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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

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ステップⅠ
(元付業者を知る)


専任募集会社(元付業者)は何をするところ?【成功するお部屋探しの法則①】

元付業者イコール管理会社?【成功するお部屋探しの法則②】

専任募集会社(管理・元付業者)の特徴【成功するお部屋探しの法則③】




ステップⅡ客付業者を知る)

街の不動産屋(客付・仲介業者)は何をするところ?【成功するお部屋探しの法則④】

街の不動産屋(仲介・客付業者)の特徴【成功するお部屋探しの法則⑤】

ステップⅢ(元付業者と客付業者を見分ける)

元付業者と客付け業者の見分け方【成功するお部屋探しの法則⑥】

ステップⅣ(最安の条件にする)

仲介手数料を払わず、最適な条件に!【成功するお部屋探しの法則⑦】

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敷金が返ってこない。。。
こんな相談を受けることも多いです。

では、なぜ敷金は返ってこないのでしょう?

法律上は、基本的に契約書が優先されます。
(民法上、借主に極端に不利な特約は無効とされますが、、、)

一般的な契約書には、リフォーム代は家主と借り主が折半で支払うと書いていることもあります。

しかしこれも家主または不動産屋の考え方一つで変わるものです。

最近ではクロス等の内装材の種類別耐用年数と借主の居住年数との関係で修繕費用の負担割合を
変化させるようなものも増えてきました。

そのため、賃貸では法律ではなくガイドラインというのがあり、
ほとんどのケースがそのガイドラインの基準に従って修繕負担について協議します。

基本的には時が経つに連れ、自然損耗、経年劣化していったものについての修繕費用は家主負担、

借主の故意過失を問わず極端な汚損や破損の場合や、
借主の善管注意義務違反の場合の修繕費用は借主負担とされます。

しかし、修繕を必要とする空部屋には貸主が負担すべきものと借主が負担すべきものが混在
していることが多く、双方の見解の相違によるトラブルが絶えません。

良心的な家主はなるべくたくさん返してあげようと考えていますし、

強欲な家主はなるべく借り主に払わせようとします。

たくさん返してもらうコツは、
部屋をきれいに使うのは当たり前ですが、
家主や部屋を管理している不動産屋と仲良くなることも一つの方法です!

と言っても皆が仲良くできる訳にもいきませんので、

退去立ち合いの際に誠実に対応しつつ、
何でもかんでも「あっ、はい。。。」と言わないことも重要です。
論理的に「これは入居前」からだとか、「これは経年劣化が含まれる」だとか、
嫌われない程度に、強かに対応すること。

家主や管理会社は、その入居者のゆるい対応を見て、
「この人は修繕費用を取れる」と判断してきます。

また敷金の清算は、私が不動産屋にいた時に一番大変な仕事でした。
家主はなるべく返したくない、借り主はなるべくたくさん返してほしい、
その両者の間に立って、合意を得ないといけないですから。

退去精算時に矛盾が生じた場合は少しでも敷金が返ってくるように対応してください。

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

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パート⑥:●元付業者▲客付業者の見分け方とは?


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不動産会社に問合せしたり、お店に行って一番最初に勧められた物件が店内に貼ってある資料だったり、
 説明の最中、物件を見ていないと知り得ない情報を話してくれるところは元付業者の可能性大。

最初に勧められた物件がインターネットの中にある検索サイトの台帳や
紙をたくさん、多量の図面をパラパラめくりながら話を始めたら客付業者の可能性大。

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案内の際、社内から物件の鍵を持ち出してたら元付業者の可能性大。

案内の際、どこかに電話をし、物件の有無や内見方法を確かめてるようなら客付業者の可能性大。

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現場に行って大家さんっぽい人がいてその人と顔見知りだったら元付業者の可能性大。

案内に行く途中、元付業者っぽい不動産会社に寄って鍵を借りてたら客付業者の可能性大。

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その他

現場に行って元付業者っぽい人が鍵を開けてくれたら接客してくれた営業マンが客付業者の可能性大。
案内の帰りに元付業者っぽい不動産会社に寄って鍵を返してたら客付業者の可能性大。
案内後、事務所に戻り営業マンが物件の担当者っぽい人に色々聞いてたら客付業者の可能性大。
案内後、申込書を書く前にどこかに電話をして「指定の申込書ありましたらFAXください。」と言ってたら客付業者の可能性大。

これはあくまでも可能性ですので、すべてがそうではないのと、
元付業務と客付業務の両方をしている不動産屋もあります。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
「会社名」や「○○駅のFC名」を提示して頂ければ、それがどっちなのかも分かりますし、
(FC=アパマンショップ、ミニミニ等よく聞く名前)
お問合せ内容によって提携業者の適正も判断し、HPやインターネットサイトの中から、
元付業者か客付業者かもご相談ください。

