HOMEHOME > スマイリースBLOG top > 引越し前後の手続き
2012年8月7日
実は私自身がもうすぐ引っ越す予定。
賃貸の不動産会社で働いていた時は、的確に色々とお客さんに説明していたのですが、
いざ自分が引っ越しになったら、まとめてみたく思いました。
改めてまとめましたので、ご参考に。
2012年8月6日
物件見学で見ておきたいチェックポイント
特定物件に絞った方必見！
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間取り図のコピー、メジャー、方位磁石、筆記用具、家具のサイズ表を持っていけば
現地でサイズ等を測って、配置できるか確認でき便利です。
【室内】
■コンセントの数と位置
■カーテンレール
■照明器具
■キズや汚れ
■水回り
■ガスの種類
■防音
■日当たり等
【室外】
■ゴミ置場
■自転車置場
■非常階段の有無
【周辺環境】
■交通機関までの所要時間
■スーパー
■コンビニ
■金融機関
■病院
■役所
■交番（警察署）の有無
■交通量や騒音等
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すべての条件を満たすのはありませんが、
自身の価値観に優先順位をつけて基準をつけましょう！
※意外と部屋の採寸なんかも結構重要なので、もう一度不動産屋さんに見せてもらうか、
遠方であれば営業マンにお願いして場所を指定して測ってもらいましょう！
他社で見た物件も安くなる？
もちろん、安くなります。
他社で見られた物件も、スマイリースではご紹介できます。
もし他社で見られた良い物件がございましたら、
ぜひスマイリースでも見積りをして比べて下さい！
すべて仲介手数料無料からさらに！
保証人がいなくても契約は可能ですか？
基本的にマンションの契約をする際には、連帯保証人（身内の方が一番望ましい）が必要です。
お客様の中には賃貸保証会社というのを最近耳にすることがあるとは思いますが、
提携している賃貸保証会社がございますので、
そちらにご加入いただければ保証人なしでの契約も可能です！
お身内のいらっしゃらない方や、保証人を頼める人がいらっしゃらない方も
お気軽にご相談ください。
※特に物件オーナーにより変ると思われますので、個別にも交渉して下さい。
マンションを契約する際の必要書類は何が必要ですか？
契約方法はマンションによって異なりますが、
契約者様の住民票と顔写真と身分証明書、保証人様の印鑑証明は必要となります。
さらに、マンションによっては収入証明等が必要な場合もございますので、
必ず、一度ご確認ください。
希望の家賃設定の目安はどれぐらいにしたらいいですか？
大体一般的には手取りの給料の約3分の1が丁度いいと言われています。
例えば、手取りで18万円の方でしたら賃料は6万円程度と考えるのがいいでしょう。
ただし、皆様それぞれ生活水準や価値観、その他必要となる費用などございますので、
慎重に決めてください。
ポータルサイトや地域密着不動産のホームページに
掲載している物件は、全物件空いてるんですか？
掲載物件すべてに空室があるわけでは御座いません。
最新の空室状況はスマイリースまで空室確認のお問い合わせください。
2012年8月3日
必ず気になる点ですよね！
ここでは一般的には貸主であるオーナー様や管理会社様によってその項目は異なることが多いのですが
無駄な費用を払わないよう、未然に防ぐ方法を公開します。
一般的な費用（例）
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・敷金
・礼金
・賃料（当月日割分）
・共益費（当月日割分）
・賃料（翌月分）
・共益費（翌月分）
・仲介手数料（賃料の１ヶ月分）
・火災保険
・町内会費
・鍵交換代
・保証委託料
・水道代（定額の場合）
・殺虫消毒代
・２４時間緊急サポート
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だいたい項目を多めに書きましたらこんなところです。
もちろん物件によって異なります。
まず
赤で書いてある項目に関しては交渉可能なことが多いor交渉次第で外せる。
青で書いてある項目に関しては場合によっては交渉可能。
ピンクの仲介手数料はスマイリースが必ず無料でお知らせ致します！
以上になります。
こう見るとほとんどが交渉可能じゃないか？と思いますが、
すべてが交渉可能というよりも、自分にとってまず、一番交渉したい点を絞ることが大切です。
