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HOME > スマイリースBLOG top > 最近のおとり広告の見極め方

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大阪は誇大広告、おとり広告が日本一多いとも言われております。
【広告の種類】

A、消し忘れ広告(更新忘れ)
B、おとり広告(過去の成約済み物件<意図的悪意がある>)
C、誇大広告(存在しない条件で掲載<意図的悪意がある>)

Aに関しては許せますが、B、Cに関しては反響(集客)

目的のため
お店に行ってから時間を無駄にしてしまうことがありますので要注意です。

”見極め方”
http://smilease.jp/wp/?cat=86
基本的に「おとり広告」(おとり物件、釣り物件)の場合は、
もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
(そのための物件広告なので)

注意!

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Q.質問

・手付金等、お金の支払いはどうなりますか?

その日のうちに最寄りの銀行から振込み?数日以内に振込?一部現金入金?

A.回答

「手付金等、お金の支払いはどうなりますか?」
手付金はほとんどの物件で不要です。
弊社の場合は手付金が必要な場合はその物件の管理会社が求めた時だけですので
その日のうちに家賃1ヶ月分が必要となります。

他社でよく1万円だけ預かるとか、
家賃の半分だけ先に預けるというのがありますが、
心理的なキャンセル予防なので、本来は特に支払う義務はありません。
ただ、
業者によって社内の方針で決めているケースがあります。

返金が無いなんてことはよっぽどでないとあり得ませんので
ご注意くださいね☆

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Q質問


・入居は通常何日後? 最短何日で入居は可能でしょうか?

11月上旬には大阪に物件探しをして11月の22日頃に引越しをできたらと思っています。

A回答

一般的に、入居したい物件が見つかってから
約1ヶ月以内に家賃発生を求められるケースが多いです。
それ以降での入居(家賃発生)は交渉事項になります。

物件により異なりますが、
通常は入居審査が2、3日、貸主側が契約書作成、発行、

契約金の入金、契約書類(郵送のやり取)、必要書類の提出が不備なく完了すれば
鍵の手配が可能となりますので、
契約書類の郵送のロスを考えると13日前後でしょうか。

最短は契約(入居)は契約金を払えば鍵をくれる物件もございます。

◆契約の流れ
下記に簡単な契約の流れを記載致します。

①お部屋の確保(入居申込書と身分証要)(即日から2日)
(契約条件などの交渉関係)の提出

②入居審査(2から3日)

賃貸のお住いの場合は入居審査承認後に現在借りている物件の解約手続き

④契約金の支払い
(契約の必要書類の手配)

⑤契約書類の手続き(保証人様は実印にて押印)

⑥引越し関係の手続
(電気、ガス、水道など公共の手続きやインターネット、引越屋など)

⑦鍵のお渡し

詳しくはこちらもご参考ください。

http://www.chintai-kushitsu.com/other/multi31.html

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Q質問

会社を辞めるため無職扱いの場合のマンションを借りる際に必要なものはなんでしょうか?
・現在の住民票 ・印鑑(印鑑証明は必要でしょうか?)

A回答

◆ご質問に関して

物件にもよりますが下記の通りです。

借主様(審査書類)。。。免許証・


健康保険証の写しと預金通帳写し。

借主様(契約書類)。。。住民票、顔写真、1割くらいの確率で印鑑証明証。

保証人様(契約書類)。。。印鑑証明書、時々収入証明(年金含む)、時々住民票。

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Q質問

借主が無職だと保証人は必須だと思うのですが、
・保証人は一人でよいのでしょうか?
また保証人は借りる物件の近くの在住でなくてもよいか?

保証人の所得証明は必要か?(源泉徴収票の写し?)

・契約する際、保証人は同行しなければいけないか?
同行していない場合、契約書にサイン、捺印は後日郵送でもよいか?

