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2013年 新年明けましておめでとうございます。

昨年はたくさんのお客様のお問合せ、ご契約頂きました有難うございました。

本年早々もたくさんのお問合せ有難うございます!

スマイリースは年中無休にてお問い合せの対応をさせて頂きます。

しかし、弊社提携不動産会社36社の営業日は1月4~6日から開始になりますので、

未公開物件の資料送付等はそれ以降になりますのでご了承ください。

2013年1月中旬~4月まで本格的な引越しシーズンへ入ります。

不動産会社はどこも繁忙期に入り忙しい中での対応になりますが、

サービスの質が落ちないよう、日々精神していきますので、

本年も何卒宜しくお願いします!

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家賃の値下げ交渉には大きく分けて2つ
「入居時」と「更新時」それぞれにやり方がありますので、事例と方法について詳しくご説明します。

入居時に使える家賃の値下げ交渉

まず下記のように記載しておりますが、
見て頂ければ分かるように値下げ「額」がスゴイ!理由ではありません・・・。
問題は交渉「額」ではなく、物件に交渉の余地があるのかどうかという点を調べ、
下がる余地があるのなら徹底的に調査するということです。

SMILEASEの交渉実績(一部)
【物件】                     【交渉前】          【交渉後】           【値下げ額】    【年間値下げ額】
新大阪駅1K築15年
マンション       家賃 56,000円      52,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 4,000円    48,000円
千里中央駅3LDK築5年一戸建        家賃  112,000円   109,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 3,000円    36,000円
なんば駅1LDK築12年のマンション    
家賃   82,000円       77,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額  5,000円     60,000円
天王寺駅1R築19年のマンション
      家賃   40,000円       34,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額  6,000円     72,000円

東大阪1R築18年のマンション    礼金  50,000円                 0円家賃賃料値下げ交渉達成金額 50,000円   50,000円
吹田市2LDK築3年のマンション   礼金 450,000円     350,000円
家賃賃料値下げ交渉達成金額 100,000円  100,000円
北区1LDK築10年のマンション
     礼金  250,000円     100,000円家賃賃料値下げ交渉達成金額 150,000円  150,000

尼崎市1K築6年の
マンション   家賃65,000日割発生8月~   日割発生10月~家賃賃料値下げ交渉達成金額 130,000円 家賃2ヶ月分無料
守口市2LDK築11年のマンション
家賃80,000日割発生12月~  日割発生1月~ 家賃賃料値下げ交渉達成金額 80,000円  家賃1ヶ月分無料

■交渉の余地があるのかどうかを調査するには?

【内部事情が重要】

現状の空室状況、大家さんの事情(大家さんの心情、困り具合)、

登記簿謄本に抵当権設定されているか(大家さんの資産運用の状況)

どこの専任又は管理業者に委託しているのか、大家さんが自分で募集管理しているのか、

その他にもたくさんの情報をSMILEASEを利用して調べます。

そこでお客様に状況を提示して相談していく形です。

①気になる物件条件を確認する
②SMILEASEをうまく利用して交渉の余地である【内部事情】を知る
③重視したい交渉事項の優先順位をつける(家賃、共益費などの月々の支払い or 敷金、礼金などの初期費用)
④段階を踏んで交渉スタート【仮申込で判断】
⑤結果を見る

孫子の兵法のように相手の情報をいかに多く得ることが出来るか?
それが入居時の交渉に欠かせません。
1~3月の繁忙期より、それ以外の時期での交渉の方が成立はしやすい
(繁忙期は大家さんは空室に困りにくい・・・)

更新時に使える家賃の値下げ交渉

一般的な更新は2年に1回行われ、大家さんや管理会社、不動産屋に、更新料、更新手数料というものを
支払わないといけない場合もあります。【大阪・阪神間は更新料がほとんどありません】
でも実は、更新時は賃料を下げるチャンスでもあります。

交渉する前のチェックポイント

まずは今の家賃が妥当かどうかを調べる
ネットや住宅情報誌などで、近くの似たような間取りの物件の家賃を調べられます。
これらの客観的なデータを基に交渉しましょう。

更新・家賃の交渉などは基本的に管理会社に相談する
入居時に仲介してくれた不動産屋さんに言うと物件の管理会社に聞いてくださいと言われるケースがある。

家賃交渉するときには契約更新することを前提にすること
ようは、値下げしてくれたら更新しますということで、値下げに応じてくれたのに更新しないなんてことはないように!

