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質問Q
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賃貸契約をしたいのですが、初期費用にいくらぐらいかかるのか分かりません。
できれば詳しく教えて欲しいです。
条件
・東京の賃貸
・未成年 親の同意アリ
・保証会社利用
・敷金、礼金ナシ
・家賃7000です。

だいたいでも構いませんのでよろしくお願いします。

回答A
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だいたい賃料の6ヶ月分といいますが、間取りは何ですか？
初期費用は物件の間取りの大きさや、家賃によって大幅に変わってきます。

関東は関西と比べて礼金が比較的安いです

でも初期費用って最低限で支払いたいのに、不動産屋さんや管理会社に
契約条件です。と言われて払わなくても良いものもありますよ・・・

払わなくて良い初期費用

家賃７００００円で仲介手数料をまともに満額支払うのであれば、
ざっくり４０万くらいですね・・・

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賃貸のトラブルはお部屋探しをしている途中でもよくあるお話です。

今回はよくある例を参考にしてください！

■申込金（手付金）が返ってこない！？

気に入った物件があったので申込金を払ってお部屋を貰ったけど、

キャンセルしなければならない事になったので、不動産屋さんにお話をしたところ、

「申込金は返さない」と言われた。その場合はなぜ返してくれないのか、理由をはっきり聞き、

説明を求めて、こちらサイドに問題が無ければ返してくれると思います。

というか返さなければ業法的にも消費者保護としてもおかしいケースがあります！

注意！
もちろん、申込金を渡す時にキャンセルした場合にどうなるのか前もって聞くことも1つの予防方法でしょう。

どうしても不安だったり、疑問に思った事があれば、申込金（手付金）を支払わないで部屋を確保する方法を

確認してください。一定期間であれば金を払わなくてもお部屋の確保は可能です。（一部業者を省く）

大阪の貸主業者で「K建設」という業者は、家賃の1ヶ月分の申込金（手付金）を預けてキャンセルしたら

半分しか返ってきません。ここの場合は申込金を貰う前にその旨の説明をしてありますので、

申込する際は慎重にしてください！

■室内を見せてくらない！？

新築物件は完成の3ヶ月～4ヶ月以上前（イメージが全くわからない）から募集する場合があります。

賃貸でモデルルームはあまりありませんので出来上がりに対して不安が募ることもあります。

完成1ヵ月位前にイメージが見えてくるので、できるだけ自分の目で確認してから、

最終金、契約書を渡す事をお勧めします。

対策！
なお、どうしても先に契約を交わさないといけない場合は不動産会社に対して、

予定と違った場合はキャンセルできるかを確認しておきましょう。

■最初の話と違う！？

不動産屋さんが最初に言ったことと話が違うケースでは、主に3つが考えられます。

1.不動産会社が調子のいい事を話し、適当な事を言った。

2.逆に入居者が有利な方に解釈（不動産会社の思わせぶりな態度もあるだろう）をした。

3.不動産会社が言ったことを大家さんが行ってくれない場合。

対策！

1.の場合は最後まではっきりと主張し、不動産会社の出方を見ましょう。

2.の場合、一部自分の非を認めた上で話をすると、
不動産会社もそれに対して最善の努力をしてくれるケースが多い。
思わせぶりな態度があったためその内容が違った場合には
「知っていれば私は契約をしなかった！」と言うことも大切です。
                          
