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不動産広告オープン化の波!

昔ながらの不動産会社は一般的に情報を公開せずに、

全て自分の会社に来たお客さんのみ情報を公開する傾向があります。

それは、待っていてもそこに価値がありお客さんが選ぶようになるからです。

しかし、ここ数年

大阪の賃貸空室率が10~20%前後になってきているこの不動産業界、

不動産広告はオープン化の波がきております!

一体どういうことでしょうか?

お察しの通り、

情報をオープンにしたうえで付加価値をつけなければ空室が埋まらない。

それだけ需要と供給のバランスと
お客様に選んで頂くのが難しくなってきているという現実があります。

簡単に言うと「貸主市場」から「借主市場」になっているということですが、

この問題はより借主が有利になってきているという考え方も出来ます。

お客さん一人一人で賃貸の探し方や価値観は異なりますが、

お部屋探しの順番や本質は今までと変わらず、

「情報」「ヒト」「価格」を比べていく形式。

そこにインターネット、口コミ、SNSが絡むことにより情報を明確に判断しやすくなっています。

一方で本当の情報かどうかの確認作業に煩わしさを感じている人も多いでしょう。

ではなぜ借主側が有利になるか?

空室対策のために不動産広告がオープン化になることにより、

より多くの物件情報から選べる選択肢が増えるということです。

借主側の希望条件で存在する希望条件物件を網羅することにより、

「情報」「ヒト」「価格」の”情報”の手間が省けるという点です。

しかしまだ問題点が。。。

それは、どんなに情報が多くても空室かどうかの確認作業が、

現時点での流通ネットワークでは一般ユーザーが不動産営業マンに聞くしか

方法がないという点です。

だからこそ、「ヒト」「価格」(交渉)で比べる時代の流れがやってきているので、

その力量の判断基準は、

「本当の情報を正しく伝えているのか?」

これを基準にすると非常にスムーズにお部屋探しが出来ます。

本当の情報を正しく伝えているのか?の基準も知りたいですね。。。

他社と比べることです!

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ダメな仲介営業マン、初回で見抜く3つのポイント

お部屋探しには、信頼できる営業マンを見つけることも大切です。

新築物件は希少価値からして商品そのものの魅力で決まるケースがあるけれど、

新築物件と違って、中古物件は営業マンに希望を伝えて

ヒアリングをして複数の物件を選別していくことから始まります。

賃貸の場合は物件の選択までもが営業マンに委ねられるケースがあるため

賃貸、中古物件を扱う場合は、より営業マンのにセンスや実力が求められます。

①予算に関するヒアリングを具体的に確認しない営業マン

できる営業マンは、お客様の言う予算を全て鵜呑みにしない。

これはお客様は素人であり相場を理解していなケースが当たり前であり、

理想と現実のギャップを埋められるかがお客様にとって大切であるからです。

物件を決めてから「お客様の言った通りで進めたのに理想の賃貸じゃなかった」
では時間の浪費になるからです。

②あまり質問してこない営業マン

正直、質問ばかりでは嫌な面もあるかもしれませんが、

的に合った見合う物件を探すには、より深くお客様の情報をヒアリングする必要があります。

土地勘有無、勤務先、お子様の年齢、その他。。。

つまり、その人それぞれの価値観を認識しているかが重要だということです。

その営業マンが、本気でお客様のお部屋をさがす気持ちであれば、

質問事項はトントン出てきます。

部屋探しの価値観や志向を把握してもらえずに的に合わないズレた物件を紹介されるのは

時間の無駄になってしまうケースが多い。

営業トークが多いのは=できの悪い営業マンである傾向が強い

質問トークが多いのは=できる営業マンの証拠

③段取りが悪い営業マン

①でおおよその予算幅が分かり、②でライフスタイルが分かります。

物件情報収集~見学、申込、審査、契約、引越しへと、この流れがスムーズかどうかは

段取り上手な営業マンかそうでないかを見極めることができます。

といっても契約の手前までいっているのに営業マンの問題で契約破棄するのは

もったいないので、この段取りを事前に判断するポイントが、

物件を見て回る時の段取りが良いかどうかで、事前準備を怠る営業マンか判断出来ます。

案内の日程調整や、待ち合わせ場所の設定~鍵の手配、見学していく順番、

事前資料の作成を頂いているか。等。。。

最後に

営業マンがどのように接してくるかはお客様側の態度が

「質問してくるなよ」オーラだと洞察的に感じて、質問されないことも多々あります。

いい物件に巡り会うには

営業マンとのコミュニケーションが大事であることも念頭に置いてください☆

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こんにちは!
繁忙期がようやく落ち着いて久々の更新です(笑)

