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入居審査を必ず通す方法③（まとめ）

ポイント２つ「支払能力の合理性」と「大家さんに対する印象」

ここを理解して審査に望めば審査通過率が必ず上がります！
（パーフェクトを目指すのはそんなに難易度が高い訳ではない！？）

家賃の保証会社（過去と現在を見た支払能力）
・月額賃料の支払い能力があるかどうか
・月額賃料の滞納時に立替え払い出来るかどうか

管理会社（仲介会社からの情報＋印象）
・近隣住民や大家さんへ迷惑をかけないか
・管理物件のお部屋を大切に扱ってもらえるか

大家さん（上記２点からの主観）
・家賃滞納や問題を起こさないか
・礼儀や人柄はしっかりしているか

賃貸の入居審査で確認されるのは主に保証会社、管理会社、大家さんの3者

上記の通り

合理的に判断される「家賃の支払い能力の有無」

主観的に判断される「人柄や印象」

の２つのポイントだけ押さえておけば概ね通ると言って良いでしょう。

※ただし、物件によって入居審査の難易度は異なります。
収入や住む人の属性などについて客観的に見て妥当と判断出来る場合は落ちるケースは少ないですが、
逆に言うと資力はあっても上記の２つのポイントのうち１つでもNGであれば落ちる可能性があります。

最も重要なポイントは保証会社！

月額賃料の支払能力を判断される家賃の保証会社の審査に通れば、

大家さんや管理会社の審査にもほとんどの高確率で審査が通過します。

大家さんの金銭的リスクが大幅に軽減されるからです。

次に重要なのは交渉する仲介会社

ここは意外と盲点な人が多いです。

とにかく仲介会社と事前に打合せをして「大家さんの印象を悪くしないように」

交渉する内容と交渉するタイミングが上手で信頼の出来る営業マンと仲介会社に依頼しましょう。

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申込をしてからでないと交渉結果が明確になりにくい理由とは

どの物件であっても交渉結果を知るためには管理会社と貸主様に「どのような入居者属性（収入、勤続年数、入居人数、転居理由）ですか？」
と聞かれる事が多いため、「まずは申込情報提示」という形式で借主情報を提示して貸主様に安心してもらってからでないと交渉結果を正式に得る事が出来ないという事が多いです。

貸す側は「契約前提の申し込みしか受付しない」！？

オーナー様も借りるか借りないか分からない人に長期間お部屋1番手として止め続けることで他の人の申込を断るという機会損失があります。
つまり「どうなれば決まるのか？」というのをオーナー様と相談して方向性を決める必要があります。

※そのため交渉を希望の場合は「交渉申込」という形式で料金はかからずキャンセルが出来る状態にして交渉結果を得る方法があります。

ただし、ここで仲介会社に確認しておく事は「どの時点であればキャンセルしても借主側に金銭的負担が無いか？」を必ず確認しましょう。

仮押さえ～審査交渉開始の流れ

1.  申込時個人情報を提示、身分証明書（免許証＆保険証）裏表コピーor画像を提出。
   必ず暫定の入居希望日をお知らせください
   （賃料日割発生日は申込日から平均約1ヶ月以内となります）
   ただし退去予定や修繕中の物件の場合は入居可能日によって都度相談となります。
2.  申込情報を仲介会社から管理会社へ「FAX or 電子申込」
3.  お部屋止め完了（1番手でお部屋確保）
4.  入居審査と交渉開始（審査時の必要書類を提示）
   ※ 同時進行にてご要望に応じて交渉
   入居審査には保証会社の審査とオーナー審査があり2,3日～1週間前後かかる場合があります。
   その間に要求されれば確定した入居希望日（入居月は日割計算のため賃料発生日）をお知らせする必要もあります。

審査承認～契約までの流れ

1. 交渉結果が出て審査が通れば契約手続き開始（契約の意思確認）
2. 審査後に確定した必要書類と契約金お知らせ。
3. 契約書類のお渡し（ご来店、郵送）説明、契約金お振込み
4. 契約書類に署名捺印ご返送（保証人設定の場合も必要書類と署名捺印）
5. 鍵のお渡し（ご来店）鍵受領書に署名押印等

