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◆条件交渉に関して

よく「この物件は交渉できますか?」というご質問を頂きます。
結論から申し上げると交渉は出来ますが、
初めから条件が下がる可能性を知ることは暫定ではお知らせ出来ますが、
ほとんどの物件は、

物件を申込したい意思を提示して「交渉の申し込み書」を提出しないと
確実な事が言えません。

通常の物件に関しては家賃設定時に交渉幅を予め設定されているかどうかで変わります。
4割くらいの物件は交渉幅を持っている物件がございます。(幅は2千から3千円程度)

交渉幅を持っていない物件があるのは単に入居者の取りこぼしが無いようにです。
例えば5千円の幅を作った時にその5千円が原因で検索に引っかからなかったり、
候補から外れたりするので、
始めから5千円安く募集しているか、
初めから交渉幅を設けて高く設定している場合があります。
(交渉幅が無いところはガチの交渉となります)

また、家主は2、3年のスパンで考えられるので、
「家賃3,000円の交渉の場合」
3,000円×24ケ月(2年)=72,000円
or
3,000円×36ケ月(3年)=108,000円
108,000円の減額交渉として考えています。
10万円くらい安くしてみたいな感じです(笑)

(不動産業者の演出もあります)
例えば相場的にみてお得な物件が実際が6万円の物件を
67,000円で提案して7,000円交渉しました。
何てことは相場よりも良い物件と理解している出来る営業マンがする手法です。
理由を付けて「今決めてもらったら家主さんが7千円下げてくれる」みたいなやつです。

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質問

敷金、礼金0円だとあまり良い物件ではありませんか?
たとえば礼金ゼロなどて初期費用が抑えられるのであれば、

家賃が上がってもよいです。
家賃が10万円となると、敷金礼金もあがる傾向にあるような気がするので、
難しいかもしれませんが。。

礼金を抑える=家賃上限10万円(共込)くらい
礼金がかかる=家賃上限9万円(共込)くらい

となると、どれくらいが特になるのでしょうか?

回答

まず、敷金、礼金0円物件だから悪い物件であるというのはありません。
というのも、そもそも敷金礼金0円ではない物件が多く、
礼金設定などがある物件をより入居促進で家主さんや管理会社が
キャンペーン等で行う形式がよくあります。

たとえば、法人契約の入居者が数多く住んでいたマンションに、
急に人事異動で15室のお部屋がいっきに空いたとします。
そうすると家主さんはかなり痛いです。。
そこで、初期費用の礼金収入を見込まずに、家賃収入のみを目的に考えた場合
初期費用0円等の方針になります。

ご質問の本題ですが、
例えば
①家賃85,000円 敷金0、礼金10万円

という物件があるとして、家賃1,000円あたりを上下することで、
賃料×24か月分というのが交渉幅になります。
※24か月=2年間

どういうことかと申しますと、

上記①の条件を礼金0円にしたい場合に通りやすい交渉は、
◆賃料2,000円アップするから礼金5万円ダウンしてほしい。
(2,000円×24か月=48,000円)
※家主さんとしての考えは2年以上住んで頂いたら礼金取得したことと同じ)
又は
◆賃料4,000円アップするから礼金0万円ダウンしてほしい。
(4,000円×24か月=96,000円)
※家主さんとしての考えは2年以上住んで頂いたら礼金取得したことと同じ)

つまり平均的には2年ということで交渉していきますが、
もちろん、賃料を上げずに交渉するというのもあります。

それには現在のマンションに関する家主さんの事情、空室状況、その他を
事前に調査することが非常に大切です。

家主さんへの賃料、初期費用交渉のコツは
「相手にメリットを与えて自分のメリットがあるか」を検討する。

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【質問】

他の物件で、保証人がしっかりしていれば、保証会社をはずせると言われたのですが
実際はどうでしょうか?
CASAを使えば保証人はいらない場合もある
別の保証会社を使えるが、保証人はいる
どちらにせよ、保証会社は入るということでしょうか?

