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HOMEHOME > スマイリースBLOG top > 【物件見学】営業トークに騙されないチェックポイント!

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現地の確認!
お部屋の下見(見学)は重要です。
図面だけ、話だけではわからなかったところをしっかりチェックすることです。
「百聞は一間にしかず」・・・現地を案内してもらうとき・見学する時にしっかりチェックしよう!!
そして営業マンに左右されないように!

【室内チェック】

■設備
(エアコン)
エアコン付きとなっていても全部の部屋にあるかどうかは分からない。
一般的には1部屋についていることが多いのではないかな?あとの部屋は自分でつけるような形になる。
その際クーラースリーブ〈空調機のホースを通す穴〉があるのかどうか見ておきましょう。
 また、無い場合には穴をあけてもいいかということを確認した方が良いです。
 なお、エアコンがついてない物件でつけて欲しいといったら
大家さんが設置してくれたなんてこともあります!
また大きなエアコンを付ける際はV(ボルト)確認は必須です!

(キッチン)
・単身用賃貸
単身用といえば、電気コンロの付いたミニキッチンやガスキッチンが主流だったが、
近年はIHクッキングヒーター付きの物件も増えている。IHクッキングヒーターは安全だし、掃除が楽!
という点から注目されている。ガスキッ
チンの人気もいまだ根強いようですが、料理好きな人は2口コンロが使えるキッチンかどうかも確認するといいでしょう!
 ・ファミリー用賃貸
最近は、新しい広い間取りになるとシステムキッチンが備えついている物件もある。
キッチン回りが使いやすいメリットと、見た目がすっきりしている感覚がなかなかよいと聞きます。
やっぱり女性にとってキッチンは命?みたいですね~。

(お風呂)
単身者用賃貸にはあまり無いが、ファミリー向け賃貸には追炊き機能がついているところがある。
なかなか便利なんです。しかし!沸かしなおしがすぐできるといって一日に何回も沸かしなおすと実際は給湯器でお湯を出すガス代よりも、追炊き機能を使ったガス代の方がかかってしまうケースが多々あると言われる。

(その他)
設備はもともと備え付けているもので、故障などがあった場合原則的には貸主が処理してくれる。
エアコンやガステーブル、蛍光灯などまれに前の入居者が置いていってる場合があるが、
それは設備にはならないことが多いので修理などは入居者の負担になることを確認しておいた方がいい。
 以外とカーテンレールがついているか雨戸があるのかなども見逃せない点なんです!

■収納
収納には押入タイプ・クローゼットタイプがある。
和室には押入れ、洋室にはクローゼットがついている場合が多い。衣類がかけれるのか布団が収納で
きるのかチェック!
人それぞれの用途がありますが、工夫次第ではいろいろな使い方ができるのであまり固執する必要はないとも思います・・・・。

■日当たり
「南向きですよ!」と笑顔で説明されて満足している人はまだまだ甘いですよ!
南向きでも目の前に建物があれば日は当たらん。こればっかりは現地を確認しないとダメです。
 基本的には南向きが一番好まれるが、東向き・西向きでも時間によって日は当たる。窓の大きさや風通しの良さなども大切です。
 気になるのは湿気です!
収納の床面に手を置いて湿気がないかも確認してみましょう。その他台所の収納や靴箱などもチェック!

■コンセント
個人でもパソコンを持つのが当たり前の時代になり、コンセントは1部屋にひとつは欲しいところ!
電話の差込口やテレビの端子などの場所もしっかり確認して部屋の配置なども考えてみるといいです。大切なのは電圧です。
単身物件では20A、ファミリー物件では30Aは必要。物件によっては電力会社に頼
んで電圧を上げることもできるので確認してみよう。

■キッチン
まずはガスコンロか電気コンロまたはIHクッキングヒーターかを確認すること。
単身物件には安全のため、省エネのため電気コンロが使われているケースが多い。
シンクの大きさ、調理台があるかないか、冷蔵庫置き場がどこにあるかなどもチェックしよう。

■防音
建物の構造も気になる点ですが部屋の配置などにも目を置いてみよう。これは間取図や資料でもわかる場合があるが、隣の部屋との接点(壁面)も現地の方がどの面がくっついているか?など確認できる。
 外の音は部屋のドアが開いているとき、閉まっているときでも違いがあるので注意!
騒音がひどくても窓やドアの厚さが意外としっかりしていて閉めると大丈夫な場合もあるので要チェック!

