行いましょう!

permalink»


不動産=ノルマ

このイメージはありますね。

私も不動産会社に勤めていた時は少々の歩合でした。

小さな町の不動産屋さんでは、ノルマというのはほとんどありませんが、

大手になると、やはり業者間の競争が激しいので、物件の売り込み、

契約といっ
た営業や賃貸、売買の際の仲介料の数がノルマになってきます。

こうなると通常の企業と同じく営業力が必要とされるので、

社員はノルマのために、身を粉にし
てはたらかないといけません。

その激しさに絶えられずに辞める人も多く、離職率も高いといわれています。

もちろん、町の不動産屋にもそれなりの必要最低限の売り上げといった

線引きはありますが、それは店舗によってまちまちです。

「潰れない程度にぼちぼちやっている」と、小さな昔ながらの不動産屋さんは

タバコ吸いながらニコニコして言います(笑)

ノルマがあるかどうかもですが、

問題はノルマがある営業マンとない営業マンで、どちらが良いか?

私の考えと経験では、もちろんヒトによりますが、

ノルマは無い営業マンの方が親切です。

ただし、ある営業マンの方がガッツがあるかも!!!

なんて聞きます。

どいらにせよ、不動産選びは営業マン選びというほどに、

営業マン選びは妥協せずにいきましょう。

permalink»


「なぜ町の不動産屋は少人数なのか?」

ふとお客さんから質問されました・・・。

店舗が小さいので、従業員が大勢いても困るという理由もあるかもしれませんが、

ほとんどはそういった理由ではなく、不動産業者というものは、資格さえ取れれば、

どこでも経営することが可能でなお仕事です。

飲食店の経営と似たところがあるので、少人数になっています。

また、不動産屋の経営は、地元に密着した形で、お客様のニーズに答えるべく、

大手の知らないような物件を取り扱っているので、

新規に人を増やすこともなく、また繁盛しているといっても、

商品を直接お客様の前に見せることもないので、

人手が足らないということもなく少数で経営できる形態です。

物件を見るのなら、こちらの時間の都合のいいように調整できるし、

スーパーのように、商品を持った客の列ができるということもありません。

そして、

何といっても在庫という経費がかからないのが特徴的で、

かかるのは人件費のみ・・・(その他パソコンや用紙・・・)

特に賃貸というのは言い方を悪くすると人の財産で商売している(笑)

ちょっと悪く言いすぎましたが、

オーナーさんの物件を間に入ることになるので、

間に入って仲人したのを仲介手数料という利益になります。

私は何度も引っ越しを繰り返していますが、

この仕組みの内部を理解すれば、不動産屋さんに仲介手数料を払わなくても住める!

それでSMILEASEを立ち上げました。

最近、忙しすぎてブログの更新ができていませんが、

読者の方、また何でもご質問くださいー☆

ではまた!

permalink»


不動産の賃貸契約の際に、

必ずと言っていいほど連帯保証人というものが必要となってきます。

分かりやすくいえば、借主が家賃を支払えない場合に代わりに払う人のことです。

でも何らかの理由で、借主が家賃を払えなくなった場合、

その義務は保証人に生じることになります。

支払いは法的にも義務付けられており、必ず支払わなければなりません。

そのため親や親族になってもらうことが多いです。

また、連帯保証人の収入が少ない場合は、複数人立てるケースもあります。

しかし、両親が高齢で支払いができない、

または借主がパート、アルバイト生活、もしくは何らかの理由で

未成年で一人暮らしといった特殊なケースがあります。

その際には保証人を立てないというシステムをとることがあります。

保証人不要のシステムとしては、クレジットカードで家賃引き落としを行うことを前提に

保証人を不要とするものと、代行会社(クレジットカード会社)に保証人になってもらう

システムがあります。

それが主に保証会社というものなのですが、

近年は家賃の滞納、夜逃げ、連帯保証人義務の放棄といった、

業界内では家主さんにとっては良くないニュースが多く流れており、

保証人がいても保証会社の加入が必須の物件が多く目立っております。

これは、全国的にも慣習化され、

物件を決めるためのある意味、契約条件化しています。

貸主のリスクを無くすための家賃保証システムである以上、借主が保証料を負担しなければ

ならないのですが、一方では保証人無し契約を実現したのが、このシステムでもあります。

物件選びで保証会社を見る人はほぼいないでしょう。。。

ただ、物件が決まったら、その物件の管理会社又はオーナーはどこの保証会社と

複数契約しているか確認することをオススメします!