 【回答】
物件によって保証人がいれば保証会社加入せずに契約できます。

大きく分けて下記の3パターンになります。

①保証会社(CASA)を使用する場合(初期費用必要)
■保証人あり=保証会社加入(CASA)で審査がOK出る
■保証人なし=契約者(保証人)の年収次第で審査がOK出る
※こちらの物件で保証会社はCASAしかありません。

②保証会社には入らない(管理会社が管轄する)
<管理会社の送金とりまとめライフサポートを使用(初期費用不要)>
■保証会社無しで可能(保証人必須)=契約者の方の年収次第で審査OK出る

③どの保証会社、管理会社管轄も入りたくない
■契約者の資力次第(弁護士、医者、公務員関係)であればOK出る場合がある

つまり契約者、保証人様の情報次第で
どちらにせよ保証会社に入らなければいけないことはありません。
ただし、
”物件の窓口の管理会社が保証会社と提携していて”
そこしか使っていないというような物件の場合はその保証会社しか使用できない。

契約前に物件の管理会社が使用している
保証会社の状況についてきちんと説明を聞きましょう。

保証人は年金受給している点、
他の収入もあるというのであれば特に審査では問題ありません。

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Q、質問

一つ目
『賃貸保証』についてですが、
契約時に一度払えば良いものなのでしょうか?
それとも永続的(一定期間毎)に払わないといけないものなのでしょうか?
 
二つ目
『家賃』と『礼金』ですが、金額交渉など可能なものでしょうか?
 
三つ目は
近年『礼金』のみの物件が多いように思われますが、
これを『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更などの交渉は可能なものでしょうか?

A、回答

一つ目
賃貸保証料について、
料金の形態については賃貸保証会社によるのと、
保証会社のプランによるという2つがあります。
1つは家主や管理会社側が物件によって提携している賃貸保証会社が違うのと、
2つめは保証会社にはプランがあり、大きく分けて連帯保証人有りor無しプランという事で
保証人有りプランの方が安く、無しプランの方が高いというのが一般的です。
例えば、
保証会社(日本セーフティ)で初回38,000円(総賃料の50%ですが最低保証料38000円~)で
更新料として毎年1年に1回1万円という形式です。


二つ目
金額交渉自体は可能です。
ただし、成立させるための材料を用意して交渉を進めていく必要があります
材料=借主情報を貸主に伝えて交渉していくという点です。
交渉するためには仮申込書というのを記入もしくはメール頂き、
その内容と事情を貸主に説明しながら交渉して譲歩してもらいます


三つ目
礼金を
『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更するというのは属性が異なるため難しい可能性が高いです。
http://smilease.jp/wp/?p=42
あくまで敷金は家主側へ預ける=退去時に何も問題(お部屋の汚し方)なければ返ってくるお金。
それに対して礼金は家主側へのお礼金になる=契約後には返還義務がない。

敷金を預けることで、保証会社免除の交渉は物件によって通った事例はありますが、
礼金を敷金に変えるというのは難しいです。

例えば、家賃を5,000円UPするかわりに礼金を10万円ダウンしてほしいというのや、
(家賃5000円UP⇒5000円×24か月=12万円のため2年以上住む想定だと礼金を支払う方が得)
その逆で、家賃を下げるかわりに礼金UPで2年以上住んだ時に借主様が特になるような想定で
(家賃5000円ダウンで礼金12万上乗せ⇒上記の計算から4年以上居住すれば5000円ダウンで常に入居可能)
というような内容でご相談して交渉を進めるようなケースもあります。

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不動産会社で真面目に情報を提供している営業マンからすると、

おとり広告している業者、営業マンは「いつまでやるのか?」と

疑問に思います。

集客の広告料に膨大な費用がかかるから、

来店目的で結果的にウソをついてお客さんを呼び込む…

この賃貸業界の実態がある中、なぜこんなにも賃貸はおとり広告が多く、

そして規制などで注意されないのでしょうか?

実のところ、注意や警告といってペナルティーを受けているところはあります。

ただ、

ほんの一部で、まだまだやりたい放題が残っています。

それは、

分譲マンションや、物件の一室を特定できない物件などは、

号室が特定できないのと、マンションの区分所有者がそれぞれ違うため、

契約条件は自由に選べることから、「空いていない」けれど、「空いている」という言い訳が

業者はお客さんに対して非常に簡単にウソをつけるということです。

この業界がというより、人としてどうなの?と聞こえてきそうですが、

私達は、この流通市場の中でウソ発見器の役割もしています。

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Q
連休中に気になった物件を何件かピックアップさせていただきました。

※別のエリアも候補に増やしてみました。
空室の状況、家賃初期費用等のコスト、御社のご意見を頂戴できれば幸いです。
相場よりかなり安い物件もありますのであまり期待しておりませんが。。。
特におとり物件かと思って不動産会社に問い合わせましたら、
空いているとのことで、内覧や仮押さえもできると言われました。
具体的な内覧の予約日時の話まででたのでちょっと期待しているのですが。。。
本当のところどうでしょうか?