1~3月の時期の交渉は避ける

更新時期が賃貸オンシーズンと言われる1~3月の繁忙期ならば、できればその時期の交渉は避けた方がベター。
更新時期に家賃交渉できなかったのなら、繁忙期が終わった5月~秋ごろに相談してみる


交渉パターン
なんとなく「下げて欲しい」とお願いするよりも、「下がらなければ引っ越す予定」または
「更新料を支払う余裕がない」などの理由を付けた方が効果的

■金額を不動産管理会社にぶつけ、素直に相談するやり方
「家賃が下がればこのまま更新する」「そのままなら退去しないと生活が苦しい」「なんとか助けてください」
このパターンは大家さんと顔見知りの場合は効果的ですがそうでない場合あまり言い過ぎると嫌がられます。

不動産管理会社に、同じ棟で別の不動産会社が募集している
同じような家賃のマンションを引き合いに出して
みる

これは素人が行うと嫌らしく見える場合もあるので、尋ねてみる程度からスタートしてみる。

大家さん宅へ挨拶をする
・手土産を渡す
・少し手土産の話や天気の話でつなげる
・「おりいってのお願い」で交渉スタート

例:
(1)今まで挨拶していなかったですが、実家の母に大家さんくらいには挨拶しときなさいといわれたこともあり、
直ぐ近くの裏の方だというを聞いたので参りました。
(2)これ、つまら無いものですが…  で、少し手土産の話や天気の話
(3)その世間話のときに、如何に気に入って住んでいるか、良い建物は大家さんのお人柄がにじみ出ている感じですね…
(4)ところで、大変恐縮なのですが、おりいってのお願いがありまして…実は…

■近隣の環境の変化を引き合いに出して、交渉する
近隣に新築の賃貸物件などが建っている場合や近隣のコンビニが閉店したなどという場合には、
それらを理由に1000円でも2000円でも家賃の値引き交渉をしましょう


参考:【値下げの成功例】
これはめったにないですが、今までで一番のSMILEASEの交渉実績。
入居中にお部屋の家賃15,000円ダウン

ご相談は
「今の部屋が高いから新居を探したいのでどうしようかな~」と連絡がありました。

【相談内容】
現在、大阪府吹田市の賃貸マンションに住んでおり、居住年数が約12年。
転居理由は家賃が少し高いので、もう少し安くで住みたい。
子供が大きくなってきて3年後のことを考えると、部屋が狭いので。。。
先にはなるけど、部屋探しを検討したい。

■現在居住中の賃貸マンションの条件■
家賃80,000円
管理費5,000円
駐車場代15,000円
毎月計100,000円
次のマンションも出来たらこれくらいかそれ以下で良い部屋をみつけたい。

この相談内容を聞いてすぐに思ったのが、

必ず新居が必要なのは遅くても3年後であり、現在12年も賃貸マンションに住んでいるのであれば、
現在の家賃を交渉する方も考えてみたら良いのでは。。。

そこでスマイリースが提案したのが、
【提案内容】
①新居のお部屋探しを優先するのではなく、現在の賃料を減額交渉すること。
②新居が必要になるまでインターネット(ポータルサイト)でどんなお部屋が良いか検討し、
 検討したい部屋が見つかったら、スマイリースで仲介手数料0円で依頼する。

そして、まず最初に①をお願いされたので、

現在Aさんが住んでいるマンションの他の部屋を調査し、

賃貸マンションの個人オーナー(家主)さんの自宅へ行き、交渉してきました。
(調査=同じマンションの別号室に空室があり、Aさんより安い賃料で募集されている)

オーナー様へ交渉したトーク内容は↓
「現在○○マンション102号室にお住いのAさんから、賃貸のお部屋探しの依頼を受けています。

Aさんの転居理由は月々の賃料をもう少しおさえて新居に住みたいとのことです。

現在の家賃を、当マンションの空室部屋105号室の募集家賃と同等

もしくは現在の相場(Aさんより安い)賃料の支払いでお願いできますか?

