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HOME > スマイリースBLOG top > 引越しシーズン期 思ったよりも早く家賃が発生してしまう

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【思ったよりも早く家賃が発生してしまう】

例えば3月25日から入居したいため、1月末~2月上旬にお部屋探しをするとします。

不動産屋さんに行き気に入った物件が見つかったとして、

「もう申込したい!」

となったとき、どういったことが考えられるでしょうか?

そうです!

1月25日に申込(お部屋確保)して3月25日からの家賃発生を希望となると

およそ2ヶ月間はカラ家賃でオーナーさんの収益にはなりません。

つまり申込していつから家賃発生するかは入居審査や交渉事項として非常に大きな問題です。

一般的な慣習や事例でいきますと申込日から1ヶ月後の家賃発生というのが最長であったりします。

(物件によってもっと早くでないと受付出来ない場合や、もう少し融通を聞いてもらえるのもあります)

そんなときに交渉するのがフリーレントや条件交渉なのですが、

この引越しシーズン期はなかなか交渉がスムーズにいかない場合もあります。

理由は2つ

①大家さんが強気である(焦らなくても決まる)

②管理会社がバタバタしており注力してくれない

 

なかなか難しいですが、お部屋探しは入居日から逆算して一番良い物件を見つけることをおすすめします!

 

 

 

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引越しシーズン期は物件数が増える!?

全国的に1月~4月は入居の需要が増えるとともに退去も増えます。

そこであまり知られていない注意事項としてのチェックポイントをお知らせします!

 

シーズン期は物件の空室状況が多少平月と比べて流動的になります。

(空いていた物件が無くなる確率が高い)

ここまではよく知られている内容ですが以外と知らないポイントの2つが、

【空き予定は多いが内見できる物件が少ない】

この現象以外と多いのです、、、

関西において退去は1ヶ月前予告通知の月割計算での清算が多いため(2ヶ月前予告も存在します)

仮に、現在大阪に住んでいる方が1月10日に退去通知を出しても1月30日に退去通知を出しても

2月末日まで家賃がかかってしまうので翌月末に退去する人が増えます。(家賃がもったいないので)

つまり、

例えば2月にお部屋探しをして、3月に入居したいとします。

2月上旬から不動産屋さんに依頼して物件情報をもらい内見したとしても

2月末空き予定の物件は内見することが出来ません。(当然入居中ですので)

では一体いつお部屋探しするのがベスト?

一概には言えませんが確率論で言いますと月の上旬が内見できる物件が一番多いと言えます。

ただし、シーズン期は家賃の支払いをしていても既に退去しているお部屋もあるため

これは参考にしてみて下さい。

 

 

 

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新年あけましておめでとうございます!

旧年中はたいへんお世話になり誠にありがとうございました。
今年も旧年同様よろしくお願いいたします。
本年が皆様にとって幸多き年となりますようお祈り申し上げます。

では、

本年もお問い合わせどしどしお待ちしております♪

 

 

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年末年始休暇 2015年12月28日~2016年1月5日

上記期間はメールのみの受付になります。

1月6日頃から各物件の管理会社も営業しているため

順次ご対応させて頂きますのでよろしくお願いします。

※ご案内予約を頂いた方のみ年末年始でご対応させて頂きます。

 

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審査基準や必要書類は物件によって異なりますが、

最近では保証会社に対する保証料の基準も管理会社に合わせているケースがあるため

その都度確認していかないといけません。

 

必要書類には「審査時」と「契約時」とで異なります。

◆審査=入居申込書にて契約出来るかどうかの審査でそれに対する必要書類

◆契約時=審査通過後に契約するための必要書類

◎=必要な確率が高い  〇=そこそこ必要  △=場合によっては必要

<借主 必要書類の例>

◎身分証明書(免許証or保険証)裏表コピー

◎住民票原本1通

◎顔写真(スナップ可)<免許証の顔写真で代用出来る場合もある>

〇所得証明(源泉徴収票or確定申告書or年末調整通知書or給与明細直近3ヶ月分)

△印鑑証明書原本1通

△預貯金通帳の写し

<連帯保証人 必要書類の例>

◎印鑑証明書原本1通

〇身分証明書(免許証or保険証)裏表コピー

△住民票原本1通

△所得証明(源泉徴収票or確定申告書or年末調整通知書or給与明細直近3ヶ月分)

 

そして、審査する側は「保証会社」と「管理会社」と「家主さん」の3つに分かれますが、

家主さんは一任しているため、ほとんどの物件が「保証会社」と「管理会社」審査にて契約を進めることが多いです。

◆保証会社=貸主に対して家賃保証をするために、借主が支払い能力があるかどうかを審査

◆管理会社=借主がどういったところに勤めていてどういう人かを家主さんに説明する材料を集める

◆家主さん=上記に任せていることが多いが、個人的な主観が入る場合があります。

 

市場のほとんどの物件では以下の流れが一般的です。

①申込書を記入して身分証明書(免許証or保険証)裏表コピーを管理会社へ提出する。

②申込情報を弊社から管理会社へFAX

③お部屋止め完了

※この段階で、借主の情報が管理会社や貸主側へ提示され、審査内容によって

その他の書類を要求される場合があります。

 

