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物件の相場を知る

2012年7月29日

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例えば、私が以前住んでいた大阪の江坂駅で1K、1DKの相場は7万円前後です。

7万円でドラマに出てくるような部屋は一生探してもありません。

どこの街にも相場というものがありますが、相場とはつまり平均です。

相場以下のものもありますし、相場以上のものもあります。

つまり相場以下であれば、平均より条件の悪い部屋だという考え方が多いということです。

相場以上であればその逆です。

「いい部屋を見つけるには」の中でも言いましたが、

安くて条件のいい部屋という都合の良い部屋はほとんどないです。(ごくまれに例外もありますけど)

家主は慈善事業で家主業をやってるのではなくそれが仕事なのです。

家主にとっては家賃イコール給料なのです。

自分が家主の立場になったときのことを考えてください。

初対面の赤の他人に相場より割安で部屋を貸せますでしょうか?

まずは自分が住みたい場所の相場を下記できっちり知りましょう!

相場表

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ご存知のようにやはり1月~3月の引越しシーズンは探している人が多いです。

ではこの時期を避けて探せばいいのでしょうか?

答えはどっちもどっちです。

シーズン中は探してる人は多いが物件も多い。

オフシーズンは物件は少ないが探してる人も少ない。

そこでひとつヒント!

まずシーズン中は不動産屋の営業マンも非常に忙しいのです。

あまり一人のお客さんにかまってられません。

ポータルサイト等のインターネットで自分の希望条件を絞ったら、

一つの不動産屋にこだわらず、あちこち情報をメールや電話で聞いてみましょう。

逆にオフシーズンは不動産屋も暇になります。

時間的に余裕があれば何回とかひとつの不動産屋に聞いて営業の担当者に、

ネット未公開物件や資料をメールやFAXで送ってもらうなどしてゆっくり探してみましょう。

最終的には条件面が大切になりますので、どんな物件でも仲介手数料無料と条件最安を狙ってください!

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いい部屋を見つけるのにまず一番大切なことは、条件を明確に決めることです。

安くて、広くて、駅に近くて、新しい部屋など都合に合うだけの部屋はほとんどありません。

以前、私が実際お客さんを案内して、「すべてパーフェクトで希望通りです!」と言った人はいまだかつて一人もいません。

残念ながら皆何か妥協して決めています。

安い部屋より高い部屋のほうがいいに決まっています。

高い部屋を見たら心がゆれると思います。

でも、
もしあなたが最初の条件でいくら以上は出せないと決めたら、ここはぐっと我慢してあきらめることです。

もしくは自身の経済状況を一度ゼロから考え直してみるのもありです。

いくら以上は出せないけど駅まで歩いてもいいとか、古くてもいいとか、

妥協できるところはしないと、なかなかいい部屋には巡り合えません。

また、

条件が定まっていない状況で賃貸の不動産屋に行ったら、あまり良い接客をしてくれないんですよね。。。

それでも希望条件が定まっていない人は無料で相談にのりますので、気軽にご連絡ください!


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質問

賃貸住宅に20年近く住み続けていると、フローリングがところどころ削れてきたり、カーペットの毛足がなくなってきたりします。
賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでは、退去時の原状回復の費用負担は、通常の損耗は貸主負担となっていますが、
住んでいる間に家主に補修を依頼出来るものでしょうか。
 

回答

入居中でも補修可能な方法があります!
ただし賃貸借契約書の中に入居中の補修に関して借主負担である旨が書いていないのが前提です。
そして「補修箇所の状況により生活に支障がある」かどうかというのが一番ネックになります。


■現在20年入居している。  
■現在も入居中であり、生活に支障が出ている。
■通常使用による、自然損耗、経年劣化がある。

①の内容であれば賃貸住宅トラブル防止ガイドライン上認められるため、
上記三点を理由にオーナー負担にて補修交渉すれば成立の可能性が十分高くなります。

しかし

■20年間の入居で人が入れ替わっている。
■近々退去予定がある
■借主の使用で生じた、汚損・破損など故意、過失がある。

②に該当する場合
補修箇所の一部がオーナー負担でできない可能性があります。(この場合は下記の最終手段へ)

もし、賃貸借契約書の中に入居中の補修に関しては借主負担である旨が書いていたとしたら、
これからも住み続けて家賃を払っていく旨を伝え、貸主や管理会社に相談してみましょう。
最終手段
上記の内容や賃貸借契約といえども、
結局一番強い最終の判断基準は「オーナーの主観もあるのです
契約書の特約に借主負担の旨が記載されていたので、私がアドバイスし知人が言ってみたのが、
「どうしてもお部屋の損耗、劣化がひどいため、引っ越しを考えているのです」と情にうったえた所、
貸主側の負担で補修をしてくれた事例があります。
これが可能だった場合は補修後すぐに退去しないように!笑

