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不動産屋で働いているの!?

と私が前職で働いていた時は、昔よく言われたものです・・・

不動産屋というと、白い目で見る人が多いようですが、でもなぜでしょうね?

少し前まで、ダブルのスーツに高級時計という風袋で、誇大広告や強引な商法をした

一部の不心得な業者や営業マンがおり、いまだに悪質な企業・社員がいると聞きます。

そんな悪いイメージが染み付いている不動産屋の営業マンの見分け方をご紹介!



良い営業マンチェックポイント

他社や、他社で見てきた物件の評価を尋ねてみる

先に他社で紹介されたマンション(見てなければ外観を自分で見てきた事にして)を、

これから見に行くことにして意見を聞いてみてください。

そのとき、他社の悪口を言わない、むしろ、良い点を語るくらいなら、とても良い営業マンであるでしょう。

逆に短所や悪口を比較的多く言う営業マンは危険です。

また、明確な回答ができないくらいでしたら、正直だということです。

最高の営業マンは、自社での紹介マンションも客観的に評価し、

他社マンションと長所・短所を比較して伝える人です。

話をよく聞いてくれて優先順位をつけてくれる

希望家賃などに限度がないなら別ですが、普通は何もかも揃った理想のマンションは存在しないです。

いくつかの条件に優先順位をつけることが重要で、ときには何かを無視しなければならないこともあります。

二つ目のポイントは、売り込みより、お客さんの希望をじっくりと聞いてくれる態度かどうかを見ることです。

聞いた後、「これを最優先にし、次にはこれ、これは捨てる選択をする方が良いかと思います」と、

適切にアドバイスをしてくれる営業マンが最高のコンサルティング、アドバイザーと言えるでしょう。

その他のポイント

・早く申込金を支払うような催促をしない(例外はあります)
不明点をいい加減にせず、あとで調べてお伝えしますと言ってくれる
約束を守り、マナーが良い
結論を急がず、納得のいく形で答えを引き出してくれる

POINT

賃貸業界は「ひとつの物件を取り合っている」ようなものです。

不動産屋は一定エリアであればほとんどの物件が取り扱える仕組みになっています。

であれば、「地域」「物件」「営業マン」で選ぶことをオススメします!

そのポイントとして上記とは別に、何より重要なのはあなた自身が違和感を感じるのかどうかです!

あなたの「感覚的」「理論的」な主観は非常に重要ですので、見極める目を養って、

良いお部屋探しをしましょう!

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質問Q
_________________________________________

賃貸マンションの管理費なし物件で、途中で管理費が発生する契約になることはありますか?

また、それは大家の意向のみで出来るものなのでしょうか?

回答A
_________________________________________

入居前のに交わした賃貸借契約が原則優先されます。

通常の賃貸借契約書であれば、条文の中に、賃料の改訂や条件の変更に関して、

「甲乙協議のうえ改訂する」という文言があるはずです。

ですので、途中で管理費が発生する場合は大家さん(管理会社)から何らかの通知があるので

その理由が妥当だったとしても、借主として納得がいかないのであれば応じる必要はありません。

契約内容を貸主側が一方的に変更することは民法的にも反論できますので、

しょうがないからといって、すぐに「わかりました」と言わないようにしてください。

ですので、大家の意向のみで途中に契約内容を変えることは難しいです。

仮にそれでも大家さんが一方的に条件変更を求めてくるのであれば話し合いです。

もし、「条件に応じないのであれば退去して欲しい」と言ってくる場合、

普通賃貸借契約で「甲乙協議のうえ改訂する」という文言が入っていれば民事で勝てます。

しかし、家主の主観ではなく、公租公課など市場の変化に伴った場合は例外的に認めるか退去するしかありません。

補足

もし普通賃貸借契約で「甲乙協議のうえ改訂する」という文言がない契約書を交わしている場合、

できる限り反論するれば、「退去してほしくない」と思っている家主なら条件変更せずに応じてくれる場合があります。

契約後のトラブル相談はけっこう多いです。

でも入居者(借主)の方は知識が無いがために渋々「うん」と言ってしまいがち・・・

本当は主張できる部分をよく知って、契約内容を読み直すなどして損しないよう回避してください。

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質問

賃貸マンションは、どこまで室内をいじれますか?