複数あれば保証料の安い保証会社を選べる機会があるかもしれません。

permalink»


バタバタで更新が遅くなってしまいました・・・。

久々に更新します!(笑)

今年が始まって半月が経ち

たくさんのお客さんから反響を頂いて感謝します。

まだまだこれからが引越しシーズンで忙しくなってきます。

私が賃貸仲介の不動産会社に勤めていた頃の引越しシーズン期は、

2月2週目が始まった頃~なんとなくヤバイ(手がいっぱい)なーと感じ始め

朝から営業、接客、ご案内で19時過ぎてからは契約関係の確認がスタート

日中はとにかく電話が鳴り、見込み顧客をどんどん作っていくといった感じ。

気づいたら22時、翌日の段取りを準備してなんやかんやで23時で終電・・・。

これがほぼ毎日続く (笑)

3月は1日しか休まなかった営業マンもいました。

3月末には疲労MAXで4月も少し続いていくという感じ。

大変ですねー

とよく言われながら、2月、3月はそんなことを考える暇もなく過ぎていき、

5月に入ったら暇だなーと言っている。

だいたいどこの不動産屋さんもこんな感じです。

でもお部屋を探している側のお客さんからすると「そんなの関係ない」

さすがにこの時期、忙しくて対応が悪くなるイメージはあると思いますが

自分で探して、不動産会社をもっとうまく利用する方法があります。

それは?

①ネット(ポータルサイト)で探す

②ネット(○○駅 賃貸)検索エンジンで探す

③借りたいエリアの不動産屋さんから資料を取り寄せする

③自分の足で地域を回る

④自分の足で気になる物件の外観を見にいく

⑤何社かに、気になる物件の見積もりをもらう

⑥物件の室内を見学

⑦交渉→契約

これであれば不動産屋さんも頑張ってくれるし

お客さんは一番安く契約できる可能性が相当高いです!

つまり不動産屋さんが忙しいのであれば、

自分が手間暇かけた分は安くして!って話なので、

不動産営業マンとしても注力してくれる。

あくまで参考程度ですが、

これからの時期、

物件が動きやすいことから借主さんにとってもチャンスではあります!

現在お住まいの方が退去するとき

関西の場合、ほとんど1ヶ月前の退去予告で、翌月は月割り清算になるため

月末退去の方が多いです。

ですので、当月に翌月の空室予定が分かりますので、

空室予定の室内を見れない物件を見ずに決める方が多くなります。

これが引越しシーズン特有の早い者勝ちになっていくのですが、

あれば同じ棟の別の部屋を参考に室内を見て判断することをオススメします。

失敗しないお部屋探しで新生活応援します。

SMAILEASEをどうぞよろしくお願いしまーす!

permalink»


2013年 新年明けましておめでとうございます。

昨年はたくさんのお客様のお問合せ、ご契約頂きました有難うございました。

本年早々もたくさんのお問合せ有難うございます!

スマイリースは年中無休にてお問い合せの対応をさせて頂きます。

しかし、弊社提携不動産会社36社の営業日は1月4~6日から開始になりますので、

未公開物件の資料送付等はそれ以降になりますのでご了承ください。

2013年1月中旬~4月まで本格的な引越しシーズンへ入ります。

不動産会社はどこも繁忙期に入り忙しい中での対応になりますが、

サービスの質が落ちないよう、日々精神していきますので、

本年も何卒宜しくお願いします!

permalink»


家賃の値下げ交渉には大きく分けて2つ
「入居時」と「更新時」それぞれにやり方がありますので、事例と方法について詳しくご説明します。

入居時に使える家賃の値下げ交渉

まず下記のように記載しておりますが、
見て頂ければ分かるように値下げ「額」がスゴイ!理由ではありません・・・。
問題は交渉「額」ではなく、物件に交渉の余地があるのかどうかという点を調べ、
下がる余地があるのなら徹底的に調査するということです。

