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売買編:未公開物件の探し方!ネット情報にない情報はどこから仕入れる?

そろそろマイホームが欲しいとなったときにどのように物件を探していますか?インターネットが普及している時代ですから、まず住宅情報サイトを見る人がほとんどなのではないしょうか。住宅情報サイトに掲載されていないような物件のことを未公開物件といいます。

公開していない物件の中には「こんなすごい物件もあるの?」と思うような優良物件を見つけられるケースも多いです。

ではなぜ不動産屋さんは全ての物件を一般公開にしないのでしょうか?今回は物件を公開しない理由や、未公開物件を見つけるにはどうしたらいいのかなどについて考えていきましょう。

未公開物件はなぜ一般公開されないの?

一般の人に公開されない物件が未公開物件です。物件が一般に公開されないのには「売主の事情」と「業者の事情」という大まかに分けて2つの理由が考えられます。

もう少し詳しく説明すると以下のようになります。

売主の事情の場合

  • 近所の人に知られたくない
  • まだ居住中で家に見学に来たら困るから
  • 特定の業者にだけ売却依頼をしている

業者の事情の場合

  • わざわざ不動産情報サイトに載せなくてもすぐに売れる
  • 珍しい物件に見せたい
  • レインズに未掲載

レインズってなに?

不動産業者限定で閲覧ができる物件情報交換サイト。

売主の仲介手数料が従来の半額であることが人気だが、その分、不動産会社に手数料が入らない。

登録しなければ不動産会社に売主と買い主の両方から手数料が入る仕組み。

 

このように売主や業者に事情があると、非公開になってしまうのです。

未公開物件を掲載している不動産屋さんはどれくらい?

とある不動産会社が未公開物件に関する調査をしたところ、以下の結果が出てきました。

この調査によると「未公開物件がある」と回答した不動産屋さんが5割以上いました。

たしかに未公開物件の中には好立地で状態の良い物件も多いと言われています。ですから、これから家を買おうという人にとって、未公開物件は非常に魅力的な選択肢の1つとなるのです。

ですからうまく未公開物件を見つけるためにはその方法を知る必要があるのです。

未公開物件はどうやって探せばいい?

パソコンやスマホで住宅情報サイトを検索してみると、「未公開物件も掲載中」と書かれたサイトも見かけます。ですが、未公開物件と書かれた物件が実際は他社のサイトにも掲載されていた物件だったりしませんか?基本的に未公開物件を見つけるには「不動産屋さんに足を運ぶ」しかありません。

不動産屋さんに行っても見せてくれるとは限らない

未公開の物件を紹介してもらおうと、不動産屋さんに行っても一見さんだと紹介してもらえるとは限りません。

不動産屋さんは「信用できる」と思うお客さんでないと未公開の。ですから何度も不動産屋さんに足を運んで信頼関係を作る必要があるのです。

ただし、何度も足を運ぶにあたって、相手は営業能力に長けた営業マンですので、押しが弱い方だと、希望していない物件を契約してしまうということもあります。

また、不動産屋さんの中にはあえてレアな物件に見せるためにあえて一般公開にしない業者もありますので、不動産屋さんを選ぶときには注意する必要があるでしょう。

スマホやパソコンでは未公開物件を見つけられないのか?

スマホやパソコンで未公開物件が見られるサイトがいくつか存在します。無料で検索することができるものもあれば会員登録ができるものもあります。

SUUMOやHOME`Sなどの不動産・住宅情報サイトではなく、その物件を実際に販売している不動産会社のサイトに会員登録すれば、未公開となっている物件も見ることができるケースもあります。

ただし、それも一部で本当にネットに掲載したくないような物件は店舗に足しげく通ってくれた人にしか紹介しないようになっています。

もちろん不動産サイトが掲載している物件の中に未公開物件があることもありますが、自分の条件にマッチする優良物件を探すなら、やはり不動産屋さんの営業の方と信頼関係を築くために何度も足を運ぶ必要があるでしょう。

メール登録で未公開物件情報を貰える

不動産会社の中には物件の希望を登録することで、メールで物件情報を教えてくれるサービスを提供している会社もあり、未公開物件の情報を送ってくれることもあります。

このようなサービスを登録しておくことで、未公開物件の情報を知る可能性もグッと上がります。

大手の仲介業者さんであればほとんどがこのようなサービスを展開していることが多いです。

完璧な探し方は存在しない

未公開物件の探し方をご紹介していきましたが、絶対見つけられるという方法は存在していません。もし完璧に探せる方法があるのであれば、もうすでに不動産会社が実践しているでしょう。