賃貸マンションに住んだことがないので教えて下さい。

賃貸マンションで、トイレにウォシュレットを自腹でつけるのは禁止されていることでしょうか?

賃貸マンションで注意すべき点も教えて下さい。

ファミリーで引っ越します。 隣、上、下と挨拶&お土産をしていますか?

回答

どこまでいじれるか?というよりも、どこをいじりたいかを大家さん管理会社さんに相談することが大切ですよ。

トイレにウォシュレットをつけるくらいなら、ほとんど禁止されていません。

特にウォシュレットは現状に戻しやすいので。

注意するべき点は、現状に戻すことが簡単かどうかをチェックしてください。

私はウォシュレットも付けましたし、カーテンレールも新しい色のに付けました。

ファミリーで引越しをされるなら、お隣、上下は挨拶をしておいたほうが良いですよ!

特にお子さんがいる場合は必須です。

私は子供もいるのと建物が鉄筋コンクリート(RC)ではない鉄骨造(ALC)なので、壁薄いんです。

だからこそ「子供の声がいつも聞こえてすみません」と挨拶で言っている感じです。

今流行っているのが、東京でも主流ですが原状回復義務無しの賃貸物件。

これは交渉次第です。

また色々ご相談ください!

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賃貸物件(マンション)を借りる時にかかる費用のひとつとして、『仲介手数料』がある。

日本全国地域に関わらず『仲介手数料』の認識はあるようですが、

実際に仲介手数料の意味がどういうものなのか?

また礼金などとの違いがはっきりとわからず困惑されている方も多いようです!

そこで、賃貸の基本中の基本である『仲介手数料』についてお話します。

仲介手数料ってなに?

仲介手数料とは、宅地建物取引業者の媒介により、

不動産会社がオーナー様(貸主)とお客様(借主)の仲介をし、

その契約成立の報酬として受け取る手数料。

仲介手数料って何?

原則的に、賃貸は双方(貸主・借主)から受け取る合計の額が1ヶ月を超えてはならないとされている。

しかし、双方合わせて1ヶ月の仲介手数料を受領する会社は一部で、

ほとんどの不動産会社がお客様(借主)から1ヶ月分受け取り、オーナー様(貸主)から別の名目で

報酬をいくらか受け取っているケースが多い。

最近では割引も増えて、個人契約限定で家賃の半額!や52.5%!というような広告もありますが・・・
 
それでも高い!

もう不動産屋さんに高額な仲介手数料等の費用を支払うのやめませんか?

だって不動産屋さんはオーナー様(貸主)からも手数料を貰っているんですよ・・・

だったらどんな物件でも借主が支払う手数料は無料にするべき!

だけどその方法が分からない・・・

だからスマイリースがあるんです!

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お部屋探しをした際に、

インターネット・情報誌・不動産屋さんの店頭広告などで、

えッ!なぜこんなに安い契約条件(家賃)で募集してあるの!?

他の不動産屋さんと比べると全然違う・・・と思ったことはないですか?

そんな時は短期契約限定の場合がありますので、しっかりチェックしましょう。
(たまに「おとり広告」の場合もありますので注意!)

「定期借家契約」、「定期借家」、「リロケーション」などの文字を目にしたことは無いですか?

なかなか無いですよね!意識しないと、目につかないので・・・

家主さんが何年間かだけ限定で貸したいと思っている場合などにする契約形態です。

定期借家契約

一般的な普通賃貸借契約では、正当事由(貸主がその建物を自己使用する理由など)が存在しない限り、

大家さんからの更新拒絶がしにくい契約でありましたが、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了

により、更新されることなく確定的に契約が終了するのが「定期借家契約」です。

特徴

■契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する。
募集の際、大家さんが一定の賃貸借期間(1年未満の契約も可能)を定め、
一般の賃貸契約とは異なり契約期間満了によって契約が終了し、退去(解約)することになります。

(貸主より契約期間満了日の6ヶ月~1年の期間において借主に対して満了の通知を行うものとする。)