12年前の賃料と現在の募集賃料に差が出て比較すると厳しく思います。

賃料ダウンが可能であれば、最低でもあと3年はAさんは居住すると聞いております。」
※(その他色んな言葉で交渉していますが、ここでは簡潔にしています)

すると、もちろんオーナーさんも退去されると月々の賃料収入が無くなるのと、
新規で募集をするとAさんから賃料をもらえないし広告料もかかるとのことで、
減額交渉にのっていただけました。

その空室部屋の募集家賃は12年前から比べたら9,000円ダウンしていました。

ですので、
オーナーさんには「新規募集する時のリフォーム費用と広告料がかからない分、

今回15,000円ダウンでどうですか?

すると、
渋々オーナーさんのOKを出して頂き、後日念書や覚書だけで確約をして、

以後Aさんは毎月計85,000円の賃料支払で住むようになりました。

この内容はホントですので、

スマイリースが初めて受ける相談内容もありますが、

色んな案件の中で何とか交渉成立できるように努めます!

難しいと考えてあきらめないで、

まずは気軽にご相談ください!

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ある一定の日とタイミングで賃貸店舗に飛び込み相談しに行くのは要注意!?

つまりどうしても対応が悪くなってしまう日があるということです。
※もちろん全店舗ではありません。

ただし確率が高いということです。

それはどんな日のどんなタイミングでしょうか?

「事前に行きます!」とアポをとっていない飛び込みの場合です。
※直前予約した場合も注意が必要です。

まず曜日は、水曜日、土曜日

えー土曜日なんかけっこう皆んな行くんじゃないの?と聞こえてきそうですが、

皆んなが相談しに行くからこそ「飛び込み相談」しに行くと放置プレイなんです・・・。

お客さんの数より営業マンの数が少ないと必然的に優先順位をつけられてしまいますので。

水曜日は?

以前記事でも書きましたが、賃貸管理会社の休みが一番多い日なので、

仲介店舗の営業マンは当日来られても空いているか空いていないか分からない物件を

紹介してくる場合があります。(業者専用閲覧システム指定流通機構の管理会社が休み)

もちろん空いているかの確認は明日になりますが・・・と言う営業マンも多いのですが、

一番懸念しなくてはいけないのが、

仲介店舗は管理会社に鍵の所在確認が出来ない場合(管理会社が休み)

その物件はその時点で紹介しない場合があるんです。

もし当日お客さんに決めてもらえないなら、後日掘り出し的な言い回しでご紹介!笑

ではどうやって対策をするのか?

その日は行かない訳にはいきませんから、

もうお気づきの方は多いかもしれませんが「事前予約」で「自分の優先順位を上げさす」ということです。

「事前予約の仕方」

と聞いて説明するまでもありませんが、

まず不動産屋さんとのやりとりはメールや電話で訪問したい日の約2~3週間前が良いです。

そして、訪問する日は実際に訪問したい日の4日前くらいに言うのが良いです。

なぜか?

初めの時点で、「行きます!」と言ってもらえるお客さんと、

「急ぎで探してて色々検討して物件資料見てから行きたいです」と言っているお客さん、

どっちが営業マンの力が入りますでしょうか?

ほとんどが後者の方です。

営業マンというのは不動産に関わらず、見込み客を作る仕事といっても過言ではありません。

ある意味駆け引きですが、純粋に後者の方が多いと思いますので、

こんな感じで事前に予約すれば問題ないです。

次に

「自分の優先順位を上げさす」

なんとなくイメージは分かると思いますが、

つまり、逆に営業マンが優先的に対応したくないな~と思われる様なことの反対の行動をとるだけです。

では営業マンが対応したくないお客さんとは?

偉そうな態度、文句が多い、契約する気がない・・・など

他にもありますが、要は普通にしていれば良いのですが、

この「契約する気」を見せないのは営業マンの愛をもらえない場合があります。

営業マンの愛などイラナイですけどね・・・

でもお部屋の「知識」や「情報」、そして「ホントの意味で選ぶ価値」は教えて欲しいので、

「契約はしなくてはイケナイの~」

というくらいまで見せて、「一度前向きに検討してみます・・・」と最後にそっと言ってあげてください。

簡単な話し、男性と夜を過ごすのは3回デートしてから!みたいなもんですかね?