A回答

「保証人は一人でよいのでしょうか?」
一人で問題ありません。
極稀に2人必要な物件がございますが、
1年に何件かという割合で出て来るような確率です。
保証人の条件は年齢が20歳以上70歳以内(75歳)で収入(年金等含む)の
ある方で第三親等以内というのが一般的です。


「保証人は借りる物件の近くの在住でなくてもよいか?」
日本在住であれば地方でも問題ございません。
(大阪で借りる物件で保証人が県外でも大丈夫です)

「保証人の所得証明は必要か?」(源泉徴収票の写しでよいか?)
物件により異なりますが市場の約4割くらいの物件で必要というような感じです。
提出は前年度の源泉の写しか、
直近の給与明細3ヶ月分を求められるケースがございます。

「契約する際、保証人は同行しなければいけないか?」
任意ですので、回答としては不要です。
郵送でも大丈夫です。

「同行していない場合、契約書にサイン、捺印は後日郵送でもよいか?」
必然的に後日郵送のやり取りとなります。

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質問

先日、スーモをみて、よさげな物件がありました。

初めての一人暮らしで、不動産屋に問い合わせたところ、
2014年12月半ばの引越しなら、今からの準備は早いので
11月ぐらいに改めて連絡ください、と予想外の返事がありました。


ほとんどこんな対応でしょうか?

回答

普通そんな対応は致しません(^_^;)

もちろん早いのかもしれませんが、スマイリースのお客様の3割~4割くらいは
1ヶ月~3ヶ月以上先でお部屋探ししておられる方も多いです!

◆業者の返答に関して
確かに引越しが12月半ばであれば、
効率良く探す(もしくは不動産業者側の効率)を考えれば、
そういった返答になるのかもしれません。

今、良い物件があって契約したくても家賃が10月半ばから末に発生します。
家賃の発生日は物件を決めて申し込みをしてから
20日から30日は伸ばせます。
(良い物件や家主次第でもっと早く発生する場合もございます)

ですが、お客様の場合は初心者(初めて賃貸?)なので、
相場の感覚やエリア情報、築年数の感覚、賃貸設備の感覚など不明点を
明確にしたいことが多いと思いますので、
事前に早い段階でご希望条件を一旦固めて頂いて、
再度、検索して部屋探しというのが良いかと思います。

(((理想のスケジュール))))
9月末から10月末までの間に良いと思う物件をピックアップをして頂いて、
内見。(実際に住めない部屋、感覚を掴んでもらう為の内見)

内覧後に再度条件を修正。

①10月20日過ぎより本気で住むお部屋のピックアップ。。。。
賃貸は月末に翌月の解約を出す傾向にあります。
そして退去時の家賃が日割りにならない為に皆さん月末に退去をされます。
10月末から11月初旬にかけて11月末までの物件情報がMaxになります。

②11月初旬から10日以内に本気で住むお部屋の内覧。
。。。10月末に出た物件が見れます。
(既にリフォームも仕上がって見れている部屋は皆さんが見て決めて無い部屋です)
内覧できない11月末退去の部屋との比較検討が出来ます。

11月に入って解約を出すと12月末までの家賃が必要なので、
12月初旬から中旬の入居であれば、情報としてはMaxです。
そして、日が過ぎるにつれ良い物件から順に無くなっていきます。

③11月初旬で無ければ11月末退去の部屋に期待、
もしくは条件の変更。
(10月末から11月初旬に退去情報が分かります)
。。。新たな情報がほとんど出て来ない為です。

というスケジュールが一番理想で無駄がないかと思います。

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女性の賃貸事情

以前、弊社が予約でいっぱいだった時、
女子大生のお部屋探しについて待合室でお話しているのが聞こえて
その後にお店で相談があった時の話です。

大きな声で女性たちは理想の物件について話しておりました。
少し聞いただけなので詳しくは聞けていないですが
どんなお話をしていたかと言うと、

やっぱり
・築年数は気になる。
・特にセキュリティはもっと気になる。
・数人の中の1名はセキュリティだけでは心配。。。!?
・料理のことも考えて2口以上のコンロが欲しい!
・物件図面資料では2口の絵柄でも実際に現地を見たら1口だったので残念
もうその不動産会社は信用できない。。。とか。
・空いていないのに空いていると言う営業マンに接客されてあきれた。

と他にありましたがこんな感じのことでした。

家賃などの条件面も気にしつつ
治安、セキュリティ、築年数、キッチン事情
この内容は我々不動産会社の人間はとてもよく聞く話ですが
本来とても重要なことだと思います。

特に
「問合せをしてからの過程でそれが故意ではなくても偽り内容があった図面資料の会社は
高い確率で信用出来ない」ということです。

弊社に来られるお客様のほとんどが、
他社で何かしら信用出来なかったお客様。

これからも誠実にそれぞれの賃貸事情を把握してお部屋探しを
サポートさせて頂きます!