双方合意による再契約をする事で、そのまま住み続けることは可能。
定期借家契約には、更新はありません。そのまま住み続ける場合、
大家さん・契約者の合意の元で敷金・礼金・仲介手数料など支払い、再契約する事で可能とな
ります。
大家さんは当然、立ち退き料と類するものを支払うことなく入居者に対し
退去してもらうよう要求できます。(契約内容により例外も可)

基本的に契約期間内の途中解約はできない。
借りた側は、いったん契約したら期間中は必ず借り続けなければならない
ということが前提になっているので、期間内の途中解約は原則不可能となります。

一般の賃貸物件より敷金・礼金・賃料など安く設定されている。
オーナーさんの事情(転勤・建替え取り壊しなど)・経営方針から、契約期間を決められているので、
一般の賃貸物件よりも条件「期間的条件の自由が効かない」と考える借主も多いと予測されますので、
周囲の相場よりも安く貸し出すケースが多い。

POINT
定期借家契約は借主に不利(期間限定入居)な条件のため、

通常の募集条件では、なかなか入居者が決まりにくいのが現状です。

だからこそ、条件緩和をされているのです。

ご自身の入居形態や価値観に合わせて選んでいくいことをオススメします!

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アパマンショップ(アパマンネットワーク)

オススメ度 ★★★★☆

全国賃貸情報アパマンショップ
 ↑こちらをクリック!

アパマンショップ加盟店の物件を掲載した賃貸情報サイト。
全国約45万件の賃貸物件から詳細な条件を指定し、検索ができる。また、<
span
class=”redbold”>会員登録するとマイページを作成でき、検索条件の保存やお気に入り物件を登録することができる<
/span>。学校名による検索ができる「キャンパスアパマンショップ」敷金・礼金ゼロの物件特集マンスリーマンション特集など独自コンテンツも豊富。また対象物件に入居するとJAL
マイレージを貯めることができる点も他の賃貸情報サイトにない魅力。

サービス比較
・「キャンパスアパマンショップ」では学校名で検索が可能
・敷金・礼金ゼロの物件特集が比較的多い
・既決物件の掲載率(空室無物件) 約25%

ワンポイントアドバイス
Suumo(スーモ)やHOME’Sのように店舗持たず仲介しているのではなく、自社の店舗網を持っている賃貸情報サイトなので、
その分物件数は見劣りします。ただ、自社で条件を設定できるからコストを抑えて、敷金、礼金ゼロ物件やマイルがたまる物件等を
手掛けられる。ファーストチョイスになるかどうかはわかりませんが、使ってみる価値はあり!!

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おはようございます!スマイリースです!

一昨日は昼から自分の引越しでバッタバタでした

お部屋はもちろん自分で探した最安の部屋なのでお気に入り

だから引越しがワクワクだったのですが、やっぱり引越しは疲れますね~。

と言っても引越しの搬出入が終わっただけで、これから段ボールを開けての整理

これがまた大変

なんせ荷物が多いのなんの!

モノを整理して、割り切って捨てれる人が羨ましいです

自分が不動産業者として働いていた時は、月平均20人の方が自分を介して入居し、その方たちも

同じように引越しで汗をかいて荷物整理をして、

と思うと、ホントに皆さんお疲れ様でしたぁ~

と、今日はお客さんもみんな大変だな~と真剣に思った一日でした。

よく「お客さんの気持ちの一番の理解者であるべき!」

と、色んな会社で聞く経営方針ですが、改めてそう思います・・・

賃貸って「お部屋探し~契約~引越し~入居~生活~退去」という流れで、

ほとんどの賃貸仲介業者はこの「お部屋探し~契約」までで終了する。

でも良く聞く問題点は引越してすぐ、入居して間もなく色んなことに気づいてくる。

もちろん、すべてを解決するのは難しいけれど、

こういう問題点の解決策が

まだまだ業界に溢れているような気がします。

これからも、いろんな問題点が色んなサービスに変えられるよう努めて参ります

とはいえ、色々と大変ですが

新生活楽しんでま~す

ではまた!

