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HOMEHOME > スマイリースBLOG top > 専任募集会社は何をするところ?【成功するお部屋探しの法則①】

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「元付業者」?「客付業者」?
家電業界に例えると、
メーカー(ソニー、シャープ、東芝、日立、、、)が元付業者、
販売代理店(ヤマダ電機、コジマ電機、ジョーシン、Ksデンキ、ヨドバシ)等客付業者
という感じです。


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パート①:専任募集会社(管理・元付業者)は何をするところ?

オーナーさんは不動産を貸したいとか売りたい場合、自分で借手や買手を探すか、不動産会社に依頼します。

この依頼をオーナーさんから一番最初に受けたところが専任募集会社(管理・元付業者)です。

この業者を通さなければその物件は紹介できないということです。

業界内ではよく元付業者という表現をしています。

この元付業者は図面等の資料を作成し、借り受け希望者や買い受け希望者を募集します。

希望者が見つかったら契約書や重要事項説明書等の書類を作成し、契約の締結をします。

賃貸の場合契約後も入居中のトラブル対処や契約更新、

退去の立会いから敷金が返って来るまで何かとお世話になることが多いです。

地元密着型の不動産会社はこの性格上多数の家主から多数の物件を預かっているので必然と元付業者になることが多いです。

☆☆☆スマイリースは☆☆☆
この専任募集会社である元付業者のデータが大阪最大級

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全国各地でお部屋探しのルールが若干違うので、
ここでは私の不動産会社での経験と関西(大阪)の一般的なケースについて紹介します。

お部屋を探し始める前に


まずお部屋を借りる時には、ほとんどのケースで不動産屋を介します。
その際に支払う「仲介手数料」というのがあります。

仲介手数料って何?


そしてその
仲介手数料を支払わなくても契約できる方法がある、
ということを知っておいてください!


またお金さえ払えば誰でも部屋を借りられるかというとそうではありません。

入居審査というものがあります。


審査の方法は不動産会社又は家主によってまちまちですが、
例えば高校生以下、無職の方は審査に落ちる可能性が高いでしょう。
(連帯保証人や保証会社等で、審査を通す方法もあります。)

次に自分が払える予算(家賃)と場所(地域)と間取(部屋の大きさ)を決めましょう。
月の収入の30%程度が理想といわれていますが、
最近では40~50%にもなっているようです!

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行きつく先は元付業者かオーナー?
オーナーというのは所有者ですので家主さんですが、
元付業者も避けて通れないのです。

お部屋を探すときインターネット、不動産会社の店頭チラシや看板、駅や電柱の広告、新聞の折込、雑誌、

何かのきっかけで不動産会社を訪問します。

物件を内見し気に入ったら申込。そして契約、引越し。

お客様のアプローチは異なりますが、どんな物件を決めるときも

最終的には元付業者か仲介業者かオーナーを避けては通れないのです。

その元付業者というのが、

不動産所有者が借りたい人のための斡旋や、不動産の売却や交換を直接依頼している宅地建物取引業者のこと。

主に、家主さんや、その代わりの貸主や代理や媒介等のことを言います。

通常ここで契約を締結し、入居後も何かとお世話になる。地元密着型の業者は元付業者となることが多いです。

ちょっと難しい話ですね。。。

分かりやすくするために表や図を作成しました。詳しくは↓
(ホームページ作成中)

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部屋さがしを、家賃と敷金・礼金だけで決めようとしていませんか?

もし、そのように物件を探すおつもりなら、一度手を止めてください。
あなたの知らないところで、本来なら払わなくても済む費用が上乗せされています!

賃貸を借りる際に、一番ネックになるのが初期費用!
「初期費用といえば、敷金や礼金のことですよね。」
もしや、それだけだと思っていませんか?

実は契約の際にはそれ以外にもいろいろな費用がかさみ、初期費用だけで家賃の6ヶ月分必要になると言われています。
その中でも大きな割合を占めるのが、「仲介手数料」
普通に不動産屋を利用して契約をしてしまうと、当たり前のように家賃の1ヶ月の仲介手数料を請求されます。

いい部屋も決まり、「大満足。これで新生活を始めれる!」という気持ちになったころにいきなり請求されるので、今更物件を考えなおすわけにもいかず、渋々払うことになってしまいます。

そうなる前に、スマイリースにぜひ一度ご相談ください!

