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Q：今住んでいる賃貸物件でまだ「解約通知書を提出していない」のですが、
引越し先のお部屋が決まっていない時点で契約終了の何ヶ月前くらいに連絡しないといけないですか？

A：まずは現在お住まいの賃貸契約書をご確認ください。

その中に希望日の賃料支払で終えるためには、何カ月、何日前迄に解約通知を提出しなければいけないかをご確認ください。

①賃貸借契約書に記載のある「解約通知」の条文に「〇ヶ月前予告、又は〇日前予告」なのかと「日割計算か月割計算」確認。

その後に、
管理会社に「退去したいと思っていますがまだ次のお部屋探し中のため契約手続き迄至っていない段階です」

②解約通知を提出してからの「解約日延長（解約撤回）は可能ですか？」という感じでご確認ください。

もしくは賃貸借契約書の中に「解約の撤回が出来ない旨が記載あるかどうか」ご確認ください。

POINT

上記の①②がどれだけ融通が利くかどうかは現在住んでいる物件の「管理会社やオーナー様によって大きく異なる」という点です。

個人の大家さんとかであれば都度相談してくれたりしますが、大手の管理会社等であれば事務的な対応のみと言えますので契約書面に準ずる形式です。

【地域による解約通知の違い】

◆西日本（関西）＝1ヶ月前予告、翌月末迄の月割計算が多い
※稀に＝2ヶ月前予告、月割計算もあります。
例：9/30日迄に解約通知を提出したら10/末迄の1ヶ月分の賃料支払で終了
◆東日本（関東）＝1ヶ月前予告、実日数での日割計算が多い
※稀に1ヶ月前予告、月割計算もあります。
例：9/30日迄の9/28日に解約通知を提出したら10/27末迄の日割賃料支払で終了

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賃貸のオーナー（貸主）様向け

◆賃貸の空室が減る（入居率向上）最も重要な条件とは？

キーワードは「多様性のある賃貸物件」
実は意外と知られていない

「4：2：2：1：1」の法則？

①周知力：割合40％

⇒業者専用空室一覧や業者専用閲覧データのレインズ、アットホームで内見率を向上する

②物件力：割合20％

⇒立地は変えられないから室内設備を多数派好みに向上する

③価格力：割合20％

⇒家賃相場を的確に、客付業者への成果報酬額を上げる（一般ユーザーが閲覧出来るポータルサイト等で当該物件を見つけられる確率が上がる事と、借主が負担する仲介手数料負担が軽減出来る）

④条件の柔軟性：割合10％

⇒月額賃料重視の入居者、初期費用重視の入居者、に応じて条件設定のパターンを分ける

⑤その他：割合10％

⇒その時期や物件独自のキャンペーンを出す

＜解説＞

該当物件の抱えている問題が上記の①～⑤のどれであるか次第ですが、
言うまでもなく、すぐに決まる物件は①～⑤を足して満点であれば100％決定しやすいということです。

主に①と③だけで6割の確率で物件は決まります。

つまり周知を広げて適性な価格でADを付けて客付業者に依頼し②が優良物件であればセオリー通り８割決定します。
④については顧客の要望を柔軟に受け入れられる条件にするという事です。
例えば初期費用の金額重視の人には家賃は相場より少し高くても礼金０円やその他の費用が安い募集条件にする。
もしくは月額総賃料の金額重視の人には家賃が安い分、礼金やその他の費用が多い募集条件にする。（法人名義だと費用項目に応じて入居者の個人負担が異なります）
ここで重要なのは、短期解約の違約金設定を付けることです。（長短に応じた空室リスクを考える）
⑤に関しては、物件独自の需要に応じたキャンペーン（家具家電orフリーレントorその他）

＜ポイント＞

もちろん最終的に物件を決めるのは入居者様です、でも申込をもらうまでの過程においてプレゼンする業者(客付の営業マン)の影響力が大きいということ。
借主様からすると当然に不動産会社や営業マン次第で申込みしたくなることもあればその逆もあります。
賃貸のオーナー（貸主）様にとって上記の①～⑤のセオリーをきっちりしてくれる前提で本当に”信頼できる元付の不動産会社”を見つけることが最も重要であると言えます。

※入居中の管理（入居審査時点での入居希望者の見極め）については上記の法則とは別途解説となります。

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大阪の賃貸でタワーマンションを格安で契約する方法！

タワーマンションというと高級で高額所得者や会社の役員がお住まいになる方が多いというイメージがあると思いますが、

そういう方ほど合理的にタワーマンションを安く格安で契約したいと思われる傾向がここ最近増えています。

そこで気になるのが、「タワーマンションの特徴」と「貸主報酬の因果関係」で「格安にする方法」を以下でお伝えします。

タワーマンションの特徴

まず大阪の賃貸でのタワーマンションに限らず市場の分譲賃貸というのは区分所有で、

お部屋によって所有者が異なる形式がほとんどです。

例えば10階のA号室は家賃15万円の管理費10,000円もあれば、11階のB号室は家賃14万円の管理費30,000円という場合もあり

号室によってオーナーさんが自由に家賃、管理費設定を出来ます。

それと同時に仲介業者に対して紹介手数料の報酬額も自由に設定出来ます。

貸主側から報酬が出ている物件を狙う

貸主報酬が出ている物件ほど仲介業者に対する仲介手数料の値引きが出来たり、

貸主報酬が出ている物件ほど礼金ダウン出来る見込みがあります。

大阪の賃貸のタワーマンションで貸主報酬が出ているか確認する

本来、貸主報酬が出ているかどうかは業者とオーナーでの秘密ごとになるためタブーです。

ただし、スマイリースの物件指定検索サイトにて「貸主報酬が出ているかどうか確認」という要望を出せば

その該当物件の貸主報酬が分かり最大仲介手数料0円や礼金減額交渉の成果報酬型システムを使うことで

成果報酬型交渉システム

タワーマンションを格安で契約することが可能！

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大阪の賃貸を仲介手数料無料でご紹介スマイリース！

相続時精算課税制度

贈与税と相続税の課税を一体化して遺産相続時に税額を精算する制度のことです。

この制度を使えば、贈与の時に2500万円まで非課税

この制度は、20歳以上の子（受贈者）が65歳以上の父母（贈与者）から受ける贈与について

贈与時に贈与財産に対する軽減された贈与税を支払い、

その後の相続時に相続税で精算するというものです。

これを選択した場合の贈与時の非課税枠は、累積で贈与財産価格2500万円を限度として

複数年にわたって使用可能であり、非課税枠を超える部分については一律２０％の税率で

贈与税が課税されることになります。