契約前の第一関門

2012年8月28日

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気に入った部屋が見つかったら、入居申込手続きを行うが、その際、殆どの物件に「入居審査」がある!
一般的にどのような内容を審査されるのか、大家さん・管理会社・不動産会社の
考えなどを参考にしてください。

入居審査!?

「入居審査」は、簡単に在籍確認・保証人確認などの業務を、不動産会社・管理会社・入居審査会社が

行います。最終的な判断は入居申込書・提出書類等をベ
-スに、その人の収入で「賃料を払えるのか?」

「保証人が保証能力があるのか?」「家族構成」「仕事の職種」「勤務年数」「社会的地位」

「安心感を与える人物像」「時には国籍」「他の部屋の入居者層とのバランス」・・・・・などなど。

大家さんや代理の管理会社が判断するのがほとんど。

              また、大家さんも賃貸経営していく上で、考え方・方針があり、幾つかの入居条件を出されることもあります。

賃貸借契約は双方が合意して初めて契約が成り立つ。

借りる側が条件に合う部屋を探すことと同じように、

大家さんも自分の建物に合った入居者を選ぶことは当然と言えば当然のことです。

かなり頑張って部屋を探してやっとたどり着いた希望の部屋!

でも審査で落ちてしまい理不尽な思いをする方は少なくないです。

まずは審査に通りやすい方法を確認しましょう!

■審査事例

【未成年の場合】
進学・就職などで一人暮らしを始める場合、未成年者のケースもあります。
未成年者でも契約は出来るのか?どのような方法で契約を進めていくのが望ましいのか?
大家さんがどのように希望されているのか?

例:学生さんの入居の場合・・・母親が契約者・父親が保証人、または父親が契約者・オジ(両親の兄弟)
                   が保証人、などのように近い親族の中で役割を分担するケースがあります。


              【無職・就職活動中の場合】

このようなケースで大家さんが一番気になる事は、家賃の支払い関係です。
また、就職先がある程度決まっている人・全く決まっていない人では、
大家さんに対するイメージは変わってきます。

例1:就職先が決まっている場合・・・採用通知書などを大家さんに提出する事ができれば
                       一般的な契約方法で契約できる事が多い。

例2:就職先が決まっていない場合・・・未成年者と同じ方法で契約する。
                         または、連帯保証人を2名にするケースがある。

【保証人が高齢者の場合】
                    上記で述べたように、入居審査は契約者だけでなく、保証人に対しても行われます。
その際、ご両親がすでに会社を退職(引退)されて年金で暮らされている場合、
年金収入のみでは保証能力まで至らないと判断される場合もあります。

例1:年金以外に収入がある場合・・・年金の他に収入があればその旨を伝えてみよう。(証明書等の添付)

例2:年金以外に収入がない場合・・・兄弟・親戚の保証人を追加または保証会社等を利用する。
        

【外国籍の場合】
大家さんが心配するのは、外国籍だからどうだこうだでなく、日本語が通じるのか?
日本の生活文化・最低限のマナーを理解されているのか?トラブル等の対応・保証等さまざまな心配事が
あります。大家さんだけでなく、同じ建物の入居者にとっても不安な部分があると思われます。

例1:日本を理解されている場合・・・まずは、日本について理解されている旨を伝え、日本に来た目的
     (ルール・マナー)        (仕事・収入・今後の在国年数・・・など)の話をして、大家さんの前に
                        不動産会社との信用関係を築いた上で、不動産会社から大家さんに
                        上手く話してもらう事でスムーズに進むケースがあります。

例2:日本を理解されていない場合・・・直接大家さん・不動産会社と話をして契約を進めることは
     (ルール・マナー)          難しいケースが多いです。会社・学校・知人などの紹介等の
                          形で手伝ってもらうのがより良い方法です。