今日スマイリースの社員が経験したお客様の声の中で
非常に興味深い点について。

皆様は不信感を抱くときって一体どんな時でしょうか?

①初めてする契約

②過去の経験と違った契約をするとき

③聞いたことのない格安

今日はこの③について、
よく誇大広告やあきらかに安い物件、
もしくは相場からかけ離れた金額の商品があったとき、
ほとんどの人は「怪しい」「何かあるんじゃないか?」
そう思いますよね?

そうです!何かあるんです!そうでないとありえないんです!(*^^)v

仲介手数料だけに焦点を合わせてお話すると、

よく貸主側から報酬をもらっているからとか、

経費削減しているからとか、

紹介出来る物件が限られているとか、

色々と想像しますよね!?

紹介出来る物件が減ることは無いですが、他は一部その通りです。

もっと単純に説明しますと、、、

他社よりも売上は半分ですが数が多いのと他社より経費がかかっていないので、
経常利益率が高いということです。

経営上は
【売上】
他社>自社

【経費】
他社>自社

【利益】
他社<自社

つまり仲介手数料無料でも経営次第で全然儲かるビジネスモデルなんです(笑)

ただし、、、

情報、ヒト、価格

この3つで価格だけを重視はしていません。。。
むしろ価格だけのお客様は断っているケースがあります。

「”情報”と”ヒト”」弊社はここに、こだわりをもって
リピーター、紹介率向上でヒトのつながりでビジネスをしております。

仲介手数料が安い”それ以外に何が出来る?”を重点的に

当たり前のサービスを追求していきたいと思います。

なのでお部屋探しの皆様!
仲介手数料無料があたりまえ前提で他社と比べてみてください♪

意外と色んな営業マンが多い業界ですので(^^;)笑

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北大阪急行線の延伸で、

現在の千里中央駅から北へ2.5キロほど沿線が伸びるということで、

新駅が2つ出来る”北大阪急行線延伸事業”がついにスタートしました!!

2014年には詳細設計が着手し、2020年開業を目指して手続きが進んでいるみたいですね。

そもそも、北大阪急行線は地下鉄御堂筋線に直接乗り入れするため、

千里中央駅から新大阪、梅田、難波、天王寺駅など大阪中心部まで乗り換え無しで

ダイレクトにアクセスが可能なため、それが箕面市から可能になる♪

緑豊かな閑静な住宅街で賃貸需要も多い箕面市に最高の利便性が加わり、

箕面市の魅力がさらにアップします!!

駅名の予定としては千里中央駅から1つ北側の駅が箕面船場駅(仮称)

2つめの終点予定の駅が新箕面駅(仮称)だそうです。

乗り換え無しで梅田まで24分!

おそらくバス路線が再編され、東西の移動がスムーズになり、

箕面市は自転車依存度が近隣市の1.5倍とも言われているが

高齢者にとってやさしい暮らしやすいまちになるのは間違いなし!

年間では578億円という経済波及効果があるとも聞きますので。。。。

どれくらいか想像しにくいですが(笑)

さて本題ですが、

これは賃貸市場、売買市場、投資、リノベーション、その他

どのような影響があるのでしょうか。

当然、需要が増えますので投資家が物件購入に殺到する?

賃貸物件や売買の分譲がボコボコ建設される?

ただ、残念ながらこのお話はすでに何年も前から予想されていることなので

投資家や建設会社などは既に計画しているため、

いまのうちに物件を買っておけばよいのか?ということに良い答えはありません。

タダシ!

2020年まで残り約5年、これからの箕面市の不動産市場が

非常に面白くなることには間違いありません!

