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本当は仲介手数料は有料であるべき！？

どうやって仲介手数料０円で経営しているのですか？

こんにちは

久々の更新です（笑）

今日は以前セミナーでもお話しました、

弊社の理想（まだ見ぬ世界）をお話します。

その中で仲介手数料0円ビジネスを広げることが目的と思われがちですが、

けれど本当は、「現時点の賃貸業界は」仲介手数料0円であるべきとあえて前置きをして

借主がもっと平等である２つのことを目指しております。

「現時点の賃貸業界は」というのは現在のお部屋探しの仕組みは仲介業者次第でお客様がお部屋を選ぶという

この現時点の流通に対して曖昧な項目として手数料金額を支払う仕組みは過去の人たちが作り上げた仕組みです。

１つ目

上記は決して悪くない仕組みですし、宅地建物取引業者しか得られない情報を仲介業として

お客様に提供することは当社も同じです。

そして、その対価として仲介した手数料として仲介手数料がある訳です。

でも、家賃の1ヶ月や半額の手数料って、一体何をどれだけサポートしてもらったから支払うもの？

特に決まりもありませんし、不明確なものです。

では、逆に自分（お客様）が探した物件を仲介だけしてもらうなら契約手続きだけなので

仲介手数料は不要ですか？

※業界的には必要と判断されます。

つまり現時点で仲介手数料の定義づけが曖昧なので仲介手数料0円で良いのでは？

（仲介業者の売上はオーナー側から頂く報酬だけで成り立つのであれば仲介手数料0円で良いのでは？）

ただし、

その点が曖昧でなければ仲介手数料のメニューをお客様が選ぶことが出来ると思っております。

☆詳細は後日☆

２つ目

私が想うお部屋探し、は”相場を知った後ならもっとわがままに”「もっと自分主体で納得いくまで探す」

という考え方です。

もちろんプロに聞くアドバイスや情報として相場を知るのは当然ですし、

間にいる（仲介）人の紹介物件次第で選ぶ物件の幅が限られるというのは

この業界のあたりまえになっていますが、非常に煩わしいと感じるという声も聞きます。

ではなぜ煩わしいのですか？

インターネットの情報は曖昧（空いていない）

営業マン次第で情報と見積りが違う（曖昧）

etc

私の周りのお客様は

営業マンに気を使いながら営業トーク次第では確かにそうだと納得してしまい

最終的に十分に納得してお部屋を探せたという人が圧倒的に少ない。

この背景には

「自分主体で探して必要な時にアドバイスと情報をもらって自分自身がホントに納得して部屋を探したい」

という背景があるからではありませんか？

では

自分が探している条件で「本当に空いている物件情報を網羅して選択する」ことは可能でしょうか？

業界の仕組みでは仲介業者に頼らない限り現時点では不可能でしょう。。。

ただそれは現時点でのお話ですからね☆（笑）

☆詳細は次回☆

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スマイリースではゴールデンウイーク期間の休みは暦通り休暇となりますが、

少人数にて交代出勤にてご対応させて頂いております。

※注意

4月29日～5月8日まで、不動産管理会社もゴールデンウイーク期間中は休みのところが多いです。

ただし、駅前店舗やその他、仲介業者は営業しているケースがあるのですが、

お部屋の内見等が出来ない場合があります。。

仲介業者が営業していても”管理会社が休みの物件は鍵を手配出来ない”ため、

物件にもよりますが、その都度確認が必要ですので何卒よろしくお願いします。

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某不動産会社で掲載しているレバンガ江坂公園APについて相談あり

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もともとアドパークの検索で、敷金礼金なし、家賃３．２万円管理費8千円にとびついたが、

