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賃貸をさがしています。
事故物件は嫌なので、いちいち聞かないと教えてくれないのでしょうか？

不動産屋の営業マンによります！

って言いうと、言わない人がいるの？と思いますよね、でも少し違います。

もし、営業マンがその物件を事故物件と知っていたら、お客さんに部屋を見せるのも嫌なんです。

私も嫌です。というかみんな嫌ですよね。。。

「いちいち聞かないと教えてくれない」というより、

「不動産屋の営業マンすら知らない」ケースも多いんです。

しかも、知ってて黙っているというのは、今はほぼ無いでしょう。

というのは、今は不動産屋もサービス業として確立してきているので、

お客さんとのトラブルが一番怖いし避けなくてはいけない事です。

今回のようなことで黙っていたりすると、業法違反で業務停止などの処分があります。

もし不動産屋の人が「知らない」という仮定で言うと、

とりあえず先に、気になる物件の候補を何室か見つけてから、

その後、候補物件で事故物件ではないかの調査をしてみたらどうですか？

調査方法は、

案内してくれた、その営業マンに聞くか、契約時に謄本を取る際に会社の責任者に調査を願うか、

それでも気になるようであれば、近隣住民に訪ねることがベストです。

そして何より確実なのは、元付業者に確認することが一番良いです！

元付業者への確認はスマイリースで確認だけすることも可能です。

私も過去いろいろ聞かれました。

厳密に言えば１００％のことは確認できないです。

でも、みなさんが思っている以上に精神的苦痛があるような事故物件はすでに公開されています。

ただ、年数が経った自然死や病死は公開されません。

部屋探しって、色々悩みますが、正直に調べてもらえる営業マンを見つけるか

まず自分の基準をしっかり決めて、優先順位のもとで決めていけば、良い賃貸が見つかりますよ！きっと。

がんばってください！

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色々と大変だったお部屋探しで新居が決まって、さぁ一段落ついた～！

っと思ったら、現在の賃貸の退去があり、あまり何も考えてなかったから損した。。。

なんて相談がけっこう多いんです・・・

退去時も費用がかかる重要なポイントなので新居へ入居する方もしっかりチェックしておきましょう！

原状回復義務とは？

契約の期間満了で借主が退去するとき、
自分で備え付けたものは取り除いて、貸主に部屋を返す義務のことです。
しかし、自然損耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は、原状回復費用には含まれず、
賃主の負担となります。

具体的に・・・
畳の日焼け・壁、床、天井の通常の汚れ・・・などは賃主負担となります。
例えば、壁掛け時計をかけていた部分や、冷蔵庫の裏、炊飯ジャーの湯気などで部分的に
色が変わったクロスは、通常の生活による損耗の範囲であると考えられます。通常の生活で部分的に
変色したクロスがあったために、全クロスの張り替え費用を敷金から差し引くというような請求は不当です。
敷金が差し引かれる場合には、何を幾らで修復するのか内訳が記載された明細を必ず貰いましょう。

ＰＯＩＮＴ
賃貸借契約書（重要事項説明書）には、敷金についての取り決めに関する項目が書かれています。
トラブルを避けるために、入居の契約時と退去前には賃貸借契約書を入念にチェックして、
しっかりと把握しておきましょう。原状回復義務がどの程度適応されるのかもきちんと聞いた方が良いです。

敷金から払わなければならないのは？

・滞納した家賃

・故意、過失や通常の使用方法に反する使用による損耗に対する復旧費用（自然損耗、経年劣化以外）

・新設または造作・模様替えをしている等の場合の原状回復費用
　（借主が自費で取り付けたエアコン、建具、アンテナなども含む）

・退去時に残留物等がある場合等の、清掃撤去費

退去時のハウスクリーニング費用に関して・・・

ガイドラインで、「借主が通常の清掃を実施している場合は、貸主負担」となっています。
 しかし、本来は貸主負担ですが、賃貸借契約書に記載されているハウスクリーニングの負担を
借主が同意して契約していた場合には借主負担となります。
（あまり額が大きい時、民法上は借主に不利な特約は無効です）

敷金トラブルを避けるには？

まず賃貸契約書（または重要事項説明書）をきちんと読む事が非常に重要です。
事前に契約書や重要事項説明書のコピーを貰っておき、法律・不動産に詳しい友人や知人がいれば、
一緒に見て貰うのもひとつの方法です。
次に、入居前の状態をチェックし、写真に撮っておくことです。
写真を撮る際、きちんと日付が入っている方がより
効果的です。
そして、何かあればすぐに管理者に連絡しておきましょう。