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質問

賃貸で物件を探すのも大変ですが、

家を購入するとなると、色々と検討することが多いので、大変ですね。


大阪市内の駅近くで、子供を育てるのに環境のいいところがいいなと考えています。

マンションか一戸建てか、新築か中古物件か、迷うところです。

またご相談させて下さい。

回答

圧倒的に家の購入の方が賃貸よりも検討することが多いですね!

ただ面白いことに、
①家を購入するのに、6ヶ月~1年検討してから買ったという人と
②家を購入するのに、1年~2年以上検討してから買ったという人で
どちらが
現在の家に満足感を得ているかというアンケート調査があって、、
①の方が満足度が高いという調査結果になっていました(笑)

これはどういうことなのかという検証結果は出ていないので

何とも言えませんが、神経質に選びすぎると100%に近づけてしまうため

本来大切にしたい優先順位を忘れてしまう、、

というのが私の見解です。。。

といっても家を購入する際には色々と検討するのが必要ですし、

色々と検討することが大切だと思いますので何とも言えませんがね(^^;)

「大阪市内の駅近くで、子供を育てるのに環境のいいところ」

これは、

一般的には大阪市鶴見区と西区が圧倒的に人気という情報もあります。

鶴見区は花博記念公園を中心にダイヤモンドシティ(イオン)関係で

庶民スーパーが多く、

西区は靭公園近くがそうだったりしますが、

玉造駅周辺の真田山エリアにも非常に環境の良い地域だと思います。

外部から大阪市内に入って子育て環境を良いと思っている点と、

既に大阪の土地勘がある価値観で子育て環境が良いと思うかは

全然違うため、

特に転勤者などで大阪市内にこだわらない方は北摂地域(吹田市、豊中市、箕面市)

方面へ行く方が多いですね。

マンションか一戸建てか、新築か中古物件か
本当に一長一短です!

ライフスタイルに合わせて検討してみて

またいつでもご相談ください。

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よくファミリーのお客様に、

3LDKのマンションのエアコンの年式はどれくらいですか?

賃貸はエアコンが付いているのは普通?

というご質問があります。

一般的にファミリータイプでエアコンが設備になっているケースはほとんどありません。

2K以上のお部屋でエアコンが付いている場合は、

家主さんが入居促進のために備え付けにしているか、

前の入居者が残していった残置物である可能性が高いです。

■エアコンが設備になっている可能性が高い間取り

ワンルーム、1K、1LDK

■エアコンが設備になっている可能性が低い間取り

2K、2DK、2LDK、3K、3DK、3LDK、4K、4DK、4LDK~

ですので、単身なのかファミリータイプなのかで、

エアコン購入の費用も念頭に入れる必要がありますね☆

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ごくまれにあるお話で、

お客様から物件の指定をされましたが

不動産業者専用の募集サイトで確認が取れない物件というのは?

不動産業者専用サイトに掲載していない物件の理由として極稀にですが家主さんの希望で

①「1つ(または数社)の会社でしか物件の紹介して欲しくない(契約事態はどこでも可能)」

②「WEBに掲載しないで欲しい」

③「絶対に1つの会社での物件紹介。かつ契約もその会社のみ」

などといった場合がございます。

最後の③「絶対に1つの会社での物件紹介。かつ契約もその会社のみ」

といった場合のみ当社では契約ができません。

そこの会社に行かないと紹介すらして貰えないので、

家主さんとしては部屋が決まり難いのでこの形態はあまりございません。
(大阪ではなく地方に多い形態です。または文化住宅に多い)

①、②はお探しに時間がかかります。
(しかし珍しい形態なので募集が出ていないと認識でほぼ問題ないです)

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