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賃貸のオーナー(貸主)様向け

◆賃貸の空室が減る(入居率向上)最も重要な条件とは?

キーワードは「多様性のある賃貸物件
実は意外と知られていない

「4:2:2:1:1」の法則?


①周知力:割合4

⇒業者専用空室一覧や業者専用閲覧データのレインズ、アットホームで内見率を向上する

 

②物件力:割合2

⇒立地は変えられないから室内設備を多数派好みに向上する

 

③価格力:割合2

⇒家賃相場を的確に、客付業者への成果報酬額を上げる(一般ユーザーが閲覧出来るポータルサイト等で当該物件を見つけられる確率が上がる事と、借主が負担する仲介手数料負担が軽減出来る)

 

④条件の柔軟性:割合1

⇒月額賃料重視の入居者、初期費用重視の入居者、に応じて条件設定のパターンを分ける

 

⑤その他:割合1

⇒その時期や物件独自のキャンペーンを出す


<解説>
該当物件の抱えている問題が上記の①~⑤のどれであるか次第ですが、
言うまでもなく、すぐに決まる物件は①~⑤を足して満点であれば100%決定しやすいということです。

ただし、主に①と③だけで6割の確率で物件は決まります。
つまり周知を広げて適性な価格でADを付けて客付業者に依頼し②が優良物件であればセオリー通り8割決定します。
④については顧客の要望を柔軟に受け入れられる条件にするという事です。
例えば初期費用の金額重視の人には家賃は相場より少し高くても礼金0円やその他の費用が安い募集条件にする。
もしくは月額総賃料の金額重視の人には家賃が安い分、礼金やその他の費用が多い募集条件にする。(法人名義だと費用項目に応じて入居者の個人負担が異なります)
ここで重要なのは、短期解約の違約金設定を付けることです。(長短に応じた空室リスクを考える)
⑤に関しては、物件独自の需要に応じたキャンペーン(家具家電orフリーレントorその他)


 

<ポイント>
もちろん最終的に物件を決めるのは入居者様です、でも申込をもらうまでの過程においてプレゼンする業者(客付の営業マン)の影響力が大きいということ。
借主様からすると当然に不動産会社や営業マン次第で申込みしたくなることもあればその逆もあります。
賃貸のオーナー(貸主)様にとって上記の①~⑤のセオリーをきっちりしてくれる前提で本当に”信頼できる元付の不動産会社”を見つけることが最も重要であると言えます。

※入居中の管理(入居審査時点での入居希望者の見極め)については上記の法則とは別途解説となります。

 

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入居審査に関する家主の本音

最近では賃貸保証会社というのを聞いたことがある人も多いでしょう。

実は、不動産会社が家主さんから物件を預かったり(管理)、借主さんに紹介(仲介)したりする際に

オーナーさんに

①「保証会社に通ったら良いよ」

②「連帯保証人がしっかりしていたら良いよ」

だいたいこの2パターンであることは多いです。

ただし、関西の一戸建、賃貸マンション市場の約9割は管理会社に任せているケースがほとんど。

そうすると、賃貸保証会社が管理会社に渡す報酬目的というのもありますが、

家賃管理が(滞納督促)等の業務を軽減するために、

管理会社は、賃貸条件を保証会社必須条件にしているケースが多いのです。

そもそも賃貸保証会社とは、

①信販系保証会社(信販系)(LICC・LGO非加入
・株式会社アプラス(信販)
・株式会社エポスカード(丸井系)
・オリエントコーポレーション(信販)
・株式会社ジャックス(信販)
・株式会社セディナ(信販)
・株式会社ライフ(信販)

※各社間での情報共有は無し


②全国賃貸保証業協会(LICC)加企業

・アーク株式会社(調査中)
アールエムトラスト株式会社(不動産系)
・株式会社アルファー(消費者金融系)
・株式会社イントラスト(消費社金融系)
・株式会社エム・サポ(調査中)
・エルズサポート株式会社(調査中)
・株式会社ギャランティー・アンド(調査中)
・ファクタリング(調査中)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・興和アシスト株式会社(調査中)
・ジェイリース株式会社(消費社金融系)
・全保連株式会社(調査中)
・賃住保証サービス株式会社(調査中)
・ホームネット株式会社(調査中)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社レジデンシャルサービス(調査中)

※各社間で情報共有しているため1社で滞納履歴等があれば
上記の各社では審査が通らないことがほとんど。。

③賃貸保証機構(LGO)企業・情報共有なし

・株式会社オーロラ(消費社金融系)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・ジェイリース株式社(消費社金融系)
・新日本信用保証株式会社(消費社金融系
・フォーシーズ株式会社(消費社金融系)
株式会社アルファー(消費社金融系)

※各社間での情報共有は無し

④独立系保証会社(LICC・LGO非加盟

ALEMO株式会社(アレモ)(不動産系)
・SFビルサポート株式会社(不動産系)
・株式会社Casa(不動産系)
・株式会社CAPCO AGENCY(不動産系)
・株式会社ナップ (不動産系)
・株式会社総商(AAAホールディングス)(不動産系)
・日本セーフティー株式会社(不動産系)
・日本賃貸保証株式会社(JID)(不動産業)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社セブン総合保証協会(不動産系)
・株式会社イントラスト(人材派遣・消費社金融系)
日本賃貸住宅保証機構株式会社(不動産系)

※各社間での情報共有は無し

ただし、一概に保証会社の審査基準は過去の行動調査だけではありませんので
提出して審査してみないと何とも言えないケースが多いです。

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