A
確かに安いですね(笑)
「定期借家」とか言われそうですね。
内見予約じゃなくて見ないで決めるって言った方が良いですよ!
それでも受付してくる営業マンはいますが。
基本的には問合せの為じゃなくて、
来店目的なので。。。

見破るには
掲載業者に電話して、近くに住んでいるもので、
既に入居中なのを見たのですが空いているのですか?
と尋ねてみてください。
すると、業者はこの人にウソついたらバレる…
と思って実は….と言い訳を並べて伝えてくるケースが多いです。

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Q
中学校区限定でお部屋を探していますが、物件が少なくて困っております。
不動産屋さんに紹介いただいた物件も校区外なので無理でした。。
いやぁ難しいですね。
子供が高校生なら問題なかったのですが。

まだどこの不動産屋にも物件探しにはいっておりません。
とりあえずまずネットや不動産さんからの紹介でと思いまして。
それはそれとして不動産屋回りしといたほうがよいのでしょうか?

A
もし営業マンを比べるなら回った方が良いかもしれません。
ただ、物件を探すために回る必要はございません。
特殊なエリアではございませんので、
スマイリースで十分にご紹介できるエリアとなっております。

探し方で正しいやり方は、
➀インターネットで掲載している業者に問い合わせする。
②空いている物件リストをまとめる
③ネット未公開物件を提示してもらうよう不動産屋さんに聞く
④ネット未公開物件のリストをまとめる
⑤行く不動産屋を決める

ここで注意が必要なのが「空いていない」のに空いてると言っておとり広告するケースが
以外に多いということです。

続きは次回の記事で!

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この物件は取扱いできますか?

というお客様からのご質問はよくお聞きします。

でも賃貸というのは他の不動産屋さんでも同じく全ての物件を扱えるのですが、

会社の方針や営業マンの考え方、利益、


営業マニュアルなどの理由で、

初期応対ではなかなか良い物件を何件も出してこない傾向があります。

((((理由は下記のような事があります))))

①空いていても「空いて無い」と言う。。。
家主さんから、より多くの報酬が貰える物件に誘導する為や、
案内の効率を謀る為など。

②空いてないのに「空いている」と言う。。。
集客、来店目的のおとり広告

③「良い物件」が複数あった場合、全てを紹介してくれない。。。
悩まないように1件しか紹介しなかったり、
また、お客様に決めって頂けなかった時の予備物件として隠す。
上記のように家主から報酬が貰える物件を優先にする為など。

良い営業マンの見分け方はこの逆をしてくれているかどうかを見る。

でもどうしたらその実態が分かるの?

Google、Yahoo!で
「賃貸空室価格com」検索
http://www.chintai-kushitsu.com/
ここなら本当の”今空いている”が分かります!

ご興味を持って頂ければ幸いです。

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「おとり物件に関して」
基本的に「おとり広告」(おとり物件、釣り物件)の場合は、
もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
(そのための物件広告なので)

見破るにはいくつかございますが、
理由を付けて「見に行かないで契約したい」「物件のすぐ近くに住んでる」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
(出来る営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。)

◆このような理由を言う業者は気を付けてください。
下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます)

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「定期借家です。1年(〇〇ヶ月)しか住めません」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも1万円ほど高い設定となっています。
(家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです)

「事故物件です」(自殺物件など)
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「隣りの人がおかしい」
(ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど)

もちろん掲載は手入力なので間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

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4月から消費税が8%に上がります!

2015年には10%になるということで、

不動産市場はどのようになっていくのでしょうか?

例えば賃貸の場合、
通常、仲介手数料は家賃の1ヶ月×消費税

家賃8万円だと今まで84000円だったのが
今年の4月から86400円!
差額2400円でそんなに大きくないように思いますが、
家賃が高ければ高いほど金額が上がるため、
ファミリーマンション等、家賃13万円だと、
136500円(5%の場合)⇒140400円(8%)

なんか多く感じますよね~。。。

しかも!
仲介手数料(課税対象)
家賃(非課税)
駐車場は?

駐車場も課税対象なので、今まで15750円の賃料支払いが、
16200円になります!!!!

駐車場も課税対象だと痛いですよね。

スマイリースは消費税増税後も
仲介手数料無料&出来る限りの交渉!!
を2014年4月からもやっていきます!

消費税が上がっても手数料は無料!

「仲介手数料が無料であってもサービスは通常以上」をモットーにしております。
お気軽に何回でも見積・ご案内をご利用頂き納得のいく物件探しにもお役立て下さい。

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