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賃貸の審査や契約時に、保証会社と連帯保証人の両方が必要な理由とは？

 

ひと昔前までは、連帯保証人が頼めないような人(両親が既に死亡しているようなケース)が利用するもの、
というイメージが強かったのですが、最近では物件所有者（貸主）が保証会社の方が簡単・確実に滞納家賃が回収できるという評判が広がり、
連帯保証人がいるケースでも、保証会社の利用を義務付ける物件が増えております。

つまり以下でいう①のパターン

＜契約の種類＞

1. 「保証会社加入有り」で「連帯保証人有り」が条件で契約出来る物件（増えている）
2. 「保証会社加入有り」で「連帯保証人無し」で契約出来る物件
3. 「保証会社加入無し」で「連帯保証人のみ」で契約出来る物件
4. 「保証会社加入無し」で「連帯保証人無し」で契約出来る物件（ほとんど無い）

それぞれの役割が異なる

【保証会社の役割とは？：保証人代行ではなく金銭債務を保証】

◆保証会社＝借主が貸主に支払う家賃や更新料などの「金銭債務を保証」する。

契約者が家賃を滞納した時に、保証会社が大家さんに対して家賃を立て替えて支払います。

例：契約者が残高不足で引き落としできなかったとしても、保証会社は大家さんに対して
家賃を送金し続けるため、大家さんとしては安心です。

【連帯保証人の役割とは？：金銭債務以外も保証】

◆連帯保証人＝「借主の金銭債務」と「借主の金銭債務以外の責任」の両方の責任がある。

金銭債務以外の部分の保証については、保証会社ではなく連帯保証人が賃借人を包括的にサポートを要求されます。

例：マンション内で騒音問題が発生したとします。
〇〇号室の入居者が毎日ものすごい騒音を発生させていて、本人にいくら注意しても改善しない場合、
連帯保証人を通じて本人に注意することができます。
このように生活上のさまざまな問題についても、連帯保証人も協力して対処する必要があります。

 

 

 

 

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ご質問

現在転職活動中で、繋ぎとして夜職をしている状態です。
親に保証人になってもらうことができ、前家賃を数カ月ぶん入れることも可能なのですが、賃貸契約は出来ますか？

 

回答

【審査について】
一般的に賃貸業界の審査では有職者というのは所得証明が出来る方を定義しております。
（所得証明＝源泉徴収票、給与明細、課税証明、納税証明、確定申告書…等の公的証明）

お仕事をしていても所得を証明出来ない場合は無職と判断されてしまいます。

つまり、今回の場合ですと「契約名義人が無職＋連帯保証人が親族」で審査することになります。

【物件について】
上記の点から有職者と比べて選べる物件数が非常に少ないと理解頂きたいですが、
厳しい中でも全く不可能ではありません。

①契約希望家賃を審査が通るレベルにする
②審査が通る物件を選ぶ
③審査が通りやすい地域にする
④その他

その他にも、方法論としてはいくつかございます。

【その他の方法論】

①代理契約(親族での名義)で契約する
②預貯金の残高証明で審査をしてもらう
③無職でも契約できる物件を選ぶ

オーナーさん・不動産管理会社によって違いますが、こうした場合には”安心材料”となる
書類やお金を追加することで審査出来ることもあります。

ご契約者様の状況によって異なりますのでその都度ご確認ください。

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連帯保証人は複数必要ですか？

Q質問

借主が無職だと保証人は必須だと思うのですが、
・保証人は一人でよいのでしょうか？
また保証人は借りる物件の近くの在住でなくてもよいか？

保証人の所得証明は必要か？（源泉徴収票の写し？）

・契約する際、保証人は同行しなければいけないか？
同行していない場合、契約書にサイン、捺印は後日郵送でもよいか？

A回答

無職に限らず基本的に連帯保証人は一人で問題ありません。
ただし稀に２人必要な物件がございますが、
借主の属性にもよりますので、その点では無職であることの理由で連帯保証人の追加要求はあり得ます。
保証人の条件は年齢が２０歳以上６５歳以内（７０歳）で収入（年金受給者でも可能）のある方で第三親等以内というのが一般的です。