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礼金

礼金とは賃貸借契約の際、借り主が家主に対してお礼の意味で支払うもので、
家主の返還義務はありません。つまりお部屋を解約しても返ってきません。

大阪近郊、関西においては
この礼金、次に触れる敷金ともに家賃の2ヶ月~4か月分を支払うのが一般的です。

ただし、西日本特有の保証金(敷金)、解約引き(礼金)という方式ですと、
家賃の5か月以上支払わなければいけない物件も出てきますので要注意!
これが法律的にどうこうではなく、契約の自由というのがある以上、慣習なのです。

でも近年、礼金1ヶ月または礼金なしなどという物件も出てきているので、
関西も関東方式に近づいてきています。(要は交渉の余地があるということ)

特に東京のどこかで探すとなると大抵が礼金2ヶ月分です。

礼金1ヶ月または礼金なしという物件はそれなりに条件が悪い(例えば古いとか、駅まで遠いとか)
という場合もあります。

敷金

敷金とは法律的に借り主の賃料債務を保証する目的

授受される一時金という理解が正しいです。

つまり、家賃や公共料金が未払いのまま退出した場合や、
借り主の不注意によって室内の修理費用が発生した場合、
その代金を家主が敷金で支払っていいですよということです。

それらの債務を弁済した後、残額は借り主に返還されます。

逆に言うとそれ以外の目的で敷金を使ってはいけないということになります。

でも。。。現実にはどうでしょうか?

実際部屋を借りたことがある人なら敷金返還について、
いやな思いをしたことがある人が多いのではないかと思います。

敷金については┣ 業界裏話(賃貸の知識・不動産用語) の中でも触れていますので
参考にしてください。

前家賃

通常、家賃というのは契約の時に前払いになります。これが前家賃です。

例えば8月分の家賃は7月中に支払います。(何日迄に支払うかは契約書に書いてあります)

尚、月の途中から入居する場合は契約時にその月の家賃は日割りで計算して支払うのが一般的です。
(物件やオーナーによって免除してもらえる場合もあります)

仲介手数料

賃貸借契約が成立した際、借り主が不動産会社に対して支払う代金です。

これは契約した賃料の1ヶ月分以内という決まりがありますが1ヶ月分未満ということはほとんどありません。
最近営業停止をの株式公開している某不動産会社がイメージ回復のため
仲介手数料半額というキャンペーンを行っていましたが、あれには裏があります。

大抵が1ヶ月分か最低でも半月分は支払うことになるでしょう。(別途消費税が必要です。)

スマイリースが推進する不動産会社は仲介手数料は一切かかりません

貸主業者だったり、直接オーナーの情報をすべて保有しているので、
貸主と借主の間に仲介する者がいないのだからよく考えると当たり前ですね!

この場合注意しなければいけないのはその貸主である不動産屋にたどり着くまでに
他の不動産会社が仲介で入ると当然仲介手数料はかかります。

その他

詳しくは注意点「初期費用は絶対支払わなければいけないものばかり?」でも記載していますが、

特にチェックしておきたきたいのは火災保険料です。
これは決して強制ではありませんが、ほぼ95%くらいの確率で加入させられるでしょう。
加入しなければ物件に入居できないケースばかりです。
保険の特約に個人賠償責任担保特約や借家人賠償責任担保特約というのがあります。
これは水漏れ事故やボヤを出してしまった際、他の入居者の家財や貸主の建物のに対し
賠償責任が生じるので、この費用を特約でカバーするものです。
私の調査で年間0.5%くらいの確率で事故が起きるというデータがあります。
少なく感じるかもしれませんが、
不動産屋から見ると管理戸数1000戸に対し年間5件は事故が起きるのですから馬鹿にできません。
自分の財産がどうでもいいという人も他人に迷惑をかけた場合を考え加入しておきましょう。

費用は通常、掛け捨てで2年間1万円~2万円程度です。(単身=1万前後 、 ファミリー=2万前後)


最近ではその他に鍵交換費用がかかるケースが増えてきました。
過去に出入りの際鍵を交換していない物件が多く、元入居者の関係者等合鍵を持った者が空き巣に入る
といった事故が起き、問題になったからです。
また最近ピッキングという犯罪が非常に増えています。
これはピックという特殊な工具を使い鍵を壊さずに開ける方法です。
元々鍵師はこのような技を持っていますが、もはや泥棒の一般的な技術となってしまいました。
ピッキングに強い鍵は数種類ありますが、あまり古い建物だとドアの鍵取り付け部分がこれらに対応していなく
取り付けできない場合や加工が高価な場合があります。

このような場合を除いて極力交換したほうが安心です。

費用は電磁キー(鍵の横にマグネットが付いているヤツ)や
ディンプルキー(鍵の表面に丸い窪みが彫ってあるヤツ)や
カードキー等特別な鍵を使ってない限り1万~2万円程度です。
オートロックやマスターキー合わせがあっても2万円以内で済むでしょう。

