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Q：今住んでいる賃貸物件でまだ「解約通知書を提出していない」のですが、
引越し先のお部屋が決まっていない時点で契約終了の何ヶ月前くらいに連絡しないといけないですか？

A：まずは現在お住まいの賃貸契約書をご確認ください。

その中に希望日の賃料支払で終えるためには、何カ月、何日前迄に解約通知を提出しなければいけないかをご確認ください。

①賃貸借契約書に記載のある「解約通知」の条文に「〇ヶ月前予告、又は〇日前予告」なのかと「日割計算か月割計算」確認。

その後に、
管理会社に「退去したいと思っていますがまだ次のお部屋探し中のため契約手続き迄至っていない段階です」

②解約通知を提出してからの「解約日延長（解約撤回）は可能ですか？」という感じでご確認ください。

もしくは賃貸借契約書の中に「解約の撤回が出来ない旨が記載あるかどうか」ご確認ください。

POINT

上記の①②がどれだけ融通が利くかどうかは現在住んでいる物件の「管理会社やオーナー様によって大きく異なる」という点です。

個人の大家さんとかであれば都度相談してくれたりしますが、大手の管理会社等であれば事務的な対応のみと言えますので契約書面に準ずる形式です。

【地域による解約通知の違い】

◆西日本（関西）＝1ヶ月前予告、翌月末迄の月割計算が多い
※稀に＝2ヶ月前予告、月割計算もあります。
例：9/30日迄に解約通知を提出したら10/末迄の1ヶ月分の賃料支払で終了
◆東日本（関東）＝1ヶ月前予告、実日数での日割計算が多い
※稀に1ヶ月前予告、月割計算もあります。
例：9/30日迄の9/28日に解約通知を提出したら10/27末迄の日割賃料支払で終了

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質問

インターネット無料と書いてある物件は、工事費や毎月の支払いなしでパソコンやWiFiの利用が可能と思って問題ないでしょうか？(ルーターは持っています)

回答

WiFiルーターをお持ちであれば、ルーターを後に自分で付けるだけで使用可能となります。
工事費は必要ありませんが物件のプロバイダによって内容が少し異なると理解頂ければと思います。

例①：工事費無料、月額無料

例②：開通時事務手数料1万円、月額無料

例③：工事費無料、月額無料（◯◯GB以内）

例④：工事費無料、月額無料（速度◯◯mbps）

例⑤：工事費無料、月額1,000円で使い放題

つまり、オーナー様がどこのプロバイダと契約してマンションのインターネットを無料にしているか、又は無料にするための条件にしているかで
物件による少しだけ異なる形式です。
ただし、ほとんどのケースではＬＡＮケーブルを差し込むだけで使用出来るため、やはりインターネット無料マンションはお得ですね☆

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ご質問

現在転職活動中で、繋ぎとして夜職をしている状態です。
親に保証人になってもらうことができ、前家賃を数カ月ぶん入れることも可能なのですが、賃貸契約は出来ますか？

回答

【審査について】
一般的に賃貸業界の審査では有職者というのは所得証明が出来る方を定義しております。
（所得証明＝源泉徴収票、給与明細、課税証明、納税証明、確定申告書…等の公的証明）

お仕事をしていても所得を証明出来ない場合は無職と判断されてしまいます。

つまり、今回の場合ですと「契約名義人が無職＋連帯保証人が親族」で審査することになります。

【物件について】
上記の点から有職者と比べて選べる物件数が非常に少ないと理解頂きたいですが、
厳しい中でも全く不可能ではありません。

①契約希望家賃を審査が通るレベルにする
②審査が通る物件を選ぶ
③審査が通りやすい地域にする
④その他

その他にも、方法論としてはいくつかございます。

【その他の方法論】

①代理契約(親族での名義)で契約する
②預貯金の残高証明で審査をしてもらう
③無職でも契約できる物件を選ぶ

オーナーさん・不動産管理会社によって違いますが、こうした場合には”安心材料”となる
書類やお金を追加することで審査出来ることもあります。

ご契約者様の状況によって異なりますのでその都度ご確認ください。

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質問：1年しか住まい賃貸で考えております

春（4月）から借りるとして、2月中にお部屋を見たいのですが、
いつ頃に申込（契約）すれば一番お得なのでしょうか？
というのも、3月分の家賃を支払わなければならない場合はもったいなので、できるだけ避けたいのです。

