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相続時精算課税制度

贈与税と相続税の課税を一体化して遺産相続時に税額を精算する制度のことです。

この制度を使えば、贈与の時に2500万円まで非課税

この制度は、20歳以上の子（受贈者）が65歳以上の父母（贈与者）から受ける贈与について

贈与時に贈与財産に対する軽減された贈与税を支払い、

その後の相続時に相続税で精算するというものです。

これを選択した場合の贈与時の非課税枠は、累積で贈与財産価格2500万円を限度として

複数年にわたって使用可能であり、非課税枠を超える部分については一律２０％の税率で

贈与税が課税されることになります。

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大阪の賃貸を仲介手数料無料でご紹介！

社員ブログ

小さいおうち

ん！？　お・う・ち！・・・　不動産屋の端くれならば見逃すわけにはいかないぞ。
というのは嘘で、ルピナスが見逃すわけにはいかなかった本当の理由は別にありました。

絵本大好き人間のルピナスは、その映画のタイトルから当然バージニア・リー・バートンの不朽の名作「ちいさいおうち」（岩波書店）を連想したからです。でも
予告編を見るかぎり、どうやら絵本とは無関係みたい。しかも不倫話のようだわ。　でもせっかくだから、久しぶりに映画を楽しんできましょう、と水曜日のレ
ディースデイに観にいってきました。

ルピナスの採点は★★★★☆。　☆が一つあるのは、「思い出のちいさいおうち」の絵が映画の中でどうして２枚あるのか、おばあちゃんはどうしてそれを手に入れたのか、という疑問がしこりとして残ったからです。←スミマセン、何のことだか見た人にしかわかりませんね。　

皆
さん、この映画は決して単なる不倫話ではありません。　人それぞれの長い人生の中に埋もれている、秘められた哀しい物語の一つです。　それに、せつないア
コーディオンの響きは、同時に強い反戦の声として聞こえてくるような気がしました。　人の一生を根底からくつがえしてしまう、理不尽な戦争というものへの
静かな抗議の声が、見終わったあとの心の中に残っています。

そ
してここからは少しネタばれですが、後半になり絵本「ちいさいおうち」の表紙が突然ドーンと目の前のスクリーンに現れたのです。　ホント。　びっくり！
え～！なんで、なんで？　やっぱり関係あんの？　とお口あんぐりのルピナスでした。　その一冊の絵本をきっかけに物語は最終章に突入、どんどん真相が明か
されていくのですが、別に絵本が「ちいさいおうち」じゃなくてもストーリーには障りはないのです。　ではどうしてあの絵本が登場したのだろう？　ヒジョー
に気になるので、帰ってきてから映画の公式ＨＰをつぶさに見てみました。そうすると、山田洋次監督は「東京物語」の中でも絵本「ちいさいおうち」をチラッと登場させていたと書いてありました。　監督がどのよう
なメッセージをあの絵本に託したのかはわかりません。　「家」というものは、人生における過去のいろいろなシーンを思い出す時には切り離せない物となって
いる場合が多いものですが、いろいろ深読みしなくても、監督はあの絵本を大好きだからわざわざ登場させたのだわ。　ルピナスはそれだけでとっても嬉しい気
分になりました。

公式ＨＰをあちらこちら見ていると、ナント、映画で使われたおうちの間取りまで載ってる
じゃないですか！　しかも別のページでは、おうちの中を３６０度ぐるっと見ることができます。　モダンさを取り入れた昭和初期のステキな洋風建築。　銀行
からの借り入れで建てた、と松たかこ演じる奥様は言ってたな、　う～む・・・

当時のローンでナンボかな？この広さで、もし今賃貸にだすとナンボやろ？

じっくり見ながら、不動産屋根性がムクムクです。　診断「あなたは奥様タイプ？　女中タイプ？」なんていうページは蛇足だとしても、全体的に楽しい公式
ＨＰです。　

おうちにまつわる絵本はたくさんあります。　ていうより、絵本の中にはいろいろな家がでてきます。　おいおいに紹介していきますね♪

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まず前提として（知識）

瑕疵担保責任では、買主は、売主に対し、原則として契約の解除又は損害賠償請求のみが可能でした。
これに対し、契約不適合責任では、契約の解除・損害賠償請求に加えて、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完請求、
代金減額請求が可能となりました。