「保証人は借りる物件の近くの在住でなくてもよいか？」
日本在住であれば地方でも問題ございません。
（大阪で借りる物件で保証人が県外でも大丈夫です）
「保証人の所得証明は必要か？」（源泉徴収票の写しでよいか？）
物件により異なりますが市場の約４割くらいの物件で必要というような感じです。
提出は前年度の源泉の写しか、
直近の給与明細３ヶ月分を求められるケースがございます。

「契約する際、保証人は同行しなければいけないか？」
任意ですので、回答としては不要です。
郵送でも大丈夫です。

「同行していない場合、契約書にサイン、捺印は後日郵送でもよいか？」
必然的に後日郵送のやり取りとなります。

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連帯保証人の義務について、
賃貸マンションに入居するためには、保証人をとることが原則！保証会社への加入で
保証会社が認めた時以外はよっぽどの例外が無い限りは『必要』と考えた方が良いです。
借主（契約者）の責任と
して家賃を支払う義務がありますが、それに伴いその『支払い義務』を
保証する人・・・それも賃借人の義務と考えて欲しい。借主（契約者）が突然病気、失業、または連絡が
取れなくなった場合など家賃を支払う能力がなくなった場合に『保証人』は必要。

賃貸マンションを借りる時

Ｑ：保証人必要!?→Ａ：原則的には「必要です」（例外あり）

保証人とは？

「保証人｣といっても、消費者金融などの保証人とは若干状況的に意味合いが変わり、

賃借人が家賃を支払えなくなった場合に「借主（契約者）に代わって
家賃を支払う人」のことを言います。
                      
保証人には単なる『保証人』と『連帯保証人』があり、賃貸借契約の場合『連帯保証人』が主となります。

保証人と連帯保証人の違い？

保証人・・・(賃貸マンションで例えると）通常の保証人は、借主（契約者）が家賃を支払えなくなった時に
代わりに支払いますが、原則的に本人より先に支払いを要求される事はなく、保証人の責任は本人が
解決しなかった後になります。
例えば・・・「借主（契約者）に連絡したが、なかなか連絡が取れないので、あなたが支払ってください。」と
請求されても、借主に請求を
して支払えないようであれば、私に連絡を下さいと対応する事ができます。
                      

連帯保証人・・・単なる「保証人」とは違い、「借主（契約者）」と同等の支払い義務があ
ります。基本的に
「借主（契約者）」に家賃の支払いは求められますが、「連帯保証人」にも直接請求することができ、
それに対して拒否することはできません。
「未成年」の契約の場合、はじめから「連帯保証人」による支払いという形をとる場合もあります。

●親、兄弟、子供、など近い親族（身内）

『連帯保証人(以下保証人）は、誰がならなくてはいけない！』という絶対的な決まりはありませんが、

あくまでも賃貸人(大家さん）の考えによるものです。一般的に契約者に近い親族（3親等以内）を

規定としています。考えとしては、「支払い能力がなくなった場合、どこまで責任が取れるか、

どこまでその本人（入居者）の尻拭いをできるか」という事で、財力・資
力を重視するよりも先に

「近い関係」が重視される傾向にあります。もちろん家賃の支払い能力がある事も前提です！

●会社の上司

何年か前までは、『保証人』というと財力面を重視する傾向がありました。

そのため『会社の上司』を保証人に立てるケースも少なくなかったようです。しか
し、最近の社会情勢などの

変化により、「転職」また「リストラ」「会社の倒産」など、先が見えない情勢の中、上司という一時の関係から

「保証人」という形
をとることを嫌がる賃貸人（大家さん）管理会社が増えています。

もちろん地域によって、また大家さんの考えによっても違いはありますが、少なくなってきているのが現状です。

●友人、知人

『賃貸人（大家さん）』は余計な手間（回収・取立て）を嫌います。

もちろん知人でも「親」より近い関係の人は世の中たくさんいます。しかし、実際に
は、「そんなの知らない」

「最近は連絡を取っていない」などと「連帯保証人の義務」を放棄するような言動・行動をとられる人が多いのが現状です。

もちろん法定上で考えれば回収することは可能かもしれませんが、単に「友人・知人」というだけでは

保証人として認められないケースがほとんどです。

ＰＯＩＮＴ
上記でも分かるように、血縁ではない「お金持ち」、または「高地位な人」よりも「家族(親族）」を規定として定めている建物が多いです。（もちろん規定には、賃料の3倍以上の月収やその他の規定はあります。）