不動産会社の数が多すぎる

なぜ完璧な探し方が無いのかというと、不動産会社が数えきれないほどありますので、全ての不動産会社と良好な関係を築くのは困難だからです。

良好な関係を築けていない不動産会社が持っている未公開物件情報を知ることができないとなるのです。

未公開物件にこだわりすぎない

住宅探しの本当の目的は自分たちの希望条件に合う物件を見つけることです。ですから未公開物件だから自分に合う物件とは限りません。

あまりにもこだわりすぎると期待をし過ぎて、なかなか物件が見つかりませんので注意しましょう。

まとめ

今回は未公開物件の探し方についてまとめていきました。未公開物件は条件の揃った魅力的な物件も多いですので、色んな不動産屋さんと信頼関係を構築して良い物件を紹介してもらうのもいいでしょう。

ただ、未公開物件が自分に合う物件とは限りません。ですから未公開物件に固執することなく自分の条件と見合わせながら物件を探していきましょう。

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知っておくべきことがこんなにあるの?!

賃貸物件の家賃と初期費用について

賃貸物件で暮らしたり、あるいは借りたりする場合、知っておくべきことがあると言えます。いずれも大事なことであり、重々理解しておく必要があるかもしれません。ここではそんな賃貸物件に関し、家賃と初期費用にスポットを当て重要ポインを解説しています。

賃貸で暮らすには家賃ばかりではない

賃貸物件で生活するには家賃が必要ですが、実際家賃をばかりではありません。以下では家賃の基本的なことやその他について触れていきます。

そもそも家賃とは何か?

家賃は貸主に支払う賃貸料金と言えます。法律上で認められたものであり、債権と債務に関係にも等しくなるでしょう。言い換えれば大家さんが債権者であり、借り主が債務者ということです。

家賃という言葉は住まい関連の賃貸物件に使用され、事務所や店舗等の住まい関連とはならない物件についてはテナント料等と呼ばれています。

また住まい関連の家賃については消費税が掛かりません。逆に言えば、事務所や店舗等に使うのであれば消費税も支払うようになります。

なお日本では前家賃制が通例となっています。賃貸物件を借りる際、当月分の家賃と共に翌月分の家賃を支払うようになります。

当月分については、一か月分の家賃を日割りで支払うようになります。つまり入居日からは月末までの分となります。

月額制の家賃と管理費が必要な物件もある

家賃は月額制であり、法律でも定められています。払込先は不動産管理会社や大家さんが指定した銀行口座が一般的ですが、現在でも現金で手渡すところもあるかもしれません。

また賃貸物件では家賃ばかりでなく、管理費ないしは共益費を毎月支払うところもあります。管理費ないし共益費は共同施設の維持費でもあり、家賃に含められていることもあれば、家賃とは別途で設定されているところもあります。

物件情報を見て、この家賃なら支払えると思っても、備考欄等に管理費ないし共益費が記載されていることもあります。こういう点を十分注意しながら物件情報をチェックするのが望ましいでしょう。

契約更新時には更新料も掛かる

賃貸物件の契約には期限があります。期限を過ぎて引き続き生活し続けたい場合、更新料を支払うようになります。一般的には契約更新日の1ヶ月前までに不動産管理会社から通知が来ることでしょう。

