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HOMEHOME > スマイリースBLOG top > 交渉が成立しやすい賃貸物件、交渉方法とは?大阪の賃貸編

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◆よくあるご質問

申し込みをしなくても初期費用等の値下げ交渉は出来ますか?


◆ご回答

口約束の程度であれば管理会社やオーナー様にどれくらい安くなるか等は交渉結果として得ることは可能でございます。

ただし、「どのような人?:審査に関わる情報を聞かれる」とオーナー様や管理会社から聞かれた際に、

仲介会社から管理会社やオーナー様に具体的な回答が出来ないと交渉結果として良い方向にならない場合があります。

<オーナー様が気にする入居者情報>
・お仕事内容
・年齢
・年収
・家族形態
・いつから入居か(家主様に入る賃料発生日)
・その他、物件によって色々と聞かれます。

※特に質問されるのは「家賃や礼金を下げたら本当に決める?」と言われるオーナー様もいらっしゃいますので、

その時は仲介会社としての立場では一旦は「頑張ります」と言う感じです。


つまりオーナー様にはいかに安心材料を伝えて減額するかが値下げ交渉として成立しやすい形式です。
それでも申込者様情報を伝えたくないという事であれば口頭で「どんな感じか」だけ聞いてみることは可能でございます!

 

※交渉のしすぎは注意ください※

賃貸借契約には「保証会社の審査」と「オーナー審査」の2つある事が多いです(管理会社の審査があるところもあります)

保証会社というのは支払い能力があるかどうかを見られる事が多く、オーナー様は主観が入りますので印象が悪くなると

審査に影響を及ぼすことがありますので、仲介会社を味方にしていかに借主様の都合の良いように交渉するか、

まずは仲介会社との信頼関係が重要です。

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賃貸のオーナー(貸主)様向け

◆賃貸の空室が減る(入居率向上)最も重要な条件とは?

キーワードは「多様性のある賃貸物件
実は意外と知られていない

「4:2:2:1:1」の法則?


①周知力:割合4

⇒業者専用空室一覧や業者専用閲覧データのレインズ、アットホームで内見率を向上する

 

②物件力:割合2

⇒立地は変えられないから室内設備を多数派好みに向上する

 

③価格力:割合2

⇒家賃相場を的確に、客付業者への成果報酬額を上げる(一般ユーザーが閲覧出来るポータルサイト等で当該物件を見つけられる確率が上がる事と、借主が負担する仲介手数料負担が軽減出来る)

 

④条件の柔軟性:割合1

⇒月額賃料重視の入居者、初期費用重視の入居者、に応じて条件設定のパターンを分ける

 

⑤その他:割合1

⇒その時期や物件独自のキャンペーンを出す


<解説>
該当物件の抱えている問題が上記の①~⑤のどれであるか次第ですが、
言うまでもなく、すぐに決まる物件は①~⑤を足して満点であれば100%決定しやすいということです。

ただし、主に①と③だけで6割の確率で物件は決まります。
つまり周知を広げて適性な価格でADを付けて客付業者に依頼し②が優良物件であればセオリー通り8割決定します。
④については顧客の要望を柔軟に受け入れられる条件にするという事です。
例えば初期費用の金額重視の人には家賃は相場より少し高くても礼金0円やその他の費用が安い募集条件にする。
もしくは月額総賃料の金額重視の人には家賃が安い分、礼金やその他の費用が多い募集条件にする。(法人名義だと費用項目に応じて入居者の個人負担が異なります)
ここで重要なのは、短期解約の違約金設定を付けることです。(長短に応じた空室リスクを考える)
⑤に関しては、物件独自の需要に応じたキャンペーン(家具家電orフリーレントorその他)


 

<ポイント>
もちろん最終的に物件を決めるのは入居者様です、でも申込をもらうまでの過程においてプレゼンする業者(客付の営業マン)の影響力が大きいということ。
借主様からすると当然に不動産会社や営業マン次第で申込みしたくなることもあればその逆もあります。
賃貸のオーナー(貸主)様にとって上記の①~⑤のセオリーをきっちりしてくれる前提で本当に”信頼できる元付の不動産会社”を見つけることが最も重要であると言えます。

※入居中の管理(入居審査時点での入居希望者の見極め)については上記の法則とは別途解説となります。

 

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売買編:未公開物件の探し方!ネット情報にない情報はどこから仕入れる?

