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よくあるご質問

Q：申し込みをしなくても初期費用等の値下げ交渉は出来ますか？

Aご回答

口約束の程度であれば管理会社やオーナー様にどれくらい安くなるか等は交渉結果として得ることは可能でございます。

ただし、「どのような人？：審査に関わる情報を聞かれる」とオーナー様や管理会社から聞かれた際に、

仲介会社から管理会社やオーナー様に具体的な回答が出来ないと交渉結果として良い方向にならない場合があります。

＜オーナー様が気にする入居者情報＞
・お仕事内容
・年齢
・年収
・家族形態
・いつから入居か（家主様に入る賃料発生日）
・その他、物件によって色々と聞かれます。

※特に質問されるのは「家賃や礼金を下げたら本当に決めるの？」と言われるオーナー様もいらっしゃいますので、その時は仲介会社としての回答は「頑張ります」と言う感じです。

つまりオーナー様にはいかに安心材料を伝えて減額するかが値下げ交渉として成立しやすい形式です。
それでも申込者様情報を伝えたくないという事であれば口頭で「どんな感じか」だけ聞いてみることは可能でございます！

交渉のしすぎは注意ください

賃貸借契約には「保証会社の審査」と「オーナー審査」の２つある事が多いです（管理会社の審査があるところもあります）

保証会社というのは支払い能力があるかどうかを見られる事が多く、オーナー様は主観が入りますので印象が悪くなると

審査に影響を及ぼすことがありますので、仲介会社を味方にしていかに借主様の都合の良いように交渉するか、

まずは仲介会社との信頼関係が重要です。

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Q：多少の礼金等の値下げはお願いできないでしょうか？

A：まず、交渉について

すぐに入居するので！と伝え賃料日割発生日が早くても良いとする

目安としては、1週間～2週間程度となります。

１年未満の短期違約金や２年未満の短期違約金を付けて交渉する！

退去時の違約金特約としての相場としては、1年未満で家賃の2ヶ月分、1年以上2年未満は家賃の1ヶ月分が一般的です。
もしも長く入居するつもりであれば、2年以上の入居で短期解約違約金が無効になるのでおすすめです。

家賃を上げる

＜POINT＞

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家賃の値下げ交渉には大きく分けて２つ
「入居時」と「更新時」それぞれにやり方がありますので、事例と方法について詳しくご説明します。

入居時に使える家賃の値下げ交渉

まず下記のように記載しておりますが、
見て頂ければ分かるように値下げ「額」がスゴイ！理由ではありません・・・。
問題は交渉「額」ではなく、物件に交渉の余地があるのかどうかという点を調べ、
下がる余地があるのなら徹底的に調査するということです。

SMILEASEの交渉実績（一部）
【物件】　　　　　　　　　　　　　　　　　    【交渉前】　　　　　　　　　　【交渉後】　　　       　【値下げ額】　　　 【年間値下げ額】
新大阪駅１K築１５年マンション　　　　   家賃　５６，０００円　　　 　 ５２，０００円　４，０００円　　 　４８，０００円
千里中央駅３LDK築５年一戸建　　      家賃  １１２，０００円　　　１０９，０００円　３，０００円　　　　３６，０００円
なんば駅１LDK築１２年のマンション     家賃   ８２，０００円　  　   ７７，０００円  ５，０００円　　　　 ６０，０００円
天王寺駅１R築１９年のマンション　　    家賃   ４０，０００円　　     ３４，０００円  ６，０００円　　　　 ７２，０００円

東大阪１R築１８年のマンション　　　 礼金  ５０，０００円　　         　  　 　０円　５０，０００円　　　５０，０００円
吹田市２LDK築３年のマンション　　　礼金　４５０，０００円　　　  ３５０，０００円　１００，０００円　　１００，０００円
北区１LDK築１０年のマンション　　　  礼金 　２５０，０００円　　　  １００，０００円　１５０，０００円　　１５０，０００円

尼崎市１K築６年の
マンション　　　家賃65,000日割発生８月～　　　日割発生１０月～ 130,000円　家賃2ヶ月分無料
守口市２LDK築１１年のマンション 家賃80,000日割発生１２月～　　日割発生１月～ 80,000円　　家賃１ヶ月分無料

■交渉の余地があるのかどうかを調査するには？

【内部事情が重要】

現状の空室状況、大家さんの事情（大家さんの心情、困り具合）、

登記簿謄本に抵当権設定されているか（大家さんの資産運用の状況）

どこの専任又は管理業者に委託しているのか、大家さんが自分で募集管理しているのか、

その他にもたくさんの情報をSMILEASEを利用して調べます。

そこでお客様に状況を提示して相談していく形です。

①気になる物件条件を確認する
②SMILEASEをうまく利用して交渉の余地である【内部事情】を知る
③重視したい交渉事項の優先順位をつける（家賃、共益費などの月々の支払い　or　敷金、礼金などの初期費用）
④段階を踏んで交渉スタート【仮申込で判断】
⑤結果を見る
孫子の兵法のように相手の情報をいかに多く得ることが出来るか？
それが入居時の交渉に欠かせません。
※1～3月の繁忙期より、それ以外の時期での交渉の方が成立はしやすい。
（繁忙期は大家さんは空室に困りにくい・・・）