実際みつもりでは2か月間だけ安い家賃で、

そのあとは管理費込みで7.5万円になると・・・

しかし、礼金を10万ちょっと払えば家賃変動なしの6.7円との事。

あまりの違いに不信感あり。

最低でも2年住みたいが、本当の家賃はどれくらいになるか？

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管理会社へ確認するとまず存在しない条件であり、

仲介業者側で絵を描いた内容なため非常に注意が必要です！

サイトの案内(3、2万)とのギャップで不信感があるのは当然であり、

見積もりではもっともそうな内容で提示はしているがこれは酷い客引きによる言い訳のため

おとり広告撲滅運動の中で特に注意が必要な業者として特定しております。

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【思ったよりも早く家賃が発生してしまう】

例えば3月25日から入居したいため、1月末～2月上旬にお部屋探しをするとします。

不動産屋さんに行き気に入った物件が見つかったとして、

「もう申込したい！」

となったとき、どういったことが考えられるでしょうか？

そうです！

1月25日に申込（お部屋確保）して3月25日からの家賃発生を希望となると

およそ2ヶ月間はカラ家賃でオーナーさんの収益にはなりません。

つまり申込していつから家賃発生するかは入居審査や交渉事項として非常に大きな問題です。

一般的な慣習や事例でいきますと申込日から１ヶ月後の家賃発生というのが最長であったりします。

（物件によってもっと早くでないと受付出来ない場合や、もう少し融通を聞いてもらえるのもあります）

そんなときに交渉するのがフリーレントや条件交渉なのですが、

この引越しシーズン期はなかなか交渉がスムーズにいかない場合もあります。

理由は２つ

①大家さんが強気である（焦らなくても決まる）

②管理会社がバタバタしており注力してくれない

なかなか難しいですが、お部屋探しは入居日から逆算して一番良い物件を見つけることをおすすめします！

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引越しシーズン期は物件数が増える！？

全国的に1月～4月は入居の需要が増えるとともに退去も増えます。

そこであまり知られていない注意事項としてのチェックポイントをお知らせします！

シーズン期は物件の空室状況が多少平月と比べて流動的になります。

（空いていた物件が無くなる確率が高い）

ここまではよく知られている内容ですが以外と知らないポイントの２つが、

【空き予定は多いが内見できる物件が少ない】

この現象以外と多いのです、、、

関西において退去は１ヶ月前予告通知の月割計算での清算が多いため（2ヶ月前予告も存在します）

仮に、現在大阪に住んでいる方が１月１０日に退去通知を出しても１月３０日に退去通知を出しても

２月末日まで家賃がかかってしまうので翌月末に退去する人が増えます。（家賃がもったいないので）

つまり、

例えば2月にお部屋探しをして、3月に入居したいとします。

2月上旬から不動産屋さんに依頼して物件情報をもらい内見したとしても

2月末空き予定の物件は内見することが出来ません。（当然入居中ですので）

では一体いつお部屋探しするのがベスト？

一概には言えませんが確率論で言いますと月の上旬が内見できる物件が一番多いと言えます。

ただし、シーズン期は家賃の支払いをしていても既に退去しているお部屋もあるため

これは参考にしてみて下さい。

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新年あけましておめでとうございます！

旧年中はたいへんお世話になり誠にありがとうございました。
今年も旧年同様よろしくお願いいたします。
本年が皆様にとって幸多き年となりますようお祈り申し上げます。

では、

本年もお問い合わせどしどしお待ちしております♪

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年末年始休暇　2015年12月28日～2016年1月5日

