申込をしてからでないと交渉結果が明確になりにくい理由とは

どの物件であっても交渉結果を知るためには管理会社と貸主様に「どのような入居者属性（収入、勤続年数、入居人数、転居理由）ですか？」
と聞かれる事が多いため、「まずは申込情報提示」という形式で借主情報を提示して貸主様に安心してもらってからでないと交渉結果を正式に得る事が出来ないという事が多いです。

貸す側は「契約前提の申し込みしか受付しない」！？

オーナー様も借りるか借りないか分からない人に長期間お部屋1番手として止め続けることで他の人の申込を断るという機会損失があります。
つまり「どうなれば決まるのか？」というのをオーナー様と相談して方向性を決める必要があります。

※そのため交渉を希望の場合は「交渉申込」という形式で料金はかからずキャンセルが出来る状態にして交渉結果を得る方法があります。

ただし、ここで仲介会社に確認しておく事は「どの時点であればキャンセルしても借主側に金銭的負担が無いか？」を必ず確認しましょう。

仮押さえ～審査交渉開始の流れ

申込時個人情報を提示、身分証明書（免許証＆保険証）裏表コピーor画像を提出。
必ず暫定の入居希望日をお知らせください
（賃料日割発生日は申込日から平均約1ヶ月以内となります）
ただし退去予定や修繕中の物件の場合は入居可能日によって都度相談となります。
申込情報を仲介会社から管理会社へ「FAX or 電子申込」
お部屋止め完了（1番手でお部屋確保）
入居審査と交渉開始（審査時の必要書類を提示）
※ 同時進行にてご要望に応じて交渉
入居審査には保証会社の審査とオーナー審査があり2,3日～1週間前後かかる場合があります。
その間に要求されれば確定した入居希望日（入居月は日割計算のため賃料発生日）をお知らせする必要もあります。

審査承認～契約までの流れ

交渉結果が出て審査が通れば契約手続き開始（契約の意思確認）
審査後に確定した必要書類と契約金お知らせ。
契約書類のお渡し（ご来店、郵送）説明、契約金お振込み
契約書類に署名捺印ご返送（保証人設定の場合も必要書類と署名捺印）
鍵のお渡し（ご来店）鍵受領書に署名押印等

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夏季休暇のお知らせ

新規お問合せは通常営業　夏季休暇のお知らせ　8月14日(日)～8月17日(水)

平素は格別なるご高配を賜り厚く御礼申しあげます。
誠に勝手ながら、弊社では下記の期間を夏季休業とさせて頂きます。

★お部屋探しの入居者様の問い合わせは
「問い合わせフォーム」「公式LINE」で下記期間中でも受け付けております。

■2022年08月14日(日)　～　08月17日(水)
※2022年08月18日(木)より通常営業となります。

取引業者様から休業期間中にいただいたお問合せについては、夏季休業期間後に回答させていただきます。

またお部屋探しの入居者様の問い合わせは「問い合わせフォーム」「公式LINE」で上記期間中でも受け付けご返答可能です。

気軽にご相談ください！

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入居審査を必ず通す方法

入居審査を必ず通す方法（無職の場合）

現在就職活動中で無職の場合（学生の場合は除いて）
新勤務先の内定通知書（採用通知書）が有れば在職証明になります。
（社会保険加入の申請中でもすぐに発行されて手元に無いことが多いです）

入社予定の内定通知書（採用通知書）があれば有職者扱いとなります。

審査を通すために

①家賃支払い能力（目安：月額総賃料が月収の30％前後あること）新勤務先の見込月収、見込年収等。
②出来るだけ連帯保証人を設定する（親族で3親等以内：信販系の保証会社の審査等では連帯保証人無し契約もあります）
③借主様の在職証明（採用通知を提出する）
④借主様の属性（オーナー側が判断してくる主観があるので仲介会社から良い入居者である説明をする）

つまり上記①～④を満たすことが出来れば保証会社の審査が落ちない限り（過去にブラックでなければ）契約可能となります。

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【新年のご挨拶】

明けましておめでとうございます！

旧年中は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。

本年も尚一層のお引き立てとご愛顧の程宜しくお願い申し上げます。

営業開始：2022年1月6日

賃貸の窓口SMILEASE（スマイリース）

リーズンライフ株式会社

※今年も徹底した新型コロナウイルスの感染防止対策をしてお待ちしております。

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2021/12/28～2022/1/5まで
上記期間中は営業スタッフが休業となりますがお客様サポートセンターでのお電話は繋がります。