多くの賃貸物件で共通しているのが、更新料は家賃の1か月分ということです。更新の際には前家賃と同様、2ヶ月分の家賃を支払う必要があると理解しておくべでしょう。

しかし更新料を取らない賃貸物件もあれば、家賃の1か月分に相当しない金額のところもあります。契約時にしっかり確認しておくことが大切かもしれません。

また通常契約期間は2年間となります。引き続き暮らしたいのであれば、2年毎に契約更新料が掛かることも十分認識しておくでしょう。

ただし定期借家のような賃貸物件では、更新が発生しないケースもあります。これもまたきちんと理解しておくべきことかもしれません。

生活費も考えておこう

賃貸物件で暮らしていくためには、家賃や管理費ないしは共益費の支払いばかりではありません。生活費もまた必要になってくるでしょう。

生活費には食費等が含まれますが、必ず掛かるお金としては光熱費があります。電気・ガス・水道代であり、ライフラインと呼ばれるように生活にはなくてはならないものです。

現在ではクレジットカード払いにも対応し、振込用紙で現金で支払うのみではありません。自分に都合のいい方法を選択すべきでしょう。

また現代のようなデジタル時代においては、通信費も必須の生活費かもしれません。通信費には携帯電話料金とインターネット代が含まれるでしょう。

賃貸の集合住宅の中には、インターネットが無料で使えるところがありますが、基本的に借り主が料金を支払うようになります。

以上のほか、会社勤めをしていないのであれば、税金も必要経費に含めることができます。あるいは民間保険会社へ支払う保険料やマイカーがあれば駐車代等も必要経費となる人もいるでしょう。

内訳で見る賃貸の初期費用

賃貸物件を借りる際には初期費用がかかります。具体的な金額は個々で異なりますが、内訳に関しては共通していることがあります。以下では初期費用の内訳に焦点を当てています。

敷金と礼金がある

賃貸物件の初期費用で代表的なものが、敷金と礼金になるでしょう。最近では敷金と礼金の掛からないゼロゼロ物件もありますが、一般的には敷金と礼金が発生し、礼金に関しては物件によっては不必要な場合もあります。

敷金とは退去時に使うお金になります。借り主は退去時に原状回復義務を行う必要があります。原状回復義務とは、部屋等の状態を借りた始めた状態と同様、もう一度利用できる状態戻さなければいけないというものです。

敷金は原状回復の際に利用されるお金です。当然修繕等が必要なければ戻ってくる費用でもあります。民法で具体的な記述がありませんでしたが、改正がなされたため近い将来施行されることになっています。

礼金は慣習的なお金になります。明治時代に発生されたと言われていますが、その名の通りお礼金になり、大家さんに手渡すお金になります。このため義務というよりは善意のお金のような位置づけであり、支払わなくてもいい賃貸物件が発生することにもなっています。

なお敷金は一般的には家賃の1から3ヶ月分、礼金は1から2ヶ月分の費用となっています。また関西式を使っている地域では、敷金が保証金、礼金が敷引と言われています。

保険料や仲介手数料も掛かる

保険料と仲介手数料も賃貸物件の初期費用に含まれます。保険料は火災保険料であり、契約時と契約更新時に支払うお金です。概ね保険期間が2年間で、1万円から3万円のお金が一般的でしょう。

仲介手数料は不動産屋に支払うお金になります。通常家賃の1か月分であり、消費税も掛かります。高い家賃程、仲介手数料が高くなることはお分かりいただけるでしょう。

なお火災保険は法律上必ず加入しなければなりません。その名の通り、火災等が起きた場合の保険であり、損害保険の一種です。

自然災害でも保証金が支払われますが、通常地震での損害は補償対象外です。もし地震に備えたいのであれば、別途個人で地震保険に加入することになり、その場合賃貸物件の初期費用に含むことができるでしょう。

保証金や引っ越し代も忘れずに

賃貸物件によっては保証金も発生します。この場合の保証金とは連帯保証人に保証会社を利用した場合のお金です。

契約時と更新時のみに支払うケースもありますが、月割で発生し家賃と一緒に支払うこともあります。物件の中では保証会社を必須にしているところもあり、核家族化が当たり前のようになった現代では、親族にも連帯保証人を依頼しづらいということでしょう。

また保証会社を利用するということは、審査があります。審査に通らなければ物件に入居することもできないことを重々理解しておくべきでしょう。

保証金のほか引っ越し代も初期費用に含めることができます。新居先が近所であれば、自力引っ越しも可能でしょうが、荷物量や新居の場所によっては必ず発生するお金でもあるでもあるでしょう。

インターネットで安価な引っ越し屋を見つけることもできますが、不動産屋と提携している会社に依頼するのも割引が効くため、標準料金よりは安価にできる可能性があるかもしれません。

今時の支払い方法を知っておこう

家賃でも初期費用でも現金で支払うのが一般的でしょう。家賃であれば、不動産管理会社あるいは大家さんに手渡しであったり、銀行振込であったりします。まだ現金が主流であると言えるでしょう。

しかし時代は変わり、最近ではクレジットカードで決済できる物件も出てきています。これは不動産管理会社にもよりけりのようですが、家賃はもちろん初期費用もクレジットカードでできるため、利便性の高い支払い方法でもあります。

