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2023年7月18日
入居審査を必ず通す方法③（まとめ）
家賃の保証会社（過去と現在を見た支払能力）
・月額賃料の支払い能力があるかどうか
・月額賃料の滞納時に立替え払い出来るかどうか
管理会社（仲介会社からの情報＋印象）
・近隣住民や大家さんへ迷惑をかけないか
・管理物件のお部屋を大切に扱ってもらえるか
大家さん（上記２点からの主観）
・家賃滞納や問題を起こさないか
・礼儀や人柄はしっかりしているか
上記の通り
合理的に判断される「家賃の支払い能力の有無」
主観的に判断される「人柄や印象」
の２つのポイントだけ押さえておけば概ね通ると言って良いでしょう。
※ただし、物件によって入居審査の難易度は異なります。
収入や住む人の属性などについて客観的に見て妥当と判断出来る場合は落ちるケースは少ないですが、
逆に言うと資力はあっても上記の２つのポイントのうち１つでもNGであれば落ちる可能性があります。
月額賃料の支払能力を判断される家賃の保証会社の審査に通れば、
大家さんや管理会社の審査にもほとんどの高確率で審査が通過します。
大家さんの金銭的リスクが大幅に軽減されるからです。
ここは意外と盲点な人が多いです。
とにかく仲介会社と事前に打合せをして「大家さんの印象を悪くしないように」
交渉する内容と交渉するタイミングが上手で信頼の出来る営業マンと仲介会社に依頼しましょう。
2022年11月28日
どの物件であっても交渉結果を知るためには管理会社と貸主様に「どのような入居者属性（収入、勤続年数、入居人数、転居理由）ですか？」
と聞かれる事が多いため、「まずは申込情報提示」という形式で借主情報を提示して貸主様に安心してもらってからでないと交渉結果を正式に得る事が出来ないという事が多いです。
オーナー様も借りるか借りないか分からない人に長期間お部屋1番手として止め続けることで他の人の申込を断るという機会損失があります。
つまり「どうなれば決まるのか？」というのをオーナー様と相談して方向性を決める必要があります。
※そのため交渉を希望の場合は「交渉申込」という形式で料金はかからずキャンセルが出来る状態にして交渉結果を得る方法があります。
ただし、ここで仲介会社に確認しておく事は「どの時点であればキャンセルしても借主側に金銭的負担が無いか？」を必ず確認しましょう。
2021年8月31日
ただし、「どのような人？：審査に関わる情報を聞かれる」とオーナー様や管理会社から聞かれた際に、
仲介会社から管理会社やオーナー様に具体的な回答が出来ないと交渉結果として良い方向にならない場合があります。
＜オーナー様が気にする入居者情報＞
・お仕事内容
・年齢
・年収
・家族形態
・いつから入居か（家主様に入る賃料発生日）
・その他、物件によって色々と聞かれます。
※特に質問されるのは「家賃や礼金を下げたら本当に決めるの？」と言われるオーナー様もいらっしゃいますので、その時は仲介会社としての回答は「頑張ります」と言う感じです。
つまりオーナー様にはいかに安心材料を伝えて減額するかが値下げ交渉として成立しやすい形式です。
それでも申込者様情報を伝えたくないという事であれば口頭で「どんな感じか」だけ聞いてみることは可能でございます！
保証会社というのは支払い能力があるかどうかを見られる事が多く、オーナー様は主観が入りますので印象が悪くなると
審査に影響を及ぼすことがありますので、仲介会社を味方にしていかに借主様の都合の良いように交渉するか、
まずは仲介会社との信頼関係が重要です。
2018年5月5日
目安としては、1週間～2週間程度となります。
退去時の違約金特約としての相場としては、1年未満で家賃の2ヶ月分、1年以上2年未満は家賃の1ヶ月分が一般的です。
もしも長く入居するつもりであれば、2年以上の入居で短期解約違約金が無効になるのでおすすめです。