3.の場合は内容にもよりますが、あまりにも違いがありすぎる場合には契約を解除しても良いです。

今後この大家さんと何年間はお付き合いをするのですから、不動産会社に対して、

なぜ、ちゃんと大家さんに確認をしなかったのかを問いただすことも必要です。
                          
POINT

不動産会社というのは、入居者と大家さんとの掛け橋となるもので、そういう事では

「不動産業務を怠っている！」と言えます。ただし不動産会社から「大家さんに確認した」と言う場合は、

「初期の契約条件と異なってくる」のでそれを理由に解除しましょう！

■なぜ保証人がいるのに保証会社を利用しないといけないの？

部屋探しで申込みをする際、入居条件として【保証会社加入が必須】となっているケースが

ここ２～３年の間に浸透しています。これは家賃滞納者が夜逃げしたり、オーナーとしてのリスクを回避するもの

ですが、入居者としては「連帯保証人を立てているのに保証会社利用しなければならないのはおかしい！」

と思うのはもっともですね。
                          
POINT

不動産会社・大家さんによっては保証会社加入が一般的な契約条件になっている事もあります。

この条件が納得いかなければ他の部屋を探すしかない・・・というのが現状です。

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不動産屋で働いているの！？

と私が前職で働いていた時は、昔よく言われたものです・・・

不動産屋というと、白い目で見る人が多いようですが、でもなぜでしょうね？

少し前まで、ダブルのスーツに高級時計という風袋で、誇大広告や強引な商法をした

良い営業マンのチェックポイント！

■他社や、他社で見てきた物件の評価を尋ねてみる

先に他社で紹介されたマンション（見てなければ外観を自分で見てきた事にして）を、

他社マンションと長所・短所を比較して伝える人です。

■話をよく聞いてくれて優先順位をつけてくれる

希望家賃などに限度がないなら別ですが、普通は何もかも揃った理想のマンションは存在しないです。

適切にアドバイスをしてくれる営業マンが最高のコンサルティング、アドバイザーと言えるでしょう。

■その他のポイント

・早く申込金を支払うような催促をしない（例外はあります）
・不明点をいい加減にせず、あとで調べてお伝えしますと言ってくれる
・約束を守り、マナーが良い
・結論を急がず、納得のいく形で答えを引き出してくれる

POINT

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質問Q
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賃貸マンションの管理費なし物件で、途中で管理費が発生する契約になることはありますか？

また、それは大家の意向のみで出来るものなのでしょうか？

回答A
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入居前のに交わした賃貸借契約が原則優先されます。