しかも特定のポイントも貯まるため、ポイントによってはほかのポイントや商品に交換することもできます。

またクレジットカードを所有しているということは、信用審査を通過していることであり、一定の信頼性を担保していることになります。このため、保証会社の審査もスムーズに取ってしまうこともあるようです。

賃貸物件には事前準備が大事

賃貸物件に関する家賃と初期費用について解説してきました。物件によりけりでしょうが、意外にお金が掛かると思われたのではないでしょうか?このため、賃貸物件で生活する場合も、事前準備が大事であり、きちんと資金を用意してから物件を探し出すが適切であると言えるでしょう。

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<ご質問>

現在転職活動中で、繋ぎとして夜職をしている状態です。
親に保証人になってもらうことができ、前家賃を数カ月ぶん入れることも可能なのですが、賃貸契約は出来ますか?

 

<回答>
【審査について】
一般的に賃貸業界の審査では有職者というのは所得証明が出来る方を定義しております。
(所得証明=源泉徴収票、給与明細、課税証明、納税証明、確定申告書…等の公的証明)

お仕事をしていても所得を証明出来ない場合は無職と判断されてしまいます。

つまり、今回の場合ですと「契約名義人が無職+連帯保証人が親族」で審査することになります。

【物件について】
上記の点から有職者と比べて選べる物件数が非常に少ないと理解頂きたいですが、
厳しい中でも全く不可能ではありません。

①契約希望家賃を審査が通るレベルにする
②審査が通る物件を選ぶ
③審査が通りやすい地域にする
④その他

その他にも、方法論としてはいくつかございます。

【その他の方法論】

①代理契約(親族での名義)で契約する
②預貯金の残高証明で審査をしてもらう
③無職でも契約できる物件を選ぶ

オーナーさん・不動産管理会社によって違いますが、こうした場合には”安心材料”となる
書類やお金を追加することで審査出来ることもあります。

ご契約者様の状況によって異なりますのでその都度ご確認ください。

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Q
保証会社更新料を払いたくないので、更新料不要のプランがある保証会社を指定させていただく事は可能ですか?

A
管理会社は自社の保証会社や火災保険など提携している分、

それらを利用する事で手数料を頂き、成り立つ商売ですので、原則的に、保証会社利用に関しては先方のルールに従わなければならないです

<保証会社を外せるかもしれないポイント>

以下は管理会社又はオーナー側が承諾した場合に限り認められるケースがあります。

◆敷金を支払う(因果関係はありますが担保として交渉してみましょう)

◆連帯保証人をつける!(保証人の有無に関わらず必要な場合でも交渉してみましょう)

◆とにかく賃貸人(大家さん)へ保証加入を解除依頼する!(ワザではありませんが(笑))

 

また、お部屋を解約する時等は更新料を支払う前が良いタイミングですので、

更新時期が来る前に退去しちゃう!というのも念頭に置いておいた方が良いですね!

 

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Q
多少の礼金等の値下げはお願いできないでしょうか?。
また、礼金無しで毎月の家賃を3000円、5000円、値上げとかでもかまいませんが
A
まず、交渉について、
仲介会社が交渉することそのものは可能です。
ただし、オーナー様が承諾して頂けるかどうかは管理会社次第です。
そこで、交渉を受け入れてくれやすい提案をすることが重要なPOINTです!
◆すぐに入居するので!
目安としては、1週間~2週間程度となります。
(そのお部屋がまだ入居中であったり、入居審査に時間がかかる場合を除き)
すぐに入居してもらうことで部屋の空きをつくらずに家賃の収入が入るため、
オーナー様のメリットが大きいです。すぐにでも引っ越しができるのであれば、ぜひ聞いてみましょう!
◆1年未満の短期違約金や2年未満の短期違約金を付けて交渉する!
退去時の違約金特約としての相場としては、1年未満で家賃の2ヶ月分、1年以上2年未満は家賃の1ヶ月分が一般的です。
もしも長く入居するつもりであれば、2年以上の入居で短期解約違約金が無効になるのでおすすめです。
貸主側も長く入居してもらうと嬉しいので、受け入れてくれるケースがあります。
◆ご質問の方のように家賃を上げる
考え方としては2年計算として家賃1,000円×24ヶ月=24,000円
平均的に家賃1,000円UPすると礼金24,000円ダウンが見込める場合があります!
家賃自体は上がってしまいますが、初期費用を抑えることができます。
相場や目安としては、表記家賃にプラス2000~5000円ぐらいの数千円単位の交渉になるでしょう。
家賃を上げることで、借主が長く住めば住むほど礼金分を取り戻せるので、オーナー様にとってもメリットがあります。
<POINT>
条件の相談自体が可能かを、仲介会社から管理会社へまずは聞いてみます。
先方から、契約者情報を先に見させていただきたいと言われたら、
とりあえず送って、礼金ゼロの交渉を入れてみます。
家賃値上げは最終手段でやってみます。
※段階的にすることで交渉成立度合いに影響します☆
http://smilease.jp/info/request_guide