回答：原則、どの物件でも申込日（お部屋確保日）から約20日～30日以内に管理会社（オーナー）側から入居の有無に関わらず家賃発生を要求されす

（例外は1ヶ月以上先でも認めてもらえる物件の場合）
※1ヶ月フリーレント
※キャンペーン等
※特別認めてもらえる理由があるとき

そのうえで、
2月末迄に内見して物件決定する場合は上記の例外を適用してもらうために原則的な物件に”交渉”するのと、
同じ物件の別の部屋で2月末空き予定（入居中の部屋）を申込することにより、
必然的に3月末～4月上旬に家賃発生することが可能となります。

3月分の日割り分を1日でも支払いたくない場合は、
3月上旬に申込することにより上記の原則に従った物件を選べる確率が増えます。
ただし、礼金が安い物件ほど1年未満の解約違約金設定が多いため、
3月末入居の設定にすることにより翌年3月に退去する際に違約金がかからないというのが必要な項目です。

結論
①2月中に内見した物件を申込し3月31日や4月1日頃を契約始期に交渉する
②2月中に内見した物件の空き予定の別の部屋を申込して契約始期にする
②2月末～3月1日頃に申込をして3月末～4月上旬契約始期にする

以上のような選択肢が良いかと思います！

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ご質問；上場企業の正社員や公務員の場合でも保証会社加入（保証料）が必要ですか？

ご回答：基本的に市場の約7割～8割は「賃貸保証会社に加入しなければ契約出来ない」というのがあります

その理由はご存知の通りオーナー様の家賃保証になるのですが、
勤務先が上場企業の正社員でも、公務員の方でも、個人名義が借主の時点で、
選ばれる物件が保証会社加入必須条件であれば属性に限らず加入を要求されます。

ただし、物件によっては「借主が公務員」「保証人が親族の有職者」という内容次第で交渉し
賃貸保証会社の加入をしなくても良い場合があります。

したがってご回答としては、
◆個人名義の契約＝原則賃貸保証に加入（例外：属性で承諾もらえるケースがある）
◆法人名義の契約＝原則賃貸保証に加入（例外：法人が1部上場会社であれば外せる）
というケースがあります。
【要チェックPOINT】
気になる物件が以下の①～③のどれかによって
①家主指定の保証会社
②管理会社指定の保証会社
③仲介会社指定の保証会社

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ネット掲載業者のおとり広告の目的とは？

質問

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか？」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか？

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね？

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか？

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

回答

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です（恐）

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど？いや業者間では聞いたことがありません！

その業者の目的は

1. ご来店頂く
2. 指定物件の契約が難しい何らかの条件を提示
3. なぜ安いのかについてお客様が納得
4. 別の物件を提案する
5. お客様情報と反響1件獲得（ここから営業開始）

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで（おとり広告とバレないと思っている）
5の部分にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

