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事故物件!?

2012年8月25日

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質問

賃貸をさがしています。
事故物件は嫌なので、いちいち聞かないと教えてくれないのでしょうか?

回答

不動産屋の営業マンによります!

って言いうと、言わない人がいるの?と思いますよね、でも少し違います。

もし、営業マンがその物件を事故物件と知っていたら、お客さんに部屋を見せるのも嫌なんです。

私も嫌です。というかみんな嫌ですよね。。。

「いちいち聞かないと教えてくれない」というより、

「不動産屋の営業マンすら知らない」ケースも多いんです。

しかも、知ってて黙っているというのは、今はほぼ無いでしょう。

というのは、今は不動産屋もサービス業として確立してきているので、

お客さんとのトラブルが一番怖いし避けなくてはいけない事です。

今回のようなことで黙っていたりすると、業法違反で業務停止などの処分があります。

もし不動産屋の人が「知らない」という仮定で言うと、

とりあえず先に、気になる物件の候補を何室か見つけてから、

その後、候補物件で事故物件ではないかの調査をしてみたらどうですか?

調査方法は、

案内してくれた、その営業マンに聞くか、契約時に謄本を取る際に会社の責任者に調査を願うか、

それでも気になるようであれば、近隣住民に訪ねることがベストです。

そして何より確実なのは、元付業者に確認することが一番良いです!

元付業者への確認はスマイリースで確認だけすることも可能です。

私も過去いろいろ聞かれました。

厳密に言えば100%のことは確認できないです。

でも、みなさんが思っている以上に精神的苦痛があるような事故物件はすでに公開されています。

ただ、年数が経った自然死や病死は公開されません。

部屋探しって、色々悩みますが、正直に調べてもらえる営業マンを見つけるか

まず自分の基準をしっかり決めて、優先順位のもとで決めていけば、良い賃貸が見つかりますよ!きっと。

がんばってください!

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色々と大変だったお部屋探しで新居が決まって、さぁ一段落ついた~!

っと思ったら、現在の賃貸の退去があり、あまり何も考えてなかったから損した。。。

なんて相談がけっこう多いんです・・・

退去時も費用がかかる重要なポイントなので新居へ入居する方もしっかりチェックしておきましょう!

原状回復義務とは?

契約の期間満了で借主が退去するとき、
自分で備え付けたものは取り除いて、貸主に部屋を返す義務のことです。
しかし、自然損耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は、原状回復費用には含まれず、
賃主の負担となります。

具体的に・・・
畳の日焼け・壁、床、天井の通常の汚れ・・・などは賃主負担となります。
例えば、壁掛け時計をかけていた部分や、冷蔵庫の裏、炊飯ジャーの湯気などで部分的に
色が変わったクロスは、通常の生活による損耗の範囲であると考えられます。通常の生活で部分的に
変色したクロスがあったために、全クロスの張り替え費用を敷金から差し引くというような請求は不当です。
敷金が差し引かれる場合には、何を幾らで修復するのか内訳が記載された明細を必ず貰いましょう。

POINT
賃貸借契約書(重要事項説明書)には、敷金についての取り決めに関する項目が書かれています。
トラブルを避けるために、入居の契約時と退去前には賃貸借契約書を入念にチェックして、
しっかりと把握しておきましょう。原状回復義務がどの程度適応されるのかもきちんと聞いた方が良いです。

敷金から払わなければならないのは?

・滞納した家賃

・故意、過失や通常の使用方法に反する使用による損耗に対する復旧費用(自然損耗、経年劣化以外)

・新設または造作・模様替えをしている等の場合の原状回復費用
 (借主が自費で取り付けたエアコン、建具、アンテナなども含む)

・退去時に残留物等がある場合等の、清掃撤去費

退去時のハウスクリーニング費用に関して・・・

ガイドラインで、「借主が通常の清掃を実施している場合は、貸主負担」となっています。
 しかし、本来は貸主負担ですが、賃貸借契約書に記載されているハウスクリーニングの負担を
借主が同意して契約していた場合には借主負担となります。
(あまり額が大きい時、民法上は借主に不利な特約は無効です)

敷金トラブルを避けるには?

まず賃貸契約書(または重要事項説明書)をきちんと読む事が非常に重要です。
事前に契約書や重要事項説明書のコピーを貰っておき、法律・不動産に詳しい友人や知人がいれば、
一緒に見て貰うのもひとつの方法です。
次に、入居前の状態をチェックし、写真に撮っておくことです。
写真を撮る際、きちんと日付が入っている方がより
効果的です。
そして、何かあればすぐに管理者に連絡しておきましょう。

住む前に部屋の傷や汚れの状態をチェック

新居の状態をチェックする箇所は、壁や床などの大きなキズ、汚れ、はがれなどです。
引越し当日は、引越し業者が、新居に先に着いてしまったり、入居前の部屋の状態チェックをする
余裕がないでしょう。できるだけ引越日の前までに、新居の傷や汚れなどの状態チェックを済ませましょう

ガイドライン
関西では保証金制度もあり、敷金トラブルの増加を防ぐために、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」と
いうものがあります。このガイドライには、敷金に関する具体的な事例が多く、敷金トラブルに関して、
非常に有効です。下記からリンク出来ますので、入居前には必ず目を通しておく様にしましょう。

賃貸住宅退去時のトラブルガイドライン

POINT
後日、クリーニング業者が入る場合が多いので、掃除をしてもなかなかきれいにならない汚れに
時間と労力はかけず、契約している不動産業者に確認しておきましょう。

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お部屋探し・・・

おはようございます~SMILEASEです♪(少し朝が早すぎたかな?)

