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HOME > スマイリースBLOG top > こんな時どうする?連帯保証人について

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連帯保証人の義務について、
賃貸マンションに入居するためには、保証人をとることが原則!保証会社への加入で
保証会社が認めた時以外はよっぽどの例外が無い限りは『必要』と考えた方が良いです。
借主(契約者)の責任と
して家賃を支払う義務がありますが、それに伴いその『支払い義務』を
保証する人・・・それも賃借人の義務と考えて欲しい。借主(契約者)が突然病気、失業、または連絡が
取れなくなった場合など家賃を支払う能力がなくなった場合に『保証人』は必要。

賃貸マンションを借りる時

Q:保証人必要!?A:原則的には「必要です」(例外あり)

保証人とは?

「保証人」といっても、消費者金融などの保証人とは若干状況的に意味合いが変わり、

賃借人が家賃を支払えなくなった場合に「借主(契約者)に代わって
家賃を支払う人」のことを言います。
                      
保証人には単なる『保証人』『連帯保証人』があり、賃貸借契約の場合『連帯保証人』が主となります。

保証人と連帯保証人の違い?

保証人
・・・(賃貸マンションで例えると)通常の保証人は、借主(契約者)が家賃を支払えなくなった時に
代わりに支払いますが、原則的に本人より先に支払いを要求される事はなく、保証人の責任は本人が
解決しなかった後になります。
例えば・・・「借主(契約者)に連絡したが、なかなか連絡が取れないので、あなたが支払ってください。」と
請求されても、借主に請求を
して支払えないようであれば、私に連絡を下さいと対応する事ができます。
                      

連帯保証人
・・・単なる「保証人」とは違い、「借主(契約者)」と同等の支払い義務があ
ります。基本的に
「借主(契約者)」に家賃の支払いは求められますが、「連帯保証人」にも直接請求することができ、
それに対して拒否することはできません。
「未成年」の契約の場合、はじめから「連帯保証人」による支払いという形をとる場合もあります。

● ● ●  ● 連帯保証人は誰がなる?● ● ●  ● 


親、兄弟、子供、など近い親族(身内)

『連帯保証人(以下保証人)は、誰がならなくてはいけない!』という絶対的な決まりはありませんが、

あくまでも賃貸人(大家さん)の考えによるものです。一般的に契約者に近い親族(3親等以内)を

規定としています。考えとしては、「支払い能力がなくなった場合、どこまで責任が取れるか、

どこまでその本人(入居者)の尻拭いをできるか」という事で、財力・資
力を重視するよりも先に

「近い関係」が重視される傾向にあります。もちろん家賃の支払い能力がある事も前提です!

会社の上司

何年か前までは、『保証人』というと財力面を重視する傾向がありました。

そのため『会社の上司』を保証人に立てるケースも少なくなかったようです。しか
し、最近の社会情勢などの

変化により、「転職」また「リストラ」「会社の倒産」など、先が見えない情勢の中、上司という一時の関係から

「保証人」という形
をとることを嫌がる賃貸人(大家さん)管理会社が増えています。

もちろん地域によって、また大家さんの考えによっても違いはありますが、少なくなってきているのが現状です。

友人、知人

『賃貸人(大家さん)』は余計な手間(回収・取立て)を嫌います。

もちろん知人でも「親」より近い関係の人は世の中たくさんいます。しかし、実際に
は、「そんなの知らない」

「最近は連絡を取っていない」などと「連帯保証人の義務」を放棄するような言動・行動をとられる人が多いのが現状です。

もちろん法定上で考えれば回収することは可能かもしれませんが、単に「友人・知人」というだけでは

保証人として認められないケースがほとんどです。

POINT
上記でも分かるように、血縁ではない「お金持ち」、または「高地位な人」よりも「家族(親族)」を規定として定めている建物が多いです。(もちろん規定には、賃料の3倍以上の月収やその他の規定はあります。)

  

 ● ●  ● こんな時どうする?● ● ●  ● 

例①:近くに住んでいる親戚がいな
基本的に、「近くに住んでいる必要」はありません。
                      

確かに、近隣に住んでいた方が何かと連絡がとりやすいと考え、希望する賃貸人(大家さん)もいます。

しかし、近くに住んでいる遠い親戚や知人より、遠方にいても近い関係の親族の方が好まれます。

賃貸に住む人の多くは、家族から離れて生活しています。遠くにいるのは当たり前といってもいいかもしれません。

例②入居者が未成年!無職!
入居者が未成年、またはフリーターの場合で契約者になる場合は、通常通り保証人は近い親族で立てます。

しかし、支払能力のない契約者という時点で審査の対象にならず、契約者自身を「近い親族」とし、保証人を別に立てるケースが増えています。
                      
例)学生さんの入居の場合・・・
母親が契約者、父親が保証人または父親が契約者、オジ(両親の兄弟)が保証人などのように、近い親族の中で役割を分担するケースになります。

例③:友達と2人入居するんです♪
どんなに仲の良い友達でも、家計は違います。

よって、この場合には、保証人は各自の親族で立てる事が多いです。また学生など財力のない未成年者の入居の場合、一方の親族が契約者、もう一方の親族が保証人という形をとる事もあります。