SMILEASEの交渉実績(一部)
【物件】                     【交渉前】          【交渉後】           【値下げ額】    【年間値下げ額】
新大阪駅1K築15年
マンション       家賃 56,000円      52,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 4,000円    48,000円
千里中央駅3LDK築5年一戸建        家賃  112,000円   109,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 3,000円    36,000円
なんば駅1LDK築12年のマンション    
家賃   82,000円       77,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額  5,000円     60,000円
天王寺駅1R築19年のマンション
      家賃   40,000円       34,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額  6,000円     72,000円

東大阪1R築18年のマンション    礼金  50,000円                 0円家賃賃料値下げ交渉達成金額 50,000円   50,000円
吹田市2LDK築3年のマンション   礼金 450,000円     350,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 100,000円  100,000円
北区1LDK築10年のマンション
     礼金  250,000円     100,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額 150,000円  150,000

尼崎市1K築6年の
マンション   家賃65,000日割発生8月~   日割発生10月~家賃賃料値下げ交渉達成金額 130,000円 家賃2ヶ月分無料
守口市2LDK築11年のマンション
家賃80,000日割発生12月~  日割発生1月~ 家賃賃料値下げ交渉達成金額 80,000円  家賃1ヶ月分無料

■交渉の余地があるのかどうかを調査するには?

【内部事情が重要】

現状の空室状況、大家さんの事情(大家さんの心情、困り具合)、

登記簿謄本に抵当権設定されているか(大家さんの資産運用の状況)

どこの専任又は管理業者に委託しているのか、大家さんが自分で募集管理しているのか、

その他にもたくさんの情報をSMILEASEを利用して調べます。

そこでお客様に状況を提示して相談していく形です。

①気になる物件条件を確認する
②SMILEASEをうまく利用して交渉の余地である【内部事情】を知る
③重視したい交渉事項の優先順位をつける(家賃、共益費などの月々の支払い or 敷金、礼金などの初期費用)
④段階を踏んで交渉スタート【仮申込で判断】
⑤結果を見る

孫子の兵法のように相手の情報をいかに多く得ることが出来るか?
それが入居時の交渉に欠かせません。
1~3月の繁忙期より、それ以外の時期での交渉の方が成立はしやすい
(繁忙期は大家さんは空室に困りにくい・・・)

更新時に使える家賃の値下げ交渉

一般的な更新は2年に1回行われ、大家さんや管理会社、不動産屋に、更新料、更新手数料というものを
支払わないといけない場合もあります。【大阪・阪神間は更新料がほとんどありません】
でも実は、更新時は賃料を下げるチャンスでもあります。

交渉する前のチェックポイント

まずは今の家賃が妥当かどうかを調べる
ネットや住宅情報誌などで、近くの似たような間取りの物件の家賃を調べられます。
これらの客観的なデータを基に交渉しましょう。

更新・家賃の交渉などは基本的に管理会社に相談する
入居時に仲介してくれた不動産屋さんに言うと物件の管理会社に聞いてくださいと言われるケースがある。

家賃交渉するときには契約更新することを前提にすること
ようは、値下げしてくれたら更新しますということで、値下げに応じてくれたのに更新しないなんてことはないように!

1~3月の時期の交渉は避ける

更新時期が賃貸オンシーズンと言われる1~3月の繁忙期ならば、できればその時期の交渉は避けた方がベター。
更新時期に家賃交渉できなかったのなら、繁忙期が終わった5月~秋ごろに相談してみる


交渉パターン
なんとなく「下げて欲しい」とお願いするよりも、「下がらなければ引っ越す予定」または
「更新料を支払う余裕がない」などの理由を付けた方が効果的

■金額を不動産管理会社にぶつけ、素直に相談するやり方
「家賃が下がればこのまま更新する」「そのままなら退去しないと生活が苦しい」「なんとか助けてください」
このパターンは大家さんと顔見知りの場合は効果的ですがそうでない場合あまり言い過ぎると嫌がられます。