昨日は朝から物件の調査から大家さんとの商談とバタバタしてこんな時間になってしまいました!

途中、寝たので大丈夫です

そして、昨日はお部屋探しのご依頼ありがとうございます

また本日メールのご返信も頂きまして、お忙しい中どうもすいません。

でもまだ始まったばかりですから!
納得のいくお部屋探しができるよう全力でサポートさせて頂きます!

その方は、そのエリアのお部屋で新生活が始まっていくということ。

つまり生活の拠点!

希望はいろいろとあっても、人によって様々。

場所派なのか?

間取り派なのか?

設備はシステムキッチンやカウンターキッチンて大事ですよね~

などなど様々な情報をもとに最適な不動産会社とお部屋をご紹介していきます 

なので、質問も多くなり、でもそれがお客様とのコミュニケーションにもなり

結果・・・・よいお部屋に巡り合える!と考えています^^

そして何より!「できるだけ初期費用を抑えたい!」 分かります!そのお気持ち

しっかり初期費用を安くして、相談して、共に探しましょう!!納得できるお部屋を

では。

引き続きよろしくお願いします!

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サービス業とは?
そんな難しいテーマを設定するつもりはないのですが、

私は昨日、仕事が終わったあと大阪府箕面市にある「コーナン」というホームセンターに行った時の話です。

普段から棚や使用するものは自分の思った通りにしたくて、

この「コーナン」さんは便利で他の店舗もちょくちょく行ってました。

今回の課題が、車で駐車している時にでもノートパソコンを見やすい状況にしたい!という思いからでした。

いつもは助手席にパソコンを置いているので使いにくいし、不便で腰が痛い!

そもそも車の中でパソコンを使うという考え方がおかしいんですけどね!

という思いから、オートバックス(車の用品店)なんかも行ったのですが、

やはり高いのと、自分の理想が高すぎて既製品では納得がいきませんでした。

で!?どんな形のモノが欲しいかというと、、、!?

運転席と助手席の間のスペースにノートパソコン1台分が置けるということ。。。と折り畳み可能で、

しかも自分の運転ホームポジションをほとんど崩さずに、棚自体もスライドできるやつ!!!

まぁ~これがなかなか難しくてですね!当たり前ですけど!

そして車の中の寸法を測って、木材で切ったり、はめ込んだりして作ってみようと決心しコーナンへ!

でも、こんな複雑なことをするのは初挑戦で、既製品なんかにも前例がない。。。

渋々店舗の中の木材担当の人に声をかけて、こんなのが作りたいんですけど?と聞いたところ、

とても難しそうな顔をしていたのですが、一緒に木材を絡ましながら試行錯誤してくれました。

ここまでは普通のサービスでしょう。。。でもここの店舗のS藤さんはここからが違ってました!

S藤さん「車見せてもらえますか?」→私「あっはい!」
S藤さん「縦○㎝ 横○㎝ 奥行○㎝ イメージこんな感じですかね?」→私「いやこういう感じですかね」
S藤さん「ご予算は?」→私「よく分からないので、安さ重視ですかね~」
S藤さん「ちょっと待ってくださいね。」 裏の倉庫へ。
S藤さん「こんな感じだったらどうですか?」→私「あっイメージは近いですね~でも。。。」

こんなやりとりが2時間も続いていました。

ただ、若干自分の理想の高さに申し訳なくなってきて、少しあきらめかけてた時、

S藤さんが上司?みたいな人と話をして、少し不良品の展示品の小さな机を現品処分で提案してきました。

しかも裏に穴を空けて折り畳みがスムーズにでき大きさはカットして加工してくれました!

問題の価格は!定価が1980円のモノをなんと!500円で良いです!!!

え”ぇ!?    S藤さんめっちゃカッコええやんけ!!!

感動しました。

もちろん価格もそうですが、
顧客の理想に近づけるために、与えられた業務以外のサービスをして頂いた事に。

とても勉強させられました。「お客様が感動するサービスとは何か?」

私は大学時代に書いた論文の中にこんなことを書いた記憶がある。

【サービス業界に関するメンタルケア】
サービス産業は、精神労働と言われる程、精神への負荷がかかる。
適度なメンテナンスを行わなければ、産業の従事者の精神状態が乱れ、お客様へのおもてなしの心を表現
できなくなってしまう。自分の精神状態に余裕がなければ、他人に喜びや楽しさを演出することは出来ない。

今後ももっと考えていきたい。

「スマイリースを利用するお客様は、どのようなサービスに感動し、
どのようなサービスを求めているのか。
これから不動産業界に求められるものは何か。」
様々な視点から考えていきたいと思います。


そしてコーナン(KSデンキがある方)箕面店のS藤さんありがとうございます!