例④:これから結婚するんです♪
この場合、すでに家族として考えるのであれば、一方の親族を保証人として立てることで成立します。

しかし、戸籍を入れず、結婚の約束はしているものの「所詮は他人!?」と考えてしまうと、

お互いの親族を保証人に立てる場合もあります。

最近では、結婚前提での入居で契約者の連帯保証人のみでもOKのところが多いです。

例⑤:高齢者の入居の場合
この場合も、未成年者の入居と類似しています。

年金をもらっているといっても、家賃の支払能力までは及ばないケースが多く、

契約者自身も親族で立てることが多い。子供がいて財力があるのであれば、

子供が契約者、保証人に本人の兄弟など、また子供がいない場合や子供に財力がない

場合は、姪や甥、兄弟
(財力がある)など親族で契約者・保証人を立てることが一般的です。

賃貸マンションの場合は、どうしても高齢者の審査が通りにくいのが現状です。

契約者・
保証人の準備を整え、ベストな条件を作ってからお部屋探しをする事をおすすめ致します。

例⑥:親族が誰もいない!?
地域・賃貸人の考えによっても違いますが、
基本的に「親族」がいなければ賃貸マンションを借りることが難しいのが現状。

知人・友人でも!という声も良
く聞きますが、やはり責任能力・責任感が問題になるようです。

最近では「保証人代行会社制度」というものがあり、物件によっての規定であったり、

または保証人がいない人に対して、本人の審査をした上で保証人を代行する

サービス(有料)が増えてきているので、気軽に相談してください。

POINT<保証人て二人も必要!?>
上記の通り、色々なケースがあります。
また、ここでは到底書く事が出来ない程、きりがないくらいに例があります。
賃貸契約というものは、ホテルなどの宿泊とは異なります。また、決まったものを買うのとも違います。
あくまでも貸主対借主の取り決めと考えるのが分かりやすいでしょう。
それにより、条件も規定も規則も約定もその都度変わってくるのが実情です。
賃貸契約というものを何度も行っている人は少なく、
その上で得てして人は「いつもと違う!」とか「通常と違う!」などと特に新しい
現実を知らないで思い悩んでしまう方が多いようです。
保証人が二人必要な場合もありますし、また他人でも契約できる時もあります。
お部屋を探す時に、スマイリースや不動産屋にこの辺りも質問すると契約の際に慌てずにすむでしょう。

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質問

やっぱり夏の最上階は暑いですか?
マンションの最上階は噂でかなり暑いと聞いた事があるんですが本当ですか?
担当の人の話だと対策(断熱材など)は大丈夫とのことでした。

回答

全てのマンションの最上階が暑いとは限らないですよ。

最上階の暑さは大きく分けて、「マンション構造」「風通し」の二つによって違います。

でも私の経験上、同じマンション内で他の号室と比べると暑い!です。

ただし、暑さの度合いが構造と風通しによって大きく変わります。

その中でも、
屋根からの熱が一番の原因で、大きく影響があるのは、「マンション構造」です。
重要なのが断熱材
屋上は外断熱で,外壁は内壁よりしっかりした断熱があるのか確認をした方が良いです!

そして、
最上階が暑いという方は、
賃貸マンションだったり10年以上前のマンションだったりしている可能性が高いです。

分譲マンションなんかでは、それらより最低でも1ランクぐらい断熱性は高いのでマシだったりします。

最近のマンションは断熱がしっかりされているので、
それほど他階と比べて暑い・寒いは違わないと思うのですが、

最上階の場合、例えば、天井高が高かったりするので、部屋が広く見栄えがする反面、床暖房やエアコンの

効率は悪くなると思います。

また、
下階に比べ温度は建物内では2~3℃高くなりますので夏場は窓を締め切ってると暑さがこもります。

しかし、
外気温は地上から上に行くと下がる傾向になり特に空気が湿っている場合にはその割合が増えます。

ですから窓を開ければかえって下階より涼しい風が入り爽快です。

その反面下階は空気が淀みやすく、また、
湿気は下へ下へと落ちていきますので
ジメジメしてカビが発生しやすく夏場は除湿が必須!

実際にコンクリート内の水分も下に落ちていくので、下階の家は
こまめな乾燥が必要ですね。

必ず注意!
■木造の一戸建ての最上階(ロフト等)は蒸し風呂のサウナ状態になります!
■方角に西がある最上階角部屋は築年数が新しくても、他の階よりも暑いです!西日が。。。

最上階を選ぶ価値があるのかどうか、結論!
■築年数10年以内で最上階であれば他階より2~3℃暑いの我慢できるなら気にするレベルではない!
■築年数10年以上で最上階、暑さより寒さが嫌いという方は気にするレベルではない!
■暑さよりも上の人の音が気になる方は最上階にしてください!

まぁ~マンションの構造が「鉄筋コンクリート」RCや「鉄骨鉄筋コンクリート」SRCであれば、
お部屋探しの基準としてそんなに気にしなくて良いと思いますよ

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自分の気に入った物件が思った通りの家賃や条件になれば一番ですが、
どんな物件が交渉しやすいのでしょうか!?
自分の気に入った物件があったら思いっきり勝負!
交渉の仕方をうまくすれば思った条件になります!

長期間空いている物件

長く空いてる物件と言うのは、人気が無い可能性もありますが、条件交渉はしやすいです!
空室期間が長い理由は様々ですが、現在の募集条件で周りの方が気に入らないとはいえ、
同じマンションの他の部屋の号室と比べて、家賃等の条件が下がった場合にも、
さらにあなたに合う条件に変るという可能性もある。(それだけ大家さんが困っている可能性が高い!)
POINT
空いている期間を知りたい場合は、
建物のガス栓又は、水道の元栓を見ると書いてある場合があるし、不動産屋さんに聞くのも1つの方法です!