そろそろマイホームが欲しいとなったときにどのように物件を探していますか?インターネットが普及している時代ですから、まず住宅情報サイトを見る人がほとんどなのではないしょうか。住宅情報サイトに掲載されていないような物件のことを未公開物件といいます。

公開していない物件の中には「こんなすごい物件もあるの?」と思うような優良物件を見つけられるケースも多いです。

ではなぜ不動産屋さんは全ての物件を一般公開にしないのでしょうか?今回は物件を公開しない理由や、未公開物件を見つけるにはどうしたらいいのかなどについて考えていきましょう。

未公開物件はなぜ一般公開されないの?

一般の人に公開されない物件が未公開物件です。物件が一般に公開されないのには「売主の事情」と「業者の事情」という大まかに分けて2つの理由が考えられます。

もう少し詳しく説明すると以下のようになります。

売主の事情の場合

  • 近所の人に知られたくない
  • まだ居住中で家に見学に来たら困るから
  • 特定の業者にだけ売却依頼をしている

業者の事情の場合

  • わざわざ不動産情報サイトに載せなくてもすぐに売れる
  • 珍しい物件に見せたい
  • レインズに未掲載

レインズってなに?

不動産業者限定で閲覧ができる物件情報交換サイト。

売主の仲介手数料が従来の半額であることが人気だが、その分、不動産会社に手数料が入らない。

登録しなければ不動産会社に売主と買い主の両方から手数料が入る仕組み。

 

このように売主や業者に事情があると、非公開になってしまうのです。

未公開物件を掲載している不動産屋さんはどれくらい?

とある不動産会社が未公開物件に関する調査をしたところ、以下の結果が出てきました。

この調査によると「未公開物件がある」と回答した不動産屋さんが5割以上いました。

たしかに未公開物件の中には好立地で状態の良い物件も多いと言われています。ですから、これから家を買おうという人にとって、未公開物件は非常に魅力的な選択肢の1つとなるのです。

ですからうまく未公開物件を見つけるためにはその方法を知る必要があるのです。

未公開物件はどうやって探せばいい?

パソコンやスマホで住宅情報サイトを検索してみると、「未公開物件も掲載中」と書かれたサイトも見かけます。ですが、未公開物件と書かれた物件が実際は他社のサイトにも掲載されていた物件だったりしませんか?基本的に未公開物件を見つけるには「不動産屋さんに足を運ぶ」しかありません。

不動産屋さんに行っても見せてくれるとは限らない

未公開の物件を紹介してもらおうと、不動産屋さんに行っても一見さんだと紹介してもらえるとは限りません。

不動産屋さんは「信用できる」と思うお客さんでないと未公開の。ですから何度も不動産屋さんに足を運んで信頼関係を作る必要があるのです。

ただし、何度も足を運ぶにあたって、相手は営業能力に長けた営業マンですので、押しが弱い方だと、希望していない物件を契約してしまうということもあります。

また、不動産屋さんの中にはあえてレアな物件に見せるためにあえて一般公開にしない業者もありますので、不動産屋さんを選ぶときには注意する必要があるでしょう。

スマホやパソコンでは未公開物件を見つけられないのか?