住む前に部屋の傷や汚れの状態をチェック

新居の状態をチェックする箇所は、壁や床などの大きなキズ、汚れ、はがれなどです。
引越し当日は、引越し業者が、新居に先に着いてしまったり、入居前の部屋の状態チェックをする
余裕がないでしょう。できるだけ引越日の前までに、新居の傷や汚れなどの状態チェックを済ませましょう

ガイドライン
関西では保証金制度もあり、敷金トラブルの増加を防ぐために、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」と
いうものがあります。このガイドライには、敷金に関する具体的な事例が多く、敷金トラブルに関して、
非常に有効です。下記からリンク出来ますので、入居前には必ず目を通しておく様にしましょう。

賃貸住宅退去時のトラブルガイドライン

ＰＯＩＮＴ
後日、クリーニング業者が入る場合が多いので、掃除をしてもなかなかきれいにならない汚れに
時間と労力はかけず、契約している不動産業者に確認しておきましょう。

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お部屋探し・・・

おはようございます～ＳＭＩＬＥＡＳＥです♪（少し朝が早すぎたかな？）

昨日は朝から物件の調査から大家さんとの商談とバタバタしてこんな時間になってしまいました！

途中、寝たので大丈夫です

そして、昨日はお部屋探しのご依頼ありがとうございます

また本日メールのご返信も頂きまして、お忙しい中どうもすいません。

でもまだ始まったばかりですから！
納得のいくお部屋探しができるよう全力でサポートさせて頂きます！

その方は、そのエリアのお部屋で新生活が始まっていくということ。

つまり生活の拠点！

希望はいろいろとあっても、人によって様々。

場所派なのか？

間取り派なのか？

設備はシステムキッチンやカウンターキッチンて大事ですよね～

などなど様々な情報をもとに最適な不動産会社とお部屋をご紹介していきます 

なので、質問も多くなり、でもそれがお客様とのコミュニケーションにもなり

結果・・・・よいお部屋に巡り合える！と考えています＾＾

そして何より！「できるだけ初期費用を抑えたい！」　分かります！そのお気持ち

しっかり初期費用を安くして、相談して、共に探しましょう！！納得できるお部屋を

では。

引き続きよろしくお願いします！

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サービス業とは？
そんな難しいテーマを設定するつもりはないのですが、

私は昨日、仕事が終わったあと大阪府箕面市にある「コーナン」というホームセンターに行った時の話です。

普段から棚や使用するものは自分の思った通りにしたくて、

この「コーナン」さんは便利で他の店舗もちょくちょく行ってました。

今回の課題が、車で駐車している時にでもノートパソコンを見やすい状況にしたい！という思いからでした。

いつもは助手席にパソコンを置いているので使いにくいし、不便で腰が痛い！

そもそも車の中でパソコンを使うという考え方がおかしいんですけどね！

という思いから、オートバックス（車の用品店）なんかも行ったのですが、

やはり高いのと、自分の理想が高すぎて既製品では納得がいきませんでした。

で！？どんな形のモノが欲しいかというと、、、！？

運転席と助手席の間のスペースにノートパソコン１台分が置けるということ。。。と折り畳み可能で、

しかも自分の運転ホームポジションをほとんど崩さずに、棚自体もスライドできるやつ！！！

まぁ～これがなかなか難しくてですね！当たり前ですけど！

そして車の中の寸法を測って、木材で切ったり、はめ込んだりして作ってみようと決心しコーナンへ！

でも、こんな複雑なことをするのは初挑戦で、既製品なんかにも前例がない。。。

渋々店舗の中の木材担当の人に声をかけて、こんなのが作りたいんですけど？と聞いたところ、

とても難しそうな顔をしていたのですが、一緒に木材を絡ましながら試行錯誤してくれました。

ここまでは普通のサービスでしょう。。。でもここの店舗のＳ藤さんはここからが違ってました！

Ｓ藤さん「車見せてもらえますか？」→私「あっはい！」
Ｓ藤さん「縦○㎝　横○㎝　奥行○㎝　イメージこんな感じですかね？」→私「いやこういう感じですかね」
Ｓ藤さん「ご予算は？」→私「よく分からないので、安さ重視ですかね～」
Ｓ藤さん「ちょっと待ってくださいね。」　裏の倉庫へ。
Ｓ藤さん「こんな感じだったらどうですか？」→私「あっイメージは近いですね～でも。。。」