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質問

賃貸かマンション購入かどちらが良いですか?
今年中に結婚を予定してます。その後の住居について悩んでいます。
 賃貸はやはり月々の家賃が捨て金になってしまいそうなので中古マンションはどうかと考えてます。
 しかし、私は長男で先では実家を継いでいく予定です(現在、両親が元気なうちは両親が同居に反対している)。
さらには資金的な余裕もほとんどないです。
 
その為、一つの考えとして安い築20年~30年位の中古マンション(600万円~1000万円位、10数年のローンで無理なく買えるような物件)を買って、実家に移れる時が来れば移るという考えはどうかなと思っています。
 これだと一応、マンションは所有財産になるので仮にマンションを引き払うことになっても売りに出すなり、
賃貸に出すなりすればいくらかは収入として手元に返ってくるのではないか?
 結婚後、賃貸に住んでいくとそういうことが出来ず結局家賃は捨て金になる。。。

 

回答

たしかに家賃が捨て金になるという考え方や、更新料、火災保険等、毎月の出費は大きいものとなります。
ですが、
結論から言いますと、この状況であれば賃貸の方が良いかと思います。
なぜなら将来実家に戻る予定があるという点も大きな理由ですが、
中古マンションもローンを組んで購入するわけですよね?(利息)
確かに所有財産になりますが、賃貸のように更新料がない代わりに、①毎年固定資産税が掛かり、火災保険ももちろん必要です。
そしてよく後々知らされる②毎月修繕積立金というのがかかります。(管理費に近いもの)
もう一点は③修繕箇所が自然損耗、経年劣化であっても実費で補修が必要になります。
賃貸借契約(ガイドライン)であれば自然損耗、経年劣化は貸主であるオーナー負担になります。
※購入した場合、自分が入居していなくても①②③の費用はかかります。

月々の家賃に対してローンの方が安くて有意義であるのは考え方として正しいと思います!
ただし、今回の状況であれば、この①②③の費用を考えるのと、
将来の売却を考えているようですが、築25年のマンションを購入した10年後は築35年です。
思ったような金額で売れるかどうかの見通しは難しい可能性は高いです。

そして、賃貸か?購入か?というのに決定的な答えはありません。
しかし、資金的余裕が無い中で購入というのはローンですが、支払が滞ると差し押さえにより競売にかかる場合もありますので、
借金するという考え方を重く受け止めることが重要です。
もちろん一生の住まいをここと決めている場合や資金に余裕がある場合は、物件によって購入はありかもしれません。
自身の現在の状況と将来の方向で適切な知識を得て決めていくのがベストかと思います。

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部屋探しを失敗しない方法は、この①~④の順!

①とにかくまずはイメージから

1、どんな場所(環境)で住みたいかを現実的にまずイメージしてみる。
優先順位は?(利便性重視?、緑豊か?、繁華街?、小学校の近く?その他)色々あるけど
優先順位をまずつけてみる。
可能かどうかは考えなくていいので、まず勝手にイメージしちゃってください!

2、どんなお部屋の間取りに住みたいかを現実的にまずイメージしてみる。
間取りは?(1R、1K、1DK、1LDK、2部屋は欲しい。。。家族だから4部屋と庭と駐車場が必要。。。)
これも同様好き勝手に住みたい部屋をまずイメージ!

3、月額家賃の最低予算と最高予算を決める。
もちろん安いにこしたことがありませんが、許容範囲の賃料を設定する。

②ポータルサイト最大限活用!場所、間取、家賃などで検索

 
写真を要チェック!
ポータルサイト(SUUMO、HOME’S、at home、その他)でまず希望条件を検索する。
詳しくは ポータルサイトの選び方(特徴!)
☆理想と現実の差を埋める☆
理想からかけ離れていたら妥協点と絶対譲れない点を
箇条書き等でイメージして検索しなおす。

③地域密着不動産サイトをフル活用

 
更に詳しく情報をチェック! (住むイメージで総合チェック!)
ポータルサイトで住みたい物件を絞ったら下記の手順でyahoo、Googleで検索
「○○駅 賃貸 ○LDK(間取)」 で検索!
                         or
 「○○○マンション(物件名称)」で検索!
地域密着サイトにて確認をする!

④絞り込んだ後は一番安くできる条件にする!

STEP1
気になったお部屋のURLをコピーして下記お問合せフォームに
URLを張り付けて、あなたの情報を入力して送信してください。
気になる物件が複数あれば、URL2、3に入力してください。

 
STEP2
送信後スマイリースから物件の空き情報と仲介手数料が
¥0無料になる旨をご連絡差し上げます!
申込方法等に関しては提携不動産会社より手続き方法等連絡致します。

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