不動産管理会社に、同じ棟で別の不動産会社が募集している
同じような家賃のマンションを引き合いに出して
みる

これは素人が行うと嫌らしく見える場合もあるので、尋ねてみる程度からスタートしてみる。

大家さん宅へ挨拶をする
・手土産を渡す
・少し手土産の話や天気の話でつなげる
・「おりいってのお願い」で交渉スタート

例:
(1)今まで挨拶していなかったですが、実家の母に大家さんくらいには挨拶しときなさいといわれたこともあり、
直ぐ近くの裏の方だというを聞いたので参りました。
(2)これ、つまら無いものですが…  で、少し手土産の話や天気の話
(3)その世間話のときに、如何に気に入って住んでいるか、良い建物は大家さんのお人柄がにじみ出ている感じですね…
(4)ところで、大変恐縮なのですが、おりいってのお願いがありまして…実は…

■近隣の環境の変化を引き合いに出して、交渉する
近隣に新築の賃貸物件などが建っている場合や近隣のコンビニが閉店したなどという場合には、
それらを理由に1000円でも2000円でも家賃の値引き交渉をしましょう


参考:【値下げの成功例】
これはめったにないですが、今までで一番のSMILEASEの交渉実績。
入居中にお部屋の家賃15,000円ダウン

ご相談は
「今の部屋が高いから新居を探したいのでどうしようかな~」と連絡がありました。

【相談内容】
現在、大阪府吹田市の賃貸マンションに住んでおり、居住年数が約12年。
転居理由は家賃が少し高いので、もう少し安くで住みたい。
子供が大きくなってきて3年後のことを考えると、部屋が狭いので。。。
先にはなるけど、部屋探しを検討したい。

■現在居住中の賃貸マンションの条件■
家賃80,000円
管理費5,000円
駐車場代15,000円
毎月計100,000円
次のマンションも出来たらこれくらいかそれ以下で良い部屋をみつけたい。

この相談内容を聞いてすぐに思ったのが、

必ず新居が必要なのは遅くても3年後であり、現在12年も賃貸マンションに住んでいるのであれば、
現在の家賃を交渉する方も考えてみたら良いのでは。。。

そこでスマイリースが提案したのが、
【提案内容】
①新居のお部屋探しを優先するのではなく、現在の賃料を減額交渉すること。
②新居が必要になるまでインターネット(ポータルサイト)でどんなお部屋が良いか検討し、
 検討したい部屋が見つかったら、スマイリースで仲介手数料0円で依頼する。

そして、まず最初に①をお願いされたので、

現在Aさんが住んでいるマンションの他の部屋を調査し、

賃貸マンションの個人オーナー(家主)さんの自宅へ行き、交渉してきました。
(調査=同じマンションの別号室に空室があり、Aさんより安い賃料で募集されている)

オーナー様へ交渉したトーク内容は↓
「現在○○マンション102号室にお住いのAさんから、賃貸のお部屋探しの依頼を受けています。

Aさんの転居理由は月々の賃料をもう少しおさえて新居に住みたいとのことです。

現在の家賃を、当マンションの空室部屋105号室の募集家賃と同等

もしくは現在の相場(Aさんより安い)賃料の支払いでお願いできますか?

12年前の賃料と現在の募集賃料に差が出て比較すると厳しく思います。

賃料ダウンが可能であれば、最低でもあと3年はAさんは居住すると聞いております。」
※(その他色んな言葉で交渉していますが、ここでは簡潔にしています)

すると、もちろんオーナーさんも退去されると月々の賃料収入が無くなるのと、
新規で募集をするとAさんから賃料をもらえないし広告料もかかるとのことで、
減額交渉にのっていただけました。

その空室部屋の募集家賃は12年前から比べたら9,000円ダウンしていました。

ですので、
オーナーさんには「新規募集する時のリフォーム費用と広告料がかからない分、

今回15,000円ダウンでどうですか?

すると、
渋々オーナーさんのOKを出して頂き、後日念書や覚書だけで確約をして、

以後Aさんは毎月計85,000円の賃料支払で住むようになりました。

この内容はホントですので、

スマイリースが初めて受ける相談内容もありますが、

色んな案件の中で何とか交渉成立できるように努めます!

難しいと考えてあきらめないで、

まずは気軽にご相談ください!

10 / 23« 先頭...89101112...20...最後 »

最近のコメント

カテゴリー