補足
最近は留学生を多く受け止めるマンションも増えてきています。

地域によっては審査が通りやすい場合もありますので、相談してみましょう。

POINT

上記の事例があっても、不動産屋さんや大家さんが何とかしてあげたいと思った時は、面接するなりして、

信頼関係のもとで、入居審査を進める場合もあります。

やはり「人柄が良い」というのは、どんな契約でもメリットが大きいのではないでしょうか。

また、ご自身の生活面で言いにくい事もあるかも知れませんが、あらかじめ相談・お話することにより、

「気に入った物件が見つかった後で、契約できません」というような事も避けられますし、

無駄な時間も無くなると思います。

良い部屋探しをしたあとも、安心できる審査、契約をしてください。

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お部屋探しと同じうように、はじめての引越しで満足のいく引越しをおこなう際に一番重要なポイントは、
納得できる価格とサービスを提供してくれる引越し業者を探すことにあります。


【業者選び】

■引越し業者選びのポイントは3つ・・・

1.複数の引越し業者から見積もりを取る

複数の引越し業者から見積もりを取れば、引越し業者それぞれの対応やサービスの

強み等が自然とわかります。

引越し一括見積もり・訪問見積もり利用して合い見積もりを!

2.引越し時の重要な要望を、引越し業者に伝える。

荷物の少ない「単身」の引越しと「家族」の引越しでは重視したいポイントも異なります。

どのよ
うなプランを希望し、そのプランに合った納得のいく料金かどうか?

また、細かい要望にも丁寧に対応してくれる引越し業者を選びましょう。

ただし、要チェック実際の引
越し時には、

見積もりの際と担当者が違う場合もありますので、事前に確認しましょう。


3.サービスやキャンペーンを確認。

引越し業者は様々なサービスを提供しています。

作業員を女性限定にしてくれるサービスや、期間限定の割引、オリジナルグッズのプレ
ゼント等、

一括見積もりをする際に、サービスの有無も確認するとよいです。

またスマイリースでも提携の引越し業者がありますのでお得なサービスも提供してくれます。

合い見積もりをオススメします!

■引越し業者選び・引越しの際に役立つ知識・・・

引越し業者選びや、引越し準備の際に参考になる引越しの約款「標準引越運送約款」を提示さします。

標準引越運送約款とは、


引越し業者が引越しを行う際に守らなければならないルールをまとめたものです。

これは、引越しを行う際に引越し業者が提示しなければならないものですので、しっかり目を通してください。

※引越し業者が特別に申請をした場合は標準引越運送約款とは別の約款を使用する場合もあります。

その際は標準引越運送約款との違いをチェックしましょう!

標準引越運送約款のポイント

ポイント1 引越し業者には運ぶのを拒否できる荷物がある。

引越し業者には事前に運ぶのを拒否できる荷物があります。

引越し業者が運ぶのを拒否できる物
現金・有価証券・宝石貴金属、預金通帳、キャッシュカード、印鑑などの貴重品
  火薬類や灯油、ガソリン等の危険物、動植物、ピアノ、美術品や骨董品等、特殊な管理が必要な荷物

※上記のものに関してオプションサービスで対応している業者も多いので、直接問合せしてみて下さい。


ポイント2
 見積もりは原則無料。

引越しの訪問見積もりの際に、事前に通知した場合を除いて手付金等を

請求してはいけないことになっています。

下見に費用がかかって
しまう場合は事前に通知する義務があります。

また、見積もりは作業内容ごとにわかりやすく記載する決まりがありますので、

不明な費用等ありましたら直接問合せしてみて下さい。

ポイント3 運送に特別な注意を要するものは事前に申告。

パソコンなど壊れやすいものをしっかりと梱包していないと、運送時に破損してしまうことがあります。

そういった運送時の事故を未然に防ぐために壊れやすいものの申告を引越し業者から求められますので、

忘れずに申告しましょう。

ポイント4 お客様の都合で荷物が増えた場合は追加料金が発生。

ネット見積もりサービスを利用する際、メールでのやりとりのみで済ませたいと考える場合もあると思いますが、

メールや電話だけでのやりとりでは荷物の量が実際の見込み量を超える場合が多々あります。

お客様の都合により見積もり時より搬送する荷物が多くなってしまった場合は追加料金が発生します。

実際に荷物の量を引越し業者に確認して貰うようにしましょう。

ポイント5 キャンセル料の限度額は約款にて取り決められています。

引越しの前日・又は当日のキャンセルにかかる費用は約款で取り決められています。

内訳は、

引越し前日のキャンセル料は見積もりに記載された運賃の10パーセント以内

引越し当日のキャンセル料は見積もりに記載された運賃の20パーセント以内

但し、引越し当日までに着手した付帯サービスについても、

解約手数料又は延期手数料を請求されますので注意ください。

■お得な特典

スマイリースでお部屋探しをご利用された場合は、

成約特典として、

引越業者の一括合見積もり通常の引越し料金から最大55%OFF

でご紹介もできますので、お試しください!