インターネット、雑誌、不動産屋の店頭で長期掲載されている物件

期間が長い間載っている物件等の判断になります。
また、(不動産会社・大家さん)が早く決めたいと思っている可能性が十分にあります。
比較的相談しやすい物件です。
POINT
長期掲載している理由が更新されていないだけのケースもあるので要注意!

築年数の古い物件

誰でも古い部屋より新築の部屋がいいと思うのが一般的です。
ただ、古い部屋でも、
「ここの、この箇所を変えてくれればいいんだけど!」という部屋はたくさん見たと思います。
POINT
                      「家賃はいいけど、シャワ-が無い」「和室じゃなくて、フローリングだったら・・・」等、その場合は家賃じゃなく、
リフォームの交渉をしてみましょう。大家さんによっては、あなたの思い通りの部屋にしてくれる場合も?

交通の便や環境があまり良くない物件

「駅から遠い」「バスの本数が少ない」「夜道が怖い」等の主観ではなく一般的に悪い条件の場合は、
大家さんもそれは承知しているので、下がる確率は高いでしょう。
POINT
駅から遠い物件であれば自転車をプレゼントしてくれる大家さんもいました!

家主の希望条件に合った契約者

大家さんも募集するにあたって、「学生がいい」「社会人がいい」「新婚がいい」「法人契約がいい」等の
希望があることがある。
その希望に合えば「他の人を入れるより・・・」という気持ちになり、交渉もしやすくなる!

流通している物件

もし、流通している物件は一社の力ではなかなか決まらなかったり、
他の管理会社が家賃の保証をしている場合があります。
うまくいけば、管理会社の方で相談にのってくれます!
                    

色んな不動産屋で紹介や募集されている物件

インターネットや情報誌等、色んな不動産会社で見たことがある物件なぁーて言うのも
大家さんが、早く決めたいという気持ちの現れです。
話に応じてくれる可能性が高いです。

交渉に関する重要POINT!

交渉に大切なのは必要な材料を揃えることがとても重要です。
上記にあてはまるかどかもありますが、特に重要なのは、大家さんに借金があるかないかです。

借金(銀行の借入、抵当権設定)がない大家さんは、税金対策をしていれば、ほとんど困っていません。
ほとんどが家賃収入(利益)なのです。
ということは⇒交渉しやすい!(空室で置いてても無駄やし、まぁ~良いよ!って感じ)
逆にそうでない大家さんは、利回りを計算してローンを組んでいたり、様々なケースがあり、
家賃、敷金、礼金などと一定の金額を下回ったら、税金も厳しいので困ってしまいます。
ということは⇒渋々の交渉になってくる!(これ以上下げてもらったら困るわ~って感じ)

借金の有無を知る方法は、スマイリースで確認可能ですが、
入居予定者さんが大家さんに直接聞かない方があなたのためです。(嫌われないためにも。。。)
勇気のある方は「借金あるんですか?」って聞いてみてください!(笑)

それともう一つ、交渉は最終的に大家さんに気持ちよくなってもらうことが前提でもあります。
私は不動産屋で働いていた時、借主さんと十分に話をして、ゴールを決めていましたが、
色んな段階を踏んで行うことで、成立率が高くなっています。

何か困っていることがあれば、気軽にご相談ください!

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不動産屋の営業マンって、クセでまったくの素人のお客さんにも業界用語を使う時があります。
また、営業マン同士で話していたり、接客ルームの向こう側の電話で意味不明なことを聞いたことありませんか?
そんなに多く聞くことはないと思いますが、覚えておきましょう!
実は。。。あなたには分からないよう、こんな話をしていた!?
なんてこともあるかもしれません。

【業界用語】

=============================================
あて物    主に見せ物件、簡単に言えば、あまり良くない物件のことを言う・・・。
(アテブツ)
           例:お客さんが物件を見に行く際、本命の物件を見せる前に見せる、劣った物件。
           また本命の物件を良く見せるための物件。たまにいい物件の場合もあったりして?
           こういう営業マンを悪く言いませんが、借り手側として、めんどくさいと思ったら
           見たい物件の順番等をこちらで指定しちゃってください!
           心の中では「お前がコントロールできるとでも思っているの?」なんてね!
=============================================

流れ     主に「キャンセル!」一度決定している物件が再募集になったときに使うことが多い・・・。
       
          例:「●●物件流れたから、もう募集できるよ」
           ⇒不動産屋に行って接客ルームなんかを覗いたら、上司が営業マンに言ってたりする。
=============================================

バック    主に大家さんが入居者を募集する為に不動産会社に支払う広告料。(成果報酬)
           相場は家賃の1ヵ月くらいですが、地域や空室期間など物件によってその額は様々。
       
          例:営業マン同士の会話で、「頑張ってバック太いのに決めてくるわ!」と。。。?
           「広告料が多い物件にお客さんを誘導してくるわ!」っていう意味なんです。
           
はぁ?賃貸はお前が決めるんちゃうわ!ボケ!って言っていいですよ! 
                                                   (言葉使い失礼しました。)
=============================================

折半     主にどの業界にも使われていると思うが「半分に分ける」こと!
        