＜POINT＞
2018年5月4日
A：オーナー側が一部の仲介店にだけ好条件を出すという事はあまりありません
2018年4月22日
タワーマンションというと高級で高額所得者や会社の役員がお住まいになる方が多いというイメージがあると思いますが、
そういう方ほど合理的にタワーマンションを安く格安で契約したいと思われる傾向がここ最近増えています。
そこで気になるのが、「タワーマンションの特徴」と「貸主報酬の因果関係」で「格安にする方法」を以下でお伝えします。
まず大阪の賃貸でのタワーマンションに限らず市場の分譲賃貸というのは区分所有で、
お部屋によって所有者が異なる形式がほとんどです。
例えば10階のA号室は家賃15万円の管理費10,000円もあれば、11階のB号室は家賃14万円の管理費30,000円という場合もあり
号室によってオーナーさんが自由に家賃、管理費設定を出来ます。
それと同時に仲介業者に対して紹介手数料の報酬額も自由に設定出来ます。
貸主報酬が出ている物件ほど仲介業者に対する仲介手数料の値引きが出来たり、
貸主報酬が出ている物件ほど礼金ダウン出来る見込みがあります。
本来、貸主報酬が出ているかどうかは業者とオーナーでの秘密ごとになるためタブーです。
ただし、スマイリースの物件指定検索サイトにて「貸主報酬が出ているかどうか確認」という要望を出せば
その該当物件の貸主報酬が分かり最大仲介手数料0円や礼金減額交渉の成果報酬型システムを使うことで
タワーマンションを格安で契約することが可能！
2018年2月4日
春（4月）から借りるとして、2月中にお部屋を見たいのですが、
いつ頃に申込（契約）すれば一番お得なのでしょうか？
というのも、3月分の家賃を支払わなければならない場合はもったいなので、できるだけ避けたいのです。
（例外は1ヶ月以上先でも認めてもらえる物件の場合）
※1ヶ月フリーレント
※キャンペーン等
※特別認めてもらえる理由があるとき
そのうえで、
2月末迄に内見して物件決定する場合は上記の例外を適用してもらうために原則的な物件に”交渉”するのと、
同じ物件の別の部屋で2月末空き予定（入居中の部屋）を申込することにより、
必然的に3月末～4月上旬に家賃発生することが可能となります。
3月分の日割り分を1日でも支払いたくない場合は、
3月上旬に申込することにより上記の原則に従った物件を選べる確率が増えます。
ただし、礼金が安い物件ほど1年未満の解約違約金設定が多いため、
3月末入居の設定にすることにより翌年3月に退去する際に違約金がかからないというのが必要な項目です。
結論
①2月中に内見した物件を申込し3月31日や4月1日頃を契約始期に交渉する
②2月中に内見した物件の空き予定の別の部屋を申込して契約始期にする
②2月末～3月1日頃に申込をして3月末～4月上旬契約始期にする
以上のような選択肢が良いかと思います！
2016年9月7日
現在、賃貸物件にお住まいの方が新たに新居の賃貸物件を探すうえで、欠かせないのが、
現在の住居物件の解約通知です。
大阪に限っては市場の約8割～9割が「借主からの解約通知は1ヶ月前予告の月割計算とする」というように
ポイントは
現在の住居物件の賃料がいつまでかかるか！？
新居の賃貸物件がいつからかかるか！？
例えば、今日、２０１６年９月７日に良い物件（新居）が見つかったので申込して契約予定だったけれど、
現住居の解約通知を提出（申し入れ）すると１０月３１日（1ヶ月分）までの賃料がかかってしまうとなると、
新居での賃料日割発生日は１０月１日からしか交渉出来ない場合に約1ヶ月分の賃料がかぶってしまうということです。
この問題、以外とお部屋を探している途中は気づかないため、
解約通知を出すときに過去の契約書を見たときに気づくのが多いです。
なので、もちろん月末に新居の申込をして翌月末に新居の賃料日割発生に交渉すれば問題ないのですが、
通常、交渉しても一般的には申込した日から遅くても約1ヶ月後には賃料発生するため、