スマホやパソコンで未公開物件が見られるサイトがいくつか存在します。無料で検索することができるものもあれば会員登録ができるものもあります。

SUUMOやHOME`Sなどの不動産・住宅情報サイトではなく、その物件を実際に販売している不動産会社のサイトに会員登録すれば、未公開となっている物件も見ることができるケースもあります。

ただし、それも一部で本当にネットに掲載したくないような物件は店舗に足しげく通ってくれた人にしか紹介しないようになっています。

もちろん不動産サイトが掲載している物件の中に未公開物件があることもありますが、自分の条件にマッチする優良物件を探すなら、やはり不動産屋さんの営業の方と信頼関係を築くために何度も足を運ぶ必要があるでしょう。

メール登録で未公開物件情報を貰える

不動産会社の中には物件の希望を登録することで、メールで物件情報を教えてくれるサービスを提供している会社もあり、未公開物件の情報を送ってくれることもあります。

このようなサービスを登録しておくことで、未公開物件の情報を知る可能性もグッと上がります。

大手の仲介業者さんであればほとんどがこのようなサービスを展開していることが多いです。

完璧な探し方は存在しない

未公開物件の探し方をご紹介していきましたが、絶対見つけられるという方法は存在していません。もし完璧に探せる方法があるのであれば、もうすでに不動産会社が実践しているでしょう。

不動産会社の数が多すぎる

なぜ完璧な探し方が無いのかというと、不動産会社が数えきれないほどありますので、全ての不動産会社と良好な関係を築くのは困難だからです。

良好な関係を築けていない不動産会社が持っている未公開物件情報を知ることができないとなるのです。

未公開物件にこだわりすぎない

住宅探しの本当の目的は自分たちの希望条件に合う物件を見つけることです。ですから未公開物件だから自分に合う物件とは限りません。

あまりにもこだわりすぎると期待をし過ぎて、なかなか物件が見つかりませんので注意しましょう。

まとめ

今回は未公開物件の探し方についてまとめていきました。未公開物件は条件の揃った魅力的な物件も多いですので、色んな不動産屋さんと信頼関係を構築して良い物件を紹介してもらうのもいいでしょう。

ただ、未公開物件が自分に合う物件とは限りません。ですから未公開物件に固執することなく自分の条件と見合わせながら物件を探していきましょう。

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Q
大阪の賃貸は仲介できる物件はどこも同じって本当ですか?
気になる物件があります。全物件どこの仲介店でもご紹介可能でしょうか?
A1
結論から言いますと大阪の市場の約8割~9割はどこでも取扱い可能です!
ただし残りの1割~2割の物件の中には【囲い込み】というものが存在します。
例えば「A物件はどこの業者でも紹介可能だが、B物件は特定の業者のみ可」
といった感じです。
囲い込み物件とは?
業者間の流通情報として他に出していないという物件で、
その業者でしか取扱い出来ない物件のことを言いますが、
ほとんどのケースがオーナー側に黙って囲い込みしていることがあります。
本来は、
専任媒介等でオーナー様から預かった物件はどこの業者でも紹介出来るように
周知してから他の業者でも客付けが出来るようにするのが一般的です。
<例外的にあるケース>
家主様が自主管理ではなく、仲介店、管理会社などに物件の管理を任せている場合、
家主様に代わって管理業務をしているので、当然そこには【報酬】が発生しています。
任された業者としては貴重な【売上】となりますので、
当然「管理はずっと当社に任せてください」となるわけです。
そこで、お客様に物件を紹介し、契約を取得する業者が、
管理を任された業者ではなく、他の仲介店(仮に「a」とします)ばっかりであれば、
「このa社さんはよくウチの物件を紹介して契約してくれるから、管理もこのa社さんに任せようかな」
と考える家主様もいらっしゃるわけです。
そうなると、所謂【管理外れ】となり、【売上】を失います。
任された業者としては立場が無くなり【格好が付かない】という事になるので、
これを避けるため、他の仲介店から物件の問い合わせがあった際「満室です」などと言って、
その仲介店に紹介出来ないようにするのです。
仲介店としては、管理会社から「満室」と言われてしまった以上は、
その通りお客様にも伝えるしかありません。
これが【囲い込み】というものです。
管理を任された業者さんは当然、問い合わせがあった事や「満室です」と嘘をついた事は家主様に内緒です。
勿論、こんな事をする業者さんばかりではありません。
以上の事から、市場に出ている全賃貸物件を紹介出来るお店は、
存在しないと思っていただいて良いですが、概ね網羅出来るということが言えます。
賃貸は売買と比べても比較的全物件紹介出来る可能性が高いですので、
気軽にご相談ください☆

 

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【質問】

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか?」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか?