こんなやりとりが2時間も続いていました。

ただ、若干自分の理想の高さに申し訳なくなってきて、少しあきらめかけてた時、

Ｓ藤さんが上司？みたいな人と話をして、少し不良品の展示品の小さな机を現品処分で提案してきました。

しかも裏に穴を空けて折り畳みがスムーズにでき大きさはカットして加工してくれました！

問題の価格は！定価が１９８０円のモノをなんと！５００円で良いです！！！

え”ぇ！？　　　　Ｓ藤さんめっちゃカッコええやんけ！！！

感動しました。

もちろん価格もそうですが、
顧客の理想に近づけるために、与えられた業務以外のサービスをして頂いた事に。

とても勉強させられました。「お客様が感動するサービスとは何か？」

私は大学時代に書いた論文の中にこんなことを書いた記憶がある。

【サービス業界に関するメンタルケア】
サービス産業は、精神労働と言われる程、精神への負荷がかかる。
適度なメンテナンスを行わなければ、産業の従事者の精神状態が乱れ、お客様へのおもてなしの心を表現
できなくなってしまう。自分の精神状態に余裕がなければ、他人に喜びや楽しさを演出することは出来ない。

今後ももっと考えていきたい。

「スマイリースを利用するお客様は、どのようなサービスに感動し、
どのようなサービスを求めているのか。これから不動産業界に求められるものは何か。」
様々な視点から考えていきたいと思います。

そしてコーナン（ＫＳデンキがある方）箕面店のＳ藤さんありがとうございます！

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連帯保証人の義務について、
賃貸マンションに入居するためには、保証人をとることが原則！保証会社への加入で
保証会社が認めた時以外はよっぽどの例外が無い限りは『必要』と考えた方が良いです。
借主（契約者）の責任と
して家賃を支払う義務がありますが、それに伴いその『支払い義務』を
保証する人・・・それも賃借人の義務と考えて欲しい。借主（契約者）が突然病気、失業、または連絡が
取れなくなった場合など家賃を支払う能力がなくなった場合に『保証人』は必要。

賃貸マンションを借りる時

Ｑ：保証人必要!?→Ａ：原則的には「必要です」（例外あり）

保証人とは？

「保証人｣といっても、消費者金融などの保証人とは若干状況的に意味合いが変わり、

賃借人が家賃を支払えなくなった場合に「借主（契約者）に代わって
家賃を支払う人」のことを言います。
                      
保証人には単なる『保証人』と『連帯保証人』があり、賃貸借契約の場合『連帯保証人』が主となります。

保証人と連帯保証人の違い？

保証人・・・(賃貸マンションで例えると）通常の保証人は、借主（契約者）が家賃を支払えなくなった時に
代わりに支払いますが、原則的に本人より先に支払いを要求される事はなく、保証人の責任は本人が
解決しなかった後になります。
例えば・・・「借主（契約者）に連絡したが、なかなか連絡が取れないので、あなたが支払ってください。」と
請求されても、借主に請求を
して支払えないようであれば、私に連絡を下さいと対応する事ができます。
                      

連帯保証人・・・単なる「保証人」とは違い、「借主（契約者）」と同等の支払い義務があ
ります。基本的に
「借主（契約者）」に家賃の支払いは求められますが、「連帯保証人」にも直接請求することができ、
それに対して拒否することはできません。
「未成年」の契約の場合、はじめから「連帯保証人」による支払いという形をとる場合もあります。