スマイリースは仲介手数料が¥0(無料)

スマイリースでは、どのような物件でも仲介手数料が¥0、無料でのご提供を保証します。

あなたがすでに目星の物件があれば、詳細がわかる資料をご送付ください。
これから物件を探す方は、Google や Yahoo 等にて検索した結果をスマイリースにご連絡ください。

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物件検索サイトのご紹介

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そんなお客様に朗報です。

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質問

不動産屋さんの仲介手数料は、不動産屋さんによって違うのでしょうか?もしくは、物件によって違うのでしょうか?
引越しに際して今疑問に思っています。

 

回答

仲介手数料は不動産屋によっても違いますし、
成約した物件によって不動産屋が仲介手数料の額を決めている場合とあります。
上限額は法律で家賃の1ヶ月までになるので、結局は0円~家賃1ヶ月までの間で決めているのです。

仲介手数料のパターンは大きく4つです。
■必ず家賃の1ヶ月分(1.05ヶ月)と決めている会社(不特定多数の会社)
■必ず半月分(52.5ヶ月)と決めている会社(エイブル、賃貸住宅、その他、、、)
■原則、家賃の1ヶ月分(1.05ヶ月)もしくは原則、家賃の半月分(52.5ヶ月)と決めているが
お客さんから交渉された場合に変えている会社
■原則、家賃の1ヶ月分(1.05ヶ月)もしくは原則、家賃の半月分(52.5ヶ月)と決めているが
物件の家主から仲介手数料をもらう場合に変えている会社

もし賃貸で引っ越しを考えておられるのであれば、
厳密に言いますと仲介手数料は0円でも、ほとんどの不動産屋は損しない仕組みになっています。
※売買でも可能です。(一部除く)

気になる物件が見つかったら、その不動産屋に仲介手数料について聞いてみたらどうですか?
そこで、どのパターンの会社か判断して、不動産屋を選んでみるとか。。。
それが難しそうでしたら、
必ず仲介手数料0円で仲介してくれる業者も知っていますので、相談ください。

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実は私自身がもうすぐ引っ越す予定。

賃貸の不動産会社で働いていた時は、的確に色々とお客さんに説明していたのですが、
いざ自分が引っ越しになったら、まとめてみたく思いました。
改めてまとめましたので、ご参考に。

    ■引越し前■
    1. 退去通告(賃貸の場合)
    2. 引越し会社(見積依頼、引越日の決定)
    3. 粗大ゴミの回収日チェック
    4. 引越日の通知
    5. 新居に必要な家具の購入
    6. 市役所で諸手続
    7. 電話、ガス、水道局、電力会社に転居連絡
    8. 銀行、郵便局、保険、クレジットカードなどの住所変更
    9. 公共料金などの自動振替の手続
    ■引越し前日■
    1. 引越し会社への確認
    2. 手荷物をまとめる
    3. 当日必要になる費用の準備
    ■引越し当日■
    1. 荷物搬出の立会い・電気、ガス、水道の閉栓、精算(ガスのみ立会い必要)
    2. 掃除
    3. 荷物搬入の立会い(引越し業者がいるうちに荷物の破損チェックをする)
    4. 電気、ガス、水道の開栓
    5. ご近所まわり
    ■引越し後■
    1. 市役所での手続・運転免許の住所変更・水周りの不備や汚れなどをチェック

下見のポイント

2012年8月6日

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物件見学で見ておきたいチェックポイント
特定物件に絞った方必見!
______________________________________

間取り図のコピー、メジャー、方位磁石、筆記用具、家具のサイズ表を持っていけば
現地でサイズ等を測って、配置できるか確認でき便利です。

【室内】
■コンセントの数と位置
■カーテンレール
■照明器具
■キズや汚れ
■水回り
■ガスの種類
■防音
■日当たり等

【室外】
■ゴミ置場
■自転車置場
■非常階段の有無

【周辺環境】
■交通機関までの所要時間
■スーパー
■コンビニ
■金融機関
■病院
■役所
■交番(警察署)の有無
■交通量や騒音等

______________________________________

すべての条件を満たすのはありませんが、
自身の価値観に優先順位をつけて基準をつけましょう!

※意外と部屋の採寸なんかも結構重要なので、もう一度不動産屋さんに見せてもらうか、
遠方であれば営業マンにお願いして場所を指定して測ってもらいましょう!

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質問

他社で見た物件も安くなる?

回答

もちろん、安くなります。
他社で見られた物件も、スマイリースではご紹介できます。

もし他社で見られた良い物件がございましたら、
ぜひスマイリースでも見積りをして比べて下さい!
すべて仲介手数料無料からさらに!

