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HOMEHOME > スマイリースBLOG top > 大阪の賃貸で「申込してからの賃料発生」日について

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<申込してからの賃料発生日について>

通常、賃料日割発生日は「申込日から平均1ヶ月以内」となります。

つまり入居予定日(引越し日)に入居するか入居しないかに関係なく、日割賃料が発生するという仕組みです。

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◆借主(入居者)の事情

入居しないのに賃料が発生するのはもったいない。だから「契約始期日=入居日」で設定したい。

 

◆貸主(管理会社)の事情

万が一のキャンセルに備えて入居希望者の機会損失を無しにして1日でも早く家賃を発生させたい。

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この2つは相反するため最長で約1ヶ月くらいが目安となります。
(もちろん地域や物件のオーナー様の考え方によって異なります)

そのため、「契約始期日=入居日」にしたい日から逆算して1ヶ月ほど前に申込みするのが
ちょうど良いですが「1ヶ月+2週間」とかは都度交渉して相談することになります。

その際に、◯◯の条件付きで◯月◯日迄なら良いですよ。

という審査の際に結果が出ることが多いです。

※ただし「修繕中」「現在入居中の退去予定」や「建築中の新築」では上記は当てはまりません。

 

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<よくある質問>

Q:ご相談内容
4月から就職で大阪に勤めます。
それに向けて、2月下旬にもう少し近場に引越しをしようと考えております。
今(12月上旬)からお部屋探しをして契約をすると、
物件によっては引越しまでの間に家賃発生などもあるかと思います。
質問で、もう少し時期を待ってから探したほうが良いのでしょうか?
知識が浅く、大変恐縮ですが、ご相談に乗っていただけますと幸いです。


A:ご回答
今(12月上旬)からお部屋探しをして申込まですると、
物件にもよりますが平均約1ヶ月前後で入居の有無に関わらず賃料が発生します。
ただし、年末年始を挟むのと空き予定物件(現在入居中物件)等を選ぶことで
約1.5~2ヶ月先に賃料発生出来る物件も存在はします。
また、12月末迄の申込に限りフリーレントキャンペーン等も年末はあったりしますので
お客様のご希望条件からの選択物件により大きく異なるため、一概には言えないですが、
物件次第で早めるか遅くするかご判断頂くのが良いと思います。

ご提案としては、
2月末賃料発生を目指して現時点で情報収集しつつ、
12月中に申込する場合に希望に近い賃料発生日であれば申込する。
それが難しい場合は1月末前後まで申込を待つというのが良い方法だと思います。
特に1月中旬~2.3月は不動産の繁忙期のため空室状況が非常に流動的なため、
この時期からの部屋探しは臨機応変に動いていくのが良いかと思います。

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Q2月に内見しに行くのと3月に内見するのはどちらが良い?

◆2月上旬~中旬に内見する事
メリット:選択出来る物件数が多い
デメリット:情報は多いた空き予定で見れない場合がある
※選択肢の少ない条件設定の人は良い物件を先に選ぶ事が出来る

◆2月末~3月上旬中旬に内見する事
メリット:シーズン期で決まってしまうため選択出来る物件数が少なくなる
デメリット:2月末に空いた物件を3月上旬に内見出来るため現物を見れる率が高くなる
※選択肢の少ない条件設定の人は良い物件を先に取られる事が多い

【大阪特有の契約】
関西は退去時1ヶ月前予告月割計算という形式が多く、
1月末や2月末に退去通知を出す(退去する)人が圧倒的に増加傾向にあるため、
退去通知を出す入居者が増えて供給が多くなるが、翌月の上旬でしか室内を見れないため
選択出来る物件は増える中でシーズン期は外部から大阪入居の需要も増え現物を見れる物件の申込みが増えて内見出来る物件は少なくなる。
それに合わせて3月は学生入居の需要も増えるため余り物になる傾向がある。

