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【年末年始休暇期間】
2016年12月28日（水）～2017年1月5日（木）

※2017年1月6日（金）より、通常業務を開始いたします。

平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
弊社では誠に勝手ながら、上記の期間を年末年始休暇とさせていただきます。
何かとご不便をおかけしますが、ご理解を賜りたくお願い申し上げます。
なお、休暇中のメールお問合せは受付しておりますので気軽ににお問合せ下さい。

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【質問】

ある不動産会社で物凄く安い物件を見つけました。

何度電話で確認しても間違いなく「空いている」、物件名を伝えて確認しても「空いている」との回答で

その条件で「契約出来ますか？」

と聞いたら、不動産会社の営業マンが

「オーナーからの詳細条件は来店してからじゃないとお知らせ出来ないと決まりがある物件なんです」

との回答しか頂けませんでした。

私が「この物件以外は見に行きませんよ」と伝えても営業マンは「大丈夫です」と言われるんです。

何度確認しても内覧可能と言われてるんですが何故でしょうか？

物件は空いてるのは確定してるので内覧出来ると言われてるんですが、内覧すらさせないつもりですかね？

もしこれがおとり広告であれば”何が目的”なんでしょうか？

少し怪しい気がするのでもし何か知ってたら教えていただきたいです。

宜しくお願いします。

【回答】

電話でちらっと言われたり、来店してから「物件によっては退去時に費用が大きくかかる」

「隣人環境があまり良くないなどがあるかもしれません」と言ってこられたら…。

これはおとり予兆です（恐）

その不動産屋さんの回答の仕方そのものが「おとり広告業者」である証です。

お店に行かないと詳細条件を教えてくれないことなんて、
賃貸物件ではほとんどありません。

ほとんど？いや業者間では聞いたことがありません！

＜その業者の目的は＞
①来店
↓
②何らかの契約が難しい条件を提示
↓
③お客さんが安い理由を納得
↓
④別の物件を提案する
↓
⑤お客様の情報と反響１件獲得

つまり、反響を得るために膨大な広告費用をかけている不動産業界は
おとり広告をすることで（おとり広告とバレないと思っている）
⑤にて安易に顧客情報を得て営業出来る。