  

例①：近くに住んでいる親戚がいない！
基本的に、「近くに住んでいる必要」はありません。
                      

確かに、近隣に住んでいた方が何かと連絡がとりやすいと考え、希望する賃貸人（大家さん）もいます。

しかし、近くに住んでいる遠い親戚や知人より、遠方にいても近い関係の親族の方が好まれます。

賃貸に住む人の多くは、家族から離れて生活しています。遠くにいるのは当たり前といってもいいかもしれません。

例②：入居者が未成年！無職！
入居者が未成年、またはフリーターの場合で契約者になる場合は、通常通り保証人は近い親族で立てます。

しかし、支払能力のない契約者という時点で審査の対象にならず、契約者自身を「近い親族」とし、保証人を別に立てるケースが増えています。
                      
例)学生さんの入居の場合・・・母親が契約者、父親が保証人または父親が契約者、オジ（両親の兄弟）が保証人などのように、近い親族の中で役割を分担するケースになります。

例③：友達と２人入居するんです♪
どんなに仲の良い友達でも、家計は違います。

よって、この場合には、保証人は各自の親族で立てる事が多いです。また学生など財力のない未成年者の入居の場合、一方の親族が契約者、もう一方の親族が保証人という形をとる事もあります。

例④：これから結婚するんです♪
この場合、すでに家族として考えるのであれば、一方の親族を保証人として立てることで成立します。

しかし、戸籍を入れず、結婚の約束はしているものの「所詮は他人！？」と考えてしまうと、

お互いの親族を保証人に立てる場合もあります。

最近では、結婚前提での入居で契約者の連帯保証人のみでもＯＫのところが多いです。

例⑤：高齢者の入居の場合
この場合も、未成年者の入居と類似しています。

年金をもらっているといっても、家賃の支払能力までは及ばないケースが多く、

契約者自身も親族で立てることが多い。子供がいて財力があるのであれば、

子供が契約者、保証人に本人の兄弟など、また子供がいない場合や子供に財力がない

場合は、姪や甥、兄弟
（財力がある）など親族で契約者・保証人を立てることが一般的です。

賃貸マンションの場合は、どうしても高齢者の審査が通りにくいのが現状です。

契約者・
保証人の準備を整え、ベストな条件を作ってからお部屋探しをする事をおすすめ致します。

例⑥：親族が誰もいない！？
地域・賃貸人の考えによっても違いますが、
基本的に「親族」がいなければ賃貸マンションを借りることが難しいのが現状。

知人・友人でも！という声も良
く聞きますが、やはり責任能力・責任感が問題になるようです。

最近では「保証人代行会社制度」というものがあり、物件によっての規定であったり、

または保証人がいない人に対して、本人の審査をした上で保証人を代行する

サービス（有料）が増えてきているので、気軽に相談してください。

ＰＯＩＮＴ＜保証人て二人も必要！？＞
上記の通り、色々なケースがあります。
また、ここでは到底書く事が出来ない程、きりがないくらいに例があります。
賃貸契約というものは、ホテルなどの宿泊とは異なります。また、決まったものを買うのとも違います。
あくまでも貸主対借主の取り決めと考えるのが分かりやすいでしょう。
それにより、条件も規定も規則も約定もその都度変わってくるのが実情です。
賃貸契約というものを何度も行っている人は少なく、
その上で得てして人は「いつもと違う！」とか「通常と違う！」などと特に新しい
現実を知らないで思い悩んでしまう方が多いようです。
保証人が二人必要な場合もありますし、また他人でも契約できる時もあります。
お部屋を探す時に、スマイリースや不動産屋にこの辺りも質問すると契約の際に慌てずにすむでしょう。