 

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Q
他のお店からも同じ物件を紹介されたのですが、そこは家賃1ヶ月分をサービスしてくれるとの事でした。
そういったことは、お店によって違うものでしょうか?
どこのお店で契約しても同じ条件とは限らないのでしょうか?
A2
オーナー側が一部の仲介店にだけ好条件を出すという事は基本的にありません。
管理会社を通して契約する形式と、直接オーナー様(所有者、貸主)とやり取り出来る物件かで
多少違いますが、間に管理会社が入っている場合はどこの仲介店で契約しても基本的に条件は同じです。
勿論、仲介店のそのお店が付ける付帯オプション商品というものがあるので、
「初期費用」は仲介店によって違うという事はよくあります。
見積り金額が違う仕組みとしては、
貸主報酬がどの程度出ていて、任意項目が見積りに入っているかどうかです。
すぐに査定が必要であれば物件指定(気になる物件のURL)でお聞き頂ければ、
管理会社が本来必要としている項目を回答してから条件交渉についてご相談頂けます☆
http://smilease.jp/info/request_guide

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Q
大阪の賃貸は仲介できる物件はどこも同じって本当ですか?
気になる物件があります。全物件どこの仲介店でもご紹介可能でしょうか?
A1
結論から言いますと大阪の市場の約8割~9割はどこでも取扱い可能です!
ただし残りの1割~2割の物件の中には【囲い込み】というものが存在します。
例えば「A物件はどこの業者でも紹介可能だが、B物件は特定の業者のみ可」
といった感じです。
囲い込み物件とは?
業者間の流通情報として他に出していないという物件で、
その業者でしか取扱い出来ない物件のことを言いますが、
ほとんどのケースがオーナー側に黙って囲い込みしていることがあります。
本来は、
専任媒介等でオーナー様から預かった物件はどこの業者でも紹介出来るように
周知してから他の業者でも客付けが出来るようにするのが一般的です。
<例外的にあるケース>
家主様が自主管理ではなく、仲介店、管理会社などに物件の管理を任せている場合、
家主様に代わって管理業務をしているので、当然そこには【報酬】が発生しています。
任された業者としては貴重な【売上】となりますので、
当然「管理はずっと当社に任せてください」となるわけです。
そこで、お客様に物件を紹介し、契約を取得する業者が、
管理を任された業者ではなく、他の仲介店(仮に「a」とします)ばっかりであれば、
「このa社さんはよくウチの物件を紹介して契約してくれるから、管理もこのa社さんに任せようかな」
と考える家主様もいらっしゃるわけです。
そうなると、所謂【管理外れ】となり、【売上】を失います。
任された業者としては立場が無くなり【格好が付かない】という事になるので、
これを避けるため、他の仲介店から物件の問い合わせがあった際「満室です」などと言って、
その仲介店に紹介出来ないようにするのです。
仲介店としては、管理会社から「満室」と言われてしまった以上は、
その通りお客様にも伝えるしかありません。
これが【囲い込み】というものです。
管理を任された業者さんは当然、問い合わせがあった事や「満室です」と嘘をついた事は家主様に内緒です。
勿論、こんな事をする業者さんばかりではありません。
以上の事から、市場に出ている全賃貸物件を紹介出来るお店は、
存在しないと思っていただいて良いですが、概ね網羅出来るということが言えます。
賃貸は売買と比べても比較的全物件紹介出来る可能性が高いですので、
気軽にご相談ください☆

 