         例:流通物件で、手数料をA不動産、B不動産で半分に分けることを『手数料折半』と言う。
=============================================

重説     主に重要事項説明のこと!
           詳しくは:用語集
=============================================

けっちん 
 主に色々な業界で使われる。(撃沈のちん?)一般的に「断られた」こと!

           例:不動産業界でいうと大家さんにお客さんを紹介したが今回は「断って!」
             と言われてしまった場合に使う!
=============================================

バッティング 
主に「重なる」ということ。
       
           例:A不動産、B不動産とが同じ物件を案内して出会うこと。
              また申込の時「B不動産とバッティングしてしまったよ」というように使うことも・・・。
=============================================

内見  
    主に部屋の中を見ること。

           例:なんらかの事情で、室内が見れないこと、例えば、前の入居者がまだ住んでいる等、
             退去してから室内を見る場合、「内見はいつにしましょうか?」と聞かれることもある!
=============================================

あき待ち   主に不動産会社又は大家さんから解約の連絡があり、まだ入居者が住んでいる状態の事。
             「お部屋の●●号室が空き予定」であること。

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こんな事をしてそうな不動産屋や賃貸営業マンは避けてください!

おとり物件!(さくら物件)

どの業界にも通じることでしょうが、この業界にもお客さんに来てもらう為に、このような手段を行っている会社もあります(かなり減ってきたと噂も)方法
は色々なおとり(さくら)もありますが、雑誌・インターネット・店頭掲示等に記載されている物件資料で架空な物件・すでに決まっている物件、等を掲載すること!
                      
注意
  おとり(さくら)という意思で行っているのではなく、ただ単に取り替えるのが面倒、
       又は更新を忘れている、などの会社も結構あるんです実は。。。
       (じゃあ掲載するなよ!って言いたいところですね。)

対策 電話にて「その物件の空室は有るのか?無いのか?何号室が空いているのか?
        中が見れるのか見れないのか?」とはっきり聞くのが良いでしょう。
       (店頭掲示の場合、なかなか防げないので入り口で「この物件空いてますか?」と聞く。)

要チェック  電話で空室確認して、その場で確認取れないため、折り返しかかってきた時に、
            相手の業者営業マンが「ご来店頂いてからの説明になります」などと濁した時
            空室がない率が高いです!
            スマイリースで空室確認だけでも可能ですので、利用したい時は相談しましょう。

 不動産会社にわざわざ行ってしまって、「予約した○○なんですけど、この物件まだありますか?」
       不動産屋さんは「決まってしまったんですよ!」もし、このような例がもし仮にあったら、
       「わざわざ来たんだから絶対これより良い物件を探してください!」とはっきり言う。
       そうしたら相手も真剣に探してくれます!(クレーム防止に真剣になる)

カラ電(ウソ電)

この方法は、一部の不動産会社で使われていることがあるみたいですが、要は字のごとく電話の相手(大家さん・他の不動産会社・他のお客さん等)がいないのに、さも、話してるかのような感じで、お客さんに対しわざとお客さんに会話を聞かせようとする方法です。
私が不動産業界で働いていた頃、業界の方と食事に行った際、この手法を使っている人がいました。。。その人との付き合いはそれっきりですが。。。

対策  まあ当たり前ですが、自分の気持ちをしっかりと持ち、一般には借りようとしている人が
       困った時に使うらしいので、惑わされないように考えをしっかりと持つことです!

例:
お客さんがある物件を契約しようか悩んでいる時に、不動産会社が「えっ!他の人がこの部屋を見にくるんですか?」等のパターンです。もしあなたが、その立場にいたらまず、気持ちを動じないで、気に入っているなら「気に入ってる!」と、気に入っていないなら「気に入っていない!」と、また、何かで悩んでいるなら「○○で悩んでいる」と、はっきり相手に伝えるのが一番でしょう。安易に契約を即された時は、余計に自分の意見をはっきり言おう!契約をしてしまうと後の祭りになってしまうので!即契約はしないよう注意しましょう。

注意 この例で本当に決まる場合もあるので、気に入っているのであれば、家族と相談したいと言い、
      出来るだけ確保してもらうのも一つの方法なので、その時もはっきりとこっちの意思を伝えましょう!

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現地の確認!
お部屋の下見(見学)は重要です。
図面だけ、話だけではわからなかったところをしっかりチェックすることです。
「百聞は一間にしかず」・・・現地を案内してもらうとき・見学する時にしっかりチェックしよう!!
そして営業マンに左右されないように!

【室内チェック】

■設備
(エアコン)
エアコン付きとなっていても全部の部屋にあるかどうかは分からない。
一般的には1部屋についていることが多いのではないかな?あとの部屋は自分でつけるような形になる。
その際クーラースリーブ〈空調機のホースを通す穴〉があるのかどうか見ておきましょう。
 また、無い場合には穴をあけてもいいかということを確認した方が良いです。
 なお、エアコンがついてない物件でつけて欲しいといったら
大家さんが設置してくれたなんてこともあります!
また大きなエアコンを付ける際はV(ボルト)確認は必須です!

