仲介手数料無料で大阪の全ての賃貸を|スマイリース

年中無休 10:00〜20:00 (完全予約制)TEL:06-6948-5729MAP
お問い合わせLINEでのお問い合わせ

HOME > スマイリースBLOG top > 年末年始休暇 2015年12月28日~2016年1月5日

permalink»


年末年始休暇 2015年12月28日~2016年1月5日

上記期間はメールのみの受付になります。

1月6日頃から各物件の管理会社も営業しているため

順次ご対応させて頂きますのでよろしくお願いします。

※ご案内予約を頂いた方のみ年末年始でご対応させて頂きます。

 

permalink»


審査基準や必要書類は物件によって異なりますが、

最近では保証会社に対する保証料の基準も管理会社に合わせているケースがあるため

その都度確認していかないといけません。

 

必要書類には「審査時」と「契約時」とで異なります。

◆審査=入居申込書にて契約出来るかどうかの審査でそれに対する必要書類

◆契約時=審査通過後に契約するための必要書類

◎=必要な確率が高い  〇=そこそこ必要  △=場合によっては必要

<借主 必要書類の例>

◎身分証明書(免許証or保険証)裏表コピー

◎住民票原本1通

◎顔写真(スナップ可)<免許証の顔写真で代用出来る場合もある>

〇所得証明(源泉徴収票or確定申告書or年末調整通知書or給与明細直近3ヶ月分)

△印鑑証明書原本1通

△預貯金通帳の写し

<連帯保証人 必要書類の例>

◎印鑑証明書原本1通

〇身分証明書(免許証or保険証)裏表コピー

△住民票原本1通

△所得証明(源泉徴収票or確定申告書or年末調整通知書or給与明細直近3ヶ月分)

 

そして、審査する側は「保証会社」と「管理会社」と「家主さん」の3つに分かれますが、

家主さんは一任しているため、ほとんどの物件が「保証会社」と「管理会社」審査にて契約を進めることが多いです。

◆保証会社=貸主に対して家賃保証をするために、借主が支払い能力があるかどうかを審査

◆管理会社=借主がどういったところに勤めていてどういう人かを家主さんに説明する材料を集める

◆家主さん=上記に任せていることが多いが、個人的な主観が入る場合があります。

 

市場のほとんどの物件では以下の流れが一般的です。

①申込書を記入して身分証明書(免許証or保険証)裏表コピーを管理会社へ提出する。

②申込情報を弊社から管理会社へFAX

③お部屋止め完了

※この段階で、借主の情報が管理会社や貸主側へ提示され、審査内容によって

その他の書類を要求される場合があります。

 

④入居審査開始

⑤審査結果と交渉結果をお知らせ

※この段階で、借主と連帯保証人に対して本人確認の電話が入る場合があります。

(在職証明にて会社に連絡が入る場合もあるためその点は注意しておきましょう)

 

⑥審査後の契約に関する必要書類と確定した契約金お知らせ。

⑦契約書類のお渡し、契約金入金

⑧契約書類に署名捺印

⑨鍵渡し

基本的には以上の通りになります。

 

permalink»


中古マンションを購入する場合に

マイホーム、セカンドハウス、投資目的、の方でも欠かせない

リフォームについて。

①希望の場所の中古マンションや土地付住宅を購入

②自分たちの好きな間取りやリフォーム、リノベーション

③自分だけの理想の住まいに変わる

こういった考え方をしている方は非常に多いです。

しかしながら、購入してからのリフォーム、リノベーションになるため

売買契約が成立した後、

リフォーム箇所の問題で希望通りのリフォームが出来ないケースがあります。

よくあるのは壁を壊して大きくリビングにする場合等、

この場合、叩いた感じは軽い音がしていても全面を壊すことが出来るかどうかは

専門の大工さん等が見ないと判断できないケースがほとんどです。

マンションリフォームで制限があるケースの例としては

 ①マンション管理規約によりフローリングやタイルの変更が禁止の場合は
近隣住民(上下左右の承諾)に許可を得なくてはいけない。

②構造壁の柱がある場合は一部壁を抜けない

③浴槽や洗面所を広くとって大きくできないケース

その他に戸建てであれば前の道路が私道だと市と近隣住民に許可がいるケースなど。

他にもいろんなケースがあるためリフォームをする=制限があると認識した方が良いです。

◆よくある失敗例

仲介不動産会社の担当者がフローリングを張れるといっても
実際にリフォーム会社が見たら許可がいるというケース。

※構造壁でなくても抜けないケースは
インターホンの配線の関係で抜けない場合があります。

つまり購入前に調べる必要がある点をおさえておかないと、
せっかく購入した中古住宅が理想通りにならないことがあります。

<注意>
ただし、調べている間に他の方に買われてしまうケースが以外と多いです。。。

妥協点、絶対譲りたくない点を明確にして良い住み替えをしましょう!

permalink»


借主の年収が1000万以上

連帯保証人が公務員

こんなケースでも審査が落ちるケースはあります。。。

中でも一番多い事例として、

■過去に賃貸物件居住中にブラック(事故履歴のある方)

事故履歴とは自己
破産・滞納・個人再生がある方が、クレジットカードを申し込み

審査をしますと、かなりの確率で落ちますので、クレジットカードを申し込みするのは厳しいです。

しっかり過去を清算して、それでも落ちる人は次の事が考えられます。

■信販系保証会社のハウス情報に注意が必要!

