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HOMEHOME > スマイリースBLOG top > 街の不動産屋(仲介・客付業者)の特徴【成功するお部屋探しの法則⑤】

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。

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パート⑤:街の不動産屋(仲介・客付業者)は何をするところ?

専任募集の元付業者は家主から預かった物件を自社で決めることが出来ない場合や、

早く決めたい場合は街の不動産屋である仲介・客付業者に情報公開します。

2・3月の繁忙期や新築物件等を除き収入よりスピード優先で情報公開する場合が多いです。

「不動産会社は色んな種類のタイプがあります」にある都市型の不動産会社は
街の不動産屋(仲介・客付業者)となることがほとんどです。

もちろん専任募集(管理・元付)主体の不動産会社でも自社物件に適当なものがない場合、
他の元付業者の情報をお客様に紹介します。

自社の物件で決まった場合は「専任募集(管理・元付)」=「街の不動産屋(仲介・客付業者)」ですが、

そうではない場合1つの契約に「専任募集(管理・元付)」と「街の不動産屋(仲介・客付業者)」の

2つの不動産会社が仲介することになります。

賃貸の場合契約書には「専任募集(管理・元付)」のみが仲介者として署名捺印するのがほとんどです。

売買の場合は二社とも署名捺印する場合が多いですね。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
1つの窓口で最適な街の不動産屋(仲介・客付業者)をお知らせする賃貸の窓口です。
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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。


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パート③:専任募集会社(管理・元付業者)の特徴

必ずしもそうとは限りませんが、専任募集会社(管理・元付業者)の特徴としては、

■地元密着型の不動産会社に多い。

■何度も自社の物件を見ているので室内の設備や仕様に詳しい。
ある程度のことは聞くだけですむので、無駄な内見を省くことが出来る。

■周辺の環境についても詳しい。夜道が不安かどうか?周りはうるさくないか?日当りは?最寄のコンビニ、
ビデオ屋さん、スーパー、クリーニング屋さん、食べ物屋さん等生活に役立つ情報もよく知っている。

■大家さんの性格や人柄もよく知っている。大家さんが同じ建物若しくは近くに住んでいる場合、
よく顔を合わせることになるが、引っ越してから「こんな人いや!」と思ってももう遅い。
事前に情報を入手できる。

■大家さん同様他の入居者についてもよく知っている。

■トラブル対処にも手馴れている。

■正直に物件の悪いところを言ってくれる。

■相場からかけはなれた予算等リアリティが薄い希望を言う人は相手にしない。

■自社物件以外の物件はあまり紹介しない。

とまあこんな感じです。

地元密着型と専任募集会社(管理・元付業者)がごっちゃになってますが、
とにかくそうゆうケースが多いということです。

内装・清掃等リフォームの手配、申込受付、入居審査若しくは審査の為の大家さんへの助言、
賃料交渉、契約書・重要事項説明書等書類の作成、契約、鍵の引渡し、
入居中の付帯設備故障等の際の修理手配、入居者への指導、滞納の催促、更新、退室時の立会、
敷金精算・・・他にもまだまだありますが、
入居から退室まであなたのお部屋に関する仕事を
一貫して行うのも専任募集会社(管理・元付業者)です。
もっともこれらの仕事のうち一部は職務上の義務で、
一部は入居者や大家さんへのサービスとしてなので、
サービスの部分については全く行わない不動産会社もありますが・・・。

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1つの窓口で最適な不動産会社を紹介する賃貸の窓口です。
専任募集会社である元付業者のデータが大阪最大級

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「元付業者」?「客付業者」?
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パート②:元付業者イコール管理会社?

元付業者イコール管理会社と思ったら違います

勿論元付業者がオーナーさんから管理を委託される場合はあります。

しかし無報酬というわけにはいかないので管理料を家主から頂かなければなりません。

それを渋ってる場合、もしくは自分で管理したいとか、
オーナーさん自身がそのマンションに住んでいるので
物件の管理を不動産会社に委託していないケースもあります。

オーナーさんが不動産会社に管理委託していない場合、
仲介した元付業者の責任は契約に不備がなければそれでお終いです。

しかし私が管理している物件もそうですが、管理委託を受けていない場合でも

費用がかからないことであれば、サービスとしてある程度のことはします。

ただし、ここで間違えてはいけないのが、このサービスを当たり前のように思わずに、
契約後(入居後)の責任の所在場所へ「意見を伝えてもらう手段」としてうまく
使うことが問題解決にもつながります。