通常の賃貸借契約書であれば、条文の中に、賃料の改訂や条件の変更に関して、

「甲乙協議のうえ改訂する」という文言があるはずです。

ですので、途中で管理費が発生する場合は大家さん（管理会社）から何らかの通知があるので

その理由が妥当だったとしても、借主として納得がいかないのであれば応じる必要はありません。

契約内容を貸主側が一方的に変更することは民法的にも反論できますので、

しょうがないからといって、すぐに「わかりました」と言わないようにしてください。

ですので、大家の意向のみで途中に契約内容を変えることは難しいです。

仮にそれでも大家さんが一方的に条件変更を求めてくるのであれば話し合いです。

もし、「条件に応じないのであれば退去して欲しい」と言ってくる場合、

普通賃貸借契約で「甲乙協議のうえ改訂する」という文言が入っていれば民事で勝てます。

しかし、家主の主観ではなく、公租公課など市場の変化に伴った場合は例外的に認めるか退去するしかありません。

補足

もし普通賃貸借契約で「甲乙協議のうえ改訂する」という文言がない契約書を交わしている場合、

できる限り反論するれば、「退去してほしくない」と思っている家主なら条件変更せずに応じてくれる場合があります。

契約後のトラブル相談はけっこう多いです。

でも入居者（借主）の方は知識が無いがために渋々「うん」と言ってしまいがち・・・

本当は主張できる部分をよく知って、契約内容を読み直すなどして損しないよう回避してください。

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賃貸マンションは、どこまで室内をいじれますか？

賃貸マンションに住んだことがないので教えて下さい。

賃貸マンションで、トイレにウォシュレットを自腹でつけるのは禁止されていることでしょうか？

賃貸マンションで注意すべき点も教えて下さい。

ファミリーで引っ越します。 隣、上、下と挨拶＆お土産をしていますか？

どこまでいじれるか？というよりも、どこをいじりたいかを大家さん管理会社さんに相談することが大切ですよ。

トイレにウォシュレットをつけるくらいなら、ほとんど禁止されていません。

特にウォシュレットは現状に戻しやすいので。

注意するべき点は、現状に戻すことが簡単かどうかをチェックしてください。

私はウォシュレットも付けましたし、カーテンレールも新しい色のに付けました。

ファミリーで引越しをされるなら、お隣、上下は挨拶をしておいたほうが良いですよ！

特にお子さんがいる場合は必須です。

私は子供もいるのと建物が鉄筋コンクリート（RC）ではない鉄骨造（ALC）なので、壁薄いんです。

だからこそ「子供の声がいつも聞こえてすみません」と挨拶で言っている感じです。

今流行っているのが、東京でも主流ですが原状回復義務無しの賃貸物件。

これは交渉次第です。

また色々ご相談ください！

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賃貸物件（マンション）を借りる時にかかる費用のひとつとして、『仲介手数料』がある。

日本全国地域に関わらず『仲介手数料』の認識はあるようですが、

実際に仲介手数料の意味がどういうものなのか？

また礼金などとの違いがはっきりとわからず困惑されている方も多いようです！

そこで、賃貸の基本中の基本である『仲介手数料』についてお話します。

仲介手数料とは、宅地建物取引業者の媒介により、

不動産会社がオーナー様（貸主）とお客様（借主）の仲介をし、

その契約成立の報酬として受け取る手数料。

原則的に、賃貸は双方（貸主・借主）から受け取る合計の額が1ヶ月を超えてはならないとされている。

しかし、双方合わせて１ヶ月の仲介手数料を受領する会社は一部で、

ほとんどの不動産会社がお客様（借主）から1ヶ月分受け取り、オーナー様（貸主）から別の名目で

報酬をいくらか受け取っているケースが多い。

最近では割引も増えて、個人契約限定で家賃の半額！や５２．５％！というような広告もありますが・・・
 
それでも高い！

もう不動産屋さんに高額な仲介手数料等の費用を支払うのやめませんか？

だって不動産屋さんはオーナー様（貸主）からも手数料を貰っているんですよ・・・

だったらどんな物件でも借主が支払う手数料は無料にするべき！

だけどその方法が分からない・・・

だからスマイリースがあるんです！

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お部屋探しをした際に、

インターネット・情報誌・不動産屋さんの店頭広告などで、

えッ！なぜこんなに安い契約条件（家賃）で募集してあるの！？

他の不動産屋さんと比べると全然違う・・・と思ったことはないですか？

そんな時は短期契約限定の場合がありますので、しっかりチェックしましょう。
（たまに「おとり広告」の場合もありますので注意！）

「定期借家契約」、「定期借家」、「リロケーション」などの文字を目にしたことは無いですか？

なかなか無いですよね！意識しないと、目につかないので・・・

家主さんが何年間かだけ限定で貸したいと思っている場合などにする契約形態です。

定期借家契約

一般的な普通賃貸借契約では、正当事由（貸主がその建物を自己使用する理由など）が存在しない限り、

大家さんからの更新拒絶がしにくい契約でありましたが、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了

により、更新されることなく確定的に契約が終了するのが「定期借家契約」です。

特徴

■契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する。
募集の際、大家さんが一定の賃貸借期間（１年未満の契約も可能）を定め、
一般の賃貸契約とは異なり契約期間満了によって契約が終了し、退去（解約）することになります。

（貸主より契約期間満了日の6ヶ月～1年の期間において借主に対して満了の通知を行うものとする。）

■双方合意による再契約をする事で、そのまま住み続けることは可能。
定期借家契約には、更新はありません。そのまま住み続ける場合、
大家さん・契約者の合意の元で敷金・礼金・仲介手数料など支払い、再契約する事で可能とな
ります。
大家さんは当然、立ち退き料と類するものを支払うことなく入居者に対し
退去してもらうよう要求できます。（契約内容により例外も可）

■基本的に契約期間内の途中解約はできない。
借りた側は、いったん契約したら期間中は必ず借り続けなければならない
ということが前提になっているので、期間内の途中解約は原則不可能となります。