これで反響（集客）１件になる訳です

ほとんどの業者は真面目に広告を出しております。
ほんの一部の不動産会社がこのような行為をしております（怒）

それを確認するために「スマイリースおとり広告確認」をしています。

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お部屋探しに欠かせない解約通知

現在、賃貸物件にお住まいの方が新たに新居の賃貸物件を探すうえで、欠かせないのが、

現在の住居物件の解約通知です。

大阪に限っては市場の約8割～9割が「借主からの解約通知は1ヶ月前予告の月割計算とする」というように

契約書の解約通知に関する文言に記載があります

ポイントは

現在の住居物件の賃料がいつまでかかるか！？

新居の賃貸物件がいつからかかるか！？

例えば、今日、２０１６年９月７日に良い物件（新居）が見つかったので申込して契約予定だったけれど、

現住居の解約通知を提出（申し入れ）すると１０月３１日（1ヶ月分）までの賃料がかかってしまうとなると、

新居での賃料日割発生日は１０月１日からしか交渉出来ない場合に約1ヶ月分の賃料がかぶってしまうということです。

この問題、以外とお部屋を探している途中は気づかないため、

解約通知を出すときに過去の契約書を見たときに気づくのが多いです。

なので、もちろん月末に新居の申込をして翌月末に新居の賃料日割発生に交渉すれば問題ないのですが、

通常、交渉しても一般的には申込した日から遅くても約1ヶ月後には賃料発生するため、

少しでも早めに調べて二重家賃の損失を減らしましょう♪

稀に解約時に日割計算出来る物件や、
解約通知日から1ヶ月分の支払いで済む物件もあります！よく確認しておきましょう

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仮押さえ出来る期間とは？

質問

お部屋の仮予約はいつからいつまでできるのか？

回答

まずご質問者様の言う仮予約というのは、
あくまで契約審査前になりますので、管理会社や貸主側に対しては
「仮予約します！」という表現ではなく申込みしますという形式になります。
つまり、
申込みしてから、審査終了するまではキャンセル料がかからないケースが多いので
仮予約（仮押さえ）して交渉してみましょうか？ということになります。
また、
一度に複数の仮予約は出来ません。
お部屋止めはお一人につき1室しかできません。
（引越シーズンでの目安は見学日の3日前までしか止めれません）
※例外もあり

詳しくはこちら

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下記、よくあるご質問になりますのでご参考ください。

質問

礼金が安い物件や契約期間が2年間となっていた場合、

１年で解約した場合、違約金が発生するのか？

回答

物件にもよりますが、

基本的には１年間で退去した場合，違約金などはかかりません。
しかし、1年未満での違約金がある場合もありますので、
例えば年3月21日から家賃発生の契約ですと、
1年後の3月20日以前であれば違約金になります。
ですので、
今年契約日から1年以降での退去であれば問題ありません。
（退去通知日は関係ありませんので、前もって退去通知を出される事をお勧めします）

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質問Q

保証会社に入るのに連帯保証人をつけなけばならない理由を知りたいです。

保証会社に入らなきゃいけないのはわかりますが、
保証会社だけじゃいけない理由はなんなのでしょうか？

何のための保証会社なのでしょう？

こういう場合は保証人がいないならなんとかならないか掛け合うより
断った方がいいでしょうか？

回答A

まず、
「なぜ両方必要なのか？」
というご質問を結論から申し上げますと、
それは契約者や連帯保証人の属性から判断されることになります。

要するにオーナー側としては保証会社の審査さえ通れば
入居してもいいという考えだけど、
保証人をつけないと保証会社としては審査に通らないということになります。

保証人が不要なのは賃貸契約の方で、保証契約は保証人が必要と
保証会社が判断したということです。
オーナー側ではなく、保証会社からの要望になります。

万が一家賃滞納があった場合、
保証人がいようがいまいが保証会社が家主に立て替えて払います。
その際に保証会社が立て替えた家賃を保証人からも回収できるように
しておきたいということになります。

そんな中でも保証人を付けて保証会社に入れば保証会社に
支払う保証料が安くなるケースもたまにあります。
保証料が高くなってもいいから保証人を付けないように
お願いします、と言ってみてください。
それで、保証人が必要なくなる場合もありますが一概には言えません。

いわゆる貸主側の判断も入ってきます。

ここ10年で、『今は借り手市場』と、
横柄な態度で不義理をして行く入居者さんが増えました。

荷物を置いて居なくなる入居者さんも増えましたので、
その時に身内の保証人さんがいると解決の糸口があります。

全ては権利主義のトラブル防止です。

ただし、本来の理屈であれば、保証人は必要ありません。
そのための保証会社です。

掛け合って話を聞いてください。