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連帯保証人の義務について、
賃貸マンションに入居するためには、保証人をとることが原則!保証会社への加入で
保証会社が認めた時以外はよっぽどの例外が無い限りは『必要』と考えた方が良いです。
借主(契約者)の責任と
して家賃を支払う義務がありますが、それに伴いその『支払い義務』を
保証する人・・・それも賃借人の義務と考えて欲しい。借主(契約者)が突然病気、失業、または連絡が
取れなくなった場合など家賃を支払う能力がなくなった場合に『保証人』は必要。

賃貸マンションを借りる時

Q:保証人必要!?A:原則的には「必要です」(例外あり)

保証人とは?

「保証人」といっても、消費者金融などの保証人とは若干状況的に意味合いが変わり、

賃借人が家賃を支払えなくなった場合に「借主(契約者)に代わって
家賃を支払う人」のことを言います。
                      
保証人には単なる『保証人』『連帯保証人』があり、賃貸借契約の場合『連帯保証人』が主となります。

保証人と連帯保証人の違い?

保証人
・・・(賃貸マンションで例えると)通常の保証人は、借主(契約者)が家賃を支払えなくなった時に
代わりに支払いますが、原則的に本人より先に支払いを要求される事はなく、保証人の責任は本人が
解決しなかった後になります。
例えば・・・「借主(契約者)に連絡したが、なかなか連絡が取れないので、あなたが支払ってください。」と
請求されても、借主に請求を
して支払えないようであれば、私に連絡を下さいと対応する事ができます。
                      

連帯保証人
・・・単なる「保証人」とは違い、「借主(契約者)」と同等の支払い義務があ
ります。基本的に
「借主(契約者)」に家賃の支払いは求められますが、「連帯保証人」にも直接請求することができ、
それに対して拒否することはできません。
「未成年」の契約の場合、はじめから「連帯保証人」による支払いという形をとる場合もあります。

● ● ●  ● 連帯保証人は誰がなる?● ● ●  ● 


親、兄弟、子供、など近い親族(身内)

『連帯保証人(以下保証人)は、誰がならなくてはいけない!』という絶対的な決まりはありませんが、

あくまでも賃貸人(大家さん)の考えによるものです。一般的に契約者に近い親族(3親等以内)を

規定としています。考えとしては、「支払い能力がなくなった場合、どこまで責任が取れるか、

どこまでその本人(入居者)の尻拭いをできるか」という事で、財力・資
力を重視するよりも先に

「近い関係」が重視される傾向にあります。もちろん家賃の支払い能力がある事も前提です!

会社の上司

何年か前までは、『保証人』というと財力面を重視する傾向がありました。

そのため『会社の上司』を保証人に立てるケースも少なくなかったようです。しか
し、最近の社会情勢などの

変化により、「転職」また「リストラ」「会社の倒産」など、先が見えない情勢の中、上司という一時の関係から

「保証人」という形
をとることを嫌がる賃貸人(大家さん)管理会社が増えています。

もちろん地域によって、また大家さんの考えによっても違いはありますが、少なくなってきているのが現状です。

友人、知人

『賃貸人(大家さん)』は余計な手間(回収・取立て)を嫌います。

もちろん知人でも「親」より近い関係の人は世の中たくさんいます。しかし、実際に
は、「そんなの知らない」

「最近は連絡を取っていない」などと「連帯保証人の義務」を放棄するような言動・行動をとられる人が多いのが現状です。

もちろん法定上で考えれば回収することは可能かもしれませんが、単に「友人・知人」というだけでは

保証人として認められないケースがほとんどです。

POINT
上記でも分かるように、血縁ではない「お金持ち」、または「高地位な人」よりも「家族(親族)」を規定として定めている建物が多いです。(もちろん規定には、賃料の3倍以上の月収やその他の規定はあります。)

  

 ● ●  ● こんな時どうする?● ● ●  ● 

例①:近くに住んでいる親戚がいな
基本的に、「近くに住んでいる必要」はありません。
                      

確かに、近隣に住んでいた方が何かと連絡がとりやすいと考え、希望する賃貸人(大家さん)もいます。

しかし、近くに住んでいる遠い親戚や知人より、遠方にいても近い関係の親族の方が好まれます。

賃貸に住む人の多くは、家族から離れて生活しています。遠くにいるのは当たり前といってもいいかもしれません。

例②入居者が未成年!無職!
入居者が未成年、またはフリーターの場合で契約者になる場合は、通常通り保証人は近い親族で立てます。

しかし、支払能力のない契約者という時点で審査の対象にならず、契約者自身を「近い親族」とし、保証人を別に立てるケースが増えています。
                      
例)学生さんの入居の場合・・・
母親が契約者、父親が保証人または父親が契約者、オジ(両親の兄弟)が保証人などのように、近い親族の中で役割を分担するケースになります。

例③:友達と2人入居するんです♪
どんなに仲の良い友達でも、家計は違います。

よって、この場合には、保証人は各自の親族で立てる事が多いです。また学生など財力のない未成年者の入居の場合、一方の親族が契約者、もう一方の親族が保証人という形をとる事もあります。