■携帯
最近は携帯電話しか持たない人も多いので、携帯電話の電波が入るかも見逃せない点です。

■ベランダ
広さや日当り、周りの環境などをチェック。マンションによっては外観を気にするため手すりに布団が干せないところもある。
そういう場合は物干し竿が
外から見えないところに備え付けてある場合が多い。
エアコンの室外機が置けるか、避難ハッチはあるかなどもチェック!

■ネット環境

以前は物件ごとに電話線を引かないとインターネットを利用することが出来なかったが、光ファイバーなどの普及によって簡単にインターネットを利用できるよ
うになってき。物件によっては建物単位で大家さんが契約していて、入居者が安いプランで利用できるところもある。
光ファイ
バーを利用できないこともありADSLになることもあるので確認が必要!

【敷地内チェック】

■自転車置き場
場所や広さのチェックをしましょう。大家さんによっては駐輪代をとる場合があるので要チェックです。
スクーター(オートバイなど)は駐輪禁止の場合が多いので
必ず不動産屋さんに確認。屋根があるかないかも一応チェック。

■駐車場
駐車場を物件といっしょに借りても、近隣の場合と敷地内の場合とでは大違いです。
どこにあるのかは必ずチェックすること。敷地が砂利なのかコンクリー
トなのか土なのかも念のためチェック。一般的にはコンクリートの方が好まれるが、砂利や土の場合は多少駐車場代が安い場合があるのがメリットです。
大きい車を持っている人は隣との感覚も確認。せっかく借りても出し入れに苦労するんじゃもったいないし、もちろん隣に大きな車があるかないかも要チェック!!
不動産屋によっては住居の仲介手数料とは別に駐車場仲介手数料を取る業者があります!(これは違法ではない)
もったいないので、これもスマイリースに相談してみる価値あります。

■ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は物件専用に用意されている場合と近所のゴミ捨て場の場合がある。
物件専用に用意されている場合は、屋根と扉がついているか要チェック。原則的にはゴミ指定日の朝に出すが前の日から出してしまうケースが多く、カラスなどが荒らさないように囲いは必需。物件にない場合はどこに出せばよいのかをチェック!あまり遠いと辛いので・・・。
ゴミの指定日やゴミの分類は各地域で異なるので確認が必要。街をきれいに!ゴミの出し方はきちんと守りましょう。

■死角の有無
敷地内の安全はチェック!意外なところに死角が隠れている場合がある。ベランダの前は見通しがあまり良すぎると、外から見えてしまうし、かといって悪いと下着ドロボーなど変質者など気になる!最近変な人が多いので注意!?
 自転車置場は死角になっていないか、玄関の前は・・・・などその他気になるところも確認しよう!特に女性!最近はエントランスがオートロックになっているマンションが
増えているが意外と回りから入れるもの…これも要チェック!(絶対にオートロックマンションだからといって不審な人が入ってこないともいえないので戸締りもきちんとしよう。実際には空き巣等の被害はそういう設備は一切関係ないといえる)
考え方次第ですが、人目が気にならないからいい・・ではなく人の目に付くから安全なんです。

■近隣住人
あまり隣の様子を見るのは困り者ですが玄関前の様子やベランダの雰囲気などで意外とわかってしまうものです。子供がいるかいないか、男性なのか女性なのか・・・あまりしつこく聞くと嫌がられるかもしれませんが、どうしても気になる人は不動産屋さんに直接聞いてみるのも一つの方法です。

【周辺チェック】

■環境
周辺の環境は大切。駅からの道のりを歩いてみたり、周辺をぐるっと確認するのも必要。昼と夜では環境にも変化があるので昼・夜と確認してみるのも参考になります!近隣に交番や病院、公園などがあるかもチェックしておくといいです。

■買い物の便
コンビニやスーパーが近くにあるのか、何時まで営業しているのかなど確認。近くにあっても帰りに閉まっていては意味がない・・・コンビニも郊外でたまに
24時くらいで閉まってしまうところがあるので要チェックです。その他自分の趣味を考えて必要なお店のチェックも忘れずしましょう。

■駅までの距離

不動産屋さんが表示する徒歩○分というのは一般的に80mで1分とされている。
そのため実際歩いてみると遠く感じるケースもあるため確認が必要!
車で案内してくれる不動産屋さんの場合は実際の距離が掴みにくいため、歩いてみた方が良いです!
 逆に車では通れない近道の発見もできたりするんです!