昭和56年以下の古い物件も多い箕面市では

賃貸需要の変化や、近隣のオーナーさんもリノベーション事業に

興味をお持ちの方も多いし、これから需要が高まること間違いなし!

これからの箕面市は楽しみですねー♪

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引越しシーズン始まりました!

かなり忙しいです

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新年明けましておめでとうございます!

昨年は多くのお客様の反響、ご契約を頂きまして、

心よりお礼申しあげます。

本年度も進化してさらにお客様に喜んで頂くため、

「情報量」「安心感」「最安値」をモットーに

スタッフ一同誠心誠意取り組んで参ります。

1月4日まではお電話、メールのみの対応になりますが、

1月5日以降予約制になりますが、順次物件のご案内をさせて頂きます。

気軽にご相談下さい。

2015年度も何卒宜しくお願いします!

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大阪は誇大広告、おとり広告が日本一多いとも言われております。
【広告の種類】

A、消し忘れ広告(更新忘れ)
B、おとり広告(過去の成約済み物件<意図的悪意がある>)
C、誇大広告(存在しない条件で掲載<意図的悪意がある>)

Aに関しては許せますが、B、Cに関しては反響(集客)

目的のため
お店に行ってから時間を無駄にしてしまうことがありますので要注意です。

”見極め方”
http://smilease.jp/wp/?cat=86
基本的に「おとり広告」(おとり物件、釣り物件)の場合は、
もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
(そのための物件広告なので)

注意!

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Q.質問

・手付金等、お金の支払いはどうなりますか?

その日のうちに最寄りの銀行から振込み?数日以内に振込?一部現金入金?

A.回答

「手付金等、お金の支払いはどうなりますか?」
手付金はほとんどの物件で不要です。
弊社の場合は手付金が必要な場合はその物件の管理会社が求めた時だけですので
その日のうちに家賃1ヶ月分が必要となります。

他社でよく1万円だけ預かるとか、
家賃の半分だけ先に預けるというのがありますが、
心理的なキャンセル予防なので、本来は特に支払う義務はありません。
ただ、
業者によって社内の方針で決めているケースがあります。

返金が無いなんてことはよっぽどでないとあり得ませんので
ご注意くださいね☆

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Q質問


・入居は通常何日後? 最短何日で入居は可能でしょうか?

11月上旬には大阪に物件探しをして11月の22日頃に引越しをできたらと思っています。

A回答

一般的に、入居したい物件が見つかってから
約1ヶ月以内に家賃発生を求められるケースが多いです。
それ以降での入居(家賃発生)は交渉事項になります。

物件により異なりますが、
通常は入居審査が2、3日、貸主側が契約書作成、発行、

契約金の入金、契約書類(郵送のやり取)、必要書類の提出が不備なく完了すれば
鍵の手配が可能となりますので、
契約書類の郵送のロスを考えると13日前後でしょうか。

最短は契約(入居)は契約金を払えば鍵をくれる物件もございます。

◆契約の流れ
下記に簡単な契約の流れを記載致します。

①お部屋の確保(入居申込書と身分証要)(即日から2日)
(契約条件などの交渉関係)の提出

②入居審査(2から3日)

賃貸のお住いの場合は入居審査承認後に現在借りている物件の解約手続き

④契約金の支払い
(契約の必要書類の手配)

⑤契約書類の手続き(保証人様は実印にて押印)

⑥引越し関係の手続
(電気、ガス、水道など公共の手続きやインターネット、引越屋など)

⑦鍵のお渡し

詳しくはこちらもご参考ください。

http://www.chintai-kushitsu.com/other/multi31.html

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Q質問

会社を辞めるため無職扱いの場合のマンションを借りる際に必要なものはなんでしょうか?
・現在の住民票 ・印鑑(印鑑証明は必要でしょうか?)

A回答

◆ご質問に関して

物件にもよりますが下記の通りです。

借主様(審査書類)。。。免許証・


健康保険証の写しと預金通帳写し。

借主様(契約書類)。。。住民票、顔写真、1割くらいの確率で印鑑証明証。

保証人様(契約書類)。。。印鑑証明書、時々収入証明(年金含む)、時々住民票。

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