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仲介手数料を無料で大阪の賃貸を!

こんにちは!

今日は弊社のご来店されるお客様のよくあるお話について。

弊社にご来店のお客様は大きく分けて3つです!

①他の不動産会社の対応が悪い
ヒト

②なかなか気に入った物件が見つからない
モノ

③他の不動産会社だと見積もり金額が高い
カネ

この3つ非常に大事ですよね。

でもこの中でも一番多いのはヒトの①の部分なのです。

意外と金額重視で来られる方もいると思われますが、
やっぱり対応の仕方のヒトなんです!

この仲介事業は他のどのビジネスモデルよりもヒトが大切。

物件を提供するのもヒト
その金額を安く交渉するのもヒト

大阪の賃貸は仲介手数料を無料で契約できます!

でも弊社はその金額メリットを超えたヒトを評価してもらうために日々精進しております!

って自社アピールになりますので、

よくあるお話の本題は、

最近やはり多いのは不動産屋さんで良い物件を紹介してくれないというお話。

では、そもそも良い物件てなんでしょうか?

その答えは、人によってそれぞれであることです。

その、人によってそれぞれ違う良い物件を探すためには、

十分な話し合い、ヒアリング、相談を受けて進めていきます。

つまり、賃貸仲介は営業マンが一方的に賃貸物件を紹介していくだけでは
この情報社会では何も選ばれません。

しっかりとコンサルティングしていかないといけませんね。

頑張ります♪

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大阪 仲介手数料

質問

気に入った物件は大抵もう決まってしまいましたと言われるのですが、
インターネットの情報はやはり信用してはいけないでしょうか?

回答

ネット情報はリアルタイムではないにしても
信用するかどうかについて、最近では特に誇大広告やおとり広告が目立ちます。

◆お客さんが来店するまでは

「空いていないお部屋でも空いている」と言われる。

◆お客さんが来店されてから

「空いているお部屋でも空きが無くなりました」と言いクロージングする。

この傾向は、集客の広告が限られている中でいかに来店率を上げるかを
重視しているかでその店舗によりやり方は異なります。

でも、こんなの面倒ですよね?

真っ直ぐ営業してほしいと思いませんか?

(下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」

の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます)
 
「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
(はじめから空いていないケースがほとんどです)
 
「定期借家です。1年(〇〇ヶ月)しか住めません」
(はじめから空いていないケースがほとんどです。「1年でも大丈夫」と言うと空いていないという結果となります)
 
「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも1万円ほど高い設定となっています。
(家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです)
 
「事故物件です」(自殺物件など)
(はじめから空いていないケースがほとんどです)
 
「隣りの人がおかしい」
(ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど)
 
もちろん掲載は手入力なので間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

見破るにはいくつかございますが、
理由を付けて「見に行かないで契約したい」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。)

インターネットで探した場合、
損得の感覚(「綺麗」「広い」「安い」「駅から近い」など)が世間と同じであれば、
「おとり物件」が必ずピックアップされます。

「おとり物件」で問い合わせて別の物件で契約をすると、
見事不動産業者に「釣られた(騙された)」という事になります。

大阪の物件で仲介手数料を無料にしてお部屋探しするなら是非弊社にご相談下さい。

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質問

自分がわがままな条件だとは理解していますが、

綺麗な改装物件というので、なかなか希望物件が見つかりません。

どのように探すのがベストでしょうか?

回答


◆お部屋探しに関して
不動産業者は一般のお客様が見れるサイトとは別に
各物件情報が閲覧できるサイトがございます。
そのデータベース上でお客様のご希望条件の「エリア」「建物階数」「賃料」「広さ」「築年数」を
検索したところ該当しそうな物件が存在しなかったという事です。

抜け目が有るとすれば、
「設備変更やこれから間取変更などの大規模改装の物件(リノベーション物件)」
または「賃料(条件)が大幅に下がる物件」です。
あとは「個人で募集から管理までしている個人家主の物件」です。

ただ、条件が厳しい中で、
物件的には少なくお客様の条件に当てはまる物件が有れば良いですが、
確率的に望めません。

もし弊社のいう事に疑いが有り条件を変更したくないようであれば、
一度駅前の不動産屋さんに行かれることも視野に入れてみて下さい。
もしかするとデータベース上では確認が出来ないリノベーション物件や
設備が変更されている物件が有るかも知れません。

因みにお客様がおっしゃっている綺麗な改装は
設備が交換された「プチリノベーション物件」だと思います。
リノベーションは建物のローン(債務)が終わってきた段階で、
税金対策としてすることが多いので築年数は必然と30年くらいとなります。

一度またご相談ください。

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◆条件交渉に関して

よく「この物件は交渉できますか?」というご質問を頂きます。
結論から申し上げると交渉は出来ますが、
初めから条件が下がる可能性を知ることは暫定ではお知らせ出来ますが、
ほとんどの物件は、

物件を申込したい意思を提示して「交渉の申し込み書」を提出しないと
確実な事が言えません。

通常の物件に関しては家賃設定時に交渉幅を予め設定されているかどうかで変わります。
4割くらいの物件は交渉幅を持っている物件がございます。(幅は2千から3千円程度)