■公共施設
主に役所や図書館、郵便局、交番などの確認。せっかく地域住民になるですから使えるものは使う。
必要に応じて児童センターや、公民館などの施設も確認しておくといいかもしれません。

■学校
子供がいるファミリーには一番大切なとこ。最近は学校を探してから地域を限定して物件を探す人が多いです。公立はどうしても学区が決まっているので事前の確認を!!逆に学校のそばだとチャイムなどの騒音があるので嫌がる人もいますが。。。
良い校区は?というのがありますが、良いかどうかの評判は大事ですが、最終的に良いかどうかは通う人達の価値観が大切。
なので、身の丈に合った学校かどうかを調べる必要があります。

■バス停
駅が遠ければバスの便を確認してみよう。時刻表や最終バスの確認も忘れずにすること。普段は自転車で通える距離でも雨の日は・・・という人も要チェック!最近は深夜バスなども多く走っているため意外と便利ですよ。
探す妥協点の多くに駅から離れるというのがあります。
バスの行先をしっかりチェックすれば意外と苦ではなかったという声も聞きます。

■駅前の利便性
物件の周りに何もなくても駅にさえあれば大丈夫!ということで駅前の買い物の便は要チェックです。電車の時刻表や最終電車のチェックもしておこう。駅まで自転車という人は駐輪場の確認も忘れずに・・・意外と厳しかったり、有料だったりするもんです。詳しいことは駅前の交番や役所で確認できます。

■騒音
上の項目がすべて補えているところ(便利なところ)は必ずといっていいほど線路または大通り、商店街などに面しているケースが多い。自分の部屋探しに対する価値観や絶対条件を完備しながら騒音等に注意しましょう。

賃貸不動産用語集

2012年8月16日

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不動産用語は解りにくい言葉が多い!
そんな人に、契約時に「あれ?今のどういう意味!?」と慌てないためにも、
難しいことをできるだけ簡潔に分かりやすく表現したものをまとめましたので、
【契約編】 【設備編】 【構造編】 
で調べてください。

【契約編】

■契約期間
一般的にほとんどの賃貸契約期間は2年間が多いです。
図面資料や契約書類に2年(自動更新)と書いてあれば期間後は何もしなくても自動的に更新されます。
しかし期間が定められている(定期借家契約)場合、期間後は再契約する必要があります。
※解約を2年以内にしても問題ありません。但し、例外もあるので、契約書の特約等は確認しておきましょう。

■更新料
契約期間が満了して引き続きそのまま住む場合に支払うもの。一般的には家賃の1ヵ月以内分が相場。
ただし、ある一定の住宅金融公庫融資物件(公的機関により一定の基準を満たした融資)は更新料はいらない。
主に、物件の大家さん(所有者、貸主)に支払うもの。
※関西ではこの更新料はほとんどないが、京都の大家さんは慣習として取るケースが多いです。

■更新事務手数料
更新料と意味合いは一緒ですが、更新事務手続きの費用(事務手数料)として管理会社が取るケースが多い。
大家さんが取るケースもあるが、入居者から数万円程度の費用負担の場合が多い。

■礼金
昔からの慣習で契約時に大家さんに対してお礼の意味を込めて支払われるもの。
現状では、空き部屋が多くなり、地域にとっては礼金をとらない大家さんも増えている。
また、更新料と同じように一定の住宅金融公庫融資物件には支払わなくてよい。

■敷金(保証金)

契約時に大家さんに支払う(預ける)もの。
(西日本、店舗・事務所契約によっては保証金と言う表現で代用される)
大家さんが家賃の未納等の補填に当てるもの。また、退室時の補修(現状回復)等に引かれることが多い。

■手付金(予約金・預かり金)
類似される言葉で、申込金、仮契約金等の言葉もある。
つまり、契約をする前に(予約等で)不動産会社に払うお金であり、そのお金は契約金の一部に当てられる。
特に返金するしないで、不動産会社および監督官庁も手をこまねいてる。

■前家賃

翌月分の家賃を当月に支払うこと。
例:6月末に7月分の家賃を支払う。家賃支払方法、支払期日等は契約書で確認。

■日割り家賃
月の途中で契約又は退去した場合、家賃が日割りで計算される事。

■共益費(管理費)
建物の共用部分(共用灯、エレベーター、オートロック等)の電気代、清掃代などに充てられる費用のこと。
※日本全国各地域、この費用と言うのはあまり算定式が決まっていない。
ようは、大家さん、物件の管理会社によって変わってしまうケースがあり、契約する時には、
家賃と共益費を足して賃料と考えた方が良いでしょう。

■鍵交換代
鍵の交換費用。※本当は大家さんが変えてくれると嬉しいのですが、
法律的な規制が無いので・・・・建物によっては、交換してくれるケースもある!

