permalink»
Q：保証会社更新料を払いたくないので、更新料不要のプランがある保証会社を指定させていただく事は可能ですか？
A：管理会社は自社の保証会社や火災保険など提携している分、
それらを利用する事で手数料を頂き、成り立つ商売ですので、原則的に、保証会社利用に関しては先方のルールに従わなければならないです
＜保証会社を外せるかもしれないポイント＞
以下は管理会社又はオーナー側が承諾した場合に限り認められるケースがあります。
敷金を支払う（因果関係はありますが担保として交渉してみましょう）
連帯保証人をつける！（保証人の有無に関わらず必要な場合でも交渉してみましょう）
とにかく賃貸人(大家さん)へ保証加入を解除依頼する！（ワザではありませんが（笑））
また、お部屋を解約する時等は更新料を支払う前が良いタイミングですので、
更新時期が来る前に退去しちゃう！というのも念頭に置いておいた方が良いですね！
permalink»
Q：多少の礼金等の値下げはお願いできないでしょうか？
また、礼金無しで毎月の家賃を３０００円、５０００円、値上げとかでもかまいませんが
A：まず、交渉について
仲介会社が交渉することそのものは可能です。
ただし、オーナー様が承諾して頂けるかどうかは管理会社次第です。
そこで、交渉を受け入れてくれやすい提案をすることが重要なPOINTです！
すぐに入居するので！と伝え賃料日割発生日が早くても良いとする
目安としては、1週間～2週間程度となります。
（そのお部屋がまだ入居中であったり、入居審査に時間がかかる場合を除き）
すぐに入居してもらうことで部屋の空きをつくらずに家賃の収入が入るため、
オーナー様のメリットが大きいです。すぐにでも引っ越しができるのであれば、ぜひ聞いてみましょう！
１年未満の短期違約金や２年未満の短期違約金を付けて交渉する！
退去時の違約金特約としての相場としては、1年未満で家賃の2ヶ月分、1年以上2年未満は家賃の1ヶ月分が一般的です。
もしも長く入居するつもりであれば、2年以上の入居で短期解約違約金が無効になるのでおすすめです。
貸主側も長く入居してもらうと嬉しいので、受け入れてくれるケースがあります。
家賃を上げる
考え方としては2年計算として家賃1,000円×24ヶ月＝24,000円
平均的に家賃1,000円UPすると礼金24,000円ダウンが見込める場合があります！
家賃自体は上がってしまいますが、初期費用を抑えることができます。
相場や目安としては、表記家賃にプラス2000～5000円ぐらいの数千円単位の交渉になるでしょう。
家賃を上げることで、借主が長く住めば住むほど礼金分を取り戻せるので、オーナー様にとってもメリットがあります。
＜POINT＞
条件の相談自体が可能かを、仲介会社から管理会社へまずは聞いてみます。
先方から、契約者情報を先に見させていただきたいと言われたら、
とりあえず送って、礼金ゼロの交渉を入れてみます。
家賃値上げは最終手段でやってみます。
※段階的にすることで交渉成立度合いに影響します☆
permalink»
Q：他のお店からも同じ物件を紹介されたのですが
そこは家賃1ヶ月分をサービスしてくれるとの事でした。
そういったことは、お店によって違うものでしょうか？
どこのお店で契約しても同じ条件とは限らないのでしょうか？
A：オーナー側が一部の仲介店にだけ好条件を出すという事はあまりありません
管理会社を通して契約する形式と、直接オーナー様（所有者、貸主）とやり取り出来る物件かで
多少違いますが、間に管理会社が入っている場合はどこの仲介店で契約しても基本的に条件は同じです。
勿論、仲介店のそのお店が付ける付帯オプション商品というものがあるので、
「初期費用」は仲介店によって違うという事はよくあります。
見積り金額が違う仕組みとしては、
貸主報酬がどの程度出ていて、任意項目が見積りに入っているかどうかです。
すぐに査定が必要であれば物件指定（気になる物件のＵＲＬ）でお聞き頂ければ、
管理会社が本来必要としている項目を回答してから条件交渉についてご相談頂けます☆
permalink»
Q：大阪の賃貸は仲介できる物件はどこも同じって本当ですか？
気になる物件があります。全物件どこの仲介店でもご紹介可能でしょうか？
A：結論から言いますと大阪の市場の約8割～9割はどこでも取扱い可能です！
ただし残りの1割～2割の物件の中には【囲い込み】というものが存在します。
例えば「A物件はどこの業者でも紹介可能だが、B物件は特定の業者のみ可」
といった感じです。
囲い込み物件とは？
業者間の流通情報として他に出していないという物件で、
その業者でしか取扱い出来ない物件のことを言いますが、
ほとんどのケースがオーナー側に黙って囲い込みしていることがあります。
本来は、
専任媒介等でオーナー様から預かった物件はどこの業者でも紹介出来るように
周知してから他の業者でも客付けが出来るようにするのが一般的です。
＜例外的にあるケース＞
家主様が自主管理ではなく、仲介店、管理会社などに物件の管理を任せている場合、
家主様に代わって管理業務をしているので、当然そこには【報酬】が発生しています。
任された業者としては貴重な【売上】となりますので、
当然「管理はずっと当社に任せてください」となるわけです。
そこで、お客様に物件を紹介し、契約を取得する業者が、
管理を任された業者ではなく、他の仲介店（仮に「a」とします）ばっかりであれば、
「このa社さんはよくウチの物件を紹介して契約してくれるから、管理もこのa社さんに任せようかな」
と考える家主様もいらっしゃるわけです。
そうなると、所謂【管理外れ】となり、【売上】を失います。
任された業者としては立場が無くなり【格好が付かない】という事になるので、
これを避けるため、他の仲介店から物件の問い合わせがあった際「満室です」などと言って、
その仲介店に紹介出来ないようにするのです。
仲介店としては、管理会社から「満室」と言われてしまった以上は、
その通りお客様にも伝えるしかありません。
これが【囲い込み】というものです。
管理を任された業者さんは当然、問い合わせがあった事や「満室です」と嘘をついた事は家主様に内緒です。
勿論、こんな事をする業者さんばかりではありません。
以上の事から、市場に出ている全賃貸物件を紹介出来るお店は、
存在しないと思っていただいて良いですが、概ね網羅出来るということが言えます。
賃貸は売買と比べても比較的全物件紹介出来る可能性が高いですので、
気軽にご相談ください☆
permalink»
Q：大阪で一人暮らしお考えております。
引越しするのに何月頃が良いというのはありますか？
A：時期によってメリット、デメリットがございます
1月～3月は賃貸のトップシーズンで引っ越す方が多く、多くの物件の
空き予定が出やすい時期となります。
ただし、それだけ他の方でもお部屋を探す方が多いので物件が埋まるのも早く、
ゆっくり検討出来る時間が少なくなります。
つまり「物件は多いがゆっくり探せない」という時期です。
また、動きが多いという事は「入居したい」という需要が多いという事なので、
条件交渉が通りにくいという事もございます。
1.2.3.4月以外の閑散期は逆に、シーズン中に決まらなかった物件が空室で、
人気物件はあまり空いておらず、物件数も少なくなります。
その代わりに条件交渉が通りやすかったり、キャンペーンなどが多めです。
また、比較的ゆっくり検討する事が出来、焦って決める必要があまりないので、
とことん探す事が出来るというメリットがございます。
結論としては、絶対的に良い時期というのはなく、
その時にのタイミングでピンとくるのがあるかどうかです！