交渉幅を持っていない物件があるのは単に入居者の取りこぼしが無いようにです。
例えば5千円の幅を作った時にその5千円が原因で検索に引っかからなかったり、
候補から外れたりするので、
始めから5千円安く募集しているか、
初めから交渉幅を設けて高く設定している場合があります。
(交渉幅が無いところはガチの交渉となります)

また、家主は2、3年のスパンで考えられるので、
「家賃3,000円の交渉の場合」
3,000円×24ケ月(2年)=72,000円
or
3,000円×36ケ月(3年)=108,000円
108,000円の減額交渉として考えています。
10万円くらい安くしてみたいな感じです(笑)

(不動産業者の演出もあります)
例えば相場的にみてお得な物件が実際が6万円の物件を
67,000円で提案して7,000円交渉しました。
何てことは相場よりも良い物件と理解している出来る営業マンがする手法です。
理由を付けて「今決めてもらったら家主さんが7千円下げてくれる」みたいなやつです。

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質問

敷金、礼金0円だとあまり良い物件ではありませんか?
たとえば礼金ゼロなどて初期費用が抑えられるのであれば、

家賃が上がってもよいです。
家賃が10万円となると、敷金礼金もあがる傾向にあるような気がするので、
難しいかもしれませんが。。

礼金を抑える=家賃上限10万円(共込)くらい
礼金がかかる=家賃上限9万円(共込)くらい

となると、どれくらいが特になるのでしょうか?

回答

まず、敷金、礼金0円物件だから悪い物件であるというのはありません。
というのも、そもそも敷金礼金0円ではない物件が多く、
礼金設定などがある物件をより入居促進で家主さんや管理会社が
キャンペーン等で行う形式がよくあります。

たとえば、法人契約の入居者が数多く住んでいたマンションに、
急に人事異動で15室のお部屋がいっきに空いたとします。
そうすると家主さんはかなり痛いです。。
そこで、初期費用の礼金収入を見込まずに、家賃収入のみを目的に考えた場合
初期費用0円等の方針になります。

ご質問の本題ですが、
例えば
①家賃85,000円 敷金0、礼金10万円

という物件があるとして、家賃1,000円あたりを上下することで、
賃料×24か月分というのが交渉幅になります。
※24か月=2年間

どういうことかと申しますと、

上記①の条件を礼金0円にしたい場合に通りやすい交渉は、
◆賃料2,000円アップするから礼金5万円ダウンしてほしい。
(2,000円×24か月=48,000円)
※家主さんとしての考えは2年以上住んで頂いたら礼金取得したことと同じ)
又は
◆賃料4,000円アップするから礼金0万円ダウンしてほしい。
(4,000円×24か月=96,000円)
※家主さんとしての考えは2年以上住んで頂いたら礼金取得したことと同じ)

つまり平均的には2年ということで交渉していきますが、
もちろん、賃料を上げずに交渉するというのもあります。

それには現在のマンションに関する家主さんの事情、空室状況、その他を
事前に調査することが非常に大切です。

家主さんへの賃料、初期費用交渉のコツは
「相手にメリットを与えて自分のメリットがあるか」を検討する。

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【質問】

他の物件で、保証人がしっかりしていれば、保証会社をはずせると言われたのですが
実際はどうでしょうか?
CASAを使えば保証人はいらない場合もある
別の保証会社を使えるが、保証人はいる
どちらにせよ、保証会社は入るということでしょうか?

 【回答】
物件によって保証人がいれば保証会社加入せずに契約できます。

大きく分けて下記の3パターンになります。

①保証会社(CASA)を使用する場合(初期費用必要)
■保証人あり=保証会社加入(CASA)で審査がOK出る
■保証人なし=契約者(保証人)の年収次第で審査がOK出る
※こちらの物件で保証会社はCASAしかありません。

②保証会社には入らない(管理会社が管轄する)
<管理会社の送金とりまとめライフサポートを使用(初期費用不要)>
■保証会社無しで可能(保証人必須)=契約者の方の年収次第で審査OK出る

③どの保証会社、管理会社管轄も入りたくない
■契約者の資力次第(弁護士、医者、公務員関係)であればOK出る場合がある

つまり契約者、保証人様の情報次第で
どちらにせよ保証会社に入らなければいけないことはありません。
ただし、
”物件の窓口の管理会社が保証会社と提携していて”
そこしか使っていないというような物件の場合はその保証会社しか使用できない。

契約前に物件の管理会社が使用している
保証会社の状況についてきちんと説明を聞きましょう。

保証人は年金受給している点、
他の収入もあるというのであれば特に審査では問題ありません。

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Q、質問

一つ目
『賃貸保証』についてですが、
契約時に一度払えば良いものなのでしょうか?
それとも永続的(一定期間毎)に払わないといけないものなのでしょうか?
 
二つ目
『家賃』と『礼金』ですが、金額交渉など可能なものでしょうか?
 
三つ目は
近年『礼金』のみの物件が多いように思われますが、
これを『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更などの交渉は可能なものでしょうか?