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入居審査を必ず通す方法

入居審査を必ず通す方法（無職の場合）

現在就職活動中で無職の場合（学生の場合は除いて）
新勤務先の内定通知書（採用通知書）が有れば在職証明になります。
（社会保険加入の申請中でもすぐに発行されて手元に無いことが多いです）

入社予定の内定通知書（採用通知書）があれば有職者扱いとなります。

審査を通すために

①家賃支払い能力（目安：月額総賃料が月収の30％前後あること）新勤務先の見込月収、見込年収等。
②出来るだけ連帯保証人を設定する（親族で3親等以内：信販系の保証会社の審査等では連帯保証人無し契約もあります）
③借主様の在職証明（採用通知を提出する）
④借主様の属性（オーナー側が判断してくる主観があるので仲介会社から良い入居者である説明をする）

つまり上記①～④を満たすことが出来れば保証会社の審査が落ちない限り（過去にブラックでなければ）契約可能となります。

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よくあるご質問

Q：申し込みをしなくても初期費用等の値下げ交渉は出来ますか？

Aご回答

口約束の程度であれば管理会社やオーナー様にどれくらい安くなるか等は交渉結果として得ることは可能でございます。

ただし、「どのような人？：審査に関わる情報を聞かれる」とオーナー様や管理会社から聞かれた際に、

仲介会社から管理会社やオーナー様に具体的な回答が出来ないと交渉結果として良い方向にならない場合があります。

＜オーナー様が気にする入居者情報＞
・お仕事内容
・年齢
・年収
・家族形態
・いつから入居か（家主様に入る賃料発生日）
・その他、物件によって色々と聞かれます。

※特に質問されるのは「家賃や礼金を下げたら本当に決めるの？」と言われるオーナー様もいらっしゃいますので、その時は仲介会社としての回答は「頑張ります」と言う感じです。

つまりオーナー様にはいかに安心材料を伝えて減額するかが値下げ交渉として成立しやすい形式です。
それでも申込者様情報を伝えたくないという事であれば口頭で「どんな感じか」だけ聞いてみることは可能でございます！

交渉のしすぎは注意ください

賃貸借契約には「保証会社の審査」と「オーナー審査」の２つある事が多いです（管理会社の審査があるところもあります）

保証会社というのは支払い能力があるかどうかを見られる事が多く、オーナー様は主観が入りますので印象が悪くなると

審査に影響を及ぼすことがありますので、仲介会社を味方にしていかに借主様の都合の良いように交渉するか、

まずは仲介会社との信頼関係が重要です。

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国民健康保険の場合

扶養で国民健康保険、自営業で国民健康保険の場合は、
勤務先の健康保険証（社会保険）ではないため保険証が在職証明になりません。
（社会保険加入の場合は健康保険証の表面に勤務先会社名が記載している事が多いです）

ただし、国民健康保険だからといって絶対に審査承認を得られない訳ではありません。
その場合は勤務先の在職証明書を提出するのと「借主の収入と連帯保証人のバランス」を整えることでクリア出来ます。

＜審査を通すために＞

1. 家賃支払い能力（目安：月額総賃料が月収の30％前後あること）
2. 出来るだけ連帯保証人を設定する（親族で3親等以内：信販系の保証会社の審査等では連帯保証人無し契約もあります）
3. 借主様の在職証明（社会保険加入するか、勤務先へ勤めている事の証明書類を手配する）
4. 借主様の属性（オーナー側が判断してくる主観があるので仲介会社から良い入居者である説明をする）

※なので無理に社会保険に加入しなくても大丈夫ですが、社会保険加入は上記の③の際に手間がかからないです。

つまり上記1～4を満たすことが出来れば保証会社の審査が落ちない限り契約可能となります。

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賃貸の審査や契約時に、保証会社と連帯保証人の両方が必要な理由とは？

ひと昔前までは、連帯保証人が頼めないような人(両親が既に死亡しているようなケース)が利用するもの、
というイメージが強かったのですが、最近では物件所有者（貸主）が保証会社の方が簡単・確実に滞納家賃が回収できるという評判が広がり、
連帯保証人がいるケースでも、保証会社の利用を義務付ける物件が増えております。