■火災保険
賃貸生活中に火災や水漏れが起こった際に、被害に遭った家財等を対象とした保証のこと。
保険の内容は様々なので不動産会社、保険会社に聞いてみましょう!
一般的に契約期間内を対象にしている。

■契約審査
契約前に大家さん、不動産(管理)会社、審査会社が契約者に対しての内容を、入居条件にあてはめて審査することを指す。

■重要事項説明
宅地建物取引業法によって、説明義務等を定められており、契約をする時に契約の内容、建物の内容、
条件、特例等を、書面にして説明をすること。宅地建物取引主任者が説明を行う。

■特約項目(特約事項)
予め契約書に記載されていない条文を特別に約束をすること。契約時には良く確認をして署名捺印しましょう。

【設備編】
■1R

主に居室が1つで、キッチンとの仕切りがないタイプ。
■1K、2K、3K、、、
主に居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)と、キッチン(4~4.5畳未満)で仕切りがあるタイプ。
■1DK、2DK、3DK、、、
主に居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)と、ダイニングキッチン(4.5~8畳未満)で仕切りがありるタイプ。
■1LDK、2LDK、3LDK、、、
主に居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)と、リビングダイニングキッチン(8~10畳以上)があるタイプ。
LDKの表示の仕方は、不動産会社インターネットサイト、不動産雑誌等によってばらつきがある!
■アウトレット
主に電話線,TVアンテナ、コンセント等の接続口のこと。
■板畳
主に和室の部屋で畳の一部が板敷きになっている部分。
主にタンス・本棚等を置く場所として利用されている。
■ウォークインクローゼット
主に人が入れる程のスペースで、衣服を収納するための小部屋、洋風の納戸。
■オープンキッチン
主に壁際にキッチンを設置したタイプ。
キッチンスペースは広く冷蔵庫・食器棚は配置しやすいが、キッチンが丸見えになるのが嫌な人もいる。
■追い炊き
主に浴槽の湯が冷めた時に沸かし直す機能。「高温差し湯式」や、「循環式」がある。
■オートバス
主にボタン1つで浴槽にお湯を張ったり、沸かし直したり出来る機能。
■オートロック
主にマンションのエントランスにドアを設け、常時施錠された状態で、
来訪者はインターホンで訪問先の住人に連絡し解錠してもらってから建物に入れるシステム。
入居者が入館するときは、暗証番号または鍵で解錠することができる。
■オール電化
主にガスを引かず、すべて電気で行うこと。
ガスコンロの代わりに電磁調理器、ガス給湯器の代わりに電気温水器が付いている。
■居室
主に生活上長く居ることの出来る場所。逆に居室でないものはトイレ、浴室、玄関、納戸など。
■クッションフロアー
主に床が塩化ビニール製で出来ており、柔らかく音も響きにくい。キッチン部分、脱衣所等の
水周りに多く使われているが、最近はフローリング柄のタイプがあり、居室部分にも使われることが増えた。
■クレセント
主にサッシに付いている金具で、簡単に言うと鍵のこと。
■グルニエ
主に屋根裏部屋のこと。
ロフトとほぼ同じ意味で使われることもある。収納スペースにしたり、書斎やアトリエ等に利用されることもある。
■サービスルーム
主に開口部分の大きさから採光・通風などの建築基準法の基準を満たさない部屋で、
図面上居室と表示できない場合に使われる言葉。
■ジャロジ
主にガラス板を羽根のように並べた窓で、ハンドル等を回すとガラスが開き風通しを良くするもの。
浴室やトイレ等についている場合が多い。
■シャンプードレッサー
主にハンド

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家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等が客付業者
という感じです。

