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噓つき営業マンの見分け方

この物件は取扱いできますか？

というお客様からのご質問はよくお聞きします。

でも賃貸というのは他の不動産屋さんでも同じく全ての物件を扱えるのですが、

会社の方針や営業マンの考え方、利益、

営業マニュアルなどの理由で、

初回来店対応ではなかなか良い物件を出してこない傾向がある

理由は下記のような事があります

①空いていても「空いて無い」と言う。。。
家主さんから、より多くの報酬が貰える物件に誘導する為や、
案内の効率を謀る為など。

②空いてないのに「空いている」と言う。。。
集客、来店目的のおとり広告

③「良い物件」が複数あった場合、全てを紹介してくれない。。。
悩まないように１件しか紹介しなかったり、
また、お客様に決めって頂けなかった時の予備物件として隠す。
上記のように家主から報酬が貰える物件を優先にする為など。

良い営業マンの見分け方はこの逆をしてくれているかどうかを見る。

補足

「正直」「正直言って」「しょうじき」を連発して発言する人は少し怪しいです。

どうしたら正しい空室状況の実態が分かる？
現時点では不動産会社に聞くしか無いです。
ここでも本当の”今空いている”が分かります！

ご興味を持って頂ければ幸いです。

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「おとり物件に関して」
基本的に「おとり広告」（おとり物件、釣り物件）の場合は、
もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
（そのための物件広告なので）

おとり広告を見破るにはいくつかございます

理由を付けて「見に行かないで契約したい」「物件のすぐ近くに住んでる」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
（出来る営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。）

このような理由を言う業者は気を付けてください

下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます）

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「定期借家です。１年（〇〇ヶ月）しか住めません」
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも１万円ほど高い設定となっています。
（家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです）

「事故物件です」（自殺物件など）
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「隣りの人がおかしい」
（ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど）

もちろん掲載は手入力なので間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

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消費税増税の賃貸市場に与える影響

不動産市場はどのようになっていくのでしょうか？

賃貸の場合は通常、仲介手数料は家賃の1ヶ月×消費税

家賃８万円だと（5％）84,000円だったのが
（10％）だと88,000円！
差額4,000円でそんなに大きくないように思いますが、
家賃が高ければ高いほど金額が上がるため、
ファミリーマンション等、家賃１３万円だと、
136,500円（５％の場合）⇒143,000円（10％）

なんか多く感じますよね～。。。

居住用賃料は非課税、事業用や駐車場は課税

仲介手数料（課税対象）
家賃（非課税）
駐車場は？

駐車場も課税対象だと痛いですよね。

スマイリースは消費税増税後も
仲介手数料無料＆出来る限りの交渉！！

消費税が上がっても手数料は無料！

「仲介手数料が無料であってもサービスは通常以上」をモットーにしております。

お気軽に何回でも見積・ご案内をご利用頂き納得のいく物件探しにもお役立て下さい。

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不動産会社によって物件は異なる？

昔からの傾向として、
行く不動産会社によって紹介される物件が違うから、
色んな不動産屋さんに行ってみよう。
というのがあります。

でも、

現在のネットを含む大阪の不動産市場は特に、

どの不動産仲介会社に飛び込んでも、

同じ物件が出てくることを今のお客さんはよく知っている。

異なるのはヒトとサービス

その事実を知らない人は稀で、

そんな人をターゲットに

商売が続けられる時間もそう長くはないでしょう。

だからこそ、

サービス面として強化していかなくてはいけないと思う。

「この会社に話を聞いてみたい！物件を案内してもらいたい！」と

思ってもらえるのは何でしょうか？

日々考え色んなサービスを実行していこうと思います。

キーワードは社内は非効率で無駄！
でもお客様にとっては嬉しいこと。
これがいかに出来るか。

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仮押さえ出来る期間とは？

質問

お部屋の仮予約はいつからいつまでできるのか？

回答

まずご質問者様の言う仮予約というのは、
あくまで契約審査前になりますので、管理会社や貸主側に対しては
「仮予約します！」という表現ではなく申込みしますという形式になります。
つまり、
申込みしてから、審査終了するまではキャンセル料がかからないケースが多いので
仮予約（仮押さえ）して交渉してみましょうか？ということになります。
また、
一度に複数の仮予約は出来ません。
お部屋止めはお一人につき1室しかできません。
（引越シーズンでの目安は見学日の3日前までしか止めれません）
※例外もあり

詳しくはこちら

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下記、よくあるご質問になりますのでご参考ください。

質問

礼金が安い物件や契約期間が2年間となっていた場合、

１年で解約した場合、違約金が発生するのか？

回答

物件にもよりますが、

基本的には１年間で退去した場合，違約金などはかかりません。
しかし、1年未満での違約金がある場合もありますので、
例えば年3月21日から家賃発生の契約ですと、
1年後の3月20日以前であれば違約金になります。
ですので、
今年契約日から1年以降での退去であれば問題ありません。
（退去通知日は関係ありませんので、前もって退去通知を出される事をお勧めします）