つまり以下でいう①のパターン

＜契約の種類＞

1. 「保証会社加入有り」で「連帯保証人有り」が条件で契約出来る物件（増えている）
2. 「保証会社加入有り」で「連帯保証人無し」で契約出来る物件
3. 「保証会社加入無し」で「連帯保証人のみ」で契約出来る物件
4. 「保証会社加入無し」で「連帯保証人無し」で契約出来る物件（ほとんど無い）

それぞれの役割が異なる

【保証会社の役割とは？：保証人代行ではなく金銭債務を保証】

◆保証会社＝借主が貸主に支払う家賃や更新料などの「金銭債務を保証」する。

契約者が家賃を滞納した時に、保証会社が大家さんに対して家賃を立て替えて支払います。

例：契約者が残高不足で引き落としできなかったとしても、保証会社は大家さんに対して
家賃を送金し続けるため、大家さんとしては安心です。

【連帯保証人の役割とは？：金銭債務以外も保証】

◆連帯保証人＝「借主の金銭債務」と「借主の金銭債務以外の責任」の両方の責任がある。

金銭債務以外の部分の保証については、保証会社ではなく連帯保証人が賃借人を包括的にサポートを要求されます。

例：マンション内で騒音問題が発生したとします。
〇〇号室の入居者が毎日ものすごい騒音を発生させていて、本人にいくら注意しても改善しない場合、
連帯保証人を通じて本人に注意することができます。
このように生活上のさまざまな問題についても、連帯保証人も協力して対処する必要があります。

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ご質問

現在転職活動中で、繋ぎとして夜職をしている状態です。
親に保証人になってもらうことができ、前家賃を数カ月ぶん入れることも可能なのですが、賃貸契約は出来ますか？

回答

【審査について】
一般的に賃貸業界の審査では有職者というのは所得証明が出来る方を定義しております。
（所得証明＝源泉徴収票、給与明細、課税証明、納税証明、確定申告書…等の公的証明）

お仕事をしていても所得を証明出来ない場合は無職と判断されてしまいます。

つまり、今回の場合ですと「契約名義人が無職＋連帯保証人が親族」で審査することになります。

【物件について】
上記の点から有職者と比べて選べる物件数が非常に少ないと理解頂きたいですが、
厳しい中でも全く不可能ではありません。

①契約希望家賃を審査が通るレベルにする
②審査が通る物件を選ぶ
③審査が通りやすい地域にする
④その他

その他にも、方法論としてはいくつかございます。

【その他の方法論】

①代理契約(親族での名義)で契約する
②預貯金の残高証明で審査をしてもらう
③無職でも契約できる物件を選ぶ

オーナーさん・不動産管理会社によって違いますが、こうした場合には”安心材料”となる
書類やお金を追加することで審査出来ることもあります。

ご契約者様の状況によって異なりますのでその都度ご確認ください。

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ご質問；上場企業の正社員や公務員の場合でも保証会社加入（保証料）が必要ですか？

ご回答：基本的に市場の約7割～8割は「賃貸保証会社に加入しなければ契約出来ない」というのがあります

その理由はご存知の通りオーナー様の家賃保証になるのですが、
勤務先が上場企業の正社員でも、公務員の方でも、個人名義が借主の時点で、
選ばれる物件が保証会社加入必須条件であれば属性に限らず加入を要求されます。

ただし、物件によっては「借主が公務員」「保証人が親族の有職者」という内容次第で交渉し
賃貸保証会社の加入をしなくても良い場合があります。

したがってご回答としては、
◆個人名義の契約＝原則賃貸保証に加入（例外：属性で承諾もらえるケースがある）
◆法人名義の契約＝原則賃貸保証に加入（例外：法人が1部上場会社であれば外せる）
というケースがあります。
【要チェックPOINT】
気になる物件が以下の①～③のどれかによって
①家主指定の保証会社
②管理会社指定の保証会社
③仲介会社指定の保証会社

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必ず決まって保証会社に加入する義務はある？

質問

回答

物件によって保証人がいれば保証会社加入せずに契約できます。

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気に入った部屋が見つかったら、入居申込手続きを行うが、その際、殆どの物件に「入居審査」がある！
一般的にどのような内容を審査されるのか、大家さん・管理会社・不動産会社の
考えなどを参考にしてください。