=================================
パート④:街の不動産屋(客付・仲介業者)とは?<客付仲介業者の問題点含>

街の不動産屋(客付・仲介業者)を業界内では「客付業者」と呼ぶことが多いです。

これも必ずしもそうとは限りませんが、客付業者の特徴としては、

■都市型の不動産会社に多い。

■管理や契約等の仕事が少ないので接客に専念でき積極的に案内してくれる。

■広く浅く色々なエリアの事を知っている。

■繰り返し同じ物件を見ることは滅多にないので物件の中身のことはあまり知らない。

■大家さんの性格どころか大家さんに会ったこともない。
もちろん「隣の人はどんな人が住んでますか?」と聞いても知るわけがない。

■契約して入居してしまえば縁が切れてしまう。

とまあこんな感じです。

かなり都市型と客付業者がごっちゃになってますが、とにかくそうゆうケースが多いということです。

ただし全ての街の不動産屋(客付・仲介業者)がそうとは限りませんが、

私が管理している物件(元付業者として)の立場で痛感するのは、

街の不動産屋(客付・仲介業者)が物件を決めたいが故に都合の良いことだけを言うことが多いです。

専任募集会社(管理・元付業者)しか知るわけがない、内装・清掃等リフォームの実施範囲や完了日、

契約代金の明細、大家さんや他の入居者のこと。他にも専任募集会社(管理・元付業者)や

大家さんにしか決定権がないはずの審査、日割家賃の発生日、名目を問わず預り金の請求、

物件の確保や優先順位をつけること等についての適当さです。

契約の打ち合わせ時や契約時に客付業者から紹介を受けたお客様から「この前説明されたのと違う」

と言われ聞いてみると、案内をした客付業者が嘘をついていることが判明することがありました。

元付主体の不動産会社は新規契約の仲介手数料(媒介報酬)以外にも管理料や更新手数料などで

安定した収入があります。しかし客付専門の業者にはそれがないので新規契約時に貸主や借主からの

仲介手数料(媒介報酬)による収入が全てです。

客付専門業者の給与体系には歩合制の強いものが多く、
極端な場合はフルコミッションのところまであります。

そうなると体裁なぞ気にせずに多少の嘘をつこうと「とにかく決めればいいや」

契約して手数料貰ったらこっちは関係ないからと思う輩がいても不思議ではありません。

スマイリースでは真面目にやっている客付業者のみと提携しているので

他の客付業者には申し訳ないのですが、会社ぐるみで悪行を行っているとしか思えないケースもあり、

中にはお金を搾取されたお客様もいました。

スマイリースの専用HPでも、いつかこの手のトラブルの実例集のコーナーを設けようと思います。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
1つの窓口で最適な街の不動産屋(仲介・客付業者)と提携している賃貸の窓口です。
しかも仲介手数料0円保証!

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

=================================
ステップⅠ
(元付業者を知る)


専任募集会社(元付業者)は何をするところ?【成功するお部屋探しの法則①】

元付業者イコール管理会社?【成功するお部屋探しの法則②】

専任募集会社(管理・元付業者)の特徴【成功するお部屋探しの法則③】




ステップⅡ客付業者を知る)

街の不動産屋(客付・仲介業者)は何をするところ?【成功するお部屋探しの法則④】

街の不動産屋(仲介・客付業者)の特徴【成功するお部屋探しの法則⑤】

ステップⅢ(元付業者と客付業者を見分ける)

元付業者と客付け業者の見分け方【成功するお部屋探しの法則⑥】

ステップⅣ(最安の条件にする)

仲介手数料を払わず、最適な条件に!【成功するお部屋探しの法則⑦】

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敷金が返ってこない。。。
こんな相談を受けることも多いです。

では、なぜ敷金は返ってこないのでしょう?

法律上は、基本的に契約書が優先されます。
(民法上、借主に極端に不利な特約は無効とされますが、、、)

一般的な契約書には、リフォーム代は家主と借り主が折半で支払うと書いていることもあります。

しかしこれも家主または不動産屋の考え方一つで変わるものです。

最近ではクロス等の内装材の種類別耐用年数と借主の居住年数との関係で修繕費用の負担割合を
変化させるようなものも増えてきました。

そのため、賃貸では法律ではなくガイドラインというのがあり、
ほとんどのケースがそのガイドラインの基準に従って修繕負担について協議します。

基本的には時が経つに連れ、自然損耗、経年劣化していったものについての修繕費用は家主負担、

借主の故意過失を問わず極端な汚損や破損の場合や、
借主の善管注意義務違反の場合の修繕費用は借主負担とされます。

しかし、修繕を必要とする空部屋には貸主が負担すべきものと借主が負担すべきものが混在
していることが多く、双方の見解の相違によるトラブルが絶えません。

良心的な家主はなるべくたくさん返してあげようと考えていますし、

強欲な家主はなるべく借り主に払わせようとします。

たくさん返してもらうコツは、
部屋をきれいに使うのは当たり前ですが、
家主や部屋を管理している不動産屋と仲良くなることも一つの方法です!