<家賃発生のPOINT>
2月の選択肢が多い中で決めたいお部屋が空き予定(入居中内見不可)であれば、
成約済み又は空いている別の部屋で同タイプのお部屋を内覧(似たお部屋を内覧)して外部環境を確認し
申込みする事でイメージがつきやすく、家賃発生日を3月末から4月上旬にする事が可能になる。
(即入居可能なお部屋は申込から約1ヶ月前後で家賃発生する場合が多い)

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Q
大阪で一人暮らしを考えております。
引越しするのに何月頃が良いというのはありますか?
A1
時期によってメリット、デメリットがございます。
1月~3月は賃貸のトップシーズンで引っ越す方が多く、多くの物件の
空き予定が出やすい時期となります。
ただし、それだけ他の方でもお部屋を探す方が多いので物件が埋まるのも早く、
ゆっくり検討出来る時間が少なくなります。
つまり「物件は多いがゆっくり探せない」という時期です。
また、動きが多いという事は「入居したい」という需要が多いという事なので、
条件交渉が通りにくいという事もございます。
1.2.3.4月以外の閑散期は逆に、シーズン中に決まらなかった物件が空室で、
人気物件はあまり空いておらず、物件数も少なくなります。
その代わりに条件交渉が通りやすかったり、キャンペーンなどが多めです。
また、比較的ゆっくり検討する事が出来、焦って決める必要があまりないので、
とことん探す事が出来るというメリットがございます。
結論としては、絶対的に良い時期というのはなく、
その時にのタイミングでピンとくるのがあるかどうかです!

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1月2月3月(4月)は物件が、
どんどん減っていく傾向+どんどん退去通知が出る傾向でもあります。
1月~4月は不動産屋の繁忙期で引越しする人が多いのですが、
同時に地方へ転居する人も多いです。
したがって、退去する人が多くても例えば関西の物件であれば
「解約通知1ヶ月前予告月割計算」が多いため、
◆1月に2月末空き予定で募集が出る
◆2月に3月末空き予定で募集が出る
◆3月に4月末空き予定で募集が出る
ということは募集が出ていても入居中で見れない物件の数が多くなるということです。
そこで、同じ物件の別の部屋(成約済み含)で見れる部屋を見せてもらうことで
内装のイメージが湧きやすくなります!
つまり、良い物件の空き予定を確認しながら物件を探していくのが、
現在探している条件の物件情報を網羅しやすいということになります。
スマイリースでは「物件をリストアップ」したら空き予定予約をすることも可能です!
【結論】
現時点で内見出来る物件
空き予定の物件
の両方で検討することが繁忙期中の賢い部屋探し!

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【お部屋探しに欠かせない解約通知】

現在、賃貸物件にお住まいの方が新たに新居の賃貸物件を探すうえで、欠かせないのが、

現在の住居物件の解約通知です。

大阪に限っては市場の約8割~9割が「借主からの解約通知は1ヶ月前予告の月割計算とする」というように

契約書の解約通知に関する文言に記載があります。

ポイントは

現在の住居物件の賃料がいつまでかかるか!?

新居の賃貸物件がいつからかかるか!?

例えば、今日、2016年9月7日に良い物件(新居)が見つかったので申込して契約予定だったけれど、

現住居の解約通知を提出(申し入れ)すると10月31日(1ヶ月分)までの賃料がかかってしまうとなると、

新居での賃料日割発生日は10月1日からしか交渉出来ない場合に約1ヶ月分の賃料がかぶってしまうということです。

 

この問題、以外とお部屋を探している途中は気づかないため、

解約通知を出すときに過去の契約書を見たときに気づくのが多いです。

 

なので、もちろん月末に新居の申込をして翌月末に新居の賃料日割発生に交渉すれば問題ないのですが、

通常、交渉しても一般的には申込した日から遅くても約1ヶ月後には賃料発生するため、

少しでも早めに調べて二重家賃の損失を減らしましょう♪

 

※一部、解約時に日割計算出来る物件や、解約通知日から1ヶ月分の支払いで済む物件は特に問題ありません。

 

 

 

 

 

 

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お客様からよくご質問を頂きます。。
「お部屋探しで今って良い時期ですか?」
「今探した方が良いですか?」
「もう少し待った方が良いのですかね?」