例④:これから結婚するんです♪
この場合、すでに家族として考えるのであれば、一方の親族を保証人として立てることで成立します。

しかし、戸籍を入れず、結婚の約束はしているものの「所詮は他人!?」と考えてしまうと、

お互いの親族を保証人に立てる場合もあります。

最近では、結婚前提での入居で契約者の連帯保証人のみでもOKのところが多いです。

例⑤:高齢者の入居の場合
この場合も、未成年者の入居と類似しています。

年金をもらっているといっても、家賃の支払能力までは及ばないケースが多く、

契約者自身も親族で立てることが多い。子供がいて財力があるのであれば、

子供が契約者、保証人に本人の兄弟など、また子供がいない場合や子供に財力がない

場合は、姪や甥、兄弟
(財力がある)など親族で契約者・保証人を立てることが一般的です。

賃貸マンションの場合は、どうしても高齢者の審査が通りにくいのが現状です。

契約者・
保証人の準備を整え、ベストな条件を作ってからお部屋探しをする事をおすすめ致します。

例⑥:親族が誰もいない!?
地域・賃貸人の考えによっても違いますが、
基本的に「親族」がいなければ賃貸マンションを借りることが難しいのが現状。

知人・友人でも!という声も良
く聞きますが、やはり責任能力・責任感が問題になるようです。

最近では「保証人代行会社制度」というものがあり、物件によっての規定であったり、

または保証人がいない人に対して、本人の審査をした上で保証人を代行する

サービス(有料)が増えてきているので、気軽に相談してください。

POINT<保証人て二人も必要!?>
上記の通り、色々なケースがあります。
また、ここでは到底書く事が出来ない程、きりがないくらいに例があります。
賃貸契約というものは、ホテルなどの宿泊とは異なります。また、決まったものを買うのとも違います。
あくまでも貸主対借主の取り決めと考えるのが分かりやすいでしょう。
それにより、条件も規定も規則も約定もその都度変わってくるのが実情です。
賃貸契約というものを何度も行っている人は少なく、
その上で得てして人は「いつもと違う!」とか「通常と違う!」などと特に新しい
現実を知らないで思い悩んでしまう方が多いようです。
保証人が二人必要な場合もありますし、また他人でも契約できる時もあります。
お部屋を探す時に、スマイリースや不動産屋にこの辺りも質問すると契約の際に慌てずにすむでしょう。

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質問

やっぱり夏の最上階は暑いですか?
マンションの最上階は噂でかなり暑いと聞いた事があるんですが本当ですか?
担当の人の話だと対策(断熱材など)は大丈夫とのことでした。

回答

全てのマンションの最上階が暑いとは限らないですよ。

最上階の暑さは大きく分けて、「マンション構造」「風通し」の二つによって違います。

でも私の経験上、同じマンション内で他の号室と比べると暑い!です。

ただし、暑さの度合いが構造と風通しによって大きく変わります。

その中でも、
屋根からの熱が一番の原因で、大きく影響があるのは、「マンション構造」です。
重要なのが断熱材
屋上は外断熱で,外壁は内壁よりしっかりした断熱があるのか確認をした方が良いです!

そして、
最上階が暑いという方は、
賃貸マンションだったり10年以上前のマンションだったりしている可能性が高いです。

分譲マンションなんかでは、それらより最低でも1ランクぐらい断熱性は高いのでマシだったりします。

最近のマンションは断熱がしっかりされているので、
それほど他階と比べて暑い・寒いは違わないと思うのですが、

最上階の場合、例えば、天井高が高かったりするので、部屋が広く見栄えがする反面、床暖房やエアコンの

効率は悪くなると思います。

また、
下階に比べ温度は建物内では2~3℃高くなりますので夏場は窓を締め切ってると暑さがこもります。

しかし、
外気温は地上から上に行くと下がる傾向になり特に空気が湿っている場合にはその割合が増えます。

ですから窓を開ければかえって下階より涼しい風が入り爽快です。

その反面下階は空気が淀みやすく、また、
湿気は下へ下へと落ちていきますので
ジメジメしてカビが発生しやすく夏場は除湿が必須!

実際にコンクリート内の水分も下に落ちていくので、下階の家は
こまめな乾燥が必要ですね。

必ず注意!
■木造の一戸建ての最上階(ロフト等)は蒸し風呂のサウナ状態になります!
■方角に西がある最上階角部屋は築年数が新しくても、他の階よりも暑いです!西日が。。。

最上階を選ぶ価値があるのかどうか、結論!
■築年数10年以内で最上階であれば他階より2~3℃暑いの我慢できるなら気にするレベルではない!
■築年数10年以上で最上階、暑さより寒さが嫌いという方は気にするレベルではない!
■暑さよりも上の人の音が気になる方は最上階にしてください!

まぁ~マンションの構造が「鉄筋コンクリート」RCや「鉄骨鉄筋コンクリート」SRCであれば、
お部屋探しの基準としてそんなに気にしなくて良いと思いますよ

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自分の気に入った物件が思った通りの家賃や条件になれば一番ですが、
どんな物件が交渉しやすいのでしょうか!?
自分の気に入った物件があったら思いっきり勝負!
交渉の仕方をうまくすれば思った条件になります!

