permalink»

Check

ネット掲載業者のおとり広告の目的とは？

質問

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか？」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか？

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね？

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか？

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

回答

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です（恐）

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど？いや業者間では聞いたことがありません！

その業者の目的は

1. ご来店頂く
2. 指定物件の契約が難しい何らかの条件を提示
3. なぜ安いのかについてお客様が納得
4. 別の物件を提案する
5. お客様情報と反響1件獲得（ここから営業開始）

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで（おとり広告とバレないと思っている）
5の部分にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

これで反響（集客）１件になる訳です

ほとんどの業者は真面目に広告を出しております。
ほんの一部の不動産会社がこのような行為をしております（怒）

それを確認するために「スマイリースおとり広告確認」をしています。

permalink»

Check

おとり広告の相談

某不動産会社で掲載しているレバンガ江坂公園APについて相談あり

もともとアドパークの検索で、敷金礼金なし、家賃３．２万円管理費8千円にとびついたが、

実際みつもりでは2か月間だけ安い家賃で、

そのあとは管理費込みで7.5万円になると・・・

しかし、礼金を10万ちょっと払えば家賃変動なしの6.7円との事。

あまりの違いに不信感あり。

最低でも2年住みたいが、本当の家賃はどれくらいになるか？

管理会社へ確認すると？

まず存在しない条件であることが分かりました、

仲介業者側で絵を描いた内容なため非常に注意が必要です！

サイトの案内(3、2万)とのギャップで不信感があるのは当然であり、

見積もりではもっともそうな内容で提示はしているがこれは酷い客引きによる言い訳のため

おとり広告撲滅運動の中で特に注意が必要な業者として特定しております。

permalink»

Check

不動産会社「好条件の広告」で問合せを得ようとする目的

不動産会社で真面目に情報を提供している営業マンからすると、

おとり広告している業者、営業マンは「いつまでやるのか？」と

疑問に思います。

集客の広告料に膨大な費用がかかる

来店目的で結果的にウソをついてお客さんを呼び込む…

この賃貸業界の実態がある中、なぜこんなにも賃貸はおとり広告が多く、

そして規制などで注意されないのでしょうか？

実のところ、注意や警告といってペナルティーを受けているところはあります。

ただ、ほんの一部で、まだまだやりたい放題が残っています。

ポータルサイトでマンション名が無い物件は注意

分譲マンションや、物件の一室を特定できない物件などは、

号室が特定できないのと、マンションの区分所有者がそれぞれ違うため、

契約条件は自由に選べることから、「空いていない」けれど、「空いている」という言い訳が

業者はお客さんに対して非常に簡単にウソをつけるということです。

この業界がというより、人としてどうなの？と聞こえてきそうですが、

当社は、この流通市場の中でウソ発見器の役割もしています。

permalink»

Check

「おとり物件に関して」
基本的に「おとり広告」（おとり物件、釣り物件）の場合は、
もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
（そのための物件広告なので）

おとり広告を見破るにはいくつかございます

理由を付けて「見に行かないで契約したい」「物件のすぐ近くに住んでる」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
（出来る営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。）

このような理由を言う業者は気を付けてください

下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます）

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「定期借家です。１年（〇〇ヶ月）しか住めません」
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも１万円ほど高い設定となっています。
（家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです）

「事故物件です」（自殺物件など）
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「隣りの人がおかしい」
（ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど）

もちろん掲載は手入力なので間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

permalink»

Check

なぜお店に行かなければ内見させてくれない？

質問

賃貸の誇大広告＝おとり広告
ありもしない条件でネット掲載してお客さんを呼ぶ手法

賃貸でおとり広告に引っかかった人はどのようにして、営業されるのですか？

対処方法などあれば教えてください。

回答

スマイリースのお客様の中でも、過去に物件探しをしている際、明らかにおとり広告だろう
と言う物件での問合せがあります。

でもお部屋を探しているお客様からすると、本当にどれが正しいのか？
それが分からないのが当然です。

今までで一番酷いのは、
現時点では確実に居住中なのに、空き物件として情報が出されている物件情報があり、
お客様が不動産屋さんに問い詰めたところ連絡が途絶えました。
という相談がありました。