(キッチン)
・単身用賃貸
単身用といえば、電気コンロの付いたミニキッチンやガスキッチンが主流だったが、
近年はIHクッキングヒーター付きの物件も増えている。IHクッキングヒーターは安全だし、掃除が楽!
という点から注目されている。ガスキッ
チンの人気もいまだ根強いようですが、料理好きな人は2口コンロが使えるキッチンかどうかも確認するといいでしょう!
 ・ファミリー用賃貸
最近は、新しい広い間取りになるとシステムキッチンが備えついている物件もある。
キッチン回りが使いやすいメリットと、見た目がすっきりしている感覚がなかなかよいと聞きます。
やっぱり女性にとってキッチンは命?みたいですね~。

(お風呂)
単身者用賃貸にはあまり無いが、ファミリー向け賃貸には追炊き機能がついているところがある。
なかなか便利なんです。しかし!沸かしなおしがすぐできるといって一日に何回も沸かしなおすと実際は給湯器でお湯を出すガス代よりも、追炊き機能を使ったガス代の方がかかってしまうケースが多々あると言われる。

(その他)
設備はもともと備え付けているもので、故障などがあった場合原則的には貸主が処理してくれる。
エアコンやガステーブル、蛍光灯などまれに前の入居者が置いていってる場合があるが、
それは設備にはならないことが多いので修理などは入居者の負担になることを確認しておいた方がいい。
 以外とカーテンレールがついているか雨戸があるのかなども見逃せない点なんです!

■収納
収納には押入タイプ・クローゼットタイプがある。
和室には押入れ、洋室にはクローゼットがついている場合が多い。衣類がかけれるのか布団が収納で
きるのかチェック!
人それぞれの用途がありますが、工夫次第ではいろいろな使い方ができるのであまり固執する必要はないとも思います・・・・。

■日当たり
「南向きですよ!」と笑顔で説明されて満足している人はまだまだ甘いですよ!
南向きでも目の前に建物があれば日は当たらん。こればっかりは現地を確認しないとダメです。
 基本的には南向きが一番好まれるが、東向き・西向きでも時間によって日は当たる。窓の大きさや風通しの良さなども大切です。
 気になるのは湿気です!
収納の床面に手を置いて湿気がないかも確認してみましょう。その他台所の収納や靴箱などもチェック!

■コンセント
個人でもパソコンを持つのが当たり前の時代になり、コンセントは1部屋にひとつは欲しいところ!
電話の差込口やテレビの端子などの場所もしっかり確認して部屋の配置なども考えてみるといいです。大切なのは電圧です。
単身物件では20A、ファミリー物件では30Aは必要。物件によっては電力会社に頼
んで電圧を上げることもできるので確認してみよう。

■キッチン
まずはガスコンロか電気コンロまたはIHクッキングヒーターかを確認すること。
単身物件には安全のため、省エネのため電気コンロが使われているケースが多い。
シンクの大きさ、調理台があるかないか、冷蔵庫置き場がどこにあるかなどもチェックしよう。

■防音
建物の構造も気になる点ですが部屋の配置などにも目を置いてみよう。これは間取図や資料でもわかる場合があるが、隣の部屋との接点(壁面)も現地の方がどの面がくっついているか?など確認できる。
 外の音は部屋のドアが開いているとき、閉まっているときでも違いがあるので注意!
騒音がひどくても窓やドアの厚さが意外としっかりしていて閉めると大丈夫な場合もあるので要チェック!

■携帯
最近は携帯電話しか持たない人も多いので、携帯電話の電波が入るかも見逃せない点です。

■ベランダ
広さや日当り、周りの環境などをチェック。マンションによっては外観を気にするため手すりに布団が干せないところもある。
そういう場合は物干し竿が
外から見えないところに備え付けてある場合が多い。
エアコンの室外機が置けるか、避難ハッチはあるかなどもチェック!

■ネット環境

以前は物件ごとに電話線を引かないとインターネットを利用することが出来なかったが、光ファイバーなどの普及によって簡単にインターネットを利用できるよ
うになってき。物件によっては建物単位で大家さんが契約していて、入居者が安いプランで利用できるところもある。
光ファイ
バーを利用できないこともありADSLになることもあるので確認が必要!

【敷地内チェック】

■自転車置き場
場所や広さのチェックをしましょう。大家さんによっては駐輪代をとる場合があるので要チェックです。
スクーター(オートバイなど)は駐輪禁止の場合が多いので
必ず不動産屋さんに確認。屋根があるかないかも一応チェック。

■駐車場
駐車場を物件といっしょに借りても、近隣の場合と敷地内の場合とでは大違いです。
どこにあるのかは必ずチェックすること。敷地が砂利なのかコンクリー
トなのか土なのかも念のためチェック。一般的にはコンクリートの方が好まれるが、砂利や土の場合は多少駐車場代が安い場合があるのがメリットです。
大きい車を持っている人は隣との感覚も確認。せっかく借りても出し入れに苦労するんじゃもったいないし、もちろん隣に大きな車があるかないかも要チェック!!
不動産屋によっては住居の仲介手数料とは別に駐車場仲介手数料を取る業者があります!(これは違法ではない)
もったいないので、これもスマイリースに相談してみる価値あります。

■ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は物件専用に用意されている場合と近所のゴミ捨て場の場合がある。
物件専用に用意されている場合は、屋根と扉がついているか要チェック。原則的にはゴミ指定日の朝に出すが前の日から出してしまうケースが多く、カラスなどが荒らさないように囲いは必需。物件にない場合はどこに出せばよいのかをチェック!あまり遠いと辛いので・・・。
ゴミの指定日やゴミの分類は各地域で異なるので確認が必要。街をきれいに!ゴミの出し方はきちんと守りましょう。