お困りの際は下記へ

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はじめての引越し準備

「備えあれば憂い無し」というように、準備がしっかりと出来ていれば、初めての方でも失敗しません!
まずは引越し準備に必要な大まかな作業の流れを覚えておきましょう。

【手続き】

引越し先が決まったら・・・
まずは引越しの日程を決めましょう。引越しを安く済ませたい場合は、

業者の需要が低くなる平日・日曜の午後・仏滅を選んだり、繁忙期(2月~4月)を避けることで

引越し料金がぐっと下がります。

また、引越しまでの時期を長く設定できる場合は、不用品の処分や業者の選定、各種手続きの対応に

準備の時間を掛けることができますので、より満足のいく引越しを行えるようになるでしょう。

引越し料金の年間推移

(最安値の1月を指数100として
月ごとの推移を表したのが上のグラフです)

不動産屋さんの繁忙期と引越屋さんの繁忙期ってほとんど一緒・・・

上記のようにお部屋探しの多い時期と同じように、引越し料金には、年間で安い時期と高い時期があります。

この事実は細かい箇所まで、一般の人にはあまり知られていません。

今回明らかになった「引越し料金の年間推移データ」によると、一年間で最も引越し料金が安い月は1月

そして最も高額となったのは、やはり不動産業界でも引越しシーズンといわれる3月

3月といえば年度末、企業や学校などあらゆるシーンで新年度に向けた新体制を準備する季節です。

この時期、人の移動に伴った引越しが増加することは避けられないでしょう。

お部屋の下見を済ませる・・・

引越し準備のコツとして、転居先の下見をきちんとしておくことで、引越しがスムーズになります。

■引越しの荷物を搬入する際に使用する入り口や、通路の幅を測っておく

■引越し先の間取り図を入手する

■コンセントの場所をチェックしておく(家電や家具の配置に役に立ちます。)

■引越し業者のトラックを停めておける場所が確保できるかどうかのチェック
  (確保できない場所では引越し料金が上がる場合があります。)

お部屋の間取り図は、引越し荷造りの際にも役立ちますので、不動産屋から必ず貰いましょう。

引越し業者を探す・・・

満足のいく引越しを行うには、複数社から見積もりを取るのが重要!

私は引越し業者に一括で見積もり依頼を送り、各社の見積もりを比較検討をしました。

引越し業者を探す場合のポイント

屋の解約・・・

引越しする前に住んでいる(借りている)部屋は、一般的には1ヶ月前までに退去の旨を管理者、

又は大家さん(貸主)に連絡します。

(契約内容によっては、
1ヶ月前ではない場合がありますので注意!)

また、最近は敷金に関するトラブルが増えているようです。

退去費用を安く抑えるためのコツ!?

各種手続きチェック・・・

学校などに通っている場合は、一ヶ月ぐらい前には転校の手続きを行っておく必要あり。

その他、インターネットプロバイダ等に早めに連絡しておくとか、

公共機関(ガス・水道・電気)含め引越しに伴う各種手続きをしておきましょう。


遠方からの引越しの場合・・・

引越し先が遠方の場合、交通チケットも忘れずに手配しておきましょう。

飛行機を利用する場合は格安航空券を利用すると安くすみます。

引越し一週間前から引越し当日・・・

はじめての引越し準備でも、引越し1週間前から当日に行わなければならない作業があります。

引越しで使えるチェックリスト

をご覧頂ければ、スムーズに引越し準備を行うことが出来るでしょう!

出来ればプリントアウトして一つ一つ終わった作業をチェックしていくと便利です。

引越し後・・・

引越し後も自動車の登録変更や住民転入届など各種手続きが残っています。

運転免許証の住所変更等も忘れないようにしましょう。

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