預かり金(手付金)

手付金とは
借主がお部屋の申込~契約までお部屋を確保しておくために不動産屋に支払う預かり金です。

一般的に住宅局は不動産会社に対して
「預り金は借受予定者から、物件を確保するために特段の依頼があった場合のみ受領できるが、
やむを得ず受領した場合は契約の成立・不成立にかかわらずすべて借受予定者に返却すること」
という指導をしています。

つまり不動産会社は原則的には預り金を請求してはいけない、
キャンセルしたとしてもお金は戻ってくる
ということです。

この預り金についてもトラブルが多いようです。
本当は預り金を請求するような不動産会社には出入りしないほうが賢明でしょう。

物件を確実に確保できるのは家主代理専任媒介や依頼を受けている元付業者かだけであり、
物件を確保できる権利が全くな客付業者が預り金の支払いを強制し、キャンセルを入れた日には
没収するというケースがかなり多く見受けられます。

昨年もみなさんが大手で安心と思っている全国チェーンの不動産会社2社がこの預り金トラブル等で
営業停止の行政処分を受けました。
例え元付業者であっても物件を確保するためにお金を払う必要や、
払ったところで物件を確保してくれるような効力はないのですから、
請求されたらきっぱりと断るか、
不動産屋ではないスマイリースに相談して頂いても結構です。

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質問
契約の時、業者名義が二つあったら手数料はどうなるの?

回答

2つの不動産会社が仲介したからといって仲介手数料が倍になるわけではありません。
通常は賃貸の場合、賃料の一ヵ月分相当額(税別)を支払うのみです。

その仲介手数料(媒介報酬)を元付業者と客付業者が山分けするのが一般的です。
売買の場合は売主は元付業者に、買主は客付業者にそれぞれ支払うことが多いです。

でも、業者の数がどうであろうと、仲介手数料を支払わない方法はがあります!
つまり客付業者を通さず元付業者と直接取引する方法が分かれば、

仲介手数料がタダになるということ!ものすごーくお徳なんです!

それに限らず!なんと”客付業者”を通しても仲介手数料がタダになる方法もある!

つまり、

どちらにしても仲介手数料なんて払わなくて良いんです!!!

あまり言いすぎると業者の方に怒られますが!笑
まぁー大丈夫です。。。
だって業者の方たちも仲介手数料を取らなくても商売できる仕組みですから。
(私が経験済)

これが特徴的です。

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

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パート⑤:街の不動産屋(仲介・客付業者)は何をするところ?

専任募集の元付業者は家主から預かった物件を自社で決めることが出来ない場合や、

早く決めたい場合は街の不動産屋である仲介・客付業者に情報公開します。

2・3月の繁忙期や新築物件等を除き収入よりスピード優先で情報公開する場合が多いです。

「不動産会社は色んな種類のタイプがあります」にある都市型の不動産会社は
街の不動産屋(仲介・客付業者)となることがほとんどです。

もちろん専任募集(管理・元付)主体の不動産会社でも自社物件に適当なものがない場合、
他の元付業者の情報をお客様に紹介します。

自社の物件で決まった場合は「専任募集(管理・元付)」=「街の不動産屋(仲介・客付業者)」ですが、

そうではない場合1つの契約に「専任募集(管理・元付)」と「街の不動産屋(仲介・客付業者)」の

2つの不動産会社が仲介することになります。

賃貸の場合契約書には「専任募集(管理・元付)」のみが仲介者として署名捺印するのがほとんどです。

売買の場合は二社とも署名捺印する場合が多いですね。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
1つの窓口で最適な街の不動産屋(仲介・客付業者)をお知らせする賃貸の窓口です。
しかも仲介手数料0円を保証!

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。


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パート③:専任募集会社(管理・元付業者)の特徴

必ずしもそうとは限りませんが、専任募集会社(管理・元付業者)の特徴としては、

■地元密着型の不動産会社に多い。

■何度も自社の物件を見ているので室内の設備や仕様に詳しい。
ある程度のことは聞くだけですむので、無駄な内見を省くことが出来る。

■周辺の環境についても詳しい。夜道が不安かどうか?周りはうるさくないか?日当りは?最寄のコンビニ、
ビデオ屋さん、スーパー、クリーニング屋さん、食べ物屋さん等生活に役立つ情報もよく知っている。

■大家さんの性格や人柄もよく知っている。大家さんが同じ建物若しくは近くに住んでいる場合、
よく顔を合わせることになるが、引っ越してから「こんな人いや!」と思ってももう遅い。
事前に情報を入手できる。