不動産の怖い話・・・

不動産売買による瑕疵担保責任について

大阪の賃貸でもありえるようなお話です！

瑕疵は瑕疵でも心理的瑕疵。

自殺や殺人事件があった場合での事件のトラブルです。

瑕疵担保責任は苦情相談の定番でもあります。

この解決に関しては人によって感じ方がそれぞれです。

30年前に自殺があった大阪の中古住宅を知らずに賃貸、購入してしまい、

仲介業者に対して買い取れと迫るお客様がいたり、

転売目的で買取ったマンションで８年前ほどに殺人事件があったことがわかり、

500万円ほど安くで処分してしまい、仲介業者に対して責任を求めてきたという事があります。

もちろん、大阪であろうと賃貸の仲介業者や売買の仲介業者が心理的瑕疵を

100％把握することは無理ですし、裁判の判例でもケースにより勝ったり負けたりです。

ガイドラインがあって、ここまでは調べなさい、ここからは調査が困難なので義務はないと

定めています。

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仲介手数料を無料で大阪の賃貸を！

ご来店のお客様は大きく分けて３つです

①他の不動産会社の対応が悪い
ヒト

②なかなか気に入った物件が見つからない
モノ

③他の不動産会社だと見積もり金額が高い
カネ

この３つ非常に大事ですよね。

でもこの中でも一番多いのはヒトの①の部分なのです。

意外と金額重視で来られる方もいると思われますが、
やっぱり対応の仕方のヒトなんです！

この仲介事業はヒトの影響力が大きい

物件を提供するのもヒト
その金額を安く交渉するのもヒト

大阪の賃貸は仲介手数料を無料で契約できます！

でも弊社はその金額メリットを超えたヒトを評価してもらうために日々精進しております！

って自社アピールになりますので、

よくあるお話の本題は、

最近やはり多いのは不動産屋さんで良い物件を紹介してくれないというお話。

では、そもそも良い物件てなんでしょうか？

その答えは、人によってそれぞれであることです。

その、人によってそれぞれ違う良い物件を探すためには、

十分な話し合い、ヒアリング、相談が大切

つまり、賃貸仲介は営業マンが一方的に賃貸物件を紹介していくだけでは
この情報社会では何も選ばれません。

しっかりとコンサルティングしていかないといけませんね。

頑張ります♪

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大阪　仲介手数料

質問

気に入った物件は大抵もう決まってしまいましたと言われるのですが、
インターネットの情報はやはり信用してはいけないでしょうか？

回答

ネット情報はリアルタイムではないにしても
信用するかどうかについて、最近では特に誇大広告やおとり広告が目立ちます。

◆お客さんが来店するまでは

「空いていないお部屋でも空いている」と言われる。

◆お客さんが来店されてから

「空いているお部屋でも空きが無くなりました」と言いクロージングする。

この傾向は、集客の広告が限られている中でいかに来店率を上げるかを
重視しているかでその店舗によりやり方は異なります。

でも、こんなの面倒ですよね？

真っ直ぐ営業してほしいと思いませんか？

業者の言い訳事例

（下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」

大阪の物件で仲介手数料を無料にしてお部屋探しするなら是非弊社にご相談下さい。

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本当に見つからないのか？

質問

自分がわがままな条件だとは理解していますが、

綺麗な改装物件というので、なかなか希望物件が見つかりません。

どのように探すのがベストでしょうか？

回答

◆お部屋探しに関して
不動産業者は一般のお客様が見れるサイトとは別に

各物件情報が閲覧できるサイトがございます。
そのデータベース上でお客様のご希望条件の「エリア」「建物階数」「賃料」「広さ」「築年数」を
検索したところ該当しそうな物件が存在しなかったという事です。

抜け目が有るとすれば、
「設備変更やこれから間取変更などの大規模改装の物件（リノベーション物件）」
または「賃料（条件）が大幅に下がる物件」です。
あとは「個人で募集から管理までしている個人家主の物件」です。

ただ、条件が厳しい中で、
物件的には少なくお客様の条件に当てはまる物件が有れば良いですが、
確率的に望めません。

もし弊社のいう事に疑いが有り条件を変更したくないようであれば、
一度駅前の不動産屋さんに行かれることも視野に入れてみて下さい。
もしかするとデータベース上では確認が出来ないリノベーション物件や

設備が変更されている物件が有るかも知れません。

因みにお客様がおっしゃっている綺麗な改装は
設備が交換された「プチリノベーション物件」だと思います。
リノベーションは建物のローン（債務）が終わってきた段階で、
税金対策としてすることが多いので築年数は必然と３０年くらいとなります。

一度またご相談ください。

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条件交渉の難易度について

よく「この物件は交渉できますか？」というご質問を頂きます。
結論から申し上げると交渉は出来ますが、
初めから条件が下がる可能性を知ることは暫定ではお知らせ出来ますが、
ほとんどの物件は、

物件を申込したい意思を提示して「交渉の申し込み書」を提出しないと
確実な事が言えません。
通常の物件に関しては家賃設定時に交渉幅を予め設定されているかどうかで変わります。
４割くらいの物件は交渉幅を持っている物件がございます。（幅は2千から3千円程度）

交渉幅を持っていない物件があるのは単に入居者の取りこぼしが無いようにです。
例えば5千円の幅を作った時にその5千円が原因で検索に引っかからなかったり、
候補から外れたりするので、
始めから5千円安く募集しているか、
初めから交渉幅を設けて高く設定している場合があります。
（交渉幅が無いところはガチの交渉となります）

また、家主は２、３年のスパンで考えられるので、
「家賃3,000円の交渉の場合」
３，０００円×２４ケ月（２年）＝７２，０００円
or
３，０００円×３６ケ月（３年）＝１０８，０００円
１０８，０００円の減額交渉として考えています。
10万円くらい安くしてみたいな感じです（笑）

（不動産業者の演出もあります）
例えば相場的にみてお得な物件が実際が６万円の物件を
67,000円で提案して7,000円交渉しました。
何てことは相場よりも良い物件と理解している出来る営業マンがする手法です。
理由を付けて「今決めてもらったら家主さんが7千円下げてくれる」みたいなやつです。