長期間空いている物件

長く空いてる物件と言うのは、人気が無い可能性もありますが、条件交渉はしやすいです!
空室期間が長い理由は様々ですが、現在の募集条件で周りの方が気に入らないとはいえ、
同じマンションの他の部屋の号室と比べて、家賃等の条件が下がった場合にも、
さらにあなたに合う条件に変るという可能性もある。(それだけ大家さんが困っている可能性が高い!)
POINT
空いている期間を知りたい場合は、
建物のガス栓又は、水道の元栓を見ると書いてある場合があるし、不動産屋さんに聞くのも1つの方法です!

インターネット、雑誌、不動産屋の店頭で長期掲載されている物件

期間が長い間載っている物件等の判断になります。
また、(不動産会社・大家さん)が早く決めたいと思っている可能性が十分にあります。
比較的相談しやすい物件です。
POINT
長期掲載している理由が更新されていないだけのケースもあるので要注意!

築年数の古い物件

誰でも古い部屋より新築の部屋がいいと思うのが一般的です。
ただ、古い部屋でも、
「ここの、この箇所を変えてくれればいいんだけど!」という部屋はたくさん見たと思います。
POINT
                      「家賃はいいけど、シャワ-が無い」「和室じゃなくて、フローリングだったら・・・」等、その場合は家賃じゃなく、
リフォームの交渉をしてみましょう。大家さんによっては、あなたの思い通りの部屋にしてくれる場合も?

交通の便や環境があまり良くない物件

「駅から遠い」「バスの本数が少ない」「夜道が怖い」等の主観ではなく一般的に悪い条件の場合は、
大家さんもそれは承知しているので、下がる確率は高いでしょう。
POINT
駅から遠い物件であれば自転車をプレゼントしてくれる大家さんもいました!

家主の希望条件に合った契約者

大家さんも募集するにあたって、「学生がいい」「社会人がいい」「新婚がいい」「法人契約がいい」等の
希望があることがある。
その希望に合えば「他の人を入れるより・・・」という気持ちになり、交渉もしやすくなる!

流通している物件

もし、流通している物件は一社の力ではなかなか決まらなかったり、
他の管理会社が家賃の保証をしている場合があります。
うまくいけば、管理会社の方で相談にのってくれます!
                    

色んな不動産屋で紹介や募集されている物件

インターネットや情報誌等、色んな不動産会社で見たことがある物件なぁーて言うのも
大家さんが、早く決めたいという気持ちの現れです。
話に応じてくれる可能性が高いです。

交渉に関する重要POINT!

交渉に大切なのは必要な材料を揃えることがとても重要です。
上記にあてはまるかどかもありますが、特に重要なのは、大家さんに借金があるかないかです。

借金(銀行の借入、抵当権設定)がない大家さんは、税金対策をしていれば、ほとんど困っていません。
ほとんどが家賃収入(利益)なのです。
ということは⇒交渉しやすい!(空室で置いてても無駄やし、まぁ~良いよ!って感じ)
逆にそうでない大家さんは、利回りを計算してローンを組んでいたり、様々なケースがあり、
家賃、敷金、礼金などと一定の金額を下回ったら、税金も厳しいので困ってしまいます。
ということは⇒渋々の交渉になってくる!(これ以上下げてもらったら困るわ~って感じ)

借金の有無を知る方法は、スマイリースで確認可能ですが、
入居予定者さんが大家さんに直接聞かない方があなたのためです。(嫌われないためにも。。。)
勇気のある方は「借金あるんですか?」って聞いてみてください!(笑)

それともう一つ、交渉は最終的に大家さんに気持ちよくなってもらうことが前提でもあります。
私は不動産屋で働いていた時、借主さんと十分に話をして、ゴールを決めていましたが、
色んな段階を踏んで行うことで、成立率が高くなっています。

何か困っていることがあれば、気軽にご相談ください!

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不動産屋の営業マンって、クセでまったくの素人のお客さんにも業界用語を使う時があります。
また、営業マン同士で話していたり、接客ルームの向こう側の電話で意味不明なことを聞いたことありませんか?
そんなに多く聞くことはないと思いますが、覚えておきましょう!
実は。。。あなたには分からないよう、こんな話をしていた!?
なんてこともあるかもしれません。

【業界用語】

=============================================
あて物    主に見せ物件、簡単に言えば、あまり良くない物件のことを言う・・・。
(アテブツ)
           例:お客さんが物件を見に行く際、本命の物件を見せる前に見せる、劣った物件。
           また本命の物件を良く見せるための物件。たまにいい物件の場合もあったりして?
           こういう営業マンを悪く言いませんが、借り手側として、めんどくさいと思ったら
           見たい物件の順番等をこちらで指定しちゃってください!
           心の中では「お前がコントロールできるとでも思っているの?」なんてね!
=============================================

流れ     主に「キャンセル!」一度決定している物件が再募集になったときに使うことが多い・・・。
       
          例:「●●物件流れたから、もう募集できるよ」
           ⇒不動産屋に行って接客ルームなんかを覗いたら、上司が営業マンに言ってたりする。
=============================================

バック    主に大家さんが入居者を募集する為に不動産会社に支払う広告料。(成果報酬)
           相場は家賃の1ヵ月くらいですが、地域や空室期間など物件によってその額は様々。
       
          例:営業マン同士の会話で、「頑張ってバック太いのに決めてくるわ!」と。。。?
           「広告料が多い物件にお客さんを誘導してくるわ!」っていう意味なんです。
           
はぁ?賃貸はお前が決めるんちゃうわ!ボケ!って言っていいですよ! 
                                                   (言葉使い失礼しました。)
=============================================

折半     主にどの業界にも使われていると思うが「半分に分ける」こと!
        