■死角の有無
敷地内の安全はチェック!意外なところに死角が隠れている場合がある。ベランダの前は見通しがあまり良すぎると、外から見えてしまうし、かといって悪いと下着ドロボーなど変質者など気になる!最近変な人が多いので注意!?
 自転車置場は死角になっていないか、玄関の前は・・・・などその他気になるところも確認しよう!特に女性!最近はエントランスがオートロックになっているマンションが
増えているが意外と回りから入れるもの…これも要チェック!(絶対にオートロックマンションだからといって不審な人が入ってこないともいえないので戸締りもきちんとしよう。実際には空き巣等の被害はそういう設備は一切関係ないといえる)
考え方次第ですが、人目が気にならないからいい・・ではなく人の目に付くから安全なんです。

■近隣住人
あまり隣の様子を見るのは困り者ですが玄関前の様子やベランダの雰囲気などで意外とわかってしまうものです。子供がいるかいないか、男性なのか女性なのか・・・あまりしつこく聞くと嫌がられるかもしれませんが、どうしても気になる人は不動産屋さんに直接聞いてみるのも一つの方法です。

【周辺チェック】

■環境
周辺の環境は大切。駅からの道のりを歩いてみたり、周辺をぐるっと確認するのも必要。昼と夜では環境にも変化があるので昼・夜と確認してみるのも参考になります!近隣に交番や病院、公園などがあるかもチェックしておくといいです。

■買い物の便
コンビニやスーパーが近くにあるのか、何時まで営業しているのかなど確認。近くにあっても帰りに閉まっていては意味がない・・・コンビニも郊外でたまに
24時くらいで閉まってしまうところがあるので要チェックです。その他自分の趣味を考えて必要なお店のチェックも忘れずしましょう。

■駅までの距離

不動産屋さんが表示する徒歩○分というのは一般的に80mで1分とされている。
そのため実際歩いてみると遠く感じるケースもあるため確認が必要!
車で案内してくれる不動産屋さんの場合は実際の距離が掴みにくいため、歩いてみた方が良いです!
 逆に車では通れない近道の発見もできたりするんです!

■公共施設
主に役所や図書館、郵便局、交番などの確認。せっかく地域住民になるですから使えるものは使う。
必要に応じて児童センターや、公民館などの施設も確認しておくといいかもしれません。

■学校
子供がいるファミリーには一番大切なとこ。最近は学校を探してから地域を限定して物件を探す人が多いです。公立はどうしても学区が決まっているので事前の確認を!!逆に学校のそばだとチャイムなどの騒音があるので嫌がる人もいますが。。。
良い校区は?というのがありますが、良いかどうかの評判は大事ですが、最終的に良いかどうかは通う人達の価値観が大切。
なので、身の丈に合った学校かどうかを調べる必要があります。

■バス停
駅が遠ければバスの便を確認してみよう。時刻表や最終バスの確認も忘れずにすること。普段は自転車で通える距離でも雨の日は・・・という人も要チェック!最近は深夜バスなども多く走っているため意外と便利ですよ。
探す妥協点の多くに駅から離れるというのがあります。
バスの行先をしっかりチェックすれば意外と苦ではなかったという声も聞きます。

■駅前の利便性
物件の周りに何もなくても駅にさえあれば大丈夫!ということで駅前の買い物の便は要チェックです。電車の時刻表や最終電車のチェックもしておこう。駅まで自転車という人は駐輪場の確認も忘れずに・・・意外と厳しかったり、有料だったりするもんです。詳しいことは駅前の交番や役所で確認できます。

■騒音
上の項目がすべて補えているところ(便利なところ)は必ずといっていいほど線路または大通り、商店街などに面しているケースが多い。自分の部屋探しに対する価値観や絶対条件を完備しながら騒音等に注意しましょう。

賃貸不動産用語集

2012年8月16日

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不動産用語は解りにくい言葉が多い!
そんな人に、契約時に「あれ?今のどういう意味!?」と慌てないためにも、
難しいことをできるだけ簡潔に分かりやすく表現したものをまとめましたので、
【契約編】 【設備編】 【構造編】 
で調べてください。

【契約編】

■契約期間
一般的にほとんどの賃貸契約期間は2年間が多いです。
図面資料や契約書類に2年(自動更新)と書いてあれば期間後は何もしなくても自動的に更新されます。
しかし期間が定められている(定期借家契約)場合、期間後は再契約する必要があります。
※解約を2年以内にしても問題ありません。但し、例外もあるので、契約書の特約等は確認しておきましょう。

■更新料
契約期間が満了して引き続きそのまま住む場合に支払うもの。一般的には家賃の1ヵ月以内分が相場。
ただし、ある一定の住宅金融公庫融資物件(公的機関により一定の基準を満たした融資)は更新料はいらない。
主に、物件の大家さん(所有者、貸主)に支払うもの。
※関西ではこの更新料はほとんどないが、京都の大家さんは慣習として取るケースが多いです。

■更新事務手数料
更新料と意味合いは一緒ですが、更新事務手続きの費用(事務手数料)として管理会社が取るケースが多い。
大家さんが取るケースもあるが、入居者から数万円程度の費用負担の場合が多い。

■礼金
昔からの慣習で契約時に大家さんに対してお礼の意味を込めて支払われるもの。
現状では、空き部屋が多くなり、地域にとっては礼金をとらない大家さんも増えている。
また、更新料と同じように一定の住宅金融公庫融資物件には支払わなくてよい。