●親、兄弟、子供、など近い親族（身内）

『連帯保証人(以下保証人）は、誰がならなくてはいけない！』という絶対的な決まりはありませんが、

あくまでも賃貸人(大家さん）の考えによるものです。一般的に契約者に近い親族（3親等以内）を

規定としています。考えとしては、「支払い能力がなくなった場合、どこまで責任が取れるか、

どこまでその本人（入居者）の尻拭いをできるか」という事で、財力・資
力を重視するよりも先に

「近い関係」が重視される傾向にあります。もちろん家賃の支払い能力がある事も前提です！

●会社の上司

何年か前までは、『保証人』というと財力面を重視する傾向がありました。

そのため『会社の上司』を保証人に立てるケースも少なくなかったようです。しか
し、最近の社会情勢などの

変化により、「転職」また「リストラ」「会社の倒産」など、先が見えない情勢の中、上司という一時の関係から

「保証人」という形
をとることを嫌がる賃貸人（大家さん）管理会社が増えています。

もちろん地域によって、また大家さんの考えによっても違いはありますが、少なくなってきているのが現状です。

●友人、知人

『賃貸人（大家さん）』は余計な手間（回収・取立て）を嫌います。

もちろん知人でも「親」より近い関係の人は世の中たくさんいます。しかし、実際に
は、「そんなの知らない」

「最近は連絡を取っていない」などと「連帯保証人の義務」を放棄するような言動・行動をとられる人が多いのが現状です。

もちろん法定上で考えれば回収することは可能かもしれませんが、単に「友人・知人」というだけでは

保証人として認められないケースがほとんどです。

ＰＯＩＮＴ
上記でも分かるように、血縁ではない「お金持ち」、または「高地位な人」よりも「家族(親族）」を規定として定めている建物が多いです。（もちろん規定には、賃料の3倍以上の月収やその他の規定はあります。）

  

例①：近くに住んでいる親戚がいない！
基本的に、「近くに住んでいる必要」はありません。
                      

確かに、近隣に住んでいた方が何かと連絡がとりやすいと考え、希望する賃貸人（大家さん）もいます。

しかし、近くに住んでいる遠い親戚や知人より、遠方にいても近い関係の親族の方が好まれます。

賃貸に住む人の多くは、家族から離れて生活しています。遠くにいるのは当たり前といってもいいかもしれません。

例②：入居者が未成年！無職！
入居者が未成年、またはフリーターの場合で契約者になる場合は、通常通り保証人は近い親族で立てます。

しかし、支払能力のない契約者という時点で審査の対象にならず、契約者自身を「近い親族」とし、保証人を別に立てるケースが増えています。
                      
例)学生さんの入居の場合・・・母親が契約者、父親が保証人または父親が契約者、オジ（両親の兄弟）が保証人などのように、近い親族の中で役割を分担するケースになります。

例③：友達と２人入居するんです♪
どんなに仲の良い友達でも、家計は違います。

よって、この場合には、保証人は各自の親族で立てる事が多いです。また学生など財力のない未成年者の入居の場合、一方の親族が契約者、もう一方の親族が保証人という形をとる事もあります。

例④：これから結婚するんです♪
この場合、すでに家族として考えるのであれば、一方の親族を保証人として立てることで成立します。

しかし、戸籍を入れず、結婚の約束はしているものの「所詮は他人！？」と考えてしまうと、

お互いの親族を保証人に立てる場合もあります。

最近では、結婚前提での入居で契約者の連帯保証人のみでもＯＫのところが多いです。

例⑤：高齢者の入居の場合
この場合も、未成年者の入居と類似しています。

年金をもらっているといっても、家賃の支払能力までは及ばないケースが多く、

契約者自身も親族で立てることが多い。子供がいて財力があるのであれば、

子供が契約者、保証人に本人の兄弟など、また子供がいない場合や子供に財力がない

場合は、姪や甥、兄弟
（財力がある）など親族で契約者・保証人を立てることが一般的です。

賃貸マンションの場合は、どうしても高齢者の審査が通りにくいのが現状です。

契約者・
保証人の準備を整え、ベストな条件を作ってからお部屋探しをする事をおすすめ致します。

例⑥：親族が誰もいない！？
地域・賃貸人の考えによっても違いますが、
基本的に「親族」がいなければ賃貸マンションを借りることが難しいのが現状。

知人・友人でも！という声も良
く聞きますが、やはり責任能力・責任感が問題になるようです。

最近では「保証人代行会社制度」というものがあり、物件によっての規定であったり、

または保証人がいない人に対して、本人の審査をした上で保証人を代行する

サービス（有料）が増えてきているので、気軽に相談してください。

ＰＯＩＮＴ＜保証人て二人も必要！？＞
上記の通り、色々なケースがあります。
また、ここでは到底書く事が出来ない程、きりがないくらいに例があります。
賃貸契約というものは、ホテルなどの宿泊とは異なります。また、決まったものを買うのとも違います。
あくまでも貸主対借主の取り決めと考えるのが分かりやすいでしょう。
それにより、条件も規定も規則も約定もその都度変わってくるのが実情です。
賃貸契約というものを何度も行っている人は少なく、
その上で得てして人は「いつもと違う！」とか「通常と違う！」などと特に新しい
現実を知らないで思い悩んでしまう方が多いようです。
保証人が二人必要な場合もありますし、また他人でも契約できる時もあります。
お部屋を探す時に、スマイリースや不動産屋にこの辺りも質問すると契約の際に慌てずにすむでしょう。