■一般の賃貸物件より敷金・礼金・賃料など安く設定されている。
オーナーさんの事情（転勤・建替え取り壊しなど）・経営方針から、契約期間を決められているので、
一般の賃貸物件よりも条件「期間的条件の自由が効かない」と考える借主も多いと予測されますので、
周囲の相場よりも安く貸し出すケースが多い。

POINT
定期借家契約は借主に不利（期間限定入居）な条件のため、

通常の募集条件では、なかなか入居者が決まりにくいのが現状です。

だからこそ、条件緩和をされているのです。

ご自身の入居形態や価値観に合わせて選んでいくいことをオススメします！

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アパマンショップ（アパマンネットワーク）

オススメ度　★★★★☆

　↑こちらをクリック！

アパマンショップ加盟店の物件を掲載した賃貸情報サイト。
全国約45万件の賃貸物件から詳細な条件を指定し、検索ができる。また、<
span
class=”redbold”>会員登録するとマイページを作成でき、検索条件の保存やお気に入り物件を登録することができる<
/span>。学校名による検索ができる「キャンパスアパマンショップ」や敷金・礼金ゼロの物件特集、マンスリーマンション特集など独自コンテンツも豊富。また対象物件に入居するとJAL
マイレージを貯めることができる点も他の賃貸情報サイトにない魅力。

・「キャンパスアパマンショップ」では学校名で検索が可能
・敷金・礼金ゼロの物件特集が比較的多い
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約２５％

Suumo（スーモ）やHOME’Sのように店舗持たず仲介しているのではなく、自社の店舗網を持っている賃貸情報サイトなので、
その分物件数は見劣りします。ただ、自社で条件を設定できるからコストを抑えて、敷金、礼金ゼロ物件やマイルがたまる物件等を
手掛けられる。ファーストチョイスになるかどうかはわかりませんが、使ってみる価値はあり！！

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おはようございます！スマイリースです！

一昨日は昼から自分の引越しでバッタバタでした

お部屋はもちろん自分で探した最安の部屋なのでお気に入り

だから引越しがワクワクだったのですが、やっぱり引越しは疲れますね～。

と言っても引越しの搬出入が終わっただけで、これから段ボールを開けての整理

これがまた大変

なんせ荷物が多いのなんの！

モノを整理して、割り切って捨てれる人が羨ましいです

自分が不動産業者として働いていた時は、月平均２０人の方が自分を介して入居し、その方たちも

同じように引越しで汗をかいて荷物整理をして、

と思うと、ホントに皆さんお疲れ様でしたぁ～

と、今日はお客さんもみんな大変だな～と真剣に思った一日でした。

よく「お客さんの気持ちの一番の理解者であるべき！」

と、色んな会社で聞く経営方針ですが、改めてそう思います・・・

賃貸って「お部屋探し～契約～引越し～入居～生活～退去」という流れで、

ほとんどの賃貸仲介業者はこの「お部屋探し～契約」までで終了する。

でも良く聞く問題点は引越してすぐ、入居して間もなく色んなことに気づいてくる。

もちろん、すべてを解決するのは難しいけれど、

こういう問題点の解決策が

まだまだ業界に溢れているような気がします。

これからも、いろんな問題点が色んなサービスに変えられるよう努めて参ります

とはいえ、色々と大変ですが

新生活楽しんでま～す

ではまた！

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気に入った部屋が見つかったら、入居申込手続きを行うが、その際、殆どの物件に「入居審査」がある！
一般的にどのような内容を審査されるのか、大家さん・管理会社・不動産会社の
考えなどを参考にしてください。