多くの方が知っているかと思いますが、個人情報を管理してる「JICC」「CIC」には、

事故履歴(自己破産・滞納・個人再生)を最長で7年間にわたり保存します。

それを経過すると、過去の事故履歴を自動消去するとしています。

では、なぜ年収や勤続年数は問題なしにも関わらず、審査に落ちるのでしょうか?
考えられる理由の中で一番濃厚なのは一つだけ、

信販系保証会社には「ハウス情報と呼ばれる秘密の情報があります。

それは、「JICC」「CIC」にある、今までの事故情報は消えているのですが、

社内で使用している、「事故履歴蓄積情報・ハウス情報」が存在するということです。

これは年数が経過したら消去されるのではな
く、その信販会社が社内で運用する為の情報で、

信販会社は、この情報の存在を否定していますが、信販系会社に勤める、

弊社の知り合いに聞くと「存在する」みたいです。。。


どちらにしても、①過去の清算をする、②受かる保証会社をあたる

そのために不動産仲介会社は信頼できるところに頼みましょう。

permalink»


最近の賃貸市場ではお部屋を借りる際に

家賃保証会社を付けなければ契約できない物件が大幅に増えています。

審査には大きく3種類あり、

①借主、連帯保証人を付けて家賃保証会社の審査をする。

連帯保証人を無しで家賃保証会社の審査をする。

③連帯保証人のみを付けて人的保証人で審査する。

大手不動産会社管理の物件等は
ほとんどの物件で保証会社を付ける事を要求して来ます。

■保証会社が増えた理由1

ここ数年で、経済状況の悪化により、借主の家賃滞納が増大し、
連帯保証人となった人も、保証人としての責務を果たせなくなった事も要因で
少子高齢化や核家族化により保証人を頼みづらい環境になった事。

保証会社が増えた理由2

督促するサラ金規制法の成立により、消費者金融業界は、
上限金利の制限・深夜早朝の取立て禁止・勤務先への取立て・
などが厳しく規制され貸出額の規制も重なり、
消費者金融業界は急速に衰退していった背景もあります。

消費者金融業界は、新たなマーケットとし、この不動産業界に狙いを定めて、
子会社を立ち上げ次々進出し急速に業者数が増えました。

物件によっては内容により保証会社を外す交渉が可能だったりしますので

気軽にご相談を♪

permalink»


入居審査に関する家主の本音

最近では賃貸保証会社というのを聞いたことがある人も多いでしょう。

実は、不動産会社が家主さんから物件を預かったり(管理)、借主さんに紹介(仲介)したりする際に

オーナーさんに

①「保証会社に通ったら良いよ」

②「連帯保証人がしっかりしていたら良いよ」

だいたいこの2パターンであることは多いです。

ただし、関西の一戸建、賃貸マンション市場の約9割は管理会社に任せているケースがほとんど。

そうすると、賃貸保証会社が管理会社に渡す報酬目的というのもありますが、

家賃管理が(滞納督促)等の業務を軽減するために、

管理会社は、賃貸条件を保証会社必須条件にしているケースが多いのです。

そもそも賃貸保証会社とは、

①信販系保証会社(信販系)(LICC・LGO非加入
・株式会社アプラス(信販)
・株式会社エポスカード(丸井系)
・オリエントコーポレーション(信販)
・株式会社ジャックス(信販)
・株式会社セディナ(信販)
・株式会社ライフ(信販)

※各社間での情報共有は無し


②全国賃貸保証業協会(LICC)加企業

・アーク株式会社(調査中)
アールエムトラスト株式会社(不動産系)
・株式会社アルファー(消費者金融系)
・株式会社イントラスト(消費社金融系)
・株式会社エム・サポ(調査中)
・エルズサポート株式会社(調査中)
・株式会社ギャランティー・アンド(調査中)
・ファクタリング(調査中)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・興和アシスト株式会社(調査中)
・ジェイリース株式会社(消費社金融系)
・全保連株式会社(調査中)
・賃住保証サービス株式会社(調査中)
・ホームネット株式会社(調査中)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社レジデンシャルサービス(調査中)