         例:流通物件で、手数料をA不動産、B不動産で半分に分けることを『手数料折半』と言う。
=============================================

重説     主に重要事項説明のこと!
           詳しくは:用語集
=============================================

けっちん 
 主に色々な業界で使われる。(撃沈のちん?)一般的に「断られた」こと!

           例:不動産業界でいうと大家さんにお客さんを紹介したが今回は「断って!」
             と言われてしまった場合に使う!
=============================================

バッティング 
主に「重なる」ということ。
       
           例:A不動産、B不動産とが同じ物件を案内して出会うこと。
              また申込の時「B不動産とバッティングしてしまったよ」というように使うことも・・・。
=============================================

内見  
    主に部屋の中を見ること。

           例:なんらかの事情で、室内が見れないこと、例えば、前の入居者がまだ住んでいる等、
             退去してから室内を見る場合、「内見はいつにしましょうか?」と聞かれることもある!
=============================================

あき待ち   主に不動産会社又は大家さんから解約の連絡があり、まだ入居者が住んでいる状態の事。
             「お部屋の●●号室が空き予定」であること。

=============================================

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こんな事をしてそうな不動産屋や賃貸営業マンは避けてください!

おとり物件!(さくら物件)

どの業界にも通じることでしょうが、この業界にもお客さんに来てもらう為に、このような手段を行っている会社もあります(かなり減ってきたと噂も)方法
は色々なおとり(さくら)もありますが、雑誌・インターネット・店頭掲示等に記載されている物件資料で架空な物件・すでに決まっている物件、等を掲載すること!
                      
注意
  おとり(さくら)という意思で行っているのではなく、ただ単に取り替えるのが面倒、
       又は更新を忘れている、などの会社も結構あるんです実は。。。
       (じゃあ掲載するなよ!って言いたいところですね。)

対策 電話にて「その物件の空室は有るのか?無いのか?何号室が空いているのか?
        中が見れるのか見れないのか?」とはっきり聞くのが良いでしょう。
       (店頭掲示の場合、なかなか防げないので入り口で「この物件空いてますか?」と聞く。)

要チェック  電話で空室確認して、その場で確認取れないため、折り返しかかってきた時に、
            相手の業者営業マンが「ご来店頂いてからの説明になります」などと濁した時
            空室がない率が高いです!
            スマイリースで空室確認だけでも可能ですので、利用したい時は相談しましょう。

 不動産会社にわざわざ行ってしまって、「予約した○○なんですけど、この物件まだありますか?」
       不動産屋さんは「決まってしまったんですよ!」もし、このような例がもし仮にあったら、
       「わざわざ来たんだから絶対これより良い物件を探してください!」とはっきり言う。
       そうしたら相手も真剣に探してくれます!(クレーム防止に真剣になる)

カラ電(ウソ電)

この方法は、一部の不動産会社で使われていることがあるみたいですが、要は字のごとく電話の相手(大家さん・他の不動産会社・他のお客さん等)がいないのに、さも、話してるかのような感じで、お客さんに対しわざとお客さんに会話を聞かせようとする方法です。
私が不動産業界で働いていた頃、業界の方と食事に行った際、この手法を使っている人がいました。。。その人との付き合いはそれっきりですが。。。

対策  まあ当たり前ですが、自分の気持ちをしっかりと持ち、一般には借りようとしている人が
       困った時に使うらしいので、惑わされないように考えをしっかりと持つことです!

例:
お客さんがある物件を契約しようか悩んでいる時に、不動産会社が「えっ!他の人がこの部屋を見にくるんですか?」等のパターンです。もしあなたが、その立場にいたらまず、気持ちを動じないで、気に入っているなら「気に入ってる!」と、気に入っていないなら「気に入っていない!」と、また、何かで悩んでいるなら「○○で悩んでいる」と、はっきり相手に伝えるのが一番でしょう。安易に契約を即された時は、余計に自分の意見をはっきり言おう!契約をしてしまうと後の祭りになってしまうので!即契約はしないよう注意しましょう。

注意 この例で本当に決まる場合もあるので、気に入っているのであれば、家族と相談したいと言い、
      出来るだけ確保してもらうのも一つの方法なので、その時もはっきりとこっちの意思を伝えましょう!