入居審査！？

「入居審査」は、簡単に在籍確認・保証人確認などの業務を、不動産会社・管理会社・入居審査会社が

行います。最終的な判断は入居申込書・提出書類等をベ
－スに、その人の収入で「賃料を払えるのか？」

「保証人が保証能力があるのか？」「家族構成」「仕事の職種」「勤務年数」「社会的地位」

「安心感を与える人物像」「時には国籍」「他の部屋の入居者層とのバランス」・・・・・などなど。

大家さんや代理の管理会社が判断するのがほとんど。

              また、大家さんも賃貸経営していく上で、考え方・方針があり、幾つかの入居条件を出されることもあります。

賃貸借契約は双方が合意して初めて契約が成り立つ。

借りる側が条件に合う部屋を探すことと同じように、

大家さんも自分の建物に合った入居者を選ぶことは当然と言えば当然のことです。

かなり頑張って部屋を探してやっとたどり着いた希望の部屋！

でも審査で落ちてしまい理不尽な思いをする方は少なくないです。

まずは審査に通りやすい方法を確認しましょう！

■審査事例

【未成年の場合】
進学・就職などで一人暮らしを始める場合、未成年者のケースもあります。
未成年者でも契約は出来るのか？どのような方法で契約を進めていくのが望ましいのか？
大家さんがどのように希望されているのか？

例：学生さんの入居の場合・・・母親が契約者・父親が保証人、または父親が契約者・オジ（両親の兄弟）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　が保証人、などのように近い親族の中で役割を分担するケースがあります。

              【無職・就職活動中の場合】
このようなケースで大家さんが一番気になる事は、家賃の支払い関係です。
また、就職先がある程度決まっている人・全く決まっていない人では、
大家さんに対するイメージは変わってきます。

例１：就職先が決まっている場合・・・採用通知書などを大家さんに提出する事ができれば
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一般的な契約方法で契約できる事が多い。

例２：就職先が決まっていない場合・・・未成年者と同じ方法で契約する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　または、連帯保証人を２名にするケースがある。

【保証人が高齢者の場合】
                    上記で述べたように、入居審査は契約者だけでなく、保証人に対しても行われます。
その際、ご両親がすでに会社を退職（引退）されて年金で暮らされている場合、
年金収入のみでは保証能力まで至らないと判断される場合もあります。

例１：年金以外に収入がある場合・・・年金の他に収入があればその旨を伝えてみよう。（証明書等の添付）

例２：年金以外に収入がない場合・・・兄弟・親戚の保証人を追加または保証会社等を利用する。
　　　　　　　　

【外国籍の場合】
大家さんが心配するのは、外国籍だからどうだこうだでなく、日本語が通じるのか？
日本の生活文化・最低限のマナーを理解されているのか？トラブル等の対応・保証等さまざまな心配事が
あります。大家さんだけでなく、同じ建物の入居者にとっても不安な部分があると思われます。

例１：日本を理解されている場合・・・まずは、日本について理解されている旨を伝え、日本に来た目的
　　　　　（ルール・マナー）　　　　　　　　（仕事・収入・今後の在国年数・・・など）の話をして、大家さんの前に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産会社との信用関係を築いた上で、不動産会社から大家さんに
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上手く話してもらう事でスムーズに進むケースがあります。

例２：日本を理解されていない場合・・・直接大家さん・不動産会社と話をして契約を進めることは
　　　　　（ルール・マナー）　　　　　　　　　　難しいケースが多いです。会社・学校・知人などの紹介等の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　形で手伝ってもらうのがより良い方法です。

補足
最近は留学生を多く受け止めるマンションも増えてきています。

地域によっては審査が通りやすい場合もありますので、相談してみましょう。

ＰＯＩＮＴ

上記の事例があっても、不動産屋さんや大家さんが何とかしてあげたいと思った時は、面接するなりして、

信頼関係のもとで、入居審査を進める場合もあります。

やはり「人柄が良い」というのは、どんな契約でもメリットが大きいのではないでしょうか。

また、ご自身の生活面で言いにくい事もあるかも知れませんが、あらかじめ相談・お話することにより、

「気に入った物件が見つかった後で、契約できません」というような事も避けられますし、

無駄な時間も無くなると思います。

良い部屋探しをしたあとも、安心できる審査、契約をしてください。