対処法として、

おとり広告の多くが「現地集合してくれない」事が多い

そのため物件の住所を聞いて現地集合で内見依頼をしてもらってみてください。

おとり広告の営業方法としては、まず「来店」してもらい、
つい先日！申込が入り契約されてしまった。。。先に申込みが入ったなどと言って、
他の物件を勧めるケースが多いので、とにかく来店をしつこく迫るようなら、
その不動産屋さん自体を避けた方が良い傾向が非常に強いです。

立ち会い内見はあっても、
基本的に来店しなくては見れないというのはありません。

permalink»

Check

おとり広告の実態

お客様からの相談

先日インターネットのサイトで家賃３万円、楽器可の賃貸情報の広告がのっていました。
そのサイト名は「いい部屋ネット」でした。
大東建託のCMとかで良く聞きますが、そことの会社の関連ではなくフランチャイズ店舗もございます。

最初に電話で問い合わせをし、女性の事務員さんが電話に出て、「空きがあるか確認して折り返します」と言われ。
5分～10分後、「空きがあり、楽器も大丈夫ですよ」とのことで、
それなら見学したいと思ったので、見学予約をしました。

「空きがあり、楽器もいいですよ」
この言葉通りに信用していました。

ところが後日お店に行くと、その女性の人はお店におらず、男性の営業マンがいました。
「家賃３万円のマンションのお部屋の見学を予約してきたのですが、」というと、
「ああまたこれか」というような顔をされ、「別の部屋なら紹介できます」といいました・・・。
「はっ？」と思いました。

同じ時にきていた別のお客さんもインターネットで見たといって印刷された広告を
営業マンに見せると、「こんな物件あるわけないですよ！」といっていました。
だってあきらかに相場からかけ離れていますしね。

こちらが想定していなかった物件見せられた

１件目は日当たりがかなり悪い、昼間でも真っ暗な部屋で、２件目は分譲なので
しっかりしたつくりです。といっていました。
条件がとにかく静かな所、治安が悪くないところ、を挙げていました。

さらに２件目の物件は「弊社が管理です」とおっしゃっていました。
それならまだ安心かなぁ。。とその時は思いました。
少し繁華街に近いのでそのことも聞きましたが、ただ「そんなことないですよ！」と言われました。

お店に戻って手付金を置いていくよう言われた

もう少し考えたかったのですが、1万円置いていきました。
帰ってから気が進まず、「時間が無くて契約に行けない」と電話で伝えると、
「ご自宅まで行きますよ！」と言われ、断れませんでした。

引越してからというもの、夜遅くに出入りする人が多く、深夜早朝に足音が響き、眠れません。
物件の管理も本当はそこの仲介業者ではなく別のところで、
騒音の苦情を言ってもまったく対応してくれず、住人の層もかなり悪いです。
しかも春頃から隣の空き地で新築工事が竣工されだして、
１日中騒音が響き、とてもうるさいです。。

このようなお部屋を紹介されたのも問題ですが、うその言葉で「おとり広告」をされ、
正直許せないと思い、後日宅建業指導グループに相談して調査してもらいましたが、
「誇大広告」や「おとり広告」は証拠として不十分なので、と言われて、そこの仲介業者に
言ってもそのような掲載はしていないはずですが・・・。
女性の営業マンの勘違いかもしれませんね。
ととぼけたことを言われました。

こんな悪質、悪意のある業者を許せないです。
すぐに引越し出来れば良いのですが、本当に悩んでいます。

回答

おとり広告というのは、言い訳がしやすいようになっております。

※注意しなくてはいけないセリフ
◆家主さんが3ヶ月で帰ってくるのですぐ出ていかないといけないですが宜しいですか？

◆こちらは3ヶ月ごとに家賃の1ヶ月分の更新料がかかりますが宜しいですか？

こういうのを業界内では「つぶし」と言います。

その営業マンがトークの中でお客さんが嫌がりそうな事を見つけて、その部分をついてきます。

営業マンは何回も練習しているので、自然に、オトリ広告を「つぶし」にかかります。

別の物件で集客して他の物件で決める

実例でもあったように、そういった業者に責任を求めるのが難しいのが、
昨今に賃貸市場の現状です。
ただしSUUMOやホームズではペナルティもあるため比較的信憑性もあります。

