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賃貸契約って、借主側が物件を決めたからといってもすぐに契約できる訳ではありません。

下記では借主側の目線で説明書きしておりますので、

知っておけばトラブルなく、場合によっては有利な条件で契約できる場合があります。

きっちりおさえておいてください。

部屋を内覧して、気になる物件が見つかったら

①仮申込をする
他の人に取られないように部屋を確保する
１、入居申込書に最低限の内容（名前、現住所、生年月日、連絡先）などを記入する
２、仮止め可能期間は約３日～４日
３、手付金を支払う必要なし
４、キャンセル料は発生しない

②申込をする
交渉事項をまとめて入居の意思を伝える
１、入居申込書の内容をすべて（借主事項、連帯保証人事項、緊急連絡先）などを記入する
２、申込～本契約までは約一週間
３、手付金を支払う必要なし（場合によって先に支払う）
４、キャンセル料は発生しない

③入居審査
交渉結果が納得いけば本契約の意思を伝え、貸主側にて借主審査開始
１、貸主側が入居申込書の内容をもとに契約するか判断し、借主、連帯保証人の確認（連絡）をする。
２、審査期間は約２日～３日
３、手付金を求められる場合はある（審査後でもよい）
４、キャンセル料は発生しない

④本申込完了
入居審査がOK出た時点でここから契手続きが開始できる
１、契約書類、重要事項、必要書類を確認する
２、契約する不動産会社もしくは貸主業者へ訪問（遠方の場合は郵送）
３、重要事項説明の後に手付金を支払う（手付金＝賃料１ヶ月分）決済金の中に充当される。
４、キャンセル料が発生する場合はある

⑤契約手続
書面にて貸主、借主の双方が署名捺印する
１、契約書類、重要事項説明書に署名捺印する
２、契約開始日（入居日）までに必ず揃える（入居日がタイトな場合は要相談）
３、決済金を全額支払う（一般的には請求書の通りに振込払い）
４、ほとんどキャンセル料が発生する

⑥鍵をもらう
契約金を支払って書類をすべて提出したら、鍵をもらう。
１、鍵を不動産屋に取りに行くか現地でもらう
２、入居立会いがある物件もある（入居時のキズ等はチェック）
３、借主控え分の契約書を必ずもらうように（敷金を確認しておく）
４、キャンセル料は当然発生する（退去扱いで礼金も返ってこない）

POINT

①②の段階では借主側の判断や主張が優先されますので、
できるだけ不明確なことは明確にして、
希望条件がある場合は無理なく交渉することが非常に大切です。

③の段階の入居審査では貸主側の判断や主張が優先されますので、
ここでも問題がないようにきっちり確認をしておくことです。

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質問Q
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賃貸について

１LDKに二人で住むのは厳しいでしょうか？

回答A
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・契約上二人入居が厳しい？のか
・一緒に住んで暮らしていくのが厳しい？なのか

両方にお答えしますね。

契約上に関しては１LDKなので前例でいくと半々くらいです。
「一人入居限定」、「二人入居可能」とどちらなのか不動産屋さん等に聞くかパンフレット等に書いてあるので
確認することをおすすめします。
だいたい３５㎡以上であれば二人で住むのは家主さんが許可するケースが多いですが、
３５㎡以内のマンションだと単身専用と言われるケースがあります。
１LDKの広さによります・・・

生活面で現実的に一緒に住めるかどうかも、３５㎡以上でないと二人で生活するのは厳しいかと思います。
人にもよりますが・・・
でも４５㎡以上のLDKが広めのマンションなんかだと全然問題ないと思います！
２DK、２LDKとかの大きさと変わらないので。
あとは同居人が男性なのか女性なのかですごく変わります・・・女性は比較的荷物が多いので。