質問

保証人がいなくても契約は可能ですか?

回答

基本的にマンションの契約をする際には、連帯保証人(身内の方が一番望ましい)が必要です。
お客様の中には賃貸保証会社というのを最近耳にすることがあるとは思いますが、
提携している賃貸保証会社がございますので、
そちらにご加入いただければ保証人なしでの契約も可能です!
お身内のいらっしゃらない方や、保証人を頼める人がいらっしゃらない方も
お気軽にご相談ください。

※特に物件オーナーにより変ると思われますので、個別にも交渉して下さい。

質問

マンションを契約する際の必要書類は何が必要ですか?

回答

契約方法はマンションによって異なりますが、
契約者様の住民票と顔写真と身分証明書、保証人様の印鑑証明は必要となります。
さらに、マンションによっては収入証明等が必要な場合もございますので、
必ず、一度ご確認ください。

質問

希望の家賃設定の目安はどれぐらいにしたらいいですか?

回答

大体一般的には手取りの給料の約3分の1が丁度いいと言われています。
例えば、手取りで18万円の方でしたら賃料は6万円程度と考えるのがいいでしょう。
ただし、皆様それぞれ生活水準や価値観、その他必要となる費用などございますので、

慎重に決めてください。

質問

ポータルサイトや地域密着不動産のホームページに
掲載している物件は、全物件空いてるんですか?

回答

掲載物件すべてに空室があるわけでは御座いません。
最新の空室状況はスマイリースまで空室確認のお問い合わせください。

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賃貸マンションにおいて、

部屋を借りる時の初期費用は、

敷金礼金の他にどのような…。

必ず気になる点ですよね!
ここでは一般的には貸主であるオーナー様や管理会社様によってその項目は異なることが多いのですが
無駄な費用を払わないよう、未然に防ぐ方法を公開します。

一般的な費用(例)
___________________________________________

・敷金
・礼金
・賃料(当月日割分)
・共益費(当月日割分)
・賃料(翌月分)

・共益費(翌月分)

・仲介手数料(賃料の1ヶ月分)
・火災保険
・町内会費
・鍵交換代
・保証委託料
・水道代(定額の場合)
・殺虫消毒代
・24時間緊急サポート
___________________________________________

だいたい項目を多めに書きましたらこんなところです。
もちろん物件によって異なります。

まず
赤で書いてある項目に関しては交渉可能なことが多いor交渉次第で外せる。
青で書いてある項目に関しては場合によっては交渉可能。
ピンクの仲介手数料スマイリースが必ず無料でお知らせ致します!

以上になります。

こう見るとほとんどが交渉可能じゃないか?と思いますが、
すべてが交渉可能というよりも、自分にとってまず、一番交渉したい点を絞ることが大切です。

そして見積もりの中には、管理会社が取ろうとしている費用もあるのです。。。

それが、

・火災保険利用時のキャッシュバック
・鍵交換代
・保証会社利用時のキャッシュバック
・殺虫消毒代

・24時間緊急サポート

これを業界では付帯商品と言っています。

とにかくもっとも最安の初期費用にしたければ、
何かしら方法もあるので一度ご相談ください!

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スマイリースの説明の前に・・・


例えば


あるメーカーの液晶テレビを買いたいときって皆さんはどうしますか?


ほとんどの方は、家電量販店か安さ重視だったらネット通販(価格
.com)とか?


でも、もしメーカーから直接買うことができたらどうでしょう?


メーカー側としては「売りたい」、お客さんは「買いたい」


メーカー側がサービスの提供もして安くて安心できるお買い物。理想ですよね!?


これを不動産業界で実現しているのがスマイリースです。

 

不動産で言うと家電量販店は仲介不動産屋さんで、メーカーは大家さん。

でも大家さんが直接サービスをするのは難しいので、

この家電量販店も不動産屋さんもお客様へのサービスとして、なくてはならない流通サービスの存在です。

だからこそサービスの質を落とさずに安く買うために、

そこを介しても「安さ」と「安心」が手に入る方法をご提供しているのが

スマイリースです。

 

スマイリースは不動産(営業)会社ではありません。

1.初期費用最安をお約束(安さ)

2.その地域の信頼できる不動産屋さん大家さんを紹介します(安心)

3.スマイリースがお客様の立場でお部屋探し~退去までお手伝いします。

 

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