そして見積もりの中には、管理会社が取ろうとしている費用もあるのです。。。
それが、
・火災保険利用時のキャッシュバック
・鍵交換代
・保証会社利用時のキャッシュバック
・殺虫消毒代
・２４時間緊急サポート
これを業界では付帯商品と言っています。
とにかくもっとも最安の初期費用にしたければ、
何かしら方法もあるので一度ご相談ください！
スマイリースの説明の前に・・・
例えば
あるメーカーの液晶テレビを買いたいときって皆さんはどうしますか？
ほとんどの方は、家電量販店か安さ重視だったらネット通販（価格.com）とか？
でも、もしメーカーから直接買うことができたらどうでしょう？
メーカー側としては「売りたい」、お客さんは「買いたい」
メーカー側がサービスの提供もして安くて安心できるお買い物。理想ですよね！？
これを不動産業界で実現しているのがスマイリースです。
不動産で言うと家電量販店は仲介不動産屋さんで、メーカーは大家さん。
でも大家さんが直接サービスをするのは難しいので、
この家電量販店も不動産屋さんもお客様へのサービスとして、なくてはならない流通サービスの存在です。
だからこそサービスの質を落とさずに安く買うために、
そこを介しても「安さ」と「安心」が手に入る方法をご提供しているのが
スマイリースです。
スマイリースは不動産（営業）会社ではありません。
１．初期費用最安をお約束（安さ）
２．その地域の信頼できる不動産屋さん大家さんを紹介します（安心）
３．スマイリースがお客様の立場でお部屋探し～退去までお手伝いします。
ご依頼された物件のすべてが仲介手数料無料！！
借りたい方と貸したい方の為の完全無料
賃貸物件マッチングサイトです。
主にお部屋を探しているユーザー様から気になる物件の情報をお問合せ頂き、
オーナー様や貸主会社と直接取引をする事で、借り手側は、
仲介手数料を無料で契約することが可能！
貸し手側は、広告料等の経費削減ができ、
無料で空室対策が出来る、双方お得なサイトです。
そして
大阪府下における
オーナー様、貸主会社（管理会社）の情報量は
関西最大級！
保有物件多数あり！
どのような物件でも、
すべて「賃貸の総合窓口お客様相談所」
ご利用ください！
2012年8月2日
先日、私の住んでいる賃貸マンションのエアコン洗浄を業者に頼みました。
うちは、夏場しかエアコンは使わないのですが、
昨年、エアコンがかび臭いと奥さんからクレームを受け、
一度エアコン洗浄スプレーをしてみたのですが、変わらなかった為、
今年は業者さんに洗浄をお願いする事になりました。
（もちろん単身の１Ｒや設備でエアコンがある方は貸主会社に頼んでくださいね！）
頼んだ業者は、私が以前職場で仲良くしていたリフォーム会社のリビング優さん。
そこと相談してエアコンクリーニング業者と直接やりとりさせてもらいました。
エアコンクリーニングは時期ということで、お願いしてから、2週間程待ちました。
業者さんは、エアコンの下にシートを引き、エアコンカバーを外し、
フィルターと、プラスチックのカバーをベランダでゴシゴシ洗い。
カバーが外れたエアコンを、水が飛び散らないようにビニールでキレイに養生して、まず準備。
そして、洗剤吹きつけゴシゴシゴシゴシ・・・・。
その後、機械を使い、水を高圧で吹きつけジャバジャバ洗浄。
そこからちょいちょい後片付け。
最後にエアコンを暖房30℃に設定して運転。
終了。
その際、エアコンのカビについて教えてくれました。
エアコンにカビが生えるのは、エアコンの構造によるものらしいのですが、
冷房や除湿で運転する際、エアコンの空気を取り込む金属部分が、
かなり冷たくなります。その為、そこに水滴が発生します。
その水滴は、エアコン内部に貯まり、ある一定の量を超えると外にでます。
冷房を使っている期間は、常にちょっとエアコン内部に水が貯まっているそうです。
その為
・数日間エアコンを使わない
・部屋の温度が高め
というタイミングで、カビが発生するそうです。
具体的には、夏の長期の外出や、冷房を使い終える9月位に、カビが発生してしまうそうです。
では、そのカビを発生させないためにはどうすればいいか？
エアコンを暖房に設定し、最も高い温度で、
数分運転すればいいそうです。
要は、使わないなら時にエアコン内部の水を蒸発させればOKということ。
使用後や長期使わない時、シーズン終了後にお試しあれ！
※あくまでも一般的なエアコンの場合
なるほど。
ちなみに、市販のエアコン洗浄スプレーですが、
界面活性剤を吹き付けているだけ、汚れは全て落ちないし