※各社間で情報共有しているため1社で滞納履歴等があれば
上記の各社では審査が通らないことがほとんど。。

③賃貸保証機構(LGO)企業・情報共有なし

・株式会社オーロラ(消費社金融系)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・ジェイリース株式社(消費社金融系)
・新日本信用保証株式会社(消費社金融系
・フォーシーズ株式会社(消費社金融系)
株式会社アルファー(消費社金融系)

※各社間での情報共有は無し

④独立系保証会社(LICC・LGO非加盟

ALEMO株式会社(アレモ)(不動産系)
・SFビルサポート株式会社(不動産系)
・株式会社Casa(不動産系)
・株式会社CAPCO AGENCY(不動産系)
・株式会社ナップ (不動産系)
・株式会社総商(AAAホールディングス)(不動産系)
・日本セーフティー株式会社(不動産系)
・日本賃貸保証株式会社(JID)(不動産業)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社セブン総合保証協会(不動産系)
・株式会社イントラスト(人材派遣・消費社金融系)
日本賃貸住宅保証機構株式会社(不動産系)

※各社間での情報共有は無し

ただし、一概に保証会社の審査基準は過去の行動調査だけではありませんので
提出して審査してみないと何とも言えないケースが多いです。

permalink»


不動産広告オープン化の波!

昔ながらの不動産会社は一般的に情報を公開せずに、

全て自分の会社に来たお客さんのみ情報を公開する傾向があります。

それは、待っていてもそこに価値がありお客さんが選ぶようになるからです。

しかし、ここ数年

大阪の賃貸空室率が10~20%前後になってきているこの不動産業界、

不動産広告はオープン化の波がきております!

一体どういうことでしょうか?

お察しの通り、

情報をオープンにしたうえで付加価値をつけなければ空室が埋まらない。

それだけ需要と供給のバランスと
お客様に選んで頂くのが難しくなってきているという現実があります。

簡単に言うと「貸主市場」から「借主市場」になっているということですが、

この問題はより借主が有利になってきているという考え方も出来ます。

お客さん一人一人で賃貸の探し方や価値観は異なりますが、

お部屋探しの順番や本質は今までと変わらず、

「情報」「ヒト」「価格」を比べていく形式。

そこにインターネット、口コミ、SNSが絡むことにより情報を明確に判断しやすくなっています。

一方で本当の情報かどうかの確認作業に煩わしさを感じている人も多いでしょう。

ではなぜ借主側が有利になるか?

空室対策のために不動産広告がオープン化になることにより、

より多くの物件情報から選べる選択肢が増えるということです。

借主側の希望条件で存在する希望条件物件を網羅することにより、

「情報」「ヒト」「価格」の”情報”の手間が省けるという点です。

しかしまだ問題点が。。。

それは、どんなに情報が多くても空室かどうかの確認作業が、

現時点での流通ネットワークでは一般ユーザーが不動産営業マンに聞くしか

方法がないという点です。

だからこそ、「ヒト」「価格」(交渉)で比べる時代の流れがやってきているので、

その力量の判断基準は、

「本当の情報を正しく伝えているのか?」

これを基準にすると非常にスムーズにお部屋探しが出来ます。

本当の情報を正しく伝えているのか?の基準も知りたいですね。。。

他社と比べることです!

permalink»


不動産広告オープン化の波!

昔ながらの不動産会社は一般的に情報を公開せずに、

全て自分の会社に来たお客さんのみ情報を公開する傾向があります。

それは、待っていてもそこに価値がありお客さんが選ぶようになるからです。

しかし、ここ数年

大阪の賃貸空室率が10~20%前後になってきているこの不動産業界、

不動産広告はオープン化の波がきております!

一体どういうことでしょうか?

お察しの通り、

情報をオープンにしたうえで付加価値をつけなければ空室が埋まらない。

それだけ需要と供給のバランスと
お客様に選んで頂くのが難しくなってきているという現実があります。

簡単に言うと「貸主市場」から「借主市場」になっているということですが、

この問題はより借主が有利になってきているという考え方も出来ます。

お客さん一人一人で賃貸の探し方や価値観は異なりますが、

お部屋探しの順番や本質は今までと変わらず、

「情報」「ヒト」「価格」を比べていく形式。

そこにインターネット、口コミ、SNSが絡むことにより情報を明確に判断しやすくなっています。

一方で本当の情報かどうかの確認作業に煩わしさを感じている人も多いでしょう。

ではなぜ借主側が有利になるか?

