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HOME > スマイリースBLOG top > 「空いていない」のに「空いている」と言われましたッ!

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Q
連休中に気になった物件を何件かピックアップさせていただきました。

※別のエリアも候補に増やしてみました。
空室の状況、家賃初期費用等のコスト、御社のご意見を頂戴できれば幸いです。
相場よりかなり安い物件もありますのであまり期待しておりませんが。。。
特におとり物件かと思って不動産会社に問い合わせましたら、
空いているとのことで、内覧や仮押さえもできると言われました。
具体的な内覧の予約日時の話まででたのでちょっと期待しているのですが。。。
本当のところどうでしょうか?

A
確かに安いですね(笑)
「定期借家」とか言われそうですね。
内見予約じゃなくて見ないで決めるって言った方が良いですよ!
それでも受付してくる営業マンはいますが。
基本的には問合せの為じゃなくて、
来店目的なので。。。

見破るには
掲載業者に電話して、近くに住んでいるもので、
既に入居中なのを見たのですが空いているのですか?
と尋ねてみてください。
すると、業者はこの人にウソついたらバレる…
と思って実は….と言い訳を並べて伝えてくるケースが多いです。

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Q
中学校区限定でお部屋を探していますが、物件が少なくて困っております。
不動産屋さんに紹介いただいた物件も校区外なので無理でした。。
いやぁ難しいですね。
子供が高校生なら問題なかったのですが。

まだどこの不動産屋にも物件探しにはいっておりません。
とりあえずまずネットや不動産さんからの紹介でと思いまして。
それはそれとして不動産屋回りしといたほうがよいのでしょうか?

A
もし営業マンを比べるなら回った方が良いかもしれません。
ただ、物件を探すために回る必要はございません。
特殊なエリアではございませんので、
スマイリースで十分にご紹介できるエリアとなっております。

探し方で正しいやり方は、
➀インターネットで掲載している業者に問い合わせする。
②空いている物件リストをまとめる
③ネット未公開物件を提示してもらうよう不動産屋さんに聞く
④ネット未公開物件のリストをまとめる
⑤行く不動産屋を決める

ここで注意が必要なのが「空いていない」のに空いてると言っておとり広告するケースが
以外に多いということです。

続きは次回の記事で!

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この物件は取扱いできますか?

というお客様からのご質問はよくお聞きします。

でも賃貸というのは他の不動産屋さんでも同じく全ての物件を扱えるのですが、

会社の方針や営業マンの考え方、利益、


営業マニュアルなどの理由で、

初期応対ではなかなか良い物件を何件も出してこない傾向があります。

((((理由は下記のような事があります))))

①空いていても「空いて無い」と言う。。。
家主さんから、より多くの報酬が貰える物件に誘導する為や、
案内の効率を謀る為など。

②空いてないのに「空いている」と言う。。。
集客、来店目的のおとり広告

③「良い物件」が複数あった場合、全てを紹介してくれない。。。
悩まないように1件しか紹介しなかったり、
また、お客様に決めって頂けなかった時の予備物件として隠す。
上記のように家主から報酬が貰える物件を優先にする為など。

良い営業マンの見分け方はこの逆をしてくれているかどうかを見る。

でもどうしたらその実態が分かるの?

Google、Yahoo!で
「賃貸空室価格com」検索
http://www.chintai-kushitsu.com/
ここなら本当の”今空いている”が分かります!

ご興味を持って頂ければ幸いです。

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「おとり物件に関して」
基本的に「おとり広告」(おとり物件、釣り物件)の場合は、
もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
(そのための物件広告なので)

見破るにはいくつかございますが、
理由を付けて「見に行かないで契約したい」「物件のすぐ近くに住んでる」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
(出来る営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。)

◆このような理由を言う業者は気を付けてください。
下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます)

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「定期借家です。1年(〇〇ヶ月)しか住めません」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも1万円ほど高い設定となっています。
(家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです)

「事故物件です」(自殺物件など)
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「隣りの人がおかしい」
(ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど)

もちろん掲載は手入力なので間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

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4月から消費税が8%に上がります!

2015年には10%になるということで、

不動産市場はどのようになっていくのでしょうか?

例えば賃貸の場合、
通常、仲介手数料は家賃の1ヶ月×消費税

家賃8万円だと今まで84000円だったのが
今年の4月から86400円!
差額2400円でそんなに大きくないように思いますが、
家賃が高ければ高いほど金額が上がるため、
ファミリーマンション等、家賃13万円だと、
136500円(5%の場合)⇒140400円(8%)

なんか多く感じますよね~。。。

しかも!
仲介手数料(課税対象)
家賃(非課税)
駐車場は?