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こんばんわスマイリースです！

今日は賃貸の業者さん方と打ち合わせでした。

最近は法人名義での転勤者さん達がけっこう動いているみたいで、少し忙しいという声も・・・

さて今日の打ち合わせ内容はスマイリースのサイトをご利用頂いたお客様に対して、

提携の不動産会社がどのように対応しているかのお話です。

お客様とのやりとりは、ひと昔前と違ってメールがメインになってきている・・・

という営業マンの声から、「PDFやURL等で添付して」送信している。

けれど、ひと昔前と違って営業マンがガツガツ営業したからといって

お客さん側のお部屋に対する「住みたい意思」は変化してこないです。

っという、不動産会社の方から貴重な意見を聞きました、

けど、何が言いたいかと申し上げますと？

これからの時代はお客さん自身が、自分主導でインターネット、情報を得て

物件を判断する、しやすい時代になってきているということです。

だから？

不動産会社の営業マンは苦悩しています・・・っていう話ではなくてッ

それでも最終的に行き着く先は「ヒト」ということが言いたいんです。

今の時代は情報化社会だから顧客が選ぶ基準て、情報が８割に対してヒトが２割程度でしょうか・・・？

でも単純にキレイ事ではなく「ヒト」である営業マンの重要性が無くなることは無いと思っています。

それは、お部屋探しですごく重要なヒントがあるんです！

特定の不動産屋が担当して握っている掘り出し（未公開物件）がある！？

ということです。

これは業界内でしか、あまり聞かないことですが・・・

お客さんに対してわざと紹介しない物件がある！？ということ。

これを引き出す方法は！？

一言で言います！

スマイリースに聞いてください！　え”

ってお前かよ！と思ったかと思いますが、、、

今後、未公開物件の問合せを希望された方への対応では、すべて公開することを

不動産の皆に確約しました！

信じられる基準は「問合せする」しかありません！笑

でも、無理に問合せしなくても良いですから、これからも、もう少しサイトを見ておいてくださいね　

きっと役立つ情報はあります！

でわまた！

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質問Q
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賃貸契約をしたいのですが、初期費用にいくらぐらいかかるのか分かりません。
できれば詳しく教えて欲しいです。
条件
・東京の賃貸
・未成年 親の同意アリ
・保証会社利用
・敷金、礼金ナシ
・家賃7000です。

だいたいでも構いませんのでよろしくお願いします。

回答A
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だいたい賃料の6ヶ月分といいますが、間取りは何ですか？
初期費用は物件の間取りの大きさや、家賃によって大幅に変わってきます。

関東は関西と比べて礼金が比較的安いです

でも初期費用って最低限で支払いたいのに、不動産屋さんや管理会社に
契約条件です。と言われて払わなくても良いものもありますよ・・・

払わなくて良い初期費用

家賃７００００円で仲介手数料をまともに満額支払うのであれば、
ざっくり４０万くらいですね・・・

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賃貸のトラブルはお部屋探しをしている途中でもよくあるお話です。

今回はよくある例を参考にしてください！

■申込金（手付金）が返ってこない！？

気に入った物件があったので申込金を払ってお部屋を貰ったけど、

キャンセルしなければならない事になったので、不動産屋さんにお話をしたところ、

「申込金は返さない」と言われた。その場合はなぜ返してくれないのか、理由をはっきり聞き、

説明を求めて、こちらサイドに問題が無ければ返してくれると思います。

というか返さなければ業法的にも消費者保護としてもおかしいケースがあります！

注意！
もちろん、申込金を渡す時にキャンセルした場合にどうなるのか前もって聞くことも1つの予防方法でしょう。

どうしても不安だったり、疑問に思った事があれば、申込金（手付金）を支払わないで部屋を確保する方法を

確認してください。一定期間であれば金を払わなくてもお部屋の確保は可能です。（一部業者を省く）

大阪の貸主業者で「K建設」という業者は、家賃の1ヶ月分の申込金（手付金）を預けてキャンセルしたら

半分しか返ってきません。ここの場合は申込金を貰う前にその旨の説明をしてありますので、

申込する際は慎重にしてください！

■室内を見せてくらない！？

新築物件は完成の3ヶ月～4ヶ月以上前（イメージが全くわからない）から募集する場合があります。

賃貸でモデルルームはあまりありませんので出来上がりに対して不安が募ることもあります。

完成1ヵ月位前にイメージが見えてくるので、できるだけ自分の目で確認してから、

最終金、契約書を渡す事をお勧めします。

対策！
なお、どうしても先に契約を交わさないといけない場合は不動産会社に対して、

予定と違った場合はキャンセルできるかを確認しておきましょう。

■最初の話と違う！？

不動産屋さんが最初に言ったことと話が違うケースでは、主に3つが考えられます。

1.不動産会社が調子のいい事を話し、適当な事を言った。

2.逆に入居者が有利な方に解釈（不動産会社の思わせぶりな態度もあるだろう）をした。

3.不動産会社が言ったことを大家さんが行ってくれない場合。

対策！

1.の場合は最後まではっきりと主張し、不動産会社の出方を見ましょう。

2.の場合、一部自分の非を認めた上で話をすると、
不動産会社もそれに対して最善の努力をしてくれるケースが多い。
思わせぶりな態度があったためその内容が違った場合には
「知っていれば私は契約をしなかった！」と言うことも大切です。
                          
