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＜ご質問＞

現在転職活動中で、繋ぎとして夜職をしている状態です。
親に保証人になってもらうことができ、前家賃を数カ月ぶん入れることも可能なのですが、賃貸契約は出来ますか？

＜回答＞
【審査について】
一般的に賃貸業界の審査では有職者というのは所得証明が出来る方を定義しております。
（所得証明＝源泉徴収票、給与明細、課税証明、納税証明、確定申告書…等の公的証明）

お仕事をしていても所得を証明出来ない場合は無職と判断されてしまいます。

つまり、今回の場合ですと「契約名義人が無職＋連帯保証人が親族」で審査することになります。

【物件について】
上記の点から有職者と比べて選べる物件数が非常に少ないと理解頂きたいですが、
厳しい中でも全く不可能ではありません。

①契約希望家賃を審査が通るレベルにする
②審査が通る物件を選ぶ
③審査が通りやすい地域にする
④その他

その他にも、方法論としてはいくつかございます。

【その他の方法論】

①代理契約(親族での名義)で契約する
②預貯金の残高証明で審査をしてもらう
③無職でも契約できる物件を選ぶ

オーナーさん・不動産管理会社によって違いますが、こうした場合には”安心材料”となる
書類やお金を追加することで審査出来ることもあります。

ご契約者様の状況によって異なりますのでその都度ご確認ください。

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Q
保証会社更新料を払いたくないので、更新料不要のプランがある保証会社を指定させていただく事は可能ですか？

A
管理会社は自社の保証会社や火災保険など提携している分、

それらを利用する事で手数料を頂き、成り立つ商売ですので、原則的に、保証会社利用に関しては先方のルールに従わなければならないです

＜保証会社を外せるかもしれないポイント＞

以下は管理会社又はオーナー側が承諾した場合に限り認められるケースがあります。

◆敷金を支払う（因果関係はありますが担保として交渉してみましょう）

◆連帯保証人をつける！（保証人の有無に関わらず必要な場合でも交渉してみましょう）

◆とにかく賃貸人(大家さん)へ保証加入を解除依頼する！（ワザではありませんが（笑））

また、お部屋を解約する時等は更新料を支払う前が良いタイミングですので、

更新時期が来る前に退去しちゃう！というのも念頭に置いておいた方が良いですね！

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大阪の賃貸でタワーマンションを格安で契約する方法！

タワーマンションというと高級で高額所得者や会社の役員がお住まいになる方が多いというイメージがあると思いますが、

そういう方ほど合理的にタワーマンションを安く格安で契約したいと思われる傾向がここ最近増えています。

そこで気になるのが、「タワーマンションの特徴」と「貸主報酬の因果関係」で「格安にする方法」を以下でお伝えします。

＜タワーマンションの特徴＞

まず大阪の賃貸でのタワーマンションに限らず市場の分譲賃貸というのは区分所有で、

お部屋によって所有者が異なる形式がほとんどです。

例えば10階のA号室は家賃15万円の管理費10,000円もあれば、11階のB号室は家賃14万円の管理費30,000円という場合もあり

号室によってオーナーさんが自由に家賃、管理費設定を出来ます。

それと同時に仲介業者に対して紹介手数料の報酬額も自由に設定出来ます。

 
＜貸主側から報酬が出ている物件を狙う＞

貸主報酬が出ている物件ほど仲介業者に対する仲介手数料の値引きが出来たり、

貸主報酬が出ている物件ほど礼金ダウン出来る見込みがあります。

 
＜大阪の賃貸のタワーマンションで貸主報酬が出ているか確認する＞

本来、貸主報酬が出ているかどうかは業者とオーナーでの秘密ごとになるためタブーです。

ただし、スマイリースの物件指定検索サイトにて「貸主報酬が出ているかどうか確認」という要望を出せば

その該当物件の貸主報酬が分かり最大仲介手数料0円や礼金減額交渉の成果報酬型システムを使うことで

http://www.chintai-kushitsu.com/other/multi24.html

タワーマンションを格安で契約することが可能！

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【質問】
1年しか住まい賃貸で考えております。
春（4月）から借りるとして、2月中にお部屋を見たいのですが、
いつ頃に申込（契約）すれば一番お得なのでしょうか？
というのも、3月分の家賃を支払わなければならない場合はもったいなので、できるだけ避けたいのです。
【回答】
原則、（平均的に）どの物件でも申込日（お部屋確保日）から約20日～30日以内に
管理会社（オーナー）側から入居の有無に関わらず家賃発生を要求されてきます。
（例外は1ヶ月以上先でも認めてもらえる物件の場合）
※1ヶ月フリーレント
※キャンペーン等
※特別認めてもらえる理由があるとき

そのうえで、
2月末迄に内見して物件決定する場合は上記の例外を適用してもらうために原則的な物件に”交渉”するのと、
同じ物件の別の部屋で2月末空き予定（入居中の部屋）を申込することにより、
必然的に3月末～4月上旬に家賃発生することが可能となります。

3月分の日割り分を1日でも支払いたくない場合は、
3月上旬に申込することにより上記の原則に従った物件を選べる確率が増えます。
ただし、礼金が安い物件ほど1年未満の解約違約金設定が多いため、
3月末入居の設定にすることにより翌年3月に退去する際に違約金がかからないというのが必要な項目です。

結論としては
①2月中に内見した物件を申込し3月31日や4月1日頃を契約始期に交渉する
②2月中に内見した物件の空き予定の別の部屋を申込して契約始期にする
②2月末～3月1日頃に申込をして3月末～4月上旬契約始期にする

以上のような選択肢が良いかと思います！

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【ご質問】
上場企業の正社員や公務員の場合にも保証会社加入（保証料）が必要ですか？
個人名義でも上場企業と同等といえるか)
【ご回答】
基本的に市場の約7割～8割は「賃貸保証会社に加入しなければ契約出来ない」というのがあります。
その理由はご存知の通りオーナー様の家賃保証になるのですが、
勤務先が上場企業の正社員でも、公務員の方でも、個人名義が借主の時点で、
選ばれる物件が保証会社加入必須条件であれば属性に限らず加入を要求されます。

ただし、物件によっては「借主が公務員」「保証人が親族の有職者」という内容次第で交渉し
賃貸保証会社の加入をしなくても良い場合があります。

したがってご回答としては、
◆個人名義の契約＝原則賃貸保証に加入（例外：属性で承諾もらえるケースがある）
◆法人名義の契約＝原則賃貸保証に加入（例外：法人が1部上場会社であれば外せる）
というケースがあります。
【要チェックPOINT】
気になる物件が以下の①～③のどれかによって
①家主指定の保証会社
②管理会社指定の保証会社
③仲介会社指定の保証会社

誰の利益に関係するかで交渉内容が異なりますので、気軽にご相談ください。

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