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現地の確認!
お部屋の下見(見学)は重要です。
図面だけ、話だけではわからなかったところをしっかりチェックすることです。
「百聞は一間にしかず」・・・現地を案内してもらうとき・見学する時にしっかりチェックしよう!!
そして営業マンに左右されないように!

【室内チェック】

■設備
(エアコン)
エアコン付きとなっていても全部の部屋にあるかどうかは分からない。
一般的には1部屋についていることが多いのではないかな?あとの部屋は自分でつけるような形になる。
その際クーラースリーブ〈空調機のホースを通す穴〉があるのかどうか見ておきましょう。
 また、無い場合には穴をあけてもいいかということを確認した方が良いです。
 なお、エアコンがついてない物件でつけて欲しいといったら
大家さんが設置してくれたなんてこともあります!
また大きなエアコンを付ける際はV(ボルト)確認は必須です!

(キッチン)
・単身用賃貸
単身用といえば、電気コンロの付いたミニキッチンやガスキッチンが主流だったが、
近年はIHクッキングヒーター付きの物件も増えている。IHクッキングヒーターは安全だし、掃除が楽!
という点から注目されている。ガスキッ
チンの人気もいまだ根強いようですが、料理好きな人は2口コンロが使えるキッチンかどうかも確認するといいでしょう!
 ・ファミリー用賃貸
最近は、新しい広い間取りになるとシステムキッチンが備えついている物件もある。
キッチン回りが使いやすいメリットと、見た目がすっきりしている感覚がなかなかよいと聞きます。
やっぱり女性にとってキッチンは命?みたいですね~。

(お風呂)
単身者用賃貸にはあまり無いが、ファミリー向け賃貸には追炊き機能がついているところがある。
なかなか便利なんです。しかし!沸かしなおしがすぐできるといって一日に何回も沸かしなおすと実際は給湯器でお湯を出すガス代よりも、追炊き機能を使ったガス代の方がかかってしまうケースが多々あると言われる。

(その他)
設備はもともと備え付けているもので、故障などがあった場合原則的には貸主が処理してくれる。
エアコンやガステーブル、蛍光灯などまれに前の入居者が置いていってる場合があるが、
それは設備にはならないことが多いので修理などは入居者の負担になることを確認しておいた方がいい。
 以外とカーテンレールがついているか雨戸があるのかなども見逃せない点なんです!

■収納
収納には押入タイプ・クローゼットタイプがある。
和室には押入れ、洋室にはクローゼットがついている場合が多い。衣類がかけれるのか布団が収納で
きるのかチェック!
人それぞれの用途がありますが、工夫次第ではいろいろな使い方ができるのであまり固執する必要はないとも思います・・・・。

■日当たり
「南向きですよ!」と笑顔で説明されて満足している人はまだまだ甘いですよ!
南向きでも目の前に建物があれば日は当たらん。こればっかりは現地を確認しないとダメです。
 基本的には南向きが一番好まれるが、東向き・西向きでも時間によって日は当たる。窓の大きさや風通しの良さなども大切です。
 気になるのは湿気です!
収納の床面に手を置いて湿気がないかも確認してみましょう。その他台所の収納や靴箱などもチェック!

■コンセント
個人でもパソコンを持つのが当たり前の時代になり、コンセントは1部屋にひとつは欲しいところ!
電話の差込口やテレビの端子などの場所もしっかり確認して部屋の配置なども考えてみるといいです。大切なのは電圧です。
単身物件では20A、ファミリー物件では30Aは必要。物件によっては電力会社に頼
んで電圧を上げることもできるので確認してみよう。

■キッチン
まずはガスコンロか電気コンロまたはIHクッキングヒーターかを確認すること。
単身物件には安全のため、省エネのため電気コンロが使われているケースが多い。
シンクの大きさ、調理台があるかないか、冷蔵庫置き場がどこにあるかなどもチェックしよう。

■防音
建物の構造も気になる点ですが部屋の配置などにも目を置いてみよう。これは間取図や資料でもわかる場合があるが、隣の部屋との接点(壁面)も現地の方がどの面がくっついているか?など確認できる。
 外の音は部屋のドアが開いているとき、閉まっているときでも違いがあるので注意!
騒音がひどくても窓やドアの厚さが意外としっかりしていて閉めると大丈夫な場合もあるので要チェック!

■携帯
最近は携帯電話しか持たない人も多いので、携帯電話の電波が入るかも見逃せない点です。

■ベランダ
広さや日当り、周りの環境などをチェック。マンションによっては外観を気にするため手すりに布団が干せないところもある。
そういう場合は物干し竿が
外から見えないところに備え付けてある場合が多い。
エアコンの室外機が置けるか、避難ハッチはあるかなどもチェック!

■ネット環境

以前は物件ごとに電話線を引かないとインターネットを利用することが出来なかったが、光ファイバーなどの普及によって簡単にインターネットを利用できるよ
うになってき。物件によっては建物単位で大家さんが契約していて、入居者が安いプランで利用できるところもある。
光ファイ
バーを利用できないこともありADSLになることもあるので確認が必要!