少しでも早めに調べて二重家賃の損失を減らしましょう♪
2014年8月3日
よく「この物件は交渉できますか？」というご質問を頂きます。
結論から申し上げると交渉は出来ますが、
初めから条件が下がる可能性を知ることは暫定ではお知らせ出来ますが、
ほとんどの物件は、
物件を申込したい意思を提示して「交渉の申し込み書」を提出しないと
確実な事が言えません。
通常の物件に関しては家賃設定時に交渉幅を予め設定されているかどうかで変わります。
４割くらいの物件は交渉幅を持っている物件がございます。（幅は2千から3千円程度）
交渉幅を持っていない物件があるのは単に入居者の取りこぼしが無いようにです。
例えば5千円の幅を作った時にその5千円が原因で検索に引っかからなかったり、
候補から外れたりするので、
始めから5千円安く募集しているか、
初めから交渉幅を設けて高く設定している場合があります。
（交渉幅が無いところはガチの交渉となります）
また、家主は２、３年のスパンで考えられるので、
「家賃3,000円の交渉の場合」
３，０００円×２４ケ月（２年）＝７２，０００円
or
３，０００円×３６ケ月（３年）＝１０８，０００円
１０８，０００円の減額交渉として考えています。
10万円くらい安くしてみたいな感じです（笑）
（不動産業者の演出もあります）
例えば相場的にみてお得な物件が実際が６万円の物件を
67,000円で提案して7,000円交渉しました。
何てことは相場よりも良い物件と理解している出来る営業マンがする手法です。
理由を付けて「今決めてもらったら家主さんが7千円下げてくれる」みたいなやつです。
2014年5月28日
一つ目
賃貸保証料について、
料金の形態については賃貸保証会社によるのと、
保証会社のプランによるという２つがあります。
１つは家主や管理会社側が物件によって提携している賃貸保証会社
２つめは保証会社にはプランがあり、
保証人有りプランの方が安く、
例えば、
保証会社（日本セーフティ）で初回38,000円（
更新料として毎年1年に１回１万円という形式です。
二つ目
金額交渉自体は可能です。
ただし、
材料＝借主情報を貸主に伝えて交渉していくという点です。
交渉するためには仮申込書というのを記入もしくはメール頂き、
その内容と事情を貸主に説明しながら交渉して譲歩してもらいます
三つ目
礼金を『敷金』、もしくは一部を『敷金』
http://smilease.jp/wp/?p=42
あくまで敷金は家主側へ預ける＝退去時に何も問題（
それに対して礼金は家主側へのお礼金になる＝
敷金を預けることで、
礼金を敷金に変えるというのは難しいです。
例えば、家賃を5,
（家賃5000円UP⇒5000円×24か月＝
その逆で、
（家賃5000円ダウンで礼金12万上乗せ⇒
というような内容でご相談して交渉を進めるようなケースもありま
仲介手数料0円（無料）という広告や無料サイトは他にもあります。 ただし、他社サイトでは仲介手数料￥0（無料）にできる物件のみを掲載し その物件限定で契約する場合のみになります。
また、仲介手数料無料という広告を出しながら、契約必須条件でない項目を請求してくる場合があります。
スマイリースではどちらに支払われるものかを明確にし、家主さん（管理会社）に支払われるものだけをご請求し、大阪府下ほぼ全てを仲介手数料0円で最安値にしています。
ここが他社との違いです！
今この関西には数千万以上の賃貸物件、数百社以上という賃貸仲介会社があると言われています。
これは安心できるという反面、賃貸物件や不動産会社選びを難しくする要因にもなっています。
お客様が納得できる賃貸、できる限り希望に合う最適な賃貸が選べるよう、
私どもはこれからも、お客様の一番相談しやすい相手として努めていきます。
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