3.の場合は内容にもよりますが、あまりにも違いがありすぎる場合には契約を解除しても良いです。

今後この大家さんと何年間はお付き合いをするのですから、不動産会社に対して、

なぜ、ちゃんと大家さんに確認をしなかったのかを問いただすことも必要です。
                          
POINT

不動産会社というのは、入居者と大家さんとの掛け橋となるもので、そういう事では

「不動産業務を怠っている！」と言えます。ただし不動産会社から「大家さんに確認した」と言う場合は、

「初期の契約条件と異なってくる」のでそれを理由に解除しましょう！

■なぜ保証人がいるのに保証会社を利用しないといけないの？

部屋探しで申込みをする際、入居条件として【保証会社加入が必須】となっているケースが

ここ２～３年の間に浸透しています。これは家賃滞納者が夜逃げしたり、オーナーとしてのリスクを回避するもの

ですが、入居者としては「連帯保証人を立てているのに保証会社利用しなければならないのはおかしい！」

と思うのはもっともですね。
                          
POINT

不動産会社・大家さんによっては保証会社加入が一般的な契約条件になっている事もあります。

この条件が納得いかなければ他の部屋を探すしかない・・・というのが現状です。

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不動産屋で働いているの！？

と私が前職で働いていた時は、昔よく言われたものです・・・

不動産屋というと、白い目で見る人が多いようですが、でもなぜでしょうね？

少し前まで、ダブルのスーツに高級時計という風袋で、誇大広告や強引な商法をした

良い営業マンのチェックポイント！

■他社や、他社で見てきた物件の評価を尋ねてみる

先に他社で紹介されたマンション（見てなければ外観を自分で見てきた事にして）を、

他社マンションと長所・短所を比較して伝える人です。

■話をよく聞いてくれて優先順位をつけてくれる

希望家賃などに限度がないなら別ですが、普通は何もかも揃った理想のマンションは存在しないです。

適切にアドバイスをしてくれる営業マンが最高のコンサルティング、アドバイザーと言えるでしょう。

■その他のポイント

・早く申込金を支払うような催促をしない（例外はあります）
・不明点をいい加減にせず、あとで調べてお伝えしますと言ってくれる
・約束を守り、マナーが良い
・結論を急がず、納得のいく形で答えを引き出してくれる

POINT

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質問Q
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賃貸マンションの管理費なし物件で、途中で管理費が発生する契約になることはありますか？

また、それは大家の意向のみで出来るものなのでしょうか？

回答A
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入居前のに交わした賃貸借契約が原則優先されます。