その薬品がエアコン内に残り臭いの原因になるので使わない方がいい。
エアコンの上に、換気扇フィルターのような紙フィルターを一枚かぶせるのも×。
中に水が貯まりやすく、臭いの原因になりますとのこと。
費用は２台で15000円位でした。（１台おそうじ付エアコンなので割高）
【おまけ】エアコン洗浄業者さんのつぶやき
「エアコン洗浄の仕事は5月～7月までの3ヶ月間だけですね。8月に入ると、ほとんど仕事ありません。」
「最近は、何よりも洗浄中の駐車場を確保するのが大事。車が止められず、作業を中止したこともあります。」
賃貸の冷房が終わってる・・・
賃貸のエアコンについて質問させていただきます。
98年製のダイキンのかなり古いエアコンです。
リモコンも有線です。
最近暑い日が続き、部屋に帰ると室温が35℃くらいになってます。
冷房をつけるのですが、30℃に下がるまで2時間くらいかかります。
22℃に設定して風量マックスでも、4時間経っても29℃台です。
しかし湿度はかなり下がります。
湿度計は30%台を指しています。
夏なのに、加湿器をつけています。加湿器をつけても湿度は40%くらいです。
朝起きると、喉がイガイガします。
昨年の秋からこの賃貸に住んでおり、夏を越すのは初めてなので、こんなに効きの悪いエアコンとは思いませんでした。
それともう一点。
内部のファンを見てみると、白い結晶みたいなのがたくさん付着しています。
これってカビですか？
こんなカビだらけのエアコンなんて、体に悪そうでやってられません。
今まで気づかなかったですが、こんな汚れたエアコンを使っていたのですね・・・
ショックです。
これは、賃貸会社に苦情を言って、エアコンを修理して掃除してもらうべきでしょうか？
毎日仕事で帰宅するのが遅く、帰ってシャワー浴びて寝るだけ、みたいな生活をしておりますので、
エアコンの効きが遅いのは、非常に痛いです。
アドバイスお願いします。
至急貸主負担で解決できますよ！
貸主会社に苦情じゃなくても普通に解決する方法があるので以下の項目を確認してください。
①入居時にエアコンが設備であること
②賃貸借契約の特約や条文にエアコンの性能保証がないと記載されていないか
③入居時に、前入居者の退去時現状渡しということを聞いていたか
①の設備であれば、エアコン付のマンションとして物件を提供している訳ですから
管理者である貸主負担にて通常使用できる状態に戻す義務があります。
②性能保証がない＝前の入居者が残していった（残置物＝エアコン）
この場合であれば契約前段階で承諾して入居していることになりますので、
自身で取り換えるか修理するしかありません。
③を聞いていない、もしくは書面にて交わしたものがない場合、賃貸借契約書に従いますが、
ほとんどのケースで故障はしていないけれど、通常使用ができていなければ、
貸主負担で修理もしくは交換するのが一般的です。
また内部のファンの白い結晶。。。それはエアコン特有の
ペニシリウム・クラドスポリウム・アスペルギルスというカビの可能性がかなり高いです。
※喘息発作やアレルギー性鼻炎を起こす原因です。
私なら大家さんや管理会社へこう言います。
「９８年製のエアコンを設備として使用していますが、冷房が機能しておりません、
またアレルギー性の鼻炎に悩まされており、エアコン内部にカビが発生しています。
賃貸借契約に性能保証無しという文言がないので、通常使用により生活に支障が出ておりますので、
修理、交換を至急お願いします。」
言い方は同じでなくても良いですが、ニュアンスを同じように言いますと、
素人ではないと思い、急ぎでクリーニング業者かエアコン取付業者が駆けつけてくれるかと思います。
知っていたら得！
私は賃貸不動産の仲介、物件管理（建物の管理会社）もしたことがあります。
貸主側の不動産会社というのは、入居者が我慢してくれるように言うものです。
でも、この入居者はいつか出ていく（退去）かもしれないと判断した時、
家主さんと相談して、至急問題を解決する方向に動きます。
勝手なもんですよね。。。笑
だからこそ、管理会社には要点を明確に伝えて問題視してもらうことが重要です！
嫌われるのが怖い。なんて思わなくて大丈夫です。
2012年7月29日
バブル崩壊以降、かなり家賃相場が下がりましたが、
大阪に限るとここ４，５年でだいぶ落ち着きました。
バブル崩壊直後は家賃は下がってあたりまえと言う風潮があり、
マスコミでもかなり取り上げられましたが、最近ではリーマンショック後の
売買では下がった傾向があります。
しか～し！
賃貸でも、もう下がらないかと言うとそうでもありません。