一部、公式LINE、メール、オンラインでのやりとりは可能です。

お客様には期間中ご不便をおかけしますがご理解のほどお願い申し上げます。
※新型コロナ感染予防対策として社内の入店人数の制限と完全予約制で消毒、検温、換気をしてお待ちしております。

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不動産ポータルサイトとは？

賃貸の不動産屋が一定の物件数に写真や図面等を広告して反響を取るためのサイト。
市場のすべての物件が掲載している訳ではないが、一般ユーザーが物件を検索する際に便利なサイト。
（他にもたくさんありますが、現在では不動産のポータル会社だけで３０社は軽く超えると言われています）

ポータルサイトで物件を絞ったら、

スマイリースを利用して仲介手数料無料にしよう！

ポータルサイトの比較

自分の希望に合うよりよい物件を見つけるには・・・

良い賃貸物件を探すには、情報力が大きな鍵になります。情報力とは、すなわち賃貸物件の数のことです。賃貸物件の掲載数が多いところで調べたければ、賃貸情報がまとまって掲載されている賃貸情報ポータルサイトを利用するのがおすすめ！賃貸情報ポータルサイトといっても、どこを利用すればいいかわからない！

ご安心ください。
業界では有名な賃貸情報ポータルサイトをご紹介し、それぞれの強みや弱みをお話します。まずは、自分の検索したい内容、スタイルに合わせた賃貸情報ポータルサイトをご利用ください。

賃貸情報ポータルサイト比較　　Suumo(スーモ）賃貸

オススメ度　★★★★★

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リクルートが運営する住宅情報サイト「Suumo（スーモ）」の賃貸版。関西の都市部の物件を中心に全国約51万件の賃貸情報を掲載しており、一般の賃貸物件から特定優良賃貸物件の情報も網羅している。また、物件の外観・内部の写真がかなり豊富に掲載されており、内見前のイメージをつかみやすい点は大きなメリット。「賃貸部屋探しマニュアル」「申し込み・契約のチェックポイント」「引越し完全マニュアル」等、読み物コンテンツも豊富なほか、前回チェックした物件の履歴や新着物件のお知らせをメールで受け取ることもでき、各不動産会社の情報も詳しく閲覧できる。都市部と比べて郊外の物件が少ない点はネックだが、一つ一つの物件の情報を、詳細に提示してくれるお役立ちサイトと言える。

サービス比較
・間取り図・写真掲載率ほぼ100％
・住環境ランキングで全国の「街力」をチェック可能
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約１５％

ワンポイントアドバイス

Suumo(スーモ）は他のポータルサイトと比べて、不動産会社が１件あたり掲載するための費用がかなり高額な（リクルートが運営している）ため、それぞれの不動産会社は物件の室内写真枚数や質をこだわって掲載しているケースが多い。その理由から、室内の写真掲載率が高いのが特徴的。限られた物件数を掲載するため、不動産屋から見た良い物件（イケ物）など、分譲賃貸マンションの一点モノの掲載率が比較的高い。その反面、１社の不動産会社が限られた物件しか掲載できないため、営業マンが特に決めたい物件や契約してもらった方が嬉しい物件も掲載しているというのが本音でもある。でも、そういう物件ほど交渉しやすい！

HOME’S

オススメ度　★★★★☆

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大手不動産ポータルサイト「HOME’S」の賃貸物件版。全国約160万件の賃貸マンション・アパート・一戸建ての情報を掲載、都市部のみでなく郊外にも幅広くカバーしているのが特徴的。掲載の質というよりも圧倒的に掲載数が多いというのが特徴。検索条件を保存しておいたり、お気に入りリストを作成できたり、通勤・通学時間からの物件検索が可能・・・などユーザーの目線に立った使いやすさが嬉しい。また、人気コンテンツの「家賃相場」は、豊富な物件から算出した平均家賃（全国の駅を拠点）がわかる。

サービス比較
・他サイトと比較しても賃貸物件数が圧倒的に多い
・通勤・通学時間から検索可能
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約２５％

ワンポイントアドバイス
HOME’S は不動産Suumo(スーモ）と比べて不動産会社にとってある意味都合の良いサイトと言えます。それは掲載するための料金がほぼ無料のため、そこの不動産会社の物件情報はほとんど掲載しちゃっています。その反面、掲載物件の更新を怠るケースが若干あるため、問合せしても空室がない率が比較的高いのが要注意！
それでも物件数が圧倒的に多いことから、希望物件がなかなか出てこない時などに使うと、良い物件にめぐり会える確率が高い！

at home(アットホーム)