■大家さん同様他の入居者についてもよく知っている。

■トラブル対処にも手馴れている。

■正直に物件の悪いところを言ってくれる。

■相場からかけはなれた予算等リアリティが薄い希望を言う人は相手にしない。

■自社物件以外の物件はあまり紹介しない。

とまあこんな感じです。

地元密着型と専任募集会社(管理・元付業者)がごっちゃになってますが、
とにかくそうゆうケースが多いということです。

内装・清掃等リフォームの手配、申込受付、入居審査若しくは審査の為の大家さんへの助言、
賃料交渉、契約書・重要事項説明書等書類の作成、契約、鍵の引渡し、
入居中の付帯設備故障等の際の修理手配、入居者への指導、滞納の催促、更新、退室時の立会、
敷金精算・・・他にもまだまだありますが、
入居から退室まであなたのお部屋に関する仕事を
一貫して行うのも専任募集会社(管理・元付業者)です。
もっともこれらの仕事のうち一部は職務上の義務で、
一部は入居者や大家さんへのサービスとしてなので、
サービスの部分については全く行わない不動産会社もありますが・・・。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
1つの窓口で最適な不動産会社を紹介する賃貸の窓口です。
専任募集会社である元付業者のデータが大阪最大級

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。


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パート②:元付業者イコール管理会社?

元付業者イコール管理会社と思ったら違います

勿論元付業者がオーナーさんから管理を委託される場合はあります。

しかし無報酬というわけにはいかないので管理料を家主から頂かなければなりません。

それを渋ってる場合、もしくは自分で管理したいとか、
オーナーさん自身がそのマンションに住んでいるので
物件の管理を不動産会社に委託していないケースもあります。

オーナーさんが不動産会社に管理委託していない場合、
仲介した元付業者の責任は契約に不備がなければそれでお終いです。

しかし私が管理している物件もそうですが、管理委託を受けていない場合でも

費用がかからないことであれば、サービスとしてある程度のことはします。

ただし、ここで間違えてはいけないのが、このサービスを当たり前のように思わずに、
契約後(入居後)の責任の所在場所へ「意見を伝えてもらう手段」としてうまく
使うことが問題解決にもつながります。

「家賃を下げてほしい」「隣の音がうるさい」「水が出ない」「敷金を返してほしい」だとか。

管理委託されていない以上元付業者に
それらを対処する義務もなければ家賃を下げる権限もなし、敷金も預かってはいない。

あくまでも貸主と借主の潤滑油的役割をしているものです。

分譲マンションの一室が賃貸にされていた場合はそれぞれの部屋の所有者(区分所有者)の集まりである、
管理組合が管理会社に管理業務の全部または一部を委託していたり、
管理組合が自主管理していたりします。

いずれの場合も契約前に交付される重要事項説明書を見ると管理委託しているか否か、

委託している場合管理会社がどこなのかがわかります。

パターンとしては二つあります。
元付業者=専任募集会社(入居前)
元付業者=建物管理会社(入居後)  

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。


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パート①:専任募集会社(管理・元付業者)は何をするところ?

オーナーさんは不動産を貸したいとか売りたい場合、自分で借手や買手を探すか、不動産会社に依頼します。

この依頼をオーナーさんから一番最初に受けたところが専任募集会社(管理・元付業者)です。

この業者を通さなければその物件は紹介できないということです。

業界内ではよく元付業者という表現をしています。

この元付業者は図面等の資料を作成し、借り受け希望者や買い受け希望者を募集します。

希望者が見つかったら契約書や重要事項説明書等の書類を作成し、契約の締結をします。

賃貸の場合契約後も入居中のトラブル対処や契約更新、

退去の立会いから敷金が返って来るまで何かとお世話になることが多いです。

地元密着型の不動産会社はこの性格上多数の家主から多数の物件を預かっているので必然と元付業者になることが多いです。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
この専任募集会社である元付業者のデータが大阪最大級

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全国各地でお部屋探しのルールが若干違うので、
ここでは私の不動産会社での経験と関西(大阪)の一般的なケースについて紹介します。

お部屋を探し始める前に


まずお部屋を借りる時には、ほとんどのケースで不動産屋を介します。
その際に支払う「仲介手数料」というのがあります。

仲介手数料って何?


そしてその
仲介手数料を支払わなくても契約できる方法がある、
ということを知っておいてください!


またお金さえ払えば誰でも部屋を借りられるかというとそうではありません。

入居審査というものがあります。


審査の方法は不動産会社又は家主によってまちまちですが、
例えば高校生以下、無職の方は審査に落ちる可能性が高いでしょう。
(連帯保証人や保証会社等で、審査を通す方法もあります。)

次に自分が払える予算(家賃)と場所(地域)と間取(部屋の大きさ)を決めましょう。
月の収入の30%程度が理想といわれていますが、
最近では40~50%にもなっているようです!

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