でもその間の1回目、2回目のデートはチャンスがあると見せてあげるということです!

営業マンが男性でお客さんも男性の場合は気持ち悪がられない程度に頑張るしかないですね!

とまぁこんな感じです。

「水曜日には瞬時に契約しない」様にして、「土曜日は必ず事前予約」、そして「自分の優先を上げてもらう」

これが出来ればあなたもきっと良いお部屋が見つかるでしょう

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大阪市鶴見区の賃貸物件をすてべ仲介手数料無料で契約可能

大阪市内の鶴見区周辺はどんなところ?

大阪市鶴見区 賃貸

市内の中でファミリー層が多い街!

大阪市地図

鶴見区を詳しく!

花博記念公園

乗馬
写真
乗馬教室や体験乗馬(小学3年生以上対象)のほか、
ひき馬コース(小学生以上対象)ではポニーに乗ることができます。
 
 
キャンプ場・バーベキュー場

写真

【料金】 バーべキュー場(電気式:2時間 1,000円・炭式:無料)
キャンプ場:無料
【利用時間】 バーベキュー場 10時~21時(連続使用4時間以内)
キャンプ場 10時30分~17時、17時30分~9時30分(連続使用4区分以内)

大芝生

写真

咲くやこのはな館

写真


球上の様々な気候条件の植物、約2,600種15,000株を8ゾーンにわけて
自然に近い状態で展示しています。
また、アテンダントによる「フラワーツ
アー」が1日3回あります。

パークゴルフ
写真

鶴見区の治安は?利便性は?

今福鶴見は良いですね。
工場跡地にマンションが乱立しています。
京橋や心斎橋、大阪ドームにも地下鉄一本で行けますよ。
近くに鶴見緑地(広い公園)があって治安も大阪市内では良い方です。

ファミリー世帯が多い分スーパーは多いです。
品揃えはイオンモールの中のジャスコが1番多いと思います。
価格やお得度は・・・万代ですかね。
少し離れて関西スーパーや玉出も良いのでは?
イズミヤもありますが・・・

※蒲生4丁目にたむけんの焼肉店があります。
 1度行ってみたいです。。。


鶴見区の住民の声(個人の感想です)

門真側の鶴見区になると治安は微妙です。
すぐ隣の門真市は国民健康保険の滞納率が70%です。

低所得者が多くモンスターペアレント率が大阪で1番みたいです。
知り合いが門真市に住んでいましたが、
全般的にマナーの悪い人が多いみたいです。
焼野小
学校は近い門真市の影響は受けると思います。
人に聞いた話なので、門真市が全部悪いとは言いませんが、
健康保険の滞納率が高いのは事実です。

利便性は近くに地下鉄長堀鶴見緑地線で
心斎橋や森ノ宮に行けるので便利だと思います。

かなり大きな公園、鶴見緑地公園があるので子供とも遊んだりできるし、
休日はバーベキューやサイクリングで楽しく過ごせます♪


鶴見区の駅

  • 放出、
  • 横堤、
  • 鶴見緑地


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不動産屋が水曜日休みなのはなぜですか?

よくある質問です・・・。

答えはとても簡単で、縁起を担いでいるからだと言われています。

水曜日→水→水に流れる(商談が)

慣例的に、契約が流れる(キャンセル)のを嫌い、流れるを連想させる曜日『水』を避けた…、

あとやはり週末が集客出来る…の実利面の二点から、

水曜日定休が多いです。

水に流れる(無になる等のネガティブな考えを嫌って) 水曜日に契約をしたくないという考えがある。

デパートや百貨店・飲食店・床屋系などで火曜が休みの多いのは

帳簿が「火の車」(借金が嵩む)になるのが嫌だからとも言われています。

商談が流れるから。不動産に限らず店は水曜日が休みが多いです。

でも最近では水曜定休ではない賃貸店舗は多いです!

売買専門で営んでいる店舗は賃貸店舗と比べて比較的、水曜定休が多いです。

あと火曜日は不動産営業マンの最後の週いった感じで、飲み会が多いとか・・・。

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大阪市平野区の賃貸物件をすてべ仲介手数料無料で契約可能

大阪市内の平野区周辺はどんなところ?