■敷金(保証金)

契約時に大家さんに支払う(預ける)もの。
(西日本、店舗・事務所契約によっては保証金と言う表現で代用される)
大家さんが家賃の未納等の補填に当てるもの。また、退室時の補修(現状回復)等に引かれることが多い。

■手付金(予約金・預かり金)
類似される言葉で、申込金、仮契約金等の言葉もある。
つまり、契約をする前に(予約等で)不動産会社に払うお金であり、そのお金は契約金の一部に当てられる。
特に返金するしないで、不動産会社および監督官庁も手をこまねいてる。

■前家賃

翌月分の家賃を当月に支払うこと。
例:6月末に7月分の家賃を支払う。家賃支払方法、支払期日等は契約書で確認。

■日割り家賃
月の途中で契約又は退去した場合、家賃が日割りで計算される事。

■共益費(管理費)
建物の共用部分(共用灯、エレベーター、オートロック等)の電気代、清掃代などに充てられる費用のこと。
※日本全国各地域、この費用と言うのはあまり算定式が決まっていない。
ようは、大家さん、物件の管理会社によって変わってしまうケースがあり、契約する時には、
家賃と共益費を足して賃料と考えた方が良いでしょう。

■鍵交換代
鍵の交換費用。※本当は大家さんが変えてくれると嬉しいのですが、
法律的な規制が無いので・・・・建物によっては、交換してくれるケースもある!

■火災保険
賃貸生活中に火災や水漏れが起こった際に、被害に遭った家財等を対象とした保証のこと。
保険の内容は様々なので不動産会社、保険会社に聞いてみましょう!
一般的に契約期間内を対象にしている。

■契約審査
契約前に大家さん、不動産(管理)会社、審査会社が契約者に対しての内容を、入居条件にあてはめて審査することを指す。

■重要事項説明
宅地建物取引業法によって、説明義務等を定められており、契約をする時に契約の内容、建物の内容、
条件、特例等を、書面にして説明をすること。宅地建物取引主任者が説明を行う。

■特約項目(特約事項)
予め契約書に記載されていない条文を特別に約束をすること。契約時には良く確認をして署名捺印しましょう。

【設備編】
■1R

主に居室が1つで、キッチンとの仕切りがないタイプ。
■1K、2K、3K、、、
主に居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)と、キッチン(4~4.5畳未満)で仕切りがあるタイプ。
■1DK、2DK、3DK、、、
主に居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)と、ダイニングキッチン(4.5~8畳未満)で仕切りがありるタイプ。
■1LDK、2LDK、3LDK、、、
主に居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)と、リビングダイニングキッチン(8~10畳以上)があるタイプ。
LDKの表示の仕方は、不動産会社インターネットサイト、不動産雑誌等によってばらつきがある!
■アウトレット
主に電話線,TVアンテナ、コンセント等の接続口のこと。
■板畳
主に和室の部屋で畳の一部が板敷きになっている部分。
主にタンス・本棚等を置く場所として利用されている。
■ウォークインクローゼット
主に人が入れる程のスペースで、衣服を収納するための小部屋、洋風の納戸。
■オープンキッチン
主に壁際にキッチンを設置したタイプ。
キッチンスペースは広く冷蔵庫・食器棚は配置しやすいが、キッチンが丸見えになるのが嫌な人もいる。
■追い炊き
主に浴槽の湯が冷めた時に沸かし直す機能。「高温差し湯式」や、「循環式」がある。
■オートバス
主にボタン1つで浴槽にお湯を張ったり、沸かし直したり出来る機能。
■オートロック
主にマンションのエントランスにドアを設け、常時施錠された状態で、
来訪者はインターホンで訪問先の住人に連絡し解錠してもらってから建物に入れるシステム。
入居者が入館するときは、暗証番号または鍵で解錠することができる。
■オール電化
主にガスを引かず、すべて電気で行うこと。
ガスコンロの代わりに電磁調理器、ガス給湯器の代わりに電気温水器が付いている。
■居室
主に生活上長く居ることの出来る場所。逆に居室でないものはトイレ、浴室、玄関、納戸など。
■クッションフロアー
主に床が塩化ビニール製で出来ており、柔らかく音も響きにくい。キッチン部分、脱衣所等の
水周りに多く使われているが、最近はフローリング柄のタイプがあり、居室部分にも使われることが増えた。
■クレセント
主にサッシに付いている金具で、簡単に言うと鍵のこと。
■グルニエ
主に屋根裏部屋のこと。
ロフトとほぼ同じ意味で使われることもある。収納スペースにしたり、書斎やアトリエ等に利用されることもある。
■サービスルーム
主に開口部分の大きさから採光・通風などの建築基準法の基準を満たさない部屋で、
図面上居室と表示できない場合に使われる言葉。
■ジャロジ
主にガラス板を羽根のように並べた窓で、ハンドル等を回すとガラスが開き風通しを良くするもの。
浴室やトイレ等についている場合が多い。
■シャンプードレッサー
主にハンド

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家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等が客付業者
という感じです。

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パート④:街の不動産屋(客付・仲介業者)とは?<客付仲介業者の問題点含>