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね?

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか?

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

 

 

【回答】

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です(恐)

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど?いや業者間では聞いたことがありません!

<その業者の目的は>
①来店

②何らかの契約が難しい条件を提示

③お客さんが安い理由を納得

④別の物件を提案する

⑤お客様の情報と反響1件獲得

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで(おとり広告とバレないと思っている)
⑤にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

けれどこれで反響(集客)1件になる訳です。

これが業界の悪者達です(怒)

それを撲滅するために「スマイリースおとり広告撲滅運動」しています。

また何でもご相談ください。

 

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不動産広告オープン化の波!

昔ながらの不動産会社は一般的に情報を公開せずに、

全て自分の会社に来たお客さんのみ情報を公開する傾向があります。

それは、待っていてもそこに価値がありお客さんが選ぶようになるからです。

しかし、ここ数年

大阪の賃貸空室率が10~20%前後になってきているこの不動産業界、

不動産広告はオープン化の波がきております!

一体どういうことでしょうか?

お察しの通り、

情報をオープンにしたうえで付加価値をつけなければ空室が埋まらない。

それだけ需要と供給のバランスと
お客様に選んで頂くのが難しくなってきているという現実があります。

簡単に言うと「貸主市場」から「借主市場」になっているということですが、

この問題はより借主が有利になってきているという考え方も出来ます。

お客さん一人一人で賃貸の探し方や価値観は異なりますが、

お部屋探しの順番や本質は今までと変わらず、

「情報」「ヒト」「価格」を比べていく形式。

そこにインターネット、口コミ、SNSが絡むことにより情報を明確に判断しやすくなっています。

一方で本当の情報かどうかの確認作業に煩わしさを感じている人も多いでしょう。

ではなぜ借主側が有利になるか?

空室対策のために不動産広告がオープン化になることにより、

より多くの物件情報から選べる選択肢が増えるということです。

借主側の希望条件で存在する希望条件物件を網羅することにより、

「情報」「ヒト」「価格」の”情報”の手間が省けるという点です。

しかしまだ問題点が。。。

それは、どんなに情報が多くても空室かどうかの確認作業が、

現時点での流通ネットワークでは一般ユーザーが不動産営業マンに聞くしか

方法がないという点です。

だからこそ、「ヒト」「価格」(交渉)で比べる時代の流れがやってきているので、

その力量の判断基準は、

「本当の情報を正しく伝えているのか?」

これを基準にすると非常にスムーズにお部屋探しが出来ます。

本当の情報を正しく伝えているのか?の基準も知りたいですね。。。

他社と比べることです!

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不動産広告オープン化の波!

昔ながらの不動産会社は一般的に情報を公開せずに、

全て自分の会社に来たお客さんのみ情報を公開する傾向があります。

それは、待っていてもそこに価値がありお客さんが選ぶようになるからです。

しかし、ここ数年

大阪の賃貸空室率が10~20%前後になってきているこの不動産業界、

不動産広告はオープン化の波がきております!

一体どういうことでしょうか?

お察しの通り、

情報をオープンにしたうえで付加価値をつけなければ空室が埋まらない。

それだけ需要と供給のバランスと
お客様に選んで頂くのが難しくなってきているという現実があります。

簡単に言うと「貸主市場」から「借主市場」になっているということですが、

この問題はより借主が有利になってきているという考え方も出来ます。

お客さん一人一人で賃貸の探し方や価値観は異なりますが、

お部屋探しの順番や本質は今までと変わらず、

「情報」「ヒト」「価格」を比べていく形式。

そこにインターネット、口コミ、SNSが絡むことにより情報を明確に判断しやすくなっています。

一方で本当の情報かどうかの確認作業に煩わしさを感じている人も多いでしょう。

ではなぜ借主側が有利になるか?