けれどこれで反響（集客）１件になる訳です。

これが業界の悪者達です（怒）

それを撲滅するために「スマイリースおとり広告撲滅運動」しています。

また何でもご相談ください。

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【お部屋探しに欠かせない解約通知】

現在、賃貸物件にお住まいの方が新たに新居の賃貸物件を探すうえで、欠かせないのが、

現在の住居物件の解約通知です。

大阪に限っては市場の約8割～9割が「借主からの解約通知は1ヶ月前予告の月割計算とする」というように

契約書の解約通知に関する文言に記載があります。

ポイントは

現在の住居物件の賃料がいつまでかかるか！？

新居の賃貸物件がいつからかかるか！？

例えば、今日、２０１６年９月７日に良い物件（新居）が見つかったので申込して契約予定だったけれど、

現住居の解約通知を提出（申し入れ）すると１０月３１日（1ヶ月分）までの賃料がかかってしまうとなると、

新居での賃料日割発生日は１０月１日からしか交渉出来ない場合に約1ヶ月分の賃料がかぶってしまうということです。

この問題、以外とお部屋を探している途中は気づかないため、

解約通知を出すときに過去の契約書を見たときに気づくのが多いです。

なので、もちろん月末に新居の申込をして翌月末に新居の賃料日割発生に交渉すれば問題ないのですが、

通常、交渉しても一般的には申込した日から遅くても約1ヶ月後には賃料発生するため、

少しでも早めに調べて二重家賃の損失を減らしましょう♪

※一部、解約時に日割計算出来る物件や、解約通知日から1ヶ月分の支払いで済む物件は特に問題ありません。

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本当は仲介手数料は有料であるべき！？

どうやって仲介手数料０円で経営しているのですか？

こんにちは

久々の更新です（笑）

今日は以前セミナーでもお話しました、

弊社の理想（まだ見ぬ世界）をお話します。

その中で仲介手数料0円ビジネスを広げることが目的と思われがちですが、

けれど本当は、「現時点の賃貸業界は」仲介手数料0円であるべきとあえて前置きをして

借主がもっと平等である２つのことを目指しております。

「現時点の賃貸業界は」というのは現在のお部屋探しの仕組みは仲介業者次第でお客様がお部屋を選ぶという

この現時点の流通に対して曖昧な項目として手数料金額を支払う仕組みは過去の人たちが作り上げた仕組みです。

１つ目

上記は決して悪くない仕組みですし、宅地建物取引業者しか得られない情報を仲介業として

お客様に提供することは当社も同じです。

そして、その対価として仲介した手数料として仲介手数料がある訳です。

でも、家賃の1ヶ月や半額の手数料って、一体何をどれだけサポートしてもらったから支払うもの？

特に決まりもありませんし、不明確なものです。

では、逆に自分（お客様）が探した物件を仲介だけしてもらうなら契約手続きだけなので

仲介手数料は不要ですか？

※業界的には必要と判断されます。

つまり現時点で仲介手数料の定義づけが曖昧なので仲介手数料0円で良いのでは？

（仲介業者の売上はオーナー側から頂く報酬だけで成り立つのであれば仲介手数料0円で良いのでは？）

ただし、

その点が曖昧でなければ仲介手数料のメニューをお客様が選ぶことが出来ると思っております。

☆詳細は後日☆

２つ目

私が想うお部屋探し、は”相場を知った後ならもっとわがままに”「もっと自分主体で納得いくまで探す」

という考え方です。

もちろんプロに聞くアドバイスや情報として相場を知るのは当然ですし、

間にいる（仲介）人の紹介物件次第で選ぶ物件の幅が限られるというのは

この業界のあたりまえになっていますが、非常に煩わしいと感じるという声も聞きます。

ではなぜ煩わしいのですか？

インターネットの情報は曖昧（空いていない）

営業マン次第で情報と見積りが違う（曖昧）

etc

私の周りのお客様は

営業マンに気を使いながら営業トーク次第では確かにそうだと納得してしまい

最終的に十分に納得してお部屋を探せたという人が圧倒的に少ない。

この背景には

「自分主体で探して必要な時にアドバイスと情報をもらって自分自身がホントに納得して部屋を探したい」

という背景があるからではありませんか？

では

自分が探している条件で「本当に空いている物件情報を網羅して選択する」ことは可能でしょうか？

業界の仕組みでは仲介業者に頼らない限り現時点では不可能でしょう。。。

ただそれは現時点でのお話ですからね☆（笑）

☆詳細は次回☆

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スマイリースではゴールデンウイーク期間の休みは暦通り休暇となりますが、

少人数にて交代出勤にてご対応させて頂いております。

※注意

4月29日～5月8日まで、不動産管理会社もゴールデンウイーク期間中は休みのところが多いです。

ただし、駅前店舗やその他、仲介業者は営業しているケースがあるのですが、

お部屋の内見等が出来ない場合があります。。

仲介業者が営業していても”管理会社が休みの物件は鍵を手配出来ない”ため、

物件にもよりますが、その都度確認が必要ですので何卒よろしくお願いします。

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某不動産会社で掲載しているレバンガ江坂公園APについて相談あり

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もともとアドパークの検索で、敷金礼金なし、家賃３．２万円管理費8千円にとびついたが、

実際みつもりでは2か月間だけ安い家賃で、

そのあとは管理費込みで7.5万円になると・・・

しかし、礼金を10万ちょっと払えば家賃変動なしの6.7円との事。

あまりの違いに不信感あり。

最低でも2年住みたいが、本当の家賃はどれくらいになるか？

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

管理会社へ確認するとまず存在しない条件であり、

仲介業者側で絵を描いた内容なため非常に注意が必要です！

サイトの案内(3、2万)とのギャップで不信感があるのは当然であり、

見積もりではもっともそうな内容で提示はしているがこれは酷い客引きによる言い訳のため

おとり広告撲滅運動の中で特に注意が必要な業者として特定しております。

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【思ったよりも早く家賃が発生してしまう】

例えば3月25日から入居したいため、1月末～2月上旬にお部屋探しをするとします。

不動産屋さんに行き気に入った物件が見つかったとして、

「もう申込したい！」

となったとき、どういったことが考えられるでしょうか？

そうです！

1月25日に申込（お部屋確保）して3月25日からの家賃発生を希望となると

およそ2ヶ月間はカラ家賃でオーナーさんの収益にはなりません。

つまり申込していつから家賃発生するかは入居審査や交渉事項として非常に大きな問題です。

一般的な慣習や事例でいきますと申込日から１ヶ月後の家賃発生というのが最長であったりします。

（物件によってもっと早くでないと受付出来ない場合や、もう少し融通を聞いてもらえるのもあります）

そんなときに交渉するのがフリーレントや条件交渉なのですが、

この引越しシーズン期はなかなか交渉がスムーズにいかない場合もあります。

理由は２つ

①大家さんが強気である（焦らなくても決まる）

②管理会社がバタバタしており注力してくれない

なかなか難しいですが、お部屋探しは入居日から逆算して一番良い物件を見つけることをおすすめします！

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引越しシーズン期は物件数が増える！？

全国的に1月～4月は入居の需要が増えるとともに退去も増えます。

そこであまり知られていない注意事項としてのチェックポイントをお知らせします！

シーズン期は物件の空室状況が多少平月と比べて流動的になります。

（空いていた物件が無くなる確率が高い）

ここまではよく知られている内容ですが以外と知らないポイントの２つが、

【空き予定は多いが内見できる物件が少ない】

この現象以外と多いのです、、、

関西において退去は１ヶ月前予告通知の月割計算での清算が多いため（2ヶ月前予告も存在します）

仮に、現在大阪に住んでいる方が１月１０日に退去通知を出しても１月３０日に退去通知を出しても

２月末日まで家賃がかかってしまうので翌月末に退去する人が増えます。（家賃がもったいないので）

つまり、

例えば2月にお部屋探しをして、3月に入居したいとします。

2月上旬から不動産屋さんに依頼して物件情報をもらい内見したとしても

2月末空き予定の物件は内見することが出来ません。（当然入居中ですので）

では一体いつお部屋探しするのがベスト？

一概には言えませんが確率論で言いますと月の上旬が内見できる物件が一番多いと言えます。

ただし、シーズン期は家賃の支払いをしていても既に退去しているお部屋もあるため

これは参考にしてみて下さい。

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新年あけましておめでとうございます！

旧年中はたいへんお世話になり誠にありがとうございました。
今年も旧年同様よろしくお願いいたします。
本年が皆様にとって幸多き年となりますようお祈り申し上げます。

では、

本年もお問い合わせどしどしお待ちしております♪

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年末年始休暇　2015年12月28日～2016年1月5日

上記期間はメールのみの受付になります。

1月6日頃から各物件の管理会社も営業しているため

順次ご対応させて頂きますのでよろしくお願いします。

※ご案内予約を頂いた方のみ年末年始でご対応させて頂きます。