更新時に使える家賃の値下げ交渉

一般的な更新は2年に1回行われ、大家さんや管理会社、不動産屋に、更新料、更新手数料というものを
支払わないといけない場合もあります。【大阪・阪神間は更新料がほとんどありません】
でも実は、更新時は賃料を下げるチャンスでもあります。

交渉する前のチェックポイント

■まずは今の家賃が妥当かどうかを調べる
ネットや住宅情報誌などで、近くの似たような間取りの物件の家賃を調べられます。
これらの客観的なデータを基に交渉しましょう。

■更新・家賃の交渉などは基本的に管理会社に相談する
入居時に仲介してくれた不動産屋さんに言うと物件の管理会社に聞いてくださいと言われるケースがある。

■家賃交渉するときには契約更新することを前提にすること
ようは、値下げしてくれたら更新しますということで、値下げに応じてくれたのに更新しないなんてことはないように！

■1～3月の時期の交渉は避ける

更新時期が賃貸オンシーズンと言われる1～3月の繁忙期ならば、できればその時期の交渉は避けた方がベター。
更新時期に家賃交渉できなかったのなら、繁忙期が終わった5月～秋ごろに相談してみる。

交渉パターン
なんとなく「下げて欲しい」とお願いするよりも、「下がらなければ引っ越す予定」または
「更新料を支払う余裕がない」などの理由を付けた方が効果的

■金額を不動産管理会社にぶつけ、素直に相談するやり方
「家賃が下がればこのまま更新する」「そのままなら退去しないと生活が苦しい」「なんとか助けてください」
このパターンは大家さんと顔見知りの場合は効果的ですがそうでない場合あまり言い過ぎると嫌がられます。

■不動産管理会社に、同じ棟で別の不動産会社が募集している
同じような家賃のマンションを引き合いに出してみる
これは素人が行うと嫌らしく見える場合もあるので、尋ねてみる程度からスタートしてみる。

■大家さん宅へ挨拶をする
・手土産を渡す
・少し手土産の話や天気の話でつなげる
・「おりいってのお願い」で交渉スタート
例：
(1)今まで挨拶していなかったですが、実家の母に大家さんくらいには挨拶しときなさいといわれたこともあり、
直ぐ近くの裏の方だというを聞いたので参りました。
(2)これ、つまら無いものですが…　　で、少し手土産の話や天気の話
(3)その世間話のときに、如何に気に入って住んでいるか、良い建物は大家さんのお人柄がにじみ出ている感じですね…
(4)ところで、大変恐縮なのですが、おりいってのお願いがありまして…実は…

■近隣の環境の変化を引き合いに出して、交渉する
近隣に新築の賃貸物件などが建っている場合や近隣のコンビニが閉店したなどという場合には、
それらを理由に1000円でも2000円でも家賃の値引き交渉をしましょう。

参考：【値下げの成功例】
これはめったにないですが、今までで一番のSMILEASEの交渉実績。
入居中にお部屋の家賃１５，０００円ダウン！

ご相談は
「今の部屋が高いから新居を探したいのでどうしようかな～」と連絡がありました。

【相談内容】
現在、大阪府吹田市の賃貸マンションに住んでおり、居住年数が約１２年。
転居理由は家賃が少し高いので、もう少し安くで住みたい。
子供が大きくなってきて３年後のことを考えると、部屋が狭いので。。。
先にはなるけど、部屋探しを検討したい。

■現在居住中の賃貸マンションの条件■
家賃８０，０００円
管理費５，０００円
駐車場代１５，０００円
毎月計１００，０００円
次のマンションも出来たらこれくらいかそれ以下で良い部屋をみつけたい。

この相談内容を聞いてすぐに思ったのが、

必ず新居が必要なのは遅くても３年後であり、現在１２年も賃貸マンションに住んでいるのであれば、
現在の家賃を交渉する方も考えてみたら良いのでは。。。

そこでスマイリースが提案したのが、
【提案内容】
①新居のお部屋探しを優先するのではなく、現在の賃料を減額交渉すること。
②新居が必要になるまでインターネット（ポータルサイト）でどんなお部屋が良いか検討し、
　検討したい部屋が見つかったら、スマイリースで仲介手数料０円で依頼する。

そして、まず最初に①をお願いされたので、

現在Ａさんが住んでいるマンションの他の部屋を調査し、

賃貸マンションの個人オーナー（家主）さんの自宅へ行き、交渉してきました。
（調査＝同じマンションの別号室に空室があり、Ａさんより安い賃料で募集されている）

オーナー様へ交渉したトーク内容は↓
「現在○○マンション１０２号室にお住いのＡさんから、賃貸のお部屋探しの依頼を受けています。