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Q
大阪で一人暮らしを考えております。
引越しするのに何月頃が良いというのはありますか?
A1
時期によってメリット、デメリットがございます。
1月~3月は賃貸のトップシーズンで引っ越す方が多く、多くの物件の
空き予定が出やすい時期となります。
ただし、それだけ他の方でもお部屋を探す方が多いので物件が埋まるのも早く、
ゆっくり検討出来る時間が少なくなります。
つまり「物件は多いがゆっくり探せない」という時期です。
また、動きが多いという事は「入居したい」という需要が多いという事なので、
条件交渉が通りにくいという事もございます。
1.2.3.4月以外の閑散期は逆に、シーズン中に決まらなかった物件が空室で、
人気物件はあまり空いておらず、物件数も少なくなります。
その代わりに条件交渉が通りやすかったり、キャンペーンなどが多めです。
また、比較的ゆっくり検討する事が出来、焦って決める必要があまりないので、
とことん探す事が出来るというメリットがございます。
結論としては、絶対的に良い時期というのはなく、
その時にのタイミングでピンとくるのがあるかどうかです!

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大阪の賃貸でタワーマンションを格安で契約する方法!

タワーマンションというと高級で高額所得者や会社の役員がお住まいになる方が多いというイメージがあると思いますが、

そういう方ほど合理的にタワーマンションを安く格安で契約したいと思われる傾向がここ最近増えています。

そこで気になるのが、「タワーマンションの特徴」と「貸主報酬の因果関係」で「格安にする方法」を以下でお伝えします。

 

<タワーマンションの特徴>

まず大阪の賃貸でのタワーマンションに限らず市場の分譲賃貸というのは区分所有で、

お部屋によって所有者が異なる形式がほとんどです。

例えば10階のA号室は家賃15万円の管理費10,000円もあれば、11階のB号室は家賃14万円の管理費30,000円という場合もあり

号室によってオーナーさんが自由に家賃、管理費設定を出来ます。

それと同時に仲介業者に対して紹介手数料の報酬額も自由に設定出来ます。

 
<貸主側から報酬が出ている物件を狙う>

貸主報酬が出ている物件ほど仲介業者に対する仲介手数料の値引きが出来たり、

貸主報酬が出ている物件ほど礼金ダウン出来る見込みがあります。

 
<大阪の賃貸のタワーマンションで貸主報酬が出ているか確認する>

本来、貸主報酬が出ているかどうかは業者とオーナーでの秘密ごとになるためタブーです。

ただし、スマイリースの物件指定検索サイトにて「貸主報酬が出ているかどうか確認」という要望を出せば

その該当物件の貸主報酬が分かり最大仲介手数料0円や礼金減額交渉の成果報酬型システムを使うことで

http://www.chintai-kushitsu.com/other/multi24.html

タワーマンションを格安で契約することが可能!

 

 

 

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【質問】
1年しか住まい賃貸で考えております。
春(4月)から借りるとして、2月中にお部屋を見たいのですが、
いつ頃に申込(契約)すれば一番お得なのでしょうか?
というのも、3月分の家賃を支払わなければならない場合はもったいなので、できるだけ避けたいのです。
【回答】
原則、(平均的に)どの物件でも申込日(お部屋確保日)から約20日~30日以内に
管理会社(オーナー)側から入居の有無に関わらず家賃発生を要求されてきます。
(例外は1ヶ月以上先でも認めてもらえる物件の場合)
※1ヶ月フリーレント
※キャンペーン等
※特別認めてもらえる理由があるとき

そのうえで、
2月末迄に内見して物件決定する場合は上記の例外を適用してもらうために原則的な物件に”交渉”するのと、
同じ物件の別の部屋で2月末空き予定(入居中の部屋)を申込することにより、
必然的に3月末~4月上旬に家賃発生することが可能となります。

3月分の日割り分を1日でも支払いたくない場合は、
3月上旬に申込することにより上記の原則に従った物件を選べる確率が増えます。
ただし、礼金が安い物件ほど1年未満の解約違約金設定が多いため、
3月末入居の設定にすることにより翌年3月に退去する際に違約金がかからないというのが必要な項目です。

結論としては
①2月中に内見した物件を申込し3月31日や4月1日頃を契約始期に交渉する
②2月中に内見した物件の空き予定の別の部屋を申込して契約始期にする
②2月末~3月1日頃に申込をして3月末~4月上旬契約始期にする

以上のような選択肢が良いかと思います!

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