と言っても皆が仲良くできる訳にもいきませんので、

退去立ち合いの際に誠実に対応しつつ、
何でもかんでも「あっ、はい。。。」と言わないことも重要です。
論理的に「これは入居前」からだとか、「これは経年劣化が含まれる」だとか、
嫌われない程度に、強かに対応すること。

家主や管理会社は、その入居者のゆるい対応を見て、
「この人は修繕費用を取れる」と判断してきます。

また敷金の清算は、私が不動産屋にいた時に一番大変な仕事でした。
家主はなるべく返したくない、借り主はなるべくたくさん返してほしい、
その両者の間に立って、合意を得ないといけないですから。

退去精算時に矛盾が生じた場合は少しでも敷金が返ってくるように対応してください。

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

=================================

パート⑥:●元付業者▲客付業者の見分け方とは?


__________________________

不動産会社に問合せしたり、お店に行って一番最初に勧められた物件が店内に貼ってある資料だったり、
 説明の最中、物件を見ていないと知り得ない情報を話してくれるところは元付業者の可能性大。

最初に勧められた物件がインターネットの中にある検索サイトの台帳や
紙をたくさん、多量の図面をパラパラめくりながら話を始めたら客付業者の可能性大。

_________________________________________

案内の際、社内から物件の鍵を持ち出してたら元付業者の可能性大。

案内の際、どこかに電話をし、物件の有無や内見方法を確かめてるようなら客付業者の可能性大。

_________________________________________

現場に行って大家さんっぽい人がいてその人と顔見知りだったら元付業者の可能性大。

案内に行く途中、元付業者っぽい不動産会社に寄って鍵を借りてたら客付業者の可能性大。

_________________________________________

その他

現場に行って元付業者っぽい人が鍵を開けてくれたら接客してくれた営業マンが客付業者の可能性大。
案内の帰りに元付業者っぽい不動産会社に寄って鍵を返してたら客付業者の可能性大。
案内後、事務所に戻り営業マンが物件の担当者っぽい人に色々聞いてたら客付業者の可能性大。
案内後、申込書を書く前にどこかに電話をして「指定の申込書ありましたらFAXください。」と言ってたら客付業者の可能性大。

これはあくまでも可能性ですので、すべてがそうではないのと、
元付業務と客付業務の両方をしている不動産屋もあります。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
「会社名」や「○○駅のFC名」を提示して頂ければ、それがどっちなのかも分かりますし、
(FC=アパマンショップ、ミニミニ等よく聞く名前)
お問合せ内容によって提携業者の適正も判断し、HPやインターネットサイトの中から、
元付業者か客付業者かもご相談ください。

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礼金

礼金とは賃貸借契約の際、借り主が家主に対してお礼の意味で支払うもので、
家主の返還義務はありません。つまりお部屋を解約しても返ってきません。

大阪近郊、関西においては
この礼金、次に触れる敷金ともに家賃の2ヶ月~4か月分を支払うのが一般的です。

ただし、西日本特有の保証金(敷金)、解約引き(礼金)という方式ですと、
家賃の5か月以上支払わなければいけない物件も出てきますので要注意!
これが法律的にどうこうではなく、契約の自由というのがある以上、慣習なのです。

でも近年、礼金1ヶ月または礼金なしなどという物件も出てきているので、
関西も関東方式に近づいてきています。(要は交渉の余地があるということ)

特に東京のどこかで探すとなると大抵が礼金2ヶ月分です。

礼金1ヶ月または礼金なしという物件はそれなりに条件が悪い(例えば古いとか、駅まで遠いとか)
という場合もあります。

敷金

敷金とは法律的に借り主の賃料債務を保証する目的

授受される一時金という理解が正しいです。

つまり、家賃や公共料金が未払いのまま退出した場合や、
借り主の不注意によって室内の修理費用が発生した場合、
その代金を家主が敷金で支払っていいですよということです。

それらの債務を弁済した後、残額は借り主に返還されます。

逆に言うとそれ以外の目的で敷金を使ってはいけないということになります。

でも。。。現実にはどうでしょうか?