大阪市平野区 賃貸

市内の中でも最も庶民的で暮らしやすい街の一つで、
過剰なまでの親切とお節介のおばちゃんの街!?

大阪市地図

平野区を詳しく!

大阪市南東部に位置し、市内で人口が最も多く、区域面積も24区中で3番目に広い区です。

全域的に住宅街となっていますが、北部の加美地区は町工場が集まる工業地帯で、
中央部の平野地区は神社や仏閣などが点在する、閑静な景観となっており、
南部の喜連地区は旧集落と新興住宅が混在した独特の町並みを築いています。
一方、瓜破地区は公営住宅が多く建ち並び、新しい町並みが形成されています。
地区ごとに個性的な表情があり、それぞれが独自の発展を遂げています。
また杭全神社では毎年7月に、市内最大の規模の地車(だんじり)祭りが開かれます。



平野区の治安は?利便性は?

下町ですね。平均年齢は高いです。
下記で治安云々を書いてますが、そんなに心配しないでください。

是非駒川商店街には行ってください、大阪のパワーに会えます♪

※大阪民国と言われるくらい韓国/朝鮮人が多い地域でもあります。
でも特別変わった所ではありません。
大阪の下町です。
ただ夜は暴走族が多いと聞いたことがあります。


平野区の住民の声(個人の感想です)

10年前住んでいました。
平野区は一番広い区なので、住まれるところによりだいぶ環境が違うと思います。

以前住んでいたところは歩いてジャスコに行けました。
自転車ではダイエーがあったけど、今もあるのかな?
他にも大型店(レンタルビデオ、本、ファミレス)が通りにありますし、
住むのには困らないところでしたよ。

あとは府営、市営の団地が多いので人も多いですね。
ちょっと行けば長居公園があるし、
駒川商店街もあるし高速の乗場ももあるし便利でした。

ただ、JRか地下鉄しかないのでちょっと電車バスで出かけるのは大変でした。

大阪市平野区の駅

  • 加美、
  • 平野、
  • 新加美、
  • 平野、
  • 喜連瓜破、
  • 出戸、
  • 長原

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大阪市西区の賃貸物件をすてべ仲介手数料無料で契約可能

大阪市内の西区周辺はどんなところ?

大阪市西区 賃貸

西区(にしく)は、大阪市24区の1つで、東は中央区、西は港区にはさまれた、
市の都市中西部にあります。北に安治川、南に道頓堀川、中部を木津川が
南流する水の都大阪として古くから栄えた地域です。

現在、江之子島の再開発やなんば線の開通など再開発が進み、近年移りすむ人が多く、
人口の急増ぶりが際立っています。一言に西区といっても、エリアによってまったく違う顔を持ち、
新旧が共存する個性あふれる地域といえます。

大阪市地図

西区を詳しく!

■バファローズのお膝元

1997年に近鉄バファローズのホームスタジアムとして大阪ドーム(2006年・命名権取得のため「京セラドーム大阪」に改称)が完成すると、「バファロード」なるものも登場。
しかし、2005年シーズン中にオリックス・ブルーウェーヴと合併後もチーム名に
(オリックス)バファローズが残る事や、大阪ドーム(京セラドーム大阪)
を本拠とする事から、
今後も地元のナインモール九条商店街をはじめバファローズのお膝元の街として様々な応援を続けています。

■靱公園

西区といえば知らない人はいないこの公園。
ビジネス街にありながら、ビジネスマンだけでなく地域の癒しスポットとして
多くの人が朝や夕方に訪れます。
サボリーマンのたまり場とか(笑

けやき並木や、バラ園など、季節によって様々な楽しみがあります。

隣接している靭テニスセンターでテニスを楽しむことができます。


西区の治安は?利便性は?