オススメ度　★★★☆☆　不動産情報サイトアットホーム

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約111万件という「HOME’S」に次ぐ豊富な物件数を誇り、賃貸マンションの物件検索と問い合わせはもちろん、ウィークリーマンションを取り扱う不動産会社の情報も多いのが特徴。「アットホーム web」の最大の特徴は、豊富な物件数に加え、アットホームが発行する「athome VISA カード」を利用すると、物件によっては家賃をクレジットカードで支払うことができる点。家賃をカード払いすることで大量のポイントを貯めることができるので、興味のある人はぜひチェック。また、、物件検索は、「地域」「沿線」「最寄り駅」のいずれかで絞り込んだあと、家賃の価格帯や駐車場の有無といった条件をさらに細かく設定できる。検索条件に合った物件が出た時点で知らせてくれる「新着お知らせメール」、検索条件を保存して2回目以降の検索に役立てられるなど使いやすい機能が充実している。サイト内には、住まいを借りる人向けの「引越し便利帳」、「ひとり暮らし応援レシピ」といった読み物系コンテンツも豊富。賃貸住宅の情報を探している人をトータルにサポートするサイトと言える。

サービス比較
・豊富な物件数
・物件によっては家賃のクレジットカード払いが可能（*「at home VISA カード」利用）
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約３５％

ワンポイントアドバイス
Suumo（スーモ）やHOME’Sなど他のポータルサイトが参入するずっと前から不動産会社からの認知が高かったため、昔ながらの不動産会社も含め、ほとんどの不動産会社が物件を掲載しているのが特徴的。そのため、昔ながらの不動産会社は更新頻度が甘いため、掲載物件に空室がない率。。。
大きなメリットとしては不動産会社間でのネットワークと掲載物件が連動しているため、物件の専任会社や管理会社の利用も多いため、掘り出し物件を探せる可能性が高い！

アパマンショップ（アパマンネットワーク）

オススメ度　★★★★☆

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アパマンショップ加盟店の物件を掲載した賃貸情報サイト。
全国約45万件の賃貸物件から詳細な条件を指定し、検索ができる。また、会員登録するとマイページを作成でき、検索条件の保存やお気に入り物件を登録することができる。学校名による検索ができる「キャンパスアパマンショップ」や敷金・礼金ゼロの物件特集、マンスリーマンション特集など独自コンテンツも豊富。また対象物件に入居するとJALマイレージを貯めることができる点も他の賃貸情報サイトにない魅力。

サービス比較
・「キャンパスアパマンショップ」では学校名で検索が可能
・敷金・礼金ゼロの物件特集が比較的多い
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約２５％

ワンポイントアドバイスアドバイス
Suumo（スーモ）やHOME’Sのように店舗持たず仲介しているのではなく、自社の店舗網を持っている賃貸情報サイトなので、その分物件数は見劣りします。ただ、自社で条件を設定できるからコストを抑えて、敷金、礼金ゼロ物件やマイルがたまる物件等を手掛けられる。ファーストチョイスになるかどうかはわかりませんが、使ってみる価値はあり！！

いい部屋ネット

オススメ度　★★★☆☆

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大手ハウスメーカー掲載物件が豊富！大家さんから一括借り上げした物件が多いため、融通がききやすいのが特徴的！物件検索項目に条件入力して地図上で表示もされるため、土地勘がない方にもイメージはしやすい。

サービス比較

・低層マンション中心の掲載が多い
・ハウスメーカー中心の物件のため敷金、礼金が安め（建築コストが低いため）
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約２０％　

ワンポイントアドバイス
「♪いい部屋ネット大東建託♪」のCMでおなじみ、大東建託を中心に大手ハウスメーカー系の物件掲載が豊富。一方、鉄骨造の軽装形態の賃貸マンションもあるため、壁が薄い、熱がこもるなどの問題点も個人によって意見が違う。それでも敷金、礼金など初期コストが抑えめなため、お部屋探しの価値観に合う方も多いため要チェック！

DOOR賃貸

オススメ度　★★★☆☆

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検索結果画面が見やすく、重複物件がないので物件を選びやすい。お部屋の空室号室が掲載されている物件もあるということが、他にはないこのサイトの特徴！また、ヤフーやグーグルで物件名検索をすると、ほとんどの物件が上位にヒットしてくる。

サービス比較

・間取り図・写真掲載率が低い。。。
・１棟ではなく１室表記にされているため、見やすい。
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約３５％　

ワンポイントアドバイス
ある程度、物件を絞り込んだ方がyahooやGoogle画面で「○○○マンション」と検索すると、かなりの確率で上位に出てくるため、他のサイトと契約条件を比較するために使うのが賢いやり方！棟ではなく１室表記にされているため、絞り込んだら毎回チェックが必要と言える！