実際部屋を借りたことがある人なら敷金返還について、
いやな思いをしたことがある人が多いのではないかと思います。

敷金については┣ 業界裏話(賃貸の知識・不動産用語) の中でも触れていますので
参考にしてください。

前家賃

通常、家賃というのは契約の時に前払いになります。これが前家賃です。

例えば8月分の家賃は7月中に支払います。(何日迄に支払うかは契約書に書いてあります)

尚、月の途中から入居する場合は契約時にその月の家賃は日割りで計算して支払うのが一般的です。
(物件やオーナーによって免除してもらえる場合もあります)

仲介手数料

賃貸借契約が成立した際、借り主が不動産会社に対して支払う代金です。

これは契約した賃料の1ヶ月分以内という決まりがありますが1ヶ月分未満ということはほとんどありません。
最近営業停止をの株式公開している某不動産会社がイメージ回復のため
仲介手数料半額というキャンペーンを行っていましたが、あれには裏があります。

大抵が1ヶ月分か最低でも半月分は支払うことになるでしょう。(別途消費税が必要です。)

スマイリースが推進する不動産会社は仲介手数料は一切かかりません

貸主業者だったり、直接オーナーの情報をすべて保有しているので、
貸主と借主の間に仲介する者がいないのだからよく考えると当たり前ですね!

この場合注意しなければいけないのはその貸主である不動産屋にたどり着くまでに
他の不動産会社が仲介で入ると当然仲介手数料はかかります。

その他

詳しくは注意点「初期費用は絶対支払わなければいけないものばかり?」でも記載していますが、

特にチェックしておきたきたいのは火災保険料です。
これは決して強制ではありませんが、ほぼ95%くらいの確率で加入させられるでしょう。
加入しなければ物件に入居できないケースばかりです。
保険の特約に個人賠償責任担保特約や借家人賠償責任担保特約というのがあります。
これは水漏れ事故やボヤを出してしまった際、他の入居者の家財や貸主の建物のに対し
賠償責任が生じるので、この費用を特約でカバーするものです。
私の調査で年間0.5%くらいの確率で事故が起きるというデータがあります。
少なく感じるかもしれませんが、
不動産屋から見ると管理戸数1000戸に対し年間5件は事故が起きるのですから馬鹿にできません。
自分の財産がどうでもいいという人も他人に迷惑をかけた場合を考え加入しておきましょう。

費用は通常、掛け捨てで2年間1万円~2万円程度です。(単身=1万前後 、 ファミリー=2万前後)


最近ではその他に鍵交換費用がかかるケースが増えてきました。
過去に出入りの際鍵を交換していない物件が多く、元入居者の関係者等合鍵を持った者が空き巣に入る
といった事故が起き、問題になったからです。
また最近ピッキングという犯罪が非常に増えています。
これはピックという特殊な工具を使い鍵を壊さずに開ける方法です。
元々鍵師はこのような技を持っていますが、もはや泥棒の一般的な技術となってしまいました。
ピッキングに強い鍵は数種類ありますが、あまり古い建物だとドアの鍵取り付け部分がこれらに対応していなく
取り付けできない場合や加工が高価な場合があります。

このような場合を除いて極力交換したほうが安心です。

費用は電磁キー(鍵の横にマグネットが付いているヤツ)や
ディンプルキー(鍵の表面に丸い窪みが彫ってあるヤツ)や
カードキー等特別な鍵を使ってない限り1万~2万円程度です。
オートロックやマスターキー合わせがあっても2万円以内で済むでしょう。

預かり金(手付金)

手付金とは
借主がお部屋の申込~契約までお部屋を確保しておくために不動産屋に支払う預かり金です。

一般的に住宅局は不動産会社に対して
「預り金は借受予定者から、物件を確保するために特段の依頼があった場合のみ受領できるが、
やむを得ず受領した場合は契約の成立・不成立にかかわらずすべて借受予定者に返却すること」
という指導をしています。

つまり不動産会社は原則的には預り金を請求してはいけない、
キャンセルしたとしてもお金は戻ってくる
ということです。

この預り金についてもトラブルが多いようです。
本当は預り金を請求するような不動産会社には出入りしないほうが賢明でしょう。

物件を確実に確保できるのは家主代理専任媒介や依頼を受けている元付業者かだけであり、
物件を確保できる権利が全くな客付業者が預り金の支払いを強制し、キャンセルを入れた日には
没収するというケースがかなり多く見受けられます。

昨年もみなさんが大手で安心と思っている全国チェーンの不動産会社2社がこの預り金トラブル等で
営業停止の行政処分を受けました。
例え元付業者であっても物件を確保するためにお金を払う必要や、
払ったところで物件を確保してくれるような効力はないのですから、
請求されたらきっぱりと断るか、
不動産屋ではないスマイリースに相談して頂いても結構です。

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質問
契約の時、業者名義が二つあったら手数料はどうなるの?