中心部(堀江、新町等)はいいと思いますが、

ちょっと間違えると、スーパーが遠かったり、意外に治安が悪かったりしますので、

要注意ですね。

電車が乗り換え無し一本でいけますし、街の雰囲気的も、西大橋駅もしくは西長堀駅近くの、

堀江・新町は、良いと思います。

意外と静かですし、治安も良いです・・・

保護されている場合があります。

■悪いところ?かな・・・

九条駅周辺の本田エリアは料亭に見せたピンクゾーンがあるので、
女性が住むにはちょっとキツイかも・・・。


西区の住民の声(個人の感想です)

西区をエリア分けすると、
堀江や新町方面は○丁目で、雰囲気が変わります
地図でもわかるよう、御堂筋に近い方から1丁目で
4丁目まで行くと町の雰囲気が変わる事になります

1丁目~2丁目は、比較的繁華街エリアで若い世代層が
多くお店も多いです

3丁目~4丁目にいくと、少し静かな雰囲気でファミリーマンション等も
増えてきますね

九条方面は、言わずとしれた松島料亭街がありますので
そのようなピンク環境が一部あり、九条駅北部は町工場等が
多く、みなと通りより南は大阪ドーム等もあり戸建住宅も点在してます

大阪市西区の駅

  • ドーム前千代崎、
  • 九条、
  • 西長堀、
  • 西大橋、
  • 肥後橋、
  • 四ツ橋、
  • 阿波座

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なぜ不動産屋さんはウソをつくのか?

よく胡散臭いって言いますよね・・・なんか聞こえが悪いですが・・・

私も元々不動産屋で働いていましたので^^;

皆さんはこんな経験ないですか?

空いていない物件を空いていると言われる。
来てもらえればお見せしますよ!

インターネットで部屋探しをしていて、えッ!?こんなに安いの?

空いてないと思うけれど聞いてみたら「募集中ですよ!」と言われた。

数日後、不動産屋さんに訪問したら

「あ”~申込が入ってしまったんですよね。代わりにこの物件どうですか?
○○マンションと類似して、とてもオススメですので一回見てみませんか?今なら交渉も可能です!」

なんてこと。

こんな感じではなくても、とにかくよく似たウソが多いのが現状です。

でも実は業者はそんなにウソのつもりじゃないんです!

それでも

なぜこんなにウソが多いのでしょうか?

まず不動産屋目線でお話しますと、

・不動産屋の営業マンはノルマ(歩合給与)が多い

・物件を見せなきゃ決めてもらえない

・来店してもらうためのアポがほしい

・来店客を増やしてなんぼ

・駆け引きの中で別の物件も紹介する

・営業マンにとって都合の良い物件を決めてもらう

まぁ残酷な言い方をするとこんな感じですが!
(もちろん、そうじゃない人もたくさんいます)

そして、賃貸業界ならではの事情が・・・

賃貸は基本的にどこのエリア、どこの物件でも業者は紹介しようとします。、

お客さんを他社に取られたくない、自分のものにしたいということ、

つまり
お客さんの取り合いに勝たなくてはいけないという心理

の中で結果「ウソ」という「ごまかし」をしているのが現状です。

ただし、これは営業マンがすべて悪いというよりも、不動産会社の体質にも原因はあります。

空室の無い物件をネットに広告掲載して、空いていますと言っても

素人には分からない・・・これを利用しています。

百歩譲って業者の味方をするなら、もしかしたら空室情報が隠れている場合がある。

キャンセルや、退去予定、家主さんの事情で募集していないだけ等・・・

では、こういったことが起きないための予防策は?

まず

・初期段階では1社だけを信用しない。

・同じ物件の空室情報は他社にも聞く。

・客観的に判断してもらえる物件の近場の業者や知人にも聞く。

もしウソっぽい場合に、

そのウソを見抜く方法があります!

気になる物件が1件あって2社に同じ物件の空室確認の問い合わせをしたところ、

A社は「空いていない」、B社は「空いています」と言われたとき。

「今、物件の付近にいるのですが、今からお部屋の中を見せてもらえませんか?」

と電話で言ってみてください。

本当に空いているのであれば、どちらも喜んで見せたがります!

もし空いていないのに客寄せに「空いている」と言ったなら、

B社は折り返しの電話でこう言うかもしれません。

「家主さんに連絡をしてもつながらないので、後日もう一度連絡させてもらいますが・・・」
又は
「現在リフォーム中で見れないんです」

色々ありますが、見せることが不可能なので、色々言い訳します。

この時点で、その業者は信頼できません。

他にもたくさんありますが、

私、個人的には何かと疑ってかかるのは好きではありませんが、

募集中なのか募集終了しているのかは、業界内でしか分からない情報ですので、

募集であった場合の根拠(号室、条件、なぜこの情報だけ空いているか)などを明確にすると良いです。

スマイリースでは、業者のグレーな部分は白にして、

できる限り借主の立場で応援していきますので、

またいつでもご相談ください!