お部屋探しをするのにちょうど一番良い時期はいつなんでしょう?
不動産屋の担当者に聞くと恐らくみんな口を揃えて
「今でしょ!」って言うでしょうね!(笑)

不動産業界には繁忙期と閑散期というのがあります。
このあたりが答えになるでしょう。。。
ただし、極論はお部屋探しにいい時期なんてないかもしれません!?
思い立ったが吉日という言葉もありますが、
現在の状況で現在探している条件の物件情報を網羅してから
判断していくのがベストかと思います。

不動産業界の繁忙期閑散期

※一般的な不動産会社の平均

繁忙期 2月~4月
賃貸業で1年のうち、いちばん忙しい時期とされ、
地方からの転勤者、上京してくる人も一番多いです。
新入学生・就職が多く、独身向けのワンルーム・1K・1DKなど。
よって家賃交渉は1年でいちばん難しい可能性もある。

(少し繁忙期10月~1月)
繁忙時期を避けて前倒しで部屋探しをする方も多い。

閑散期 6月~9月
梅雨入り近くなってから少しずつお客さんが減ります。
でも法人契約など今では一年中転勤する会社があるので、
この時期は一概に暇とは言えないんです。
10月には「結婚シーズン」というのがあるので、新婚さんファミリーなど
動くときも多いです。

【結論】
お部屋探しにいちばんいい時期を狙ってのお引越しをする人より、
お引越しをしなければいけない時期がどんな時期で現在の空室状況が
どのような状況なのか知りたい人のほうが多いでしょう。
今は狙い目の時期じゃありませんよって言われて、
じゃあ待ちますなんて言っていると、
いつまでたっても引越しできませんからね。
でも焦るのは禁物!!!
お部屋探しはタイミングとご縁です。
不動産業界がいい時期でも、たままた空室が出るときもあるし、
そうでない時もあります。
いいお部屋が出てくるとは限りませんし。
つまり、、

現在探している条件での物件情報をすべて集めて
現在空いている空室状況を確認してどうするか判断する。
そこで待つ価値があるかどうかです。

良い時期なのかどうかはお客様の探している条件によるというのが結論です。

気軽にご相談ください!

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今日は月初め特有の退去についてお話します!

月の上旬にお部屋探しをして、

見学して、とてもぴったりの新居があり、申込み!

こんな時、いまの賃貸物件の退去通知を出さなくてはいけません。

しかし、

関西の場合、おおむね退去は1ヶ月前予告の翌月は月割り計算・・・。

例えば、2月2日に新居に申込み、

現賃貸には2月3日に退去通知を出すとどうなるでしょう?

そう

現在住まいのマンションは3月31日分まで家賃を支払わなくてはいけません(涙)

こんな時は2つの方法しかありません。

今のマンションのオーナー又は管理会社に日割りをお願いと頼む、

それが無理なら新居の家賃発生をギリギリまで延ばす。

月初でお部屋を決める場合は退去のことを念頭に申し込むことも大切です。

かといって新居の良いお部屋はすぐに申込みが入ってします・・・。

計画を立てて順番に行いましょう!

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ご存知のようにやはり1月~3月の引越しシーズンは探している人が多いです。

ではこの時期を避けて探せばいいのでしょうか?

答えはどっちもどっちです。

シーズン中は探してる人は多いが物件も多い。

オフシーズンは物件は少ないが探してる人も少ない。

そこでひとつヒント!

まずシーズン中は不動産屋の営業マンも非常に忙しいのです。

あまり一人のお客さんにかまってられません。

ポータルサイト等のインターネットで自分の希望条件を絞ったら、

一つの不動産屋にこだわらず、あちこち情報をメールや電話で聞いてみましょう。

逆にオフシーズンは不動産屋も暇になります。

時間的に余裕があれば何回とかひとつの不動産屋に聞いて営業の担当者に、

ネット未公開物件や資料をメールやFAXで送ってもらうなどしてゆっくり探してみましょう。

最終的には条件面が大切になりますので、どんな物件でも仲介手数料無料と条件最安を狙ってください!

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