「家賃を下げてほしい」「隣の音がうるさい」「水が出ない」「敷金を返してほしい」だとか。

管理委託されていない以上元付業者に
それらを対処する義務もなければ家賃を下げる権限もなし、敷金も預かってはいない。

あくまでも貸主と借主の潤滑油的役割をしているものです。

分譲マンションの一室が賃貸にされていた場合はそれぞれの部屋の所有者(区分所有者)の集まりである、
管理組合が管理会社に管理業務の全部または一部を委託していたり、
管理組合が自主管理していたりします。

いずれの場合も契約前に交付される重要事項説明書を見ると管理委託しているか否か、

委託している場合管理会社がどこなのかがわかります。

パターンとしては二つあります。
元付業者=専任募集会社(入居前)
元付業者=建物管理会社(入居後)  

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
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パート①:専任募集会社(管理・元付業者)は何をするところ?

オーナーさんは不動産を貸したいとか売りたい場合、自分で借手や買手を探すか、不動産会社に依頼します。

この依頼をオーナーさんから一番最初に受けたところが専任募集会社(管理・元付業者)です。

この業者を通さなければその物件は紹介できないということです。

業界内ではよく元付業者という表現をしています。

この元付業者は図面等の資料を作成し、借り受け希望者や買い受け希望者を募集します。

希望者が見つかったら契約書や重要事項説明書等の書類を作成し、契約の締結をします。

賃貸の場合契約後も入居中のトラブル対処や契約更新、

退去の立会いから敷金が返って来るまで何かとお世話になることが多いです。

地元密着型の不動産会社はこの性格上多数の家主から多数の物件を預かっているので必然と元付業者になることが多いです。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
この専任募集会社である元付業者のデータが大阪最大級

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全国各地でお部屋探しのルールが若干違うので、
ここでは私の不動産会社での経験と関西(大阪)の一般的なケースについて紹介します。

お部屋を探し始める前に


まずお部屋を借りる時には、ほとんどのケースで不動産屋を介します。
その際に支払う「仲介手数料」というのがあります。

仲介手数料って何?


そしてその
仲介手数料を支払わなくても契約できる方法がある、
ということを知っておいてください!


またお金さえ払えば誰でも部屋を借りられるかというとそうではありません。

入居審査というものがあります。


審査の方法は不動産会社又は家主によってまちまちですが、
例えば高校生以下、無職の方は審査に落ちる可能性が高いでしょう。
(連帯保証人や保証会社等で、審査を通す方法もあります。)

次に自分が払える予算(家賃)と場所(地域)と間取(部屋の大きさ)を決めましょう。
月の収入の30%程度が理想といわれていますが、
最近では40~50%にもなっているようです!

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行きつく先は元付業者かオーナー?
オーナーというのは所有者ですので家主さんですが、
元付業者も避けて通れないのです。

お部屋を探すときインターネット、不動産会社の店頭チラシや看板、駅や電柱の広告、新聞の折込、雑誌、

何かのきっかけで不動産会社を訪問します。

物件を内見し気に入ったら申込。そして契約、引越し。

お客様のアプローチは異なりますが、どんな物件を決めるときも

最終的には元付業者か仲介業者かオーナーを避けては通れないのです。

その元付業者というのが、

不動産所有者が借りたい人のための斡旋や、不動産の売却や交換を直接依頼している宅地建物取引業者のこと。

主に、家主さんや、その代わりの貸主や代理や媒介等のことを言います。

通常ここで契約を締結し、入居後も何かとお世話になる。地元密着型の業者は元付業者となることが多いです。

ちょっと難しい話ですね。。。

分かりやすくするために表や図を作成しました。詳しくは↓
(ホームページ作成中)

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部屋さがしを、家賃と敷金・礼金だけで決めようとしていませんか?

もし、そのように物件を探すおつもりなら、一度手を止めてください。
あなたの知らないところで、本来なら払わなくても済む費用が上乗せされています!

賃貸を借りる際に、一番ネックになるのが初期費用!
「初期費用といえば、敷金や礼金のことですよね。」
もしや、それだけだと思っていませんか?