A、回答

一つ目
賃貸保証料について、
料金の形態については賃貸保証会社によるのと、
保証会社のプランによるという2つがあります。
1つは家主や管理会社側が物件によって提携している賃貸保証会社が違うのと、
2つめは保証会社にはプランがあり、大きく分けて連帯保証人有りor無しプランという事で
保証人有りプランの方が安く、無しプランの方が高いというのが一般的です。
例えば、
保証会社(日本セーフティ)で初回38,000円(総賃料の50%ですが最低保証料38000円~)で
更新料として毎年1年に1回1万円という形式です。


二つ目
金額交渉自体は可能です。
ただし、成立させるための材料を用意して交渉を進めていく必要があります
材料=借主情報を貸主に伝えて交渉していくという点です。
交渉するためには仮申込書というのを記入もしくはメール頂き、
その内容と事情を貸主に説明しながら交渉して譲歩してもらいます


三つ目
礼金を
『敷金』、もしくは一部を『敷金』に変更するというのは属性が異なるため難しい可能性が高いです。
http://smilease.jp/wp/?p=42
あくまで敷金は家主側へ預ける=退去時に何も問題(お部屋の汚し方)なければ返ってくるお金。
それに対して礼金は家主側へのお礼金になる=契約後には返還義務がない。

敷金を預けることで、保証会社免除の交渉は物件によって通った事例はありますが、
礼金を敷金に変えるというのは難しいです。

例えば、家賃を5,000円UPするかわりに礼金を10万円ダウンしてほしいというのや、
(家賃5000円UP⇒5000円×24か月=12万円のため2年以上住む想定だと礼金を支払う方が得)
その逆で、家賃を下げるかわりに礼金UPで2年以上住んだ時に借主様が特になるような想定で
(家賃5000円ダウンで礼金12万上乗せ⇒上記の計算から4年以上居住すれば5000円ダウンで常に入居可能)
というような内容でご相談して交渉を進めるようなケースもあります。

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不動産会社で真面目に情報を提供している営業マンからすると、

おとり広告している業者、営業マンは「いつまでやるのか?」と

疑問に思います。

集客の広告料に膨大な費用がかかるから、

来店目的で結果的にウソをついてお客さんを呼び込む…

この賃貸業界の実態がある中、なぜこんなにも賃貸はおとり広告が多く、

そして規制などで注意されないのでしょうか?

実のところ、注意や警告といってペナルティーを受けているところはあります。

ただ、

ほんの一部で、まだまだやりたい放題が残っています。

それは、

分譲マンションや、物件の一室を特定できない物件などは、

号室が特定できないのと、マンションの区分所有者がそれぞれ違うため、

契約条件は自由に選べることから、「空いていない」けれど、「空いている」という言い訳が

業者はお客さんに対して非常に簡単にウソをつけるということです。

この業界がというより、人としてどうなの?と聞こえてきそうですが、

私達は、この流通市場の中でウソ発見器の役割もしています。

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Q
連休中に気になった物件を何件かピックアップさせていただきました。

※別のエリアも候補に増やしてみました。
空室の状況、家賃初期費用等のコスト、御社のご意見を頂戴できれば幸いです。
相場よりかなり安い物件もありますのであまり期待しておりませんが。。。
特におとり物件かと思って不動産会社に問い合わせましたら、
空いているとのことで、内覧や仮押さえもできると言われました。
具体的な内覧の予約日時の話まででたのでちょっと期待しているのですが。。。
本当のところどうでしょうか?

A
確かに安いですね(笑)
「定期借家」とか言われそうですね。
内見予約じゃなくて見ないで決めるって言った方が良いですよ!
それでも受付してくる営業マンはいますが。
基本的には問合せの為じゃなくて、
来店目的なので。。。

見破るには
掲載業者に電話して、近くに住んでいるもので、
既に入居中なのを見たのですが空いているのですか?
と尋ねてみてください。
すると、業者はこの人にウソついたらバレる…
と思って実は….と言い訳を並べて伝えてくるケースが多いです。

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Q
中学校区限定でお部屋を探していますが、物件が少なくて困っております。
不動産屋さんに紹介いただいた物件も校区外なので無理でした。。
いやぁ難しいですね。
子供が高校生なら問題なかったのですが。

まだどこの不動産屋にも物件探しにはいっておりません。
とりあえずまずネットや不動産さんからの紹介でと思いまして。
それはそれとして不動産屋回りしといたほうがよいのでしょうか?

A
もし営業マンを比べるなら回った方が良いかもしれません。
ただ、物件を探すために回る必要はございません。
特殊なエリアではございませんので、
スマイリースで十分にご紹介できるエリアとなっております。

探し方で正しいやり方は、
➀インターネットで掲載している業者に問い合わせする。
②空いている物件リストをまとめる
③ネット未公開物件を提示してもらうよう不動産屋さんに聞く
④ネット未公開物件のリストをまとめる
⑤行く不動産屋を決める

ここで注意が必要なのが「空いていない」のに空いてると言っておとり広告するケースが
以外に多いということです。

続きは次回の記事で!

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