空室対策のために不動産広告がオープン化になることにより、

より多くの物件情報から選べる選択肢が増えるということです。

借主側の希望条件で存在する希望条件物件を網羅することにより、

「情報」「ヒト」「価格」の”情報”の手間が省けるという点です。

しかしまだ問題点が。。。

それは、どんなに情報が多くても空室かどうかの確認作業が、

現時点での流通ネットワークでは一般ユーザーが不動産営業マンに聞くしか

方法がないという点です。

だからこそ、「ヒト」「価格」(交渉)で比べる時代の流れがやってきているので、

その力量の判断基準は、

「本当の情報を正しく伝えているのか?」

これを基準にすると非常にスムーズにお部屋探しが出来ます。

本当の情報を正しく伝えているのか?の基準も知りたいですね。。。

他社と比べることです!

permalink»


ダメな仲介営業マン、初回で見抜く3つのポイント

お部屋探しには、信頼できる営業マンを見つけることも大切です。

新築物件は希少価値からして商品そのものの魅力で決まるケースがあるけれど、

新築物件と違って、中古物件は営業マンに希望を伝えて

ヒアリングをして複数の物件を選別していくことから始まります。

賃貸の場合は物件の選択までもが営業マンに委ねられるケースがあるため

賃貸、中古物件を扱う場合は、より営業マンのにセンスや実力が求められます。

①予算に関するヒアリングを具体的に確認しない営業マン

できる営業マンは、お客様の言う予算を全て鵜呑みにしない。

これはお客様は素人であり相場を理解していなケースが当たり前であり、

理想と現実のギャップを埋められるかがお客様にとって大切であるからです。

物件を決めてから「お客様の言った通りで進めたのに理想の賃貸じゃなかった」
では時間の浪費になるからです。

②あまり質問してこない営業マン

正直、質問ばかりでは嫌な面もあるかもしれませんが、

的に合った見合う物件を探すには、より深くお客様の情報をヒアリングする必要があります。

土地勘有無、勤務先、お子様の年齢、その他。。。

つまり、その人それぞれの価値観を認識しているかが重要だということです。

その営業マンが、本気でお客様のお部屋をさがす気持ちであれば、

質問事項はトントン出てきます。

部屋探しの価値観や志向を把握してもらえずに的に合わないズレた物件を紹介されるのは

時間の無駄になってしまうケースが多い。

営業トークが多いのは=できの悪い営業マンである傾向が強い

質問トークが多いのは=できる営業マンの証拠

③段取りが悪い営業マン

①でおおよその予算幅が分かり、②でライフスタイルが分かります。

物件情報収集~見学、申込、審査、契約、引越しへと、この流れがスムーズかどうかは

段取り上手な営業マンかそうでないかを見極めることができます。

といっても契約の手前までいっているのに営業マンの問題で契約破棄するのは

もったいないので、この段取りを事前に判断するポイントが、

物件を見て回る時の段取りが良いかどうかで、事前準備を怠る営業マンか判断出来ます。

案内の日程調整や、待ち合わせ場所の設定~鍵の手配、見学していく順番、

事前資料の作成を頂いているか。等。。。

最後に

営業マンがどのように接してくるかはお客様側の態度が

「質問してくるなよ」オーラだと洞察的に感じて、質問されないことも多々あります。

いい物件に巡り会うには

営業マンとのコミュニケーションが大事であることも念頭に置いてください☆

permalink»


こんにちは!
繁忙期がようやく落ち着いて久々の更新です(笑)

今日スマイリースの社員が経験したお客様の声の中で
非常に興味深い点について。

皆様は不信感を抱くときって一体どんな時でしょうか?

①初めてする契約

②過去の経験と違った契約をするとき

③聞いたことのない格安

今日はこの③について、
よく誇大広告やあきらかに安い物件、
もしくは相場からかけ離れた金額の商品があったとき、
ほとんどの人は「怪しい」「何かあるんじゃないか?」
そう思いますよね?

そうです!何かあるんです!そうでないとありえないんです!(*^^)v

仲介手数料だけに焦点を合わせてお話すると、

よく貸主側から報酬をもらっているからとか、

経費削減しているからとか、

紹介出来る物件が限られているとか、

色々と想像しますよね!?

紹介出来る物件が減ることは無いですが、他は一部その通りです。

もっと単純に説明しますと、、、

他社よりも売上は半分ですが数が多いのと他社より経費がかかっていないので、
経常利益率が高いということです。

経営上は
【売上】
他社>自社

【経費】
他社>自社

【利益】
他社<自社

つまり仲介手数料無料でも経営次第で全然儲かるビジネスモデルなんです(笑)

ただし、、、

情報、ヒト、価格

この3つで価格だけを重視はしていません。。。
むしろ価格だけのお客様は断っているケースがあります。

「”情報”と”ヒト”」弊社はここに、こだわりをもって
リピーター、紹介率向上でヒトのつながりでビジネスをしております。

仲介手数料が安い”それ以外に何が出来る?”を重点的に

当たり前のサービスを追求していきたいと思います。

なのでお部屋探しの皆様!
仲介手数料無料があたりまえ前提で他社と比べてみてください♪

意外と色んな営業マンが多い業界ですので(^^;)笑

最近のコメント

カテゴリー