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基本的に「おとり広告」（おとり物件）の場合は、

もちろん問い合わせても「空いてます。見に来てください」となります。
（そのための物件広告なので）

見破るにはいくつかございますが

理由を付けて「見に行かないで契約したい」
と言って頂ければほとんどの業者がボロを出してきます。
（営業マン次第ではそれでも空いていると言ってくる場合がございますが。。。）

このような理由を言う業者は気を付けてください

下記に「来店してから」、もしくは「問い合わせをしてから」の業者の言い訳の代表例を記載させて頂きます。

「〇〇日前に無くなってしまいました」「今、確認したら無くなっていました」
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「定期借家契約の種類です。3ヶ月や１年（〇〇ヶ月）しか住めません」
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「駐車場セット契約となっています」
駐車場の値段を見ると相場よりも１万円ほど高い設定となっています。
（家賃のを賃料を駐車場にスライドしたケースです）

「事故物件です」（自殺物件など）
（はじめから空いていないケースがほとんどです）

「隣りの人がおかしい」
（ゴミ屋敷や精神病で発狂、ヤクザなど）

もちろんネット掲載は手入力なので
間違いや間取りも複数ある物件などに関しては、
狭い部屋の賃料が広い部屋で掲載してしまうケースもございます。

ご参考にしてください。

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新年あけましておめでとうございます！

2014年からはスマイリースへ問合せしたら、物件の内見から紹介～契約等まで全て対応するため

窓口が一つで全て対応していく方向になります。（一部エリアを除く）

なぜこの形式にしたかと言いますと、

最初にご相談を受けた入口の相談者である

お客様（借主様）の悩み相談を受けている担当者が一番内容を理解しているため

引き継ぐ手間なく、しかもお客様は重複して内容を伝えなくて済むように、

というわけです。

ですが、そうなると一般的な不動産屋さんと同じなのでは？

弊社では「情報量」「安心感」「最安値」の３大メリットを中心に

お客様へサービスを展開して差別化をはかります。
本年もよろしくお願いします！

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お客様からよくご質問を頂きます。。
「お部屋探しで今って良い時期ですか？」
「今探した方が良いですか？」
「もう少し待った方が良いのですかね？」

お部屋探しをするのにちょうど一番良い時期はいつなんでしょう？
不動産屋の担当者に聞くと恐らくみんな口を揃えて
「良い物件があればそれがご縁です」という営業トークも多いですね！（笑）

不動産業界には繁忙期と閑散期というのがあります。
（ただしコロナ渦の場合は繫忙期がいつなのか分からなくなってきます）
ただし、極論はお部屋探しにいい時期なんてないかもしれません！？
思い立ったが吉日という言葉もありますが、
現在の状況で現在探している条件の物件情報を網羅してから
判断していくのがベストかと思います。

不動産業界の繁忙期と閑散期

※一般的な不動産会社の平均

繁忙期　2月～4月
賃貸業で１年のうち、いちばん忙しい時期とされ、
地方からの転勤者、上京してくる人も一番多いです。
新入学生・就職が多く、独身向けのワンルーム・１K・１DKなど。
よって家賃交渉は１年でいちばん難しい可能性もある。

（少し繁忙期10月～1月）
繁忙時期を避けて前倒しで部屋探しをする方も多い。

閑散期　６月～９月
梅雨入り近くなってから少しずつお客さんが減ります。
でも法人契約など今では一年中転勤する会社があるので、
この時期は一概に暇とは言えないんです。
10月には「結婚シーズン」というのがあるので、新婚さんファミリーなど
動くときも多いです。

結論

お部屋探しにいちばんいい時期を狙ってのお引越しをする人より、
お引越しをしなければいけない時期がどんな時期で現在の空室状況が
どのような状況なのか知りたい人のほうが多いでしょう。
今は狙い目の時期じゃありませんよって言われて、
じゃあ待ちますなんて言っていると、
いつまでたっても引越しできませんからね。
でも焦るのは禁物！！！
お部屋探しはタイミングとご縁です。
不動産業界がいい時期でも、たままた空室が出るときもあるし、
そうでない時もあります。
いいお部屋が出てくるとは限りませんし。
つまり、、

現在探している条件での物件情報をすべて集めて
現在空いている空室状況を確認してどうするか判断する。
そこで待つ価値があるかどうかです。

良い時期なのかどうかはお客様の探している条件によるというのが結論です。

気軽にご相談ください！

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賃貸を最速で入居する方法とは

お客様からの質問

引っ越しの日程なのですが、
最短でするために、荷物の搬入を行いたいと考えております。
申込をした場合、物件にもよると思うのですが、
最短でどれくらいで入居できますでしょうか。

回答

個人名義での契約の場合
即入居可能であることと、書類が全て揃うのが前提であれば
最短で３日～１週間あれば入居可能でございます！

審査はスムーズにいけば２～３日で終わりますが、

確認事項で４～５日かかる場合があります。
その間「仮押さえ」をご希望の場合の身分証明書（免許証裏表のコピー等）と

申込書の借主様、保証人様情報が必要になります。
もちろん審査が通らなければ自動的にキャンセルになりますが、
審査終了後、重要事項説明などの契約手続き後はキャンセル料が
かかる場合もあるので、決めるかどうかはきっちり契約前に確認しましょう！