他のサイトでは更新のし忘れ、間違って掲載していました・・・など何とでも言えますので。

相手が悪かったのもあります、
お客様自身でも警戒し、来店前には本当に空いているのであれば、
必ず物件資料をメールやLINE、FAXで頂けるはずですので慎重に進めてください。

permalink»

Check

どんな物件をおとり広告するのか？

おとり広告（誇大広告）のシミュレーションから防止

基本的には本当の条件より安い
実際は８万円の物件を７万円で載せていたり、６万円台で載せていたり、、
不動産オトリ広告の王道でもあります！

初期費用が安い

本当は礼金がかかるのに0円で載ってたり・・・。

間取りが違う

ベランダが無い部屋をベランダ付きにしたり、
本当はセパレートではないのに、セパレートだったり、、6帖が9帖と表記されていたり・・・。

室内の写真が違う

中の写真が全然別で、とても綺麗な物件のものを写してるもの・・・。

※おとり広告の半分以上が家賃の書き換えです。

ではそんなおとり広告を見分けるには？

おとり広告の見分け方！

下記の事柄があった時点で「おとり率９９％！」
まず不動産屋さんへ電話　　　　⇒　　　　　お店
Tururururururu、、、ガチャ

お客様「インターネットに載ってる堺筋本町１丁目の6万円の物件ってまだ空いてますか？」
不動産「空いてますよー。」
お客様「実際にお部屋は見れますか？」
不動産「見れますよー。一度来店して下さい。」
お客様「では○月×日の△時にお伺いします。」
不動産「待ってます。宜しくお願いします。」

当日、、、
お客様「先日お問い合わせしたこの物件みたいんですけど、、」
不動産「ご用意してます、一つ確認なんですが、この物件三か月しか住めませんがよろしいですか？」
お客様「えっ？何でですか？」
不動産「家主さんが三か月後には帰ってくるんですよ。だから安いんですね。。」
お客様「そうなんですか、、それなら見ても一緒ですね。他に物件ありませんか？」
不動産「そうですか、この物件は訳あって安かったんで、同じような感じだと高くなりますが、、、、」
あとは、その営業マンの実力次第・・・。

一応過激な描写にならないように、優しい営業マンを想定して
もっとヒドイ内容でやる所もあります。

とりあえず、店に呼んであとはある事ない事言って物件につれていかず、別の物件で契約する。
しつこく「それでもいいので見せて下さい。」
なんていうお客さんには「ついさっき本当に今決まりました」なんて人もいます。

だから、基本的には「物件の前に現地集合」なんてしれくれません。
はなから見せる気がない場合もあるから。
でもたまに、現地集合した後に、そこに物件があるのに理由をつけて見せず、
事務所に連れて、、、というやり方をする人もいるそうです。

ここからが営業マンの腕の見せ所？

とりあえず、理由はなんにせよ、お客様がお店に来ました！！

注意
このやりとりの中で、営業マンが良く使うセリフ！
「オーナー様の個人情報ですので」号室はお伝えできないんです・・・。

当社ではそんな事は９９％！いえ100％ありません。

このやりとりの初期症状が見えた時点で見分けが可能

ホントの情報でお部屋探しを正しく満足のいく形で選んでください。

permalink»

Check

10年ほど前は、
おとり広告でお客様を呼んで、という不動産屋が多いですが、
最近では通報されることを恐れてしっかりと掲載している事が多くなりました。

とても良い事です！

ただし、これはインターネットの効果でもありますが、

最近は巧妙なテクニックでおとり広告をしている

業者も増えております。

お客さんの混乱のもとになるこの「おとり広告」
詳しく解説していきたいと思います。

「どれがホントの情報なの？」

と言っている人が多い・・・。
気持ちよくお部屋を探す為にしっかり当社の記事もご覧ください。

おとり広告とは？

別名、「客寄せ広告」「誇大広告」？

最近は度を超えてるものが多いです。

傾向としては、

マンション名の記載が無い

構造や間取りが類似部屋と違う

「未公開」「当社限定」「あなただけ」を強調する

住所などの詳細な事項の明記がない

目的は集客の広告経費を削減。

その見分け方の事例とは！？

おとり広告の見分け方！をご覧ください。