街の不動産屋(客付・仲介業者)を業界内では「客付業者」と呼ぶことが多いです。

これも必ずしもそうとは限りませんが、客付業者の特徴としては、

■都市型の不動産会社に多い。

■管理や契約等の仕事が少ないので接客に専念でき積極的に案内してくれる。

■広く浅く色々なエリアの事を知っている。

■繰り返し同じ物件を見ることは滅多にないので物件の中身のことはあまり知らない。

■大家さんの性格どころか大家さんに会ったこともない。
もちろん「隣の人はどんな人が住んでますか?」と聞いても知るわけがない。

■契約して入居してしまえば縁が切れてしまう。

とまあこんな感じです。

かなり都市型と客付業者がごっちゃになってますが、とにかくそうゆうケースが多いということです。

ただし全ての街の不動産屋(客付・仲介業者)がそうとは限りませんが、

私が管理している物件(元付業者として)の立場で痛感するのは、

街の不動産屋(客付・仲介業者)が物件を決めたいが故に都合の良いことだけを言うことが多いです。

専任募集会社(管理・元付業者)しか知るわけがない、内装・清掃等リフォームの実施範囲や完了日、

契約代金の明細、大家さんや他の入居者のこと。他にも専任募集会社(管理・元付業者)や

大家さんにしか決定権がないはずの審査、日割家賃の発生日、名目を問わず預り金の請求、

物件の確保や優先順位をつけること等についての適当さです。

契約の打ち合わせ時や契約時に客付業者から紹介を受けたお客様から「この前説明されたのと違う」

と言われ聞いてみると、案内をした客付業者が嘘をついていることが判明することがありました。

元付主体の不動産会社は新規契約の仲介手数料(媒介報酬)以外にも管理料や更新手数料などで

安定した収入があります。しかし客付専門の業者にはそれがないので新規契約時に貸主や借主からの

仲介手数料(媒介報酬)による収入が全てです。

客付専門業者の給与体系には歩合制の強いものが多く、
極端な場合はフルコミッションのところまであります。

そうなると体裁なぞ気にせずに多少の嘘をつこうと「とにかく決めればいいや」

契約して手数料貰ったらこっちは関係ないからと思う輩がいても不思議ではありません。

スマイリースでは真面目にやっている客付業者のみと提携しているので

他の客付業者には申し訳ないのですが、会社ぐるみで悪行を行っているとしか思えないケースもあり、

中にはお金を搾取されたお客様もいました。

スマイリースの専用HPでも、いつかこの手のトラブルの実例集のコーナーを設けようと思います。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
1つの窓口で最適な街の不動産屋(仲介・客付業者)と提携している賃貸の窓口です。
しかも仲介手数料0円保証!

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

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ステップⅠ
(元付業者を知る)


専任募集会社(元付業者)は何をするところ?【成功するお部屋探しの法則①】

元付業者イコール管理会社?【成功するお部屋探しの法則②】

専任募集会社(管理・元付業者)の特徴【成功するお部屋探しの法則③】




ステップⅡ客付業者を知る)

街の不動産屋(客付・仲介業者)は何をするところ?【成功するお部屋探しの法則④】

街の不動産屋(仲介・客付業者)の特徴【成功するお部屋探しの法則⑤】

ステップⅢ(元付業者と客付業者を見分ける)

元付業者と客付け業者の見分け方【成功するお部屋探しの法則⑥】

ステップⅣ(最安の条件にする)

仲介手数料を払わず、最適な条件に!【成功するお部屋探しの法則⑦】

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敷金が返ってこない。。。
こんな相談を受けることも多いです。

では、なぜ敷金は返ってこないのでしょう?

法律上は、基本的に契約書が優先されます。
(民法上、借主に極端に不利な特約は無効とされますが、、、)

一般的な契約書には、リフォーム代は家主と借り主が折半で支払うと書いていることもあります。

しかしこれも家主または不動産屋の考え方一つで変わるものです。

最近ではクロス等の内装材の種類別耐用年数と借主の居住年数との関係で修繕費用の負担割合を
変化させるようなものも増えてきました。

そのため、賃貸では法律ではなくガイドラインというのがあり、
ほとんどのケースがそのガイドラインの基準に従って修繕負担について協議します。

基本的には時が経つに連れ、自然損耗、経年劣化していったものについての修繕費用は家主負担、

借主の故意過失を問わず極端な汚損や破損の場合や、
借主の善管注意義務違反の場合の修繕費用は借主負担とされます。

しかし、修繕を必要とする空部屋には貸主が負担すべきものと借主が負担すべきものが混在
していることが多く、双方の見解の相違によるトラブルが絶えません。

良心的な家主はなるべくたくさん返してあげようと考えていますし、

強欲な家主はなるべく借り主に払わせようとします。

たくさん返してもらうコツは、
部屋をきれいに使うのは当たり前ですが、
家主や部屋を管理している不動産屋と仲良くなることも一つの方法です!

と言っても皆が仲良くできる訳にもいきませんので、

退去立ち合いの際に誠実に対応しつつ、
何でもかんでも「あっ、はい。。。」と言わないことも重要です。
論理的に「これは入居前」からだとか、「これは経年劣化が含まれる」だとか、
嫌われない程度に、強かに対応すること。

家主や管理会社は、その入居者のゆるい対応を見て、
「この人は修繕費用を取れる」と判断してきます。

また敷金の清算は、私が不動産屋にいた時に一番大変な仕事でした。
家主はなるべく返したくない、借り主はなるべくたくさん返してほしい、
その両者の間に立って、合意を得ないといけないですから。

退去精算時に矛盾が生じた場合は少しでも敷金が返ってくるように対応してください。

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