回答

2つの不動産会社が仲介したからといって仲介手数料が倍になるわけではありません。
通常は賃貸の場合、賃料の一ヵ月分相当額(税別)を支払うのみです。

その仲介手数料(媒介報酬)を元付業者と客付業者が山分けするのが一般的です。
売買の場合は売主は元付業者に、買主は客付業者にそれぞれ支払うことが多いです。

でも、業者の数がどうであろうと、仲介手数料を支払わない方法はがあります!
つまり客付業者を通さず元付業者と直接取引する方法が分かれば、

仲介手数料がタダになるということ!ものすごーくお徳なんです!

それに限らず!なんと”客付業者”を通しても仲介手数料がタダになる方法もある!

つまり、

どちらにしても仲介手数料なんて払わなくて良いんです!!!

あまり言いすぎると業者の方に怒られますが!笑
まぁー大丈夫です。。。
だって業者の方たちも仲介手数料を取らなくても商売できる仕組みですから。
(私が経験済)

これが特徴的です。

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

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パート⑤:街の不動産屋(仲介・客付業者)は何をするところ?

専任募集の元付業者は家主から預かった物件を自社で決めることが出来ない場合や、

早く決めたい場合は街の不動産屋である仲介・客付業者に情報公開します。

2・3月の繁忙期や新築物件等を除き収入よりスピード優先で情報公開する場合が多いです。

「不動産会社は色んな種類のタイプがあります」にある都市型の不動産会社は
街の不動産屋(仲介・客付業者)となることがほとんどです。

もちろん専任募集(管理・元付)主体の不動産会社でも自社物件に適当なものがない場合、
他の元付業者の情報をお客様に紹介します。

自社の物件で決まった場合は「専任募集(管理・元付)」=「街の不動産屋(仲介・客付業者)」ですが、

そうではない場合1つの契約に「専任募集(管理・元付)」と「街の不動産屋(仲介・客付業者)」の

2つの不動産会社が仲介することになります。

賃貸の場合契約書には「専任募集(管理・元付)」のみが仲介者として署名捺印するのがほとんどです。

売買の場合は二社とも署名捺印する場合が多いですね。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
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しかも仲介手数料0円を保証!

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。


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パート③:専任募集会社(管理・元付業者)の特徴

必ずしもそうとは限りませんが、専任募集会社(管理・元付業者)の特徴としては、

■地元密着型の不動産会社に多い。

■何度も自社の物件を見ているので室内の設備や仕様に詳しい。
ある程度のことは聞くだけですむので、無駄な内見を省くことが出来る。

■周辺の環境についても詳しい。夜道が不安かどうか?周りはうるさくないか?日当りは?最寄のコンビニ、
ビデオ屋さん、スーパー、クリーニング屋さん、食べ物屋さん等生活に役立つ情報もよく知っている。

■大家さんの性格や人柄もよく知っている。大家さんが同じ建物若しくは近くに住んでいる場合、
よく顔を合わせることになるが、引っ越してから「こんな人いや!」と思ってももう遅い。
事前に情報を入手できる。

■大家さん同様他の入居者についてもよく知っている。

■トラブル対処にも手馴れている。

■正直に物件の悪いところを言ってくれる。

■相場からかけはなれた予算等リアリティが薄い希望を言う人は相手にしない。

■自社物件以外の物件はあまり紹介しない。

とまあこんな感じです。

地元密着型と専任募集会社(管理・元付業者)がごっちゃになってますが、
とにかくそうゆうケースが多いということです。

内装・清掃等リフォームの手配、申込受付、入居審査若しくは審査の為の大家さんへの助言、
賃料交渉、契約書・重要事項説明書等書類の作成、契約、鍵の引渡し、
入居中の付帯設備故障等の際の修理手配、入居者への指導、滞納の催促、更新、退室時の立会、
敷金精算・・・他にもまだまだありますが、
入居から退室まであなたのお部屋に関する仕事を
一貫して行うのも専任募集会社(管理・元付業者)です。
もっともこれらの仕事のうち一部は職務上の義務で、
一部は入居者や大家さんへのサービスとしてなので、
サービスの部分については全く行わない不動産会社もありますが・・・。

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