CHINTAI

オススメ度　★★☆☆☆

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情報誌「CHINTAI」のウェブサイト。約40万件の賃貸物件情報を掲載している。全国すべてをカバーしているわけではないが、地方都市の賃貸物件も充実していて、都市によっては他の賃貸情報サイトより充実した物件数を掲載している場合もある。検索条件は詳細に設定でき、「スーパーが何m以内にある」などの条件指定も可能。物件周辺の施設・店舗情報（スーパーや病院、学校など）が簡単に検索できるシステムも便利。

サービス比較
・希望条件に合った物件を匿名で不動産会社に探してもらえる機能
・物件周辺の施設・店舗情報が検索できる
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約４０％

ワンポイントアドバイス
ここ最近株式会社エイブルと、持株会社である株式会社エイブルCHINTAIホールディングスを設立、（現・株式会社エイブル&パートナーズ）とにかくエイブルの管理物件が豊富なことと、他のフランチャイズ（アパマン、ミニミニ、賃貸住宅サービス、センチュリー）の掲載を受け付けないため、エイブルのためのポータルサイトとも言えます。週刊賃貸のCMを見てこのサイトを知る方が多いかと思いますが、口コミでの接客応対の悪さが評判を落としている。
ただし、エイブルの管理物件の融通は結構聞いてくれるため、選択肢の一つとして利用する価値はある賃貸物件の情報サイトだと言えます。

yahoo不動産

オススメ度　★☆☆☆☆

　↑こちらをクリック！

地域密着ではなく全国の賃貸～売買までの物件情報が半端なく多い！ただし「いくつかの不動産会社に問合せをしたけど殆どの物件が決まっていた。」にも関わらず平気で掲載が続いている。そんな声が多くあるため、このサイトは誰もが知るyahooですが、ほとんど物件情報を得るためのツールと思って頂くのがベスト！相場観や物件の情報としてどのような物件がどういった条件で出回っているかを判断しやすい。

サービス比較
・全国的な売買に関する情報は豊富
・デタラメな広告が多い＝更新がほぼされていない
・既決物件の掲載率（空室無物件）　約６０％

ワンポイントアドバイス
YAHOOで不動産情報を提示しているけれど「おとり物件」が多い。好条件だなと思い連絡してみれば、男性専門ですと明記していないのにも関わらず、電話口で言われたり、他のところでも実際来店してみると、その物件は大屋さんが、部屋を片付けることができるかもう一度確認しなくてはならないから、今返事はできないとか・・結局客寄せのためのものが多い。。。ただし、昔ながらの不動産会社は過去このサイトしか掲載していなかった物件もある。
物件掲載エリアの範囲と、たまたま空いていた物件が希少だったりもするため、自分の希望条件を固めていくためのツールには考えてみるのもあり！

【後書き】

ポータルサイトというのはまだまだ他にもたくさんあります。

全般的に言えることは、「おとり物件」に注意し、無駄のないように安心できるサイトを上手く利用して、不動産屋に左右されないよう、住まいを自分のペースで納得いくまで調べてください！
その基準を示したのが「既決物件の掲載率」でもありますが、もっと不動産会社の裏側を役立つ情報としてお伝えしますので、詳細は別のコンテンツで！

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Q：今住んでいる賃貸物件でまだ「解約通知書を提出していない」のですが、

引越し先のお部屋が決まっていない時点で契約終了の何ヶ月前くらいに連絡しないといけないですか？

A：まずは現在お住まいの賃貸契約書をご確認ください。

その中に希望日の賃料支払で終えるためには、何カ月、何日前迄に解約通知を提出しなければいけないかをご確認ください。

①賃貸借契約書に記載のある「解約通知」の条文に「〇ヶ月前予告、又は〇日前予告」なのかと「日割計算か月割計算」確認。

その後に、
管理会社に「退去したいと思っていますがまだ次のお部屋探し中のため契約手続き迄至っていない段階です」

②解約通知を提出してからの「解約日延長（解約撤回）は可能ですか？」という感じでご確認ください。

もしくは賃貸借契約書の中に「解約の撤回が出来ない旨が記載あるかどうか」ご確認ください。

POINT

上記の①②がどれだけ融通が利くかどうかは現在住んでいる物件の「管理会社やオーナー様によって大きく異なる」という点です。

個人の大家さんとかであれば都度相談してくれたりしますが、大手の管理会社等であれば事務的な対応のみと言えますので契約書面に準ずる形式です。

【地域による解約通知の違い】

◆西日本（関西）＝1ヶ月前予告、翌月末迄の月割計算が多い
※稀に＝2ヶ月前予告、月割計算もあります。
例：9/30日迄に解約通知を提出したら10/末迄の1ヶ月分の賃料支払で終了
◆東日本（関東）＝1ヶ月前予告、実日数での日割計算が多い
※稀に1ヶ月前予告、月割計算もあります。
例：9/30日迄の9/28日に解約通知を提出したら10/27末迄の日割賃料支払で終了