④入居審査開始

⑤審査結果と交渉結果をお知らせ

※この段階で、借主と連帯保証人に対して本人確認の電話が入る場合があります。

(在職証明にて会社に連絡が入る場合もあるためその点は注意しておきましょう)

 

⑥審査後の契約に関する必要書類と確定した契約金お知らせ。

⑦契約書類のお渡し、契約金入金

⑧契約書類に署名捺印

⑨鍵渡し

基本的には以上の通りになります。

 

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中古マンションを購入する場合に

マイホーム、セカンドハウス、投資目的、の方でも欠かせない

リフォームについて。

①希望の場所の中古マンションや土地付住宅を購入

②自分たちの好きな間取りやリフォーム、リノベーション

③自分だけの理想の住まいに変わる

こういった考え方をしている方は非常に多いです。

しかしながら、購入してからのリフォーム、リノベーションになるため

売買契約が成立した後、

リフォーム箇所の問題で希望通りのリフォームが出来ないケースがあります。

よくあるのは壁を壊して大きくリビングにする場合等、

この場合、叩いた感じは軽い音がしていても全面を壊すことが出来るかどうかは

専門の大工さん等が見ないと判断できないケースがほとんどです。

マンションリフォームで制限があるケースの例としては

 ①マンション管理規約によりフローリングやタイルの変更が禁止の場合は
近隣住民(上下左右の承諾)に許可を得なくてはいけない。

②構造壁の柱がある場合は一部壁を抜けない

③浴槽や洗面所を広くとって大きくできないケース

その他に戸建てであれば前の道路が私道だと市と近隣住民に許可がいるケースなど。

他にもいろんなケースがあるためリフォームをする=制限があると認識した方が良いです。

◆よくある失敗例

仲介不動産会社の担当者がフローリングを張れるといっても
実際にリフォーム会社が見たら許可がいるというケース。

※構造壁でなくても抜けないケースは
インターホンの配線の関係で抜けない場合があります。

つまり購入前に調べる必要がある点をおさえておかないと、
せっかく購入した中古住宅が理想通りにならないことがあります。

<注意>
ただし、調べている間に他の方に買われてしまうケースが以外と多いです。。。

妥協点、絶対譲りたくない点を明確にして良い住み替えをしましょう!

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借主の年収が1000万以上

連帯保証人が公務員

こんなケースでも審査が落ちるケースはあります。。。

中でも一番多い事例として、

■過去に賃貸物件居住中にブラック(事故履歴のある方)

事故履歴とは自己
破産・滞納・個人再生がある方が、クレジットカードを申し込み

審査をしますと、かなりの確率で落ちますので、クレジットカードを申し込みするのは厳しいです。

しっかり過去を清算して、それでも落ちる人は次の事が考えられます。

■信販系保証会社のハウス情報に注意が必要!

多くの方が知っているかと思いますが、個人情報を管理してる「JICC」「CIC」には、

事故履歴(自己破産・滞納・個人再生)を最長で7年間にわたり保存します。

それを経過すると、過去の事故履歴を自動消去するとしています。

では、なぜ年収や勤続年数は問題なしにも関わらず、審査に落ちるのでしょうか?
考えられる理由の中で一番濃厚なのは一つだけ、

信販系保証会社には「ハウス情報と呼ばれる秘密の情報があります。

それは、「JICC」「CIC」にある、今までの事故情報は消えているのですが、

社内で使用している、「事故履歴蓄積情報・ハウス情報」が存在するということです。

これは年数が経過したら消去されるのではな
く、その信販会社が社内で運用する為の情報で、

信販会社は、この情報の存在を否定していますが、信販系会社に勤める、

弊社の知り合いに聞くと「存在する」みたいです。。。


どちらにしても、①過去の清算をする、②受かる保証会社をあたる

そのために不動産仲介会社は信頼できるところに頼みましょう。

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最近の賃貸市場ではお部屋を借りる際に

家賃保証会社を付けなければ契約できない物件が大幅に増えています。

審査には大きく3種類あり、

①借主、連帯保証人を付けて家賃保証会社の審査をする。

連帯保証人を無しで家賃保証会社の審査をする。

③連帯保証人のみを付けて人的保証人で審査する。

大手不動産会社管理の物件等は
ほとんどの物件で保証会社を付ける事を要求して来ます。

■保証会社が増えた理由1

ここ数年で、経済状況の悪化により、借主の家賃滞納が増大し、
連帯保証人となった人も、保証人としての責務を果たせなくなった事も要因で
少子高齢化や核家族化により保証人を頼みづらい環境になった事。

保証会社が増えた理由2

督促するサラ金規制法の成立により、消費者金融業界は、
上限金利の制限・深夜早朝の取立て禁止・勤務先への取立て・
などが厳しく規制され貸出額の規制も重なり、
消費者金融業界は急速に衰退していった背景もあります。