上記期間はメールのみの受付になります。

1月6日頃から各物件の管理会社も営業しているため

順次ご対応させて頂きますのでよろしくお願いします。

※ご案内予約を頂いた方のみ年末年始でご対応させて頂きます。

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審査基準や必要書類は物件によって異なりますが、

最近では保証会社に対する保証料の基準も管理会社に合わせているケースがあるため

その都度確認していかないといけません。

必要書類には「審査時」と「契約時」とで異なります。

◆審査＝入居申込書にて契約出来るかどうかの審査でそれに対する必要書類

◆契約時＝審査通過後に契約するための必要書類

◎＝必要な確率が高い　　〇＝そこそこ必要　　△＝場合によっては必要

↓

＜借主　必要書類の例＞

◎身分証明書（免許証or保険証）裏表コピー

◎住民票原本1通

◎顔写真（スナップ可）＜免許証の顔写真で代用出来る場合もある＞

〇所得証明（源泉徴収票or確定申告書or年末調整通知書or給与明細直近3ヶ月分）

△印鑑証明書原本1通

△預貯金通帳の写し

＜連帯保証人　必要書類の例＞

◎印鑑証明書原本1通

〇身分証明書（免許証or保険証）裏表コピー

△住民票原本1通

△所得証明（源泉徴収票or確定申告書or年末調整通知書or給与明細直近3ヶ月分）

そして、審査する側は「保証会社」と「管理会社」と「家主さん」の３つに分かれますが、

家主さんは一任しているため、ほとんどの物件が「保証会社」と「管理会社」審査にて契約を進めることが多いです。

◆保証会社＝貸主に対して家賃保証をするために、借主が支払い能力があるかどうかを審査

◆管理会社＝借主がどういったところに勤めていてどういう人かを家主さんに説明する材料を集める

◆家主さん＝上記に任せていることが多いが、個人的な主観が入る場合があります。

市場のほとんどの物件では以下の流れが一般的です。

①申込書を記入して身分証明書（免許証or保険証）裏表コピーを管理会社へ提出する。

②申込情報を弊社から管理会社へFAX

③お部屋止め完了

※この段階で、借主の情報が管理会社や貸主側へ提示され、審査内容によって

その他の書類を要求される場合があります。

④入居審査開始

⑤審査結果と交渉結果をお知らせ

※この段階で、借主と連帯保証人に対して本人確認の電話が入る場合があります。

（在職証明にて会社に連絡が入る場合もあるためその点は注意しておきましょう）

⑥審査後の契約に関する必要書類と確定した契約金お知らせ。

⑦契約書類のお渡し、契約金入金

⑧契約書類に署名捺印

⑨鍵渡し

基本的には以上の通りになります。

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中古マンションを購入する場合に

マイホーム、セカンドハウス、投資目的、の方でも欠かせない

リフォームについて。

①希望の場所の中古マンションや土地付住宅を購入

②自分たちの好きな間取りやリフォーム、リノベーション

③自分だけの理想の住まいに変わる

こういった考え方をしている方は非常に多いです。

しかしながら、購入してからのリフォーム、リノベーションになるため

売買契約が成立した後、

リフォーム箇所の問題で希望通りのリフォームが出来ないケースがあります。

よくあるのは壁を壊して大きくリビングにする場合等、

この場合、叩いた感じは軽い音がしていても全面を壊すことが出来るかどうかは

専門の大工さん等が見ないと判断できないケースがほとんどです。

マンションリフォームで制限があるケースの例としては

 ①マンション管理規約によりフローリングやタイルの変更が禁止の場合は
近隣住民（上下左右の承諾）に許可を得なくてはいけない。

②構造壁の柱がある場合は一部壁を抜けない

③浴槽や洗面所を広くとって大きくできないケース

その他に戸建てであれば前の道路が私道だと市と近隣住民に許可がいるケースなど。

他にもいろんなケースがあるためリフォームをする＝制限があると認識した方が良いです。

◆よくある失敗例

仲介不動産会社の担当者がフローリングを張れるといっても
実際にリフォーム会社が見たら許可がいるというケース。

※構造壁でなくても抜けないケースは
インターホンの配線の関係で抜けない場合があります。

つまり購入前に調べる必要がある点をおさえておかないと、
せっかく購入した中古住宅が理想通りにならないことがあります。

＜注意＞
ただし、調べている間に他の方に買われてしまうケースが以外と多いです。。。

妥協点、絶対譲りたくない点を明確にして良い住み替えをしましょう！

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借主の年収が1000万以上

連帯保証人が公務員

こんなケースでも審査が落ちるケースはあります。。。

中でも一番多い事例として、