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よくあるご質問

Q：申し込みをしなくても初期費用等の値下げ交渉は出来ますか？

◆ご回答

口約束の程度であれば管理会社やオーナー様にどれくらい安くなるか等は交渉結果として得ることは可能でございます。

ただし、「どのような人？：審査に関わる情報を聞かれる」とオーナー様や管理会社から聞かれた際に、

仲介会社から管理会社やオーナー様に具体的な回答が出来ないと交渉結果として良い方向にならない場合があります。

＜オーナー様が気にする入居者情報＞
・お仕事内容
・年齢
・年収
・家族形態
・いつから入居か（家主様に入る賃料発生日）
・その他、物件によって色々と聞かれます。

※特に質問されるのは「家賃や礼金を下げたら本当に決めるの？」と言われるオーナー様もいらっしゃいますので、その時は仲介会社としての回答は「頑張ります」と言う感じです。

つまりオーナー様にはいかに安心材料を伝えて減額するかが値下げ交渉として成立しやすい形式です。
それでも申込者様情報を伝えたくないという事であれば口頭で「どんな感じか」だけ聞いてみることは可能でございます！

交渉のしすぎは注意ください

賃貸借契約には「保証会社の審査」と「オーナー審査」の２つある事が多いです（管理会社の審査があるところもあります）

保証会社というのは支払い能力があるかどうかを見られる事が多く、オーナー様は主観が入りますので印象が悪くなると

審査に影響を及ぼすことがありますので、仲介会社を味方にしていかに借主様の都合の良いように交渉するか、

まずは仲介会社との信頼関係が重要です。

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賃貸のオーナー（貸主）様向け

◆賃貸の空室が減る（入居率向上）最も重要な条件とは？

キーワードは「多様性のある賃貸物件」
実は意外と知られていない

「4：2：2：1：1」の法則？

①周知力：割合40％

⇒業者専用空室一覧や業者専用閲覧データのレインズ、アットホームで内見率を向上する

②物件力：割合20％

⇒立地は変えられないから室内設備を多数派好みに向上する

③価格力：割合20％

⇒家賃相場を的確に、客付業者への成果報酬額を上げる（一般ユーザーが閲覧出来るポータルサイト等で当該物件を見つけられる確率が上がる事と、借主が負担する仲介手数料負担が軽減出来る）

④条件の柔軟性：割合10％

⇒月額賃料重視の入居者、初期費用重視の入居者、に応じて条件設定のパターンを分ける

⑤その他：割合10％

⇒その時期や物件独自のキャンペーンを出す

＜解説＞

該当物件の抱えている問題が上記の①～⑤のどれであるか次第ですが、
言うまでもなく、すぐに決まる物件は①～⑤を足して満点であれば100％決定しやすいということです。

主に①と③だけで6割の確率で物件は決まります。

つまり周知を広げて適性な価格でADを付けて客付業者に依頼し②が優良物件であればセオリー通り８割決定します。
④については顧客の要望を柔軟に受け入れられる条件にするという事です。
例えば初期費用の金額重視の人には家賃は相場より少し高くても礼金０円やその他の費用が安い募集条件にする。
もしくは月額総賃料の金額重視の人には家賃が安い分、礼金やその他の費用が多い募集条件にする。（法人名義だと費用項目に応じて入居者の個人負担が異なります）
ここで重要なのは、短期解約の違約金設定を付けることです。（長短に応じた空室リスクを考える）
⑤に関しては、物件独自の需要に応じたキャンペーン（家具家電orフリーレントorその他）

＜ポイント＞

もちろん最終的に物件を決めるのは入居者様です、でも申込をもらうまでの過程においてプレゼンする業者(客付の営業マン)の影響力が大きいということ。
借主様からすると当然に不動産会社や営業マン次第で申込みしたくなることもあればその逆もあります。
賃貸のオーナー（貸主）様にとって上記の①～⑤のセオリーをきっちりしてくれる前提で本当に”信頼できる元付の不動産会社”を見つけることが最も重要であると言えます。

※入居中の管理（入居審査時点での入居希望者の見極め）については上記の法則とは別途解説となります。

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