気に入った部屋が見つかったら、だめもとでもスマイリースに聞いてください！
専任窓口業者やオーナーに直接交渉し、
私たちは、オーナーからの広告料を頂かないので、
交渉がとても効果的！
最悪家賃がダメでも結構色んな交渉術見せますよ！
あんまりしつこい人だと家主さんが嫌がっちゃいますが！（笑）
ほんの一握りだと思いますが、いまだに悪徳不動産屋があります。
というより、悪徳営業マンと言った方が正しいです。
特に営業マンが歩合制で、決めてナンボと言うような場合に多いです。
私の知っている事実をいくつか紹介しましょう。
１：他の部屋が空いているのに空いていないと言う。
不動産屋には営業マンによって決めたい物件というのがあります。
それは貸主からの手数料報酬が多い物件。
ですが、物件を決めるのは借主である入居者なのです！
借主が決めたい物件が、営業マンにとって都合が悪いと、
その物件もう申込が入りました。。。
そして営業マンが「今ならこの物件○円ダウンでまだ空いていますよ？」
「あの物件○○ですから、こっちの方がいいと思いますよ？」
これって、意外とよくある話なんです。。。
（当然、ホントに申込が入っているケースもあります）
でも
⇒本当？って思ったら、聞いてください！
疑いのある物件元の募集窓口会社又はオーナーへ直接確認を取ることも可能です！
「特定物件の空室確認をする」
２：部屋を案内した後「今決めないとこれ以上の部屋は２度と出ない」
などと言って半ば脅迫する。
⇒即決するほど、本気で気に入っていないのであれば、
「その時は縁がなかったということですね。。。」と軽く言ってあげてください。
そして、私が紹介する不動産会社でお部屋を確保した方が断然マシでしょう。
きっとそれ以上ひつこく言ってこなくなります。
３：部屋を案内して結局どこも決めないで帰ろうとすると、
案内した時の交通費（ガソリン代や電車代）を請求する。
⇒請求されても払わなくて良いですし、二度とそこの業者を使わないでください！
４：ありもしない広告を掲載して客を集めて、
最終的には高い部屋を決めさせる。
おとり物件！
⇒ポータルサイトにもある、既決物件掲載率を参考に探しなおすか
一度ご相談ください！
まだまだたくさんありますが、今日はこのへんにしときます。
不動産会社を大きく二つのタイプに分けると、
A：自社で管理している物件をお客さんに紹介する地元密着型と、
B：自社で管理している物件はない（少ない）が他社の物件を数多く紹介する都市型
の２種類に分けられます。
（ちなみにスマイリースは両タイプの不動産会社と提携しているのでどちらでも紹介可能です！）
どちらがいいとも言えませんが、
もし住みたい街が決まっているなら
その街の地元の不動産会社Aに聞き、
住みたい街が決まっていなければBの都市型の不動産会社の
ポータルサイトや地元密着サイトを見ると良いでしょう。
例えば大阪の千里中央に店舗がある会社に、「難波で探しています」と言っても
物件情報をメールや資料で貰えないか、数日経ってから連絡があります。（笑）
その代わり吹田市や豊中市で探していればBのタイプの不動産会社より探しやすいでしょう。
物件を絞り込むまでに業者がどちらのタイプか見極めるのも重要です！
見極める方法は？（ステップⅠ～Ⅳを参考に）
関西圏の全業者がどのタイプかの情報がすべて分かります！
そして最後は最適な条件で契約する！
仲介手数料0円（無料）という広告や無料サイトは他にもあります。 ただし、他社サイトでは仲介手数料￥0（無料）にできる物件のみを掲載し その物件限定で契約する場合のみになります。
また、仲介手数料無料という広告を出しながら、契約必須条件でない項目を請求してくる場合があります。
スマイリースではどちらに支払われるものかを明確にし、家主さん（管理会社）に支払われるものだけをご請求し、大阪府下ほぼ全てを仲介手数料0円で最安値にしています。
ここが他社との違いです！
今この関西には数千万以上の賃貸物件、数百社以上という賃貸仲介会社があると言われています。
これは安心できるという反面、賃貸物件や不動産会社選びを難しくする要因にもなっています。
お客様が納得できる賃貸、できる限り希望に合う最適な賃貸が選べるよう、
私どもはこれからも、お客様の一番相談しやすい相手として努めていきます。
| 運営会社 | リーズンライフ株式会社［大阪府知事（１）第57471号］ |
|---|---|
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