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どんな物件をおとり広告するのか


本当の条件より安い

実際は8万円の物件を7万円で載せていたり、6万円台で載せていたり、、
不動産オトリ広告の王道でもあります!

初期費用が安い
本当は礼金がかかるのに0円で載ってたり・・・。

間取りが違う
ベランダが無い部屋をベランダ付きにしたり、
本当はセパレートではないのに、セパレートだったり、、6帖が9帖と表記されていたり・・・。

室内の写真が違う
中の写真が全然別で、とても綺麗な物件のものを写してるもの・・・。

※おとり広告の半分以上が家賃の書き換えです。

ではそんなおとり広告を見分けるには?

おとり広告の見分け方!

まず実際ホントにあるので、下記の事柄があった時点で「おとり率99%!」

        
        まず不動産屋さんへ電話    ⇒     お店
        Tururururururu、、、ガチャ
        
        お客様「インターネットに載ってる堺筋本町1丁目の6万円の物件ってまだ空いてますか?」
        不動産「空いてますよー。」
        お客様「実際にお部屋は見れますか?」
        不動産「見れますよー。一度来店して下さい。」
        お客様「では○月×日の△時にお伺いします。」
        不動産「待ってます。宜しくお願いします。」
        
        当日、、、
        お客様「先日お問い合わせしたこの物件みたいんですけど、、」
        不動産「ご用意してます、一つ確認なんですが、この物件三か月しか住めませんがよろしいですか?」
        お客様「えっ?何でですか?」
        不動産「家主さんが三か月後には帰ってくるんですよ。だから安いんですね。。」
        お客様「そうなんですか、、それなら見ても一緒ですね。他に物件ありませんか?」
        不動産「そうですか、この物件は訳あって安かったんで、同じような感じだと高くなりますが、、、、」
        

        あとは、その営業マンの実力次第・・・。

        一応過激な描写にならないように、優しい営業マンを想定して、上の問答を書きました。笑
        もっとヒドイ内容でやる所もあります。
        
        とりあえず、店に呼んであとはある事ない事言って物件につれていかず、別の物件で契約する。
        しつこく「それでもいいので見せて下さい。」
なんていうお客さんには「今決まりました。」なんて人もいます。
        
        だから、基本的には物件の前に現地集合なんてしれくれません。
はなから見せる気がない場合もあるから。
        でもたまに、現地集合した後に、そこに物件があるのに理由をつけて見せず、
事務所に連れて、、、というやり方をする人もいるそうです。

変な話、ここからが営業マンの腕の見せ所。
とりあえず、理由はなんにせよ、お客様がお店に来ました!!

注意
のやりとりの中で、営業マンが良く使うセリフ!
オーナー様の個人情報ですので」号室はお伝えできないんです・・・。

私は不動産屋で働いていましたので、分かります。
そんな事は99%ありません。

とにかくこのやりとりの初期症状が見えた時点で見分けが可能です!

ホントの情報でお部屋探しを正しく満足のいく形で選んでください。

おとり広告とは?

2012年11月14日

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最近、
おとり広告でお客さんを呼んでナンボって思っている不動産屋が多いです。
これはインターネットの効果でもありますが、お客さんの混乱のもとになるこの「おとり広告」
詳しく解説していきたいと思います。
私の周りにも、「どれがホントの情報なの?」と言っている方が多い・・・。
気持ちよく部屋を探す為にしっかりと読んでおいて下さい。
      

おとり広告とは?

別名、「客寄せ広告」「誇大広告」と呼びますが、
最近は度を超えてるものが多いです。

中古車20万円!」
        ↑こんなチラシを見て実際にお店に行くと、なんだかんだで、色々諸経費がかかって結局40万円くらいにになってました。
 ○○初回無料!」
        ↑こんな看板があったので入ってみると、○○は無料だけど登録料が3000円かかってしまうものだった。

つまり、えぇ!良いな~と思わせて集客すること。
集客の広告経費を削減。

その見分け方は!?

明日の記事で詳しく!

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