駐車場も課税対象なので、今まで15750円の賃料支払いが、
16200円になります!!!!

駐車場も課税対象だと痛いですよね。

スマイリースは消費税増税後も
仲介手数料無料&出来る限りの交渉!!
を2014年4月からもやっていきます!

消費税が上がっても手数料は無料!

「仲介手数料が無料であってもサービスは通常以上」をモットーにしております。
お気軽に何回でも見積・ご案内をご利用頂き納得のいく物件探しにもお役立て下さい。

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昔からの傾向として、
行く不動産会社によって紹介される物件が違うから、
色んな不動産屋さんに行ってみよう。
というのがあります。

でも、

現在のネットを含む大阪の不動産市場は特に、
どの不動産仲介会社に飛び込んでも、
同じ物件が出てくることを今のお客さんはよく知っている。

その事実を知らない人は稀で、
そんな人をターゲットに
商売が続けられる時間もそう長くはないでしょう。

だからこそ、
サービス面として強化していかなくてはいけないと思う。

「この会社に話を聞いてみたい!物件を案内してもらいたい!」と
思ってもらえるのは何でしょうか?

日々考え色んなサービスを実行していこうと思います。

キーワードは社内は非効率で無駄!
でもお客様にとっては嬉しいこと。
これがいかに出来るか。

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よくあるご質問

質問
お部屋の仮予約はいつからいつまでできるのか?


回答
まずご質問者様の言う仮予約というのは、
あくまで契約審査前になりますので、管理会社や貸主側に対しては
「仮予約します!」という表現ではなく申込みしますという形式になります。
つまり、
申込みしてから、審査終了するまではキャンセル料がかからないケースが多いので
仮予約(仮押さえ)して交渉してみましょうか?ということになります。
また、
一度に複数の仮予約は出来ません。
お部屋止めはお一人につき1室しかできません。

引越シーズンでの目安は見学日の3日前までしか止めれません)
※例外もあり

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下記、よくあるご質問になりますのでご参考ください。

質問
礼金が安い物件や契約期間が2年間となっていた場合、

1年で解約した場合、違約金が発生するのか?

回答
物件にもよりますが、

基本的には1年間で退去した場合,違約金などはかかりません。
しかし、1年未満での違約金がある場合もありますので、
例えば2014年3月21日から家賃発生の契約ですと、
2015年3月20日以前であれば違約金になります。
ですので、
今年契約日から1年以降での退去であれば問題ありません。

(退去通知日は関係ありませんので、前もって退去通知を出される事をお勧めします)
 

 


以上,また気軽にご相談ください。

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基本的に「おとり広告」(おとり物件)の場合は、

もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
(そのための物件広告なので)
見破るにはいくつかございますが、
理由を付けて「見に行かないで契約したい」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。)
◆このような理由を言う業者は気を付けてください。
下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます。

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「定期借家契約の種類です。3ヶ月や1年(〇〇ヶ月)しか住めません」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも1万円ほど高い設定となっています。
(家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです)

「事故物件です」(自殺物件など)
(はじめから空いていないケースがほとんどです)

「隣りの人がおかしい」
(ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど)

もちろんネット掲載は手入力なので
間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

ご参考にしてください。

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新年あけましておめでとうございます!

年末年始は二日酔いの方が多いのでは??

私がそうです。。。(汗)

2013年は非常にたくさんのお客様からお問合せ頂きまして感謝しております。

その中でもたくさんのご意見を聞かせて頂き、弊社でも色々と議論した結果、

スマイリース直営店を2014年度から開始することになりました。

何となく分かるけれど何が変わるの?と聞こえてきそうですが、、

簡単に言いますと、

スマイリース=大阪府の提携店舗が管轄エリアごとに対応

だったのが、

その店舗のひとつにスマイリース直営店が半分以上のエリアを担当するということです。

つまり、

今まではスマイリースへ問合せしたら管轄の担当者が対応

だったのが、

本年度よりスマイリースへ問合せしたら、物件のご紹介~契約等まで全て対応するため

窓口が一つで全て対応していく方向になります。(一部エリアを除く)

なぜこの形式にしたかと言いますと、

最初にご相談を受けた入口の相談者である

お客様(借主様)の悩み相談を受けている担当者が一番内容を理解しているため

引き継ぐ手間なく、しかもお客様は重複して内容を伝えなくて済むように、

というわけです。

ですが、そうなると一般的な不動産屋さんと同じなのでは?

弊社では「情報量」「安心感」「最安値」の3大メリットを中心に

お客様へサービスを展開して差別化をはかります。

詳しくはこちらをご覧ください。
http://www.chintai-kushitsu.com/

本年もよろしくお願いします!

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