空室対策のために不動産広告がオープン化になることにより、

より多くの物件情報から選べる選択肢が増えるということです。

借主側の希望条件で存在する希望条件物件を網羅することにより、

「情報」「ヒト」「価格」の”情報”の手間が省けるという点です。

しかしまだ問題点が。。。

それは、どんなに情報が多くても空室かどうかの確認作業が、

現時点での流通ネットワークでは一般ユーザーが不動産営業マンに聞くしか

方法がないという点です。

だからこそ、「ヒト」「価格」(交渉)で比べる時代の流れがやってきているので、

その力量の判断基準は、

「本当の情報を正しく伝えているのか?」

これを基準にすると非常にスムーズにお部屋探しが出来ます。

本当の情報を正しく伝えているのか?の基準も知りたいですね。。。

他社と比べることです!

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大阪の賃貸を仲介手数料無料でご紹介!スマイリース

不動産の怖い話・・・

本日は不動産売買による瑕疵担保責任について、

大阪の賃貸でもありえるようなお話です!

瑕疵は瑕疵でも心理的瑕疵。

自殺や殺人事件があった場合での事件のトラブルです。

瑕疵担保責任は苦情相談の定番でもあります。

この解決に関しては人によって感じ方がそれぞれです。

30年前に自殺があった大阪の中古住宅を知らずに賃貸、購入してしまい、

仲介業者に対して買い取れと迫るお客様がいたり、

転売目的で買取ったマンションで8年前ほどに殺人事件があったことがわかり、

500万円ほど安くで処分してしまい、仲介業者に対して責任を求めてきたという事があります。

もちろん、大阪であろうと賃貸の仲介業者や売買の仲介業者が心理的瑕疵を

100%把握することは無理ですし、裁判の判例でもケースにより勝ったり負けたりです。

ガイドラインがあって、ここまでは調べなさい、ここからは調査が困難なので義務はないと

定めています。

人の感じ方の問題が大きいため、勝っても負けても労力はかかります。

大阪の仲介手数料を支払うかどうかも大切なのですが、

この物件大丈夫か?という点も弊社ではお調べするようルール徹底しておきます!

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Q
連休中に気になった物件を何件かピックアップさせていただきました。

※別のエリアも候補に増やしてみました。
空室の状況、家賃初期費用等のコスト、御社のご意見を頂戴できれば幸いです。
相場よりかなり安い物件もありますのであまり期待しておりませんが。。。
特におとり物件かと思って不動産会社に問い合わせましたら、
空いているとのことで、内覧や仮押さえもできると言われました。
具体的な内覧の予約日時の話まででたのでちょっと期待しているのですが。。。
本当のところどうでしょうか?

A
確かに安いですね(笑)
「定期借家」とか言われそうですね。
内見予約じゃなくて見ないで決めるって言った方が良いですよ!
それでも受付してくる営業マンはいますが。
基本的には問合せの為じゃなくて、
来店目的なので。。。

見破るには
掲載業者に電話して、近くに住んでいるもので、
既に入居中なのを見たのですが空いているのですか?
と尋ねてみてください。
すると、業者はこの人にウソついたらバレる…
と思って実は….と言い訳を並べて伝えてくるケースが多いです。

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基本的に「おとり広告」(おとり物件)の場合は、

もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
(そのための物件広告なので)
見破るにはいくつかございますが、
理由を付けて「見に行かないで契約したい」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。)
◆このような理由を言う業者は気を付けてください。
下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます。

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「定期借家契約の種類です。3ヶ月や1年(〇〇ヶ月)しか住めません」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも1万円ほど高い設定となっています。
(家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです)

「事故物件です」(自殺物件など)
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「隣りの人がおかしい」
(ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど)

もちろんネット掲載は手入力なので
間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

ご参考にしてください。
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