入居審査！？

「入居審査」は、簡単に在籍確認・保証人確認などの業務を、不動産会社・管理会社・入居審査会社が

行います。最終的な判断は入居申込書・提出書類等をベ
－スに、その人の収入で「賃料を払えるのか？」

「保証人が保証能力があるのか？」「家族構成」「仕事の職種」「勤務年数」「社会的地位」

「安心感を与える人物像」「時には国籍」「他の部屋の入居者層とのバランス」・・・・・などなど。

大家さんや代理の管理会社が判断するのがほとんど。

              また、大家さんも賃貸経営していく上で、考え方・方針があり、幾つかの入居条件を出されることもあります。

賃貸借契約は双方が合意して初めて契約が成り立つ。

借りる側が条件に合う部屋を探すことと同じように、

大家さんも自分の建物に合った入居者を選ぶことは当然と言えば当然のことです。

かなり頑張って部屋を探してやっとたどり着いた希望の部屋！

でも審査で落ちてしまい理不尽な思いをする方は少なくないです。

まずは審査に通りやすい方法を確認しましょう！

■審査事例

【未成年の場合】
進学・就職などで一人暮らしを始める場合、未成年者のケースもあります。
未成年者でも契約は出来るのか？どのような方法で契約を進めていくのが望ましいのか？
大家さんがどのように希望されているのか？

例：学生さんの入居の場合・・・母親が契約者・父親が保証人、または父親が契約者・オジ（両親の兄弟）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　が保証人、などのように近い親族の中で役割を分担するケースがあります。

              【無職・就職活動中の場合】
このようなケースで大家さんが一番気になる事は、家賃の支払い関係です。
また、就職先がある程度決まっている人・全く決まっていない人では、
大家さんに対するイメージは変わってきます。

例１：就職先が決まっている場合・・・採用通知書などを大家さんに提出する事ができれば
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一般的な契約方法で契約できる事が多い。

例２：就職先が決まっていない場合・・・未成年者と同じ方法で契約する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　または、連帯保証人を２名にするケースがある。

【保証人が高齢者の場合】
                    上記で述べたように、入居審査は契約者だけでなく、保証人に対しても行われます。
その際、ご両親がすでに会社を退職（引退）されて年金で暮らされている場合、
年金収入のみでは保証能力まで至らないと判断される場合もあります。

例１：年金以外に収入がある場合・・・年金の他に収入があればその旨を伝えてみよう。（証明書等の添付）

例２：年金以外に収入がない場合・・・兄弟・親戚の保証人を追加または保証会社等を利用する。
　　　　　　　　

【外国籍の場合】
大家さんが心配するのは、外国籍だからどうだこうだでなく、日本語が通じるのか？
日本の生活文化・最低限のマナーを理解されているのか？トラブル等の対応・保証等さまざまな心配事が
あります。大家さんだけでなく、同じ建物の入居者にとっても不安な部分があると思われます。

例１：日本を理解されている場合・・・まずは、日本について理解されている旨を伝え、日本に来た目的
　　　　　（ルール・マナー）　　　　　　　　（仕事・収入・今後の在国年数・・・など）の話をして、大家さんの前に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産会社との信用関係を築いた上で、不動産会社から大家さんに
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上手く話してもらう事でスムーズに進むケースがあります。

例２：日本を理解されていない場合・・・直接大家さん・不動産会社と話をして契約を進めることは
　　　　　（ルール・マナー）　　　　　　　　　　難しいケースが多いです。会社・学校・知人などの紹介等の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　形で手伝ってもらうのがより良い方法です。

補足
最近は留学生を多く受け止めるマンションも増えてきています。

地域によっては審査が通りやすい場合もありますので、相談してみましょう。

ＰＯＩＮＴ

上記の事例があっても、不動産屋さんや大家さんが何とかしてあげたいと思った時は、面接するなりして、

信頼関係のもとで、入居審査を進める場合もあります。

やはり「人柄が良い」というのは、どんな契約でもメリットが大きいのではないでしょうか。

また、ご自身の生活面で言いにくい事もあるかも知れませんが、あらかじめ相談・お話することにより、

「気に入った物件が見つかった後で、契約できません」というような事も避けられますし、

無駄な時間も無くなると思います。

良い部屋探しをしたあとも、安心できる審査、契約をしてください。