【敷地内チェック】

■自転車置き場
場所や広さのチェックをしましょう。大家さんによっては駐輪代をとる場合があるので要チェックです。
スクーター(オートバイなど)は駐輪禁止の場合が多いので
必ず不動産屋さんに確認。屋根があるかないかも一応チェック。

■駐車場
駐車場を物件といっしょに借りても、近隣の場合と敷地内の場合とでは大違いです。
どこにあるのかは必ずチェックすること。敷地が砂利なのかコンクリー
トなのか土なのかも念のためチェック。一般的にはコンクリートの方が好まれるが、砂利や土の場合は多少駐車場代が安い場合があるのがメリットです。
大きい車を持っている人は隣との感覚も確認。せっかく借りても出し入れに苦労するんじゃもったいないし、もちろん隣に大きな車があるかないかも要チェック!!
不動産屋によっては住居の仲介手数料とは別に駐車場仲介手数料を取る業者があります!(これは違法ではない)
もったいないので、これもスマイリースに相談してみる価値あります。

■ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は物件専用に用意されている場合と近所のゴミ捨て場の場合がある。
物件専用に用意されている場合は、屋根と扉がついているか要チェック。原則的にはゴミ指定日の朝に出すが前の日から出してしまうケースが多く、カラスなどが荒らさないように囲いは必需。物件にない場合はどこに出せばよいのかをチェック!あまり遠いと辛いので・・・。
ゴミの指定日やゴミの分類は各地域で異なるので確認が必要。街をきれいに!ゴミの出し方はきちんと守りましょう。

■死角の有無
敷地内の安全はチェック!意外なところに死角が隠れている場合がある。ベランダの前は見通しがあまり良すぎると、外から見えてしまうし、かといって悪いと下着ドロボーなど変質者など気になる!最近変な人が多いので注意!?
 自転車置場は死角になっていないか、玄関の前は・・・・などその他気になるところも確認しよう!特に女性!最近はエントランスがオートロックになっているマンションが
増えているが意外と回りから入れるもの…これも要チェック!(絶対にオートロックマンションだからといって不審な人が入ってこないともいえないので戸締りもきちんとしよう。実際には空き巣等の被害はそういう設備は一切関係ないといえる)
考え方次第ですが、人目が気にならないからいい・・ではなく人の目に付くから安全なんです。

■近隣住人
あまり隣の様子を見るのは困り者ですが玄関前の様子やベランダの雰囲気などで意外とわかってしまうものです。子供がいるかいないか、男性なのか女性なのか・・・あまりしつこく聞くと嫌がられるかもしれませんが、どうしても気になる人は不動産屋さんに直接聞いてみるのも一つの方法です。

【周辺チェック】

■環境
周辺の環境は大切。駅からの道のりを歩いてみたり、周辺をぐるっと確認するのも必要。昼と夜では環境にも変化があるので昼・夜と確認してみるのも参考になります!近隣に交番や病院、公園などがあるかもチェックしておくといいです。

■買い物の便
コンビニやスーパーが近くにあるのか、何時まで営業しているのかなど確認。近くにあっても帰りに閉まっていては意味がない・・・コンビニも郊外でたまに
24時くらいで閉まってしまうところがあるので要チェックです。その他自分の趣味を考えて必要なお店のチェックも忘れずしましょう。

■駅までの距離

不動産屋さんが表示する徒歩○分というのは一般的に80mで1分とされている。
そのため実際歩いてみると遠く感じるケースもあるため確認が必要!
車で案内してくれる不動産屋さんの場合は実際の距離が掴みにくいため、歩いてみた方が良いです!
 逆に車では通れない近道の発見もできたりするんです!

■公共施設
主に役所や図書館、郵便局、交番などの確認。せっかく地域住民になるですから使えるものは使う。
必要に応じて児童センターや、公民館などの施設も確認しておくといいかもしれません。

■学校
子供がいるファミリーには一番大切なとこ。最近は学校を探してから地域を限定して物件を探す人が多いです。公立はどうしても学区が決まっているので事前の確認を!!逆に学校のそばだとチャイムなどの騒音があるので嫌がる人もいますが。。。
良い校区は?というのがありますが、良いかどうかの評判は大事ですが、最終的に良いかどうかは通う人達の価値観が大切。
なので、身の丈に合った学校かどうかを調べる必要があります。

■バス停
駅が遠ければバスの便を確認してみよう。時刻表や最終バスの確認も忘れずにすること。普段は自転車で通える距離でも雨の日は・・・という人も要チェック!最近は深夜バスなども多く走っているため意外と便利ですよ。
探す妥協点の多くに駅から離れるというのがあります。
バスの行先をしっかりチェックすれば意外と苦ではなかったという声も聞きます。

■駅前の利便性
物件の周りに何もなくても駅にさえあれば大丈夫!ということで駅前の買い物の便は要チェックです。電車の時刻表や最終電車のチェックもしておこう。駅まで自転車という人は駐輪場の確認も忘れずに・・・意外と厳しかったり、有料だったりするもんです。詳しいことは駅前の交番や役所で確認できます。

■騒音
上の項目がすべて補えているところ(便利なところ)は必ずといっていいほど線路または大通り、商店街などに面しているケースが多い。自分の部屋探しに対する価値観や絶対条件を完備しながら騒音等に注意しましょう。

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