消費者金融業界は、新たなマーケットとし、この不動産業界に狙いを定めて、
子会社を立ち上げ次々進出し急速に業者数が増えました。

物件によっては内容により保証会社を外す交渉が可能だったりしますので

気軽にご相談を♪

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入居審査に関する家主の本音

最近では賃貸保証会社というのを聞いたことがある人も多いでしょう。

実は、不動産会社が家主さんから物件を預かったり(管理)、借主さんに紹介(仲介)したりする際に

オーナーさんに

①「保証会社に通ったら良いよ」

②「連帯保証人がしっかりしていたら良いよ」

だいたいこの2パターンであることは多いです。

ただし、関西の一戸建、賃貸マンション市場の約9割は管理会社に任せているケースがほとんど。

そうすると、賃貸保証会社が管理会社に渡す報酬目的というのもありますが、

家賃管理が(滞納督促)等の業務を軽減するために、

管理会社は、賃貸条件を保証会社必須条件にしているケースが多いのです。

そもそも賃貸保証会社とは、

①信販系保証会社(信販系)(LICC・LGO非加入
・株式会社アプラス(信販)
・株式会社エポスカード(丸井系)
・オリエントコーポレーション(信販)
・株式会社ジャックス(信販)
・株式会社セディナ(信販)
・株式会社ライフ(信販)

※各社間での情報共有は無し


②全国賃貸保証業協会(LICC)加企業

・アーク株式会社(調査中)
アールエムトラスト株式会社(不動産系)
・株式会社アルファー(消費者金融系)
・株式会社イントラスト(消費社金融系)
・株式会社エム・サポ(調査中)
・エルズサポート株式会社(調査中)
・株式会社ギャランティー・アンド(調査中)
・ファクタリング(調査中)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・興和アシスト株式会社(調査中)
・ジェイリース株式会社(消費社金融系)
・全保連株式会社(調査中)
・賃住保証サービス株式会社(調査中)
・ホームネット株式会社(調査中)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社レジデンシャルサービス(調査中)

※各社間で情報共有しているため1社で滞納履歴等があれば
上記の各社では審査が通らないことがほとんど。。

③賃貸保証機構(LGO)企業・情報共有なし

・株式会社オーロラ(消費社金融系)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・ジェイリース株式社(消費社金融系)
・新日本信用保証株式会社(消費社金融系
・フォーシーズ株式会社(消費社金融系)
株式会社アルファー(消費社金融系)

※各社間での情報共有は無し

④独立系保証会社(LICC・LGO非加盟

ALEMO株式会社(アレモ)(不動産系)
・SFビルサポート株式会社(不動産系)
・株式会社Casa(不動産系)
・株式会社CAPCO AGENCY(不動産系)
・株式会社ナップ (不動産系)
・株式会社総商(AAAホールディングス)(不動産系)
・日本セーフティー株式会社(不動産系)
・日本賃貸保証株式会社(JID)(不動産業)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社セブン総合保証協会(不動産系)
・株式会社イントラスト(人材派遣・消費社金融系)
日本賃貸住宅保証機構株式会社(不動産系)

※各社間での情報共有は無し

ただし、一概に保証会社の審査基準は過去の行動調査だけではありませんので
提出して審査してみないと何とも言えないケースが多いです。

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不動産広告オープン化の波!

昔ながらの不動産会社は一般的に情報を公開せずに、

全て自分の会社に来たお客さんのみ情報を公開する傾向があります。

それは、待っていてもそこに価値がありお客さんが選ぶようになるからです。

しかし、ここ数年

大阪の賃貸空室率が10~20%前後になってきているこの不動産業界、

不動産広告はオープン化の波がきております!

一体どういうことでしょうか?

お察しの通り、

情報をオープンにしたうえで付加価値をつけなければ空室が埋まらない。

それだけ需要と供給のバランスと
お客様に選んで頂くのが難しくなってきているという現実があります。

簡単に言うと「貸主市場」から「借主市場」になっているということですが、

この問題はより借主が有利になってきているという考え方も出来ます。

お客さん一人一人で賃貸の探し方や価値観は異なりますが、

お部屋探しの順番や本質は今までと変わらず、

「情報」「ヒト」「価格」を比べていく形式。

そこにインターネット、口コミ、SNSが絡むことにより情報を明確に判断しやすくなっています。

一方で本当の情報かどうかの確認作業に煩わしさを感じている人も多いでしょう。

ではなぜ借主側が有利になるか?

空室対策のために不動産広告がオープン化になることにより、

より多くの物件情報から選べる選択肢が増えるということです。

借主側の希望条件で存在する希望条件物件を網羅することにより、

「情報」「ヒト」「価格」の”情報”の手間が省けるという点です。

しかしまだ問題点が。。。

それは、どんなに情報が多くても空室かどうかの確認作業が、

現時点での流通ネットワークでは一般ユーザーが不動産営業マンに聞くしか

方法がないという点です。

だからこそ、「ヒト」「価格」(交渉)で比べる時代の流れがやってきているので、

その力量の判断基準は、

「本当の情報を正しく伝えているのか?」

これを基準にすると非常にスムーズにお部屋探しが出来ます。

本当の情報を正しく伝えているのか?の基準も知りたいですね。。。

他社と比べることです!

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