通常の賃貸借契約書であれば、条文の中に、賃料の改訂や条件の変更に関して、

「甲乙協議のうえ改訂する」という文言があるはずです。

ですので、途中で管理費が発生する場合は大家さん（管理会社）から何らかの通知があるので

その理由が妥当だったとしても、借主として納得がいかないのであれば応じる必要はありません。

契約内容を貸主側が一方的に変更することは民法的にも反論できますので、

しょうがないからといって、すぐに「わかりました」と言わないようにしてください。

ですので、大家の意向のみで途中に契約内容を変えることは難しいです。

仮にそれでも大家さんが一方的に条件変更を求めてくるのであれば話し合いです。

もし、「条件に応じないのであれば退去して欲しい」と言ってくる場合、

普通賃貸借契約で「甲乙協議のうえ改訂する」という文言が入っていれば民事で勝てます。

しかし、家主の主観ではなく、公租公課など市場の変化に伴った場合は例外的に認めるか退去するしかありません。

補足

もし普通賃貸借契約で「甲乙協議のうえ改訂する」という文言がない契約書を交わしている場合、

できる限り反論するれば、「退去してほしくない」と思っている家主なら条件変更せずに応じてくれる場合があります。

契約後のトラブル相談はけっこう多いです。

でも入居者（借主）の方は知識が無いがために渋々「うん」と言ってしまいがち・・・

本当は主張できる部分をよく知って、契約内容を読み直すなどして損しないよう回避してください。

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賃貸マンションは、どこまで室内をいじれますか？

賃貸マンションに住んだことがないので教えて下さい。

賃貸マンションで、トイレにウォシュレットを自腹でつけるのは禁止されていることでしょうか？

賃貸マンションで注意すべき点も教えて下さい。

ファミリーで引っ越します。 隣、上、下と挨拶＆お土産をしていますか？

どこまでいじれるか？というよりも、どこをいじりたいかを大家さん管理会社さんに相談することが大切ですよ。

トイレにウォシュレットをつけるくらいなら、ほとんど禁止されていません。

特にウォシュレットは現状に戻しやすいので。

注意するべき点は、現状に戻すことが簡単かどうかをチェックしてください。

私はウォシュレットも付けましたし、カーテンレールも新しい色のに付けました。

ファミリーで引越しをされるなら、お隣、上下は挨拶をしておいたほうが良いですよ！

特にお子さんがいる場合は必須です。

私は子供もいるのと建物が鉄筋コンクリート（RC）ではない鉄骨造（ALC）なので、壁薄いんです。

だからこそ「子供の声がいつも聞こえてすみません」と挨拶で言っている感じです。

今流行っているのが、東京でも主流ですが原状回復義務無しの賃貸物件。

これは交渉次第です。

また色々ご相談ください！

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賃貸物件（マンション）を借りる時にかかる費用のひとつとして、『仲介手数料』がある。

日本全国地域に関わらず『仲介手数料』の認識はあるようですが、

実際に仲介手数料の意味がどういうものなのか？

また礼金などとの違いがはっきりとわからず困惑されている方も多いようです！

そこで、賃貸の基本中の基本である『仲介手数料』についてお話します。

仲介手数料とは、宅地建物取引業者の媒介により、

不動産会社がオーナー様（貸主）とお客様（借主）の仲介をし、

その契約成立の報酬として受け取る手数料。

原則的に、賃貸は双方（貸主・借主）から受け取る合計の額が1ヶ月を超えてはならないとされている。

しかし、双方合わせて１ヶ月の仲介手数料を受領する会社は一部で、

ほとんどの不動産会社がお客様（借主）から1ヶ月分受け取り、オーナー様（貸主）から別の名目で

報酬をいくらか受け取っているケースが多い。

最近では割引も増えて、個人契約限定で家賃の半額！や５２．５％！というような広告もありますが・・・
 
それでも高い！

もう不動産屋さんに高額な仲介手数料等の費用を支払うのやめませんか？

だって不動産屋さんはオーナー様（貸主）からも手数料を貰っているんですよ・・・

だったらどんな物件でも借主が支払う手数料は無料にするべき！

だけどその方法が分からない・・・

だからスマイリースがあるんです！

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お部屋探しをした際に、

インターネット・情報誌・不動産屋さんの店頭広告などで、

えッ！なぜこんなに安い契約条件（家賃）で募集してあるの！？

他の不動産屋さんと比べると全然違う・・・と思ったことはないですか？

そんな時は短期契約限定の場合がありますので、しっかりチェックしましょう。
（たまに「おとり広告」の場合もありますので注意！）

「定期借家契約」、「定期借家」、「リロケーション」などの文字を目にしたことは無いですか？

なかなか無いですよね！意識しないと、目につかないので・・・

家主さんが何年間かだけ限定で貸したいと思っている場合などにする契約形態です。

定期借家契約

一般的な普通賃貸借契約では、正当事由（貸主がその建物を自己使用する理由など）が存在しない限り、

大家さんからの更新拒絶がしにくい契約でありましたが、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了

により、更新されることなく確定的に契約が終了するのが「定期借家契約」です。

特徴

■契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する。
募集の際、大家さんが一定の賃貸借期間（１年未満の契約も可能）を定め、
一般の賃貸契約とは異なり契約期間満了によって契約が終了し、退去（解約）することになります。

（貸主より契約期間満了日の6ヶ月～1年の期間において借主に対して満了の通知を行うものとする。）

■双方合意による再契約をする事で、そのまま住み続けることは可能。
定期借家契約には、更新はありません。そのまま住み続ける場合、
大家さん・契約者の合意の元で敷金・礼金・仲介手数料など支払い、再契約する事で可能とな
ります。
大家さんは当然、立ち退き料と類するものを支払うことなく入居者に対し
退去してもらうよう要求できます。（契約内容により例外も可）

■基本的に契約期間内の途中解約はできない。
借りた側は、いったん契約したら期間中は必ず借り続けなければならない
ということが前提になっているので、期間内の途中解約は原則不可能となります。

■一般の賃貸物件より敷金・礼金・賃料など安く設定されている。
オーナーさんの事情（転勤・建替え取り壊しなど）・経営方針から、契約期間を決められているので、
一般の賃貸物件よりも条件「期間的条件の自由が効かない」と考える借主も多いと予測されますので、
周囲の相場よりも安く貸し出すケースが多い。

POINT
定期借家契約は借主に不利（期間限定入居）な条件のため、

通常の募集条件では、なかなか入居者が決まりにくいのが現状です。

だからこそ、条件緩和をされているのです。

ご自身の入居形態や価値観に合わせて選んでいくいことをオススメします！