実は契約の際にはそれ以外にもいろいろな費用がかさみ、初期費用だけで家賃の6ヶ月分必要になると言われています。
その中でも大きな割合を占めるのが、「仲介手数料」
普通に不動産屋を利用して契約をしてしまうと、当たり前のように家賃の1ヶ月の仲介手数料を請求されます。

いい部屋も決まり、「大満足。これで新生活を始めれる!」という気持ちになったころにいきなり請求されるので、今更物件を考えなおすわけにもいかず、渋々払うことになってしまいます。

そうなる前に、スマイリースにぜひ一度ご相談ください!

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質問

不動産屋さんの仲介手数料は、不動産屋さんによって違うのでしょうか?もしくは、物件によって違うのでしょうか?
引越しに際して今疑問に思っています。

 

回答

仲介手数料は不動産屋によっても違いますし、
成約した物件によって不動産屋が仲介手数料の額を決めている場合とあります。
上限額は法律で家賃の1ヶ月までになるので、結局は0円~家賃1ヶ月までの間で決めているのです。

仲介手数料のパターンは大きく4つです。
■必ず家賃の1ヶ月分(1.05ヶ月)と決めている会社(不特定多数の会社)
■必ず半月分(52.5ヶ月)と決めている会社(エイブル、賃貸住宅、その他、、、)
■原則、家賃の1ヶ月分(1.05ヶ月)もしくは原則、家賃の半月分(52.5ヶ月)と決めているが
お客さんから交渉された場合に変えている会社
■原則、家賃の1ヶ月分(1.05ヶ月)もしくは原則、家賃の半月分(52.5ヶ月)と決めているが
物件の家主から仲介手数料をもらう場合に変えている会社

もし賃貸で引っ越しを考えておられるのであれば、
厳密に言いますと仲介手数料は0円でも、ほとんどの不動産屋は損しない仕組みになっています。
※売買でも可能です。(一部除く)

気になる物件が見つかったら、その不動産屋に仲介手数料について聞いてみたらどうですか?
そこで、どのパターンの会社か判断して、不動産屋を選んでみるとか。。。
それが難しそうでしたら、
必ず仲介手数料0円で仲介してくれる業者も知っていますので、相談ください。

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実は私自身がもうすぐ引っ越す予定。

賃貸の不動産会社で働いていた時は、的確に色々とお客さんに説明していたのですが、
いざ自分が引っ越しになったら、まとめてみたく思いました。
改めてまとめましたので、ご参考に。

    ■引越し前■
    1. 退去通告(賃貸の場合)
    2. 引越し会社(見積依頼、引越日の決定)
    3. 粗大ゴミの回収日チェック
    4. 引越日の通知
    5. 新居に必要な家具の購入
    6. 市役所で諸手続
    7. 電話、ガス、水道局、電力会社に転居連絡
    8. 銀行、郵便局、保険、クレジットカードなどの住所変更
    9. 公共料金などの自動振替の手続
    ■引越し前日■
    1. 引越し会社への確認
    2. 手荷物をまとめる
    3. 当日必要になる費用の準備
    ■引越し当日■
    1. 荷物搬出の立会い・電気、ガス、水道の閉栓、精算(ガスのみ立会い必要)
    2. 掃除
    3. 荷物搬入の立会い(引越し業者がいるうちに荷物の破損チェックをする)
    4. 電気、ガス、水道の開栓
    5. ご近所まわり
    ■引越し後■
    1. 市役所での手続・運転免許の住所変更・水周りの不備や汚れなどをチェック

下見のポイント

2012年8月6日

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物件見学で見ておきたいチェックポイント
特定物件に絞った方必見!
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間取り図のコピー、メジャー、方位磁石、筆記用具、家具のサイズ表を持っていけば
現地でサイズ等を測って、配置できるか確認でき便利です。

【室内】
■コンセントの数と位置
■カーテンレール
■照明器具
■キズや汚れ
■水回り
■ガスの種類
■防音
■日当たり等

【室外】
■ゴミ置場
■自転車置場
■非常階段の有無

【周辺環境】
■交通機関までの所要時間
■スーパー
■コンビニ
■金融機関
■病院
■役所
■交番(警察署)の有無
■交通量や騒音等

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すべての条件を満たすのはありませんが、
自身の価値観に優先順位をつけて基準をつけましょう!

※意外と部屋の採寸なんかも結構重要なので、もう一度不動産屋さんに見せてもらうか、